房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规讲义划课程

• （二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿 但未设置的；
• （三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
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税收征管法（续）
• （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
• （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳 税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申 报的；
了之”பைடு நூலகம்“求快图省”的做法。凡擅自将核定征
收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须
立即纠正。
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核定征收
• 对确需核定征收的，要严格按照税收 法律法规的要求，从严、从高确定核定征 收率。为了规范核定工作，核定征收率原 则上不得低于5%，各省级税务机关要结合 本地实际，区分不同房地产类型制定核定 征收率。
者按照不低于36个月分摊
•
资产负债表体现发生的开办费，损益表和所
得税申报表均为零，不涉及纳税调整
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筹建年度（续3）
•
如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生
的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计
损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不得申
报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申
• （六）纳税人申报的计税依据明显偏 低，又无正当理由的。
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2009国税发31号
• 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理 法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以 往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管 理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收 征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行
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营业税
09年以后
缴税
《实施细则》25条
税种 所得税
时间界限 08年以前
适用原则 权责发生制
法律依据 国税发【1997】191
08年以后
营业税付实现制
条例第19条
财税【2003】16号 实施细则24条、25条
（一）先租后售视同销售 1、售后返租：国税函〔2008〕576号 房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产 开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但 购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给 房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所 购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支 付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对 上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产 租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。 每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协 议规定的租赁月份数平均计算确定。 应对策略：不要搞免租期。需有少许租金。
第三部分 股权转让
股权转让所得 案例分析 案例：A公司在某地1亿拍得一块地，闲置两年后，准备以5 亿转让。 方式一：直接转让： 印花税-万分5 税收 25万、营业税及附加5.6% 2800万 土增税： 约2亿、所得税：25% 约4000万。 方式二：卖A公司股权：（不征营业税及土增税） 卖方：印花税-万分5 税收 25万、所得税：25% 约1亿。 买方成本： 5亿+土增税1.2亿（抵扣额减少按最低税率30%计 算）+所得税7000万（（5亿-1亿-1.2亿）*0.25）=6.9亿 1、注意要点：不要转让全部股权：国税函〔2000〕687号 。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限 公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用 权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税 的规定征税 。

2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负

第一讲 房地产营业税政策解析
八、销售退回业务 《细则》第十四条： 1.房地产企业实际收到预售房款后，发生退 回的，允许从应纳营业税的计税依据中减 除； 2.房地产企业销售开发产品后，因各种原因 导致退房的，应当退还已缴纳营业税税款 或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中 减除。
第一讲 房地产营业税政策解析
第一讲 房地产营业税政策解析
（二）个人所得税
财税[2005]45号：对被拆迁人按照国家有关城镇房 屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款， 免征个人所得税。 【综上所述】 被拆迁人因政府收回土地使用权取得的补偿费，不 需要缴纳营业税和个人所得税，因此，房地产企 业支付的补偿费不需要依据发票扣除，而应当根 据政府收回土地的文件、当事人出具的收款收据 、协议等直接计入开发成本。
九、拆一还一 思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆 迁补偿费协议，约定如下： 1.以相同面积60平米与被拆迁户进行房屋调 换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等 面积的部分，每平米李某按协议支付给房 地产企业200元的差价。
第一讲 房地产营业税政策解析
3.超过的面积75平米-60平米=15平米，按如 下规定处理： （1）10平米内的部分按5500元/平米结算 （2）5平米部分按6000元/平米结算。 4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本 价2000元/平米，含地价款的成本价为3000 元/平米。 。
二、视同销售 （一）营业税视同销售行为包括哪 些内容？什么情况下不需要视同销 售行为缴纳营业税？
第一讲 房地产营业税政策解析
（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化： 营业税细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理 由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴 纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定： 1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定 2.按其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定 3.按组成计税价格确定。 组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/ （1-营业税税率） 成本利润率由省级税务机关确定。例

②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产 的行为免征营业税
③房地产企业自建自用建筑物免征营业税
2019-8-3
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土地增值税的清算单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单 位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通
住宅的，应分别计算增值额。
2019-8-3
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7
纳税筹划的概念
纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大 化，在不违反法律、法规（税法及其他相 关法律、法规）的前提下，对尚未发生或 已经发生的应税行为进行的各种合理安排。
2019-8-3
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几个概念的区别
偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段 以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。
平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2
应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100% 应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2
2019-8-3
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扣除项目合理性分析
项目
指
标
固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产 原值×100%
工资、折旧等扣除 项目是否合理
……
2019-8-3
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费用合理性分析
项目
指
标
营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业 务收入）×100%
A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务 收入）×100%
费用是否合 C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业
理
务收入）×100%

2021/1/16
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关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务 问题的通知（辽地税函【2019】225号）
按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇 土地使用税有关政策的通知》（财税[2019]186号 ）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因， 政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让 者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重 新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有 效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付 土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按 补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇 土地使用税纳税义务发生的时间。
•
取得转让土地使用权的承受人，应按照《中
华人民共和国契税暂行条例》第四条规定的成交
价格缴纳契税。因此，《条例》与《细则》规定
的计税价格，是对不同纳税人在不同环节缴纳契
税发成本谁的？
• 《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契 税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号） 文件规定：“根据《财政部 国家税务总局关于土地 使用权出让等有关契税问题的通知》（财税 [2019]134号）规定，出让国有土地使用权，契税 计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的 全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国 有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的土地前期开发成本不得扣除。”
• 因此城镇土地使用税所指的耕地系《耕地占用税暂行 条例》所指耕地，批准征用之日是指土地管理部门发放建 设用地批准书之日，征用耕地的城镇土地使用税纳税义务 发生时间应当执行《城镇土地使用税暂行条例》（国务院 令第17号）规定。
2021/1/16
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政府征用土地不可能是耕地占用税 的纳税人
• 土地使用税暂行条例第九条，征用的耕地 ，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地 使用税；征用的非耕地，自批准征用次月 起缴纳土地使用税。