第八章房地产投资分析二

第八章投资性房地产第一节投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

主要包括已租土地的使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权是指企业通过出让和转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

2、持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

3、已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将建筑物确认为投资性房地产，（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

2、作为存货的房地产通常之指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

(二)投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租和用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购的投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他指出。

借：投资性房地产贷：银行存款例：2007年1月5日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税税额为136000元，款项以银行存款转账支付。

第八章投资性房地产习题答案（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。

投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。

5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。

6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。

如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。

因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。

但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。

房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。

计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。

16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

《房地产投资分析》教学大纲适用专业：房地产开发与管理课程类别：专业核心课程授课学时：54学分：3总纲课程的性质：本课程研究房地产投资分析的基本理论与方法，以便为房地产投资进行正确决策提供依据。

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课程内容概要：第一章房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第三节房地产投资分析中常用的基本概念第四节小结第二章房地产市场分析第一节房地产市场的一般问题第二节房地产市场分析第三节房地产市场调查的方法与程序第四节房地产市场预测的种类与方法第五节房地产市场分析中的SWOT分析第六节小结第三章房地产开发项目的区位条件分析第一节区位与房地产价值第二节房地产开发项目的区位分析第三节区位选择要注意的问题第四节小结第四章房地产投资项目基础数据的分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节房地产投资项目的资金筹措第四节借款还本付息的估算第五节财务基础数据估算案例分析第六节小结第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析第四节现代的财务分析第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权）投资者和债权投资者对商场投资的可行性分析案例第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析第八节小结第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目的不确定性概述第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节小结第七章房地产投资项目风险分析第一节房地产投资项目风险概述第二节房地产投资风险的种类与控制方法第三节房地产投资风险分析第四节小结第八章房地产投资决策分析第一节房地产项目投资决策概述第二节房地产投资项目的方案比选第三节各比选指标的应用第四节案例分析第五节小结第九章房地产开发投资项目案例分析第一节租售房地产开发项目案例分析第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅小区可行性分析第三节商业地产开发项目案例分析第四节小结第十章房地产置业投资项目案例分析第一节房地产置业项目投资分析概述第二节房地产买卖投资分析第三节房地产置业消费投资分析第四节房地产租赁投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析第六节小结第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读课程教学形式：在教学中，以教学大纲为依据，以多媒体教学为主，辅以学生实践调查学习，突出学生对房地产估价方法的学习和了解。

第八章投资性房地产(重要章节)第一节投资性房地产的特征与范围（现行准则分别在无形资产和固定资产核算）一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产主要有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3.投资性房地产有两种后续计量模式企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

二、投资性房地产的范围（一）主要范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

考点1：这里的"已出租"指的是经营租赁方式的出租。

（准备出租不适合，在无形资产或固定资产核算）考点2："闲置土地"：根据国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产的核算范围。

（二）不属于投资性房地产的项目：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业的厂房、办公楼等。

企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量(基本模式为成本模式，符合条件的可采用公允模式)（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质房地产是土地和房屋及其权属的总称。

我国土地实行公有制，土地所有权归国家或集体所有。

任何单位和个人只能取得土地使用权而不能取得土地所有权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国房地产市场的日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的用途。

其中，用于赚取租金或增值收益的房地产就属于投资性房地产。

确切地说，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权，其实质是让渡资产使用权，所获得的租金属于让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是增值后将其转让，以赚取增值收益。

这种形式也是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

因此，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业的日常活动，其所获得的经济利益的总流入构成企业的收入。

对某些企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。

但对大部分企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于与经常性活动相关的其他活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

为了更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力，需要将投资性房地产与企业自用的房地产以及作为存货的房地产区别开来，单独作为一个资产项目予以核算和反映。

二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产的范围限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。