西安房地产区域市场分析报告
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西安房地产区域市场分析报告
——浐灞板块房地产市场发展报告（一）
一、浐灞发展历史
1.1浐灞发展背景
浐河、灞河同为“八水绕长安”中的八水之列，景色优美，历史悠久，在浐灞还保留有半坡遗址、灞柳风雪、灞陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等丰厚的历史文化遗存。然而如此美丽的景色也未能幸免于历史变迁和人类掠夺带来的破坏，浐灞逐渐失去了昔日容颜，生态环境更是到了崩溃边缘，河床挖掘破坏变为垃圾倾倒场。在过去的20多年里，浐河城市段每年接纳生活污水和工业废水多达3700万吨，每天排污量约10万吨，一度成为城市“排污渠”。浐灞河年均断流120天，最多时一年居然有250天断水。可一遇汛期，两条河又灾害频发。据统计，建国以来，浐、灞河西安城市段洪灾损失累计已超过12亿元。
生态环境的破坏也导致浐灞河城市段成为西安市的欠发展区域。面对这种情况，西安市政府决定成立浐灞河管委会，统筹浐灞河城市段的综合治理工作。
1.2浐灞新区发展进程
2004年9月9日，西安市浐灞河综合治理开发建设管理委员会挂牌成立,同年，西安市浐灞河发展有限公司注册成立。
2005年1月9日，浐灞河管委会组建后开工的第一个重点项目——广运潭生态景观区项目启动建设。
2005年7月1日，灞河堤防及B号坝工程顺利竣工，同时使得区域内灞河段形成了6000余亩水面。
2006年1月20日，被誉为“西安走向国际化的开篇之作”的市重点建设项目——欧亚经济论坛永久会址主体封顶。
2006年5月16日，广运潭节点工程——1号观景平台、2号上游滨水广场、3号上游水上码头、4号下游滨水广场、5号下游水上码头主体结构全部完工。
2006年9月20日-国庆黄金周期间，浐灞生态区举办了“2008奥运景观雕塑巡展暨„市民见证浐灞成长‟”系列活动。该次活动内容包括奥运雕塑展、赛龙舟、越野摩托车比赛、文艺演出、摄影比赛等，成功吸引了10万人/次市民和各界人士，不但向广大西安市民充分展示了生态区的发展成果，更加聚集区域人气，增加了区域的关注度和美誉度。
2007年1月29日，浐灞大道正式开工建设。该工程西起东二环北延伸段，东至浐河滨河西路，全长2.03公里，道路规划红线宽度60米，主车道为双向六车道，是生态新区与西安老城区连接的主要干道之一。
2007年5月12日，三角洲水系工程正式开工建设。工程建成后可将灞河水引入浐灞半岛区域，使浐灞半岛区域内水系连通，形成赋有特色的滨水景观系统。
2007年7月，国际摩联对2007年F1摩托艇世界锦标赛赛程进行调整，原订于8月9日举办的新加坡站比赛将改在11月11日举行，10月5日在西安浐灞生态区举行的比赛将成为今年F1摩托艇赛亚洲第一站。
2008年初，省、市政府在工作报告中均提出，建设西安浐灞金融商务区，构建西部重要金融中心；同年4月，浐灞金融商务区建设正式启动并迅速推进。
2009年，国内花卉行业规格最高的“中国插花花艺大奖赛”也将在浐灞生态区举行……
截至目前，生态区共完成河道一级堤防建设18.6公里，相继建成灞河城市段A、B、C、C1四座橡胶坝，新增蓄水能力6500亩。完成道路建设40公里，灞河东路、东湖路、浐河西岸滨河路等区域内自建主干道路已建成并实现通车，生态区内路网已经基本形成，生态区核心区域与外界的联系已然打通；同步修建了雨水、污水、电力、电讯等各类管线160公里。浐河5号桥、6号桥已竣工通行，浐河1号桥、灞河2号桥年内将建成通行；完成浐灞河两岸已建成大堤及部分道路绿化工程4000亩。
二、浐灞板块定位及规划
2.1浐灞功能定位及产业布局
西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住区以及城市休闲旅游度假区。
2.2区域发展规划
规划的浐灞河生态区位于西安主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域；地跨未央、灞桥、雁塔三区，北起灞河入渭口，南抵绕城高速与长鸣公路立交，西起西铜公路及幸福路，东至西康铁路，规划总面积129.9平方公里。
整个生态区区域呈“一心三翼”的布局。
一心是指：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。
三翼包括：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段）；
陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；
陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。
浐灞生态区计划通过流域综合治理、生态重建和开发建设，逐步在生态区范围内建成若干城市组团。预计到2020年，人口达到55万人，基本建成集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使得浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。
三、区域房地产相关因素分析
3.1区域经济及人口状况
2007年1-6月，生态区经济运行情况良好，各项指标均呈现良好态势。截至6月底，欧亚经济论坛、广运潭等6个重点项目进展顺利，累计完成投资9.17亿元，占全年指标58.04％，同比增长7.38%，高出全市平均水平5.24%；内、外资利用实现双突破，实际利用内资3.3亿元，完成全年任务的50.77％，实际利用外资1900万美元，完成全年任务的135.71％。
2007年生态区财政收入创历史新高，大口径财政收入实现32322万元，地方财政收入实现22193万元，占全年任务的646.19%。
随着区域旅游设施的进一步完善，游客人数将不断上升，根据昆明、沈阳世园会的经验，西安世园会届时将锁定1000万游客目标。“皇城复兴计划”的逐步展开也将使区域的常住人口数量大幅上升，预计到2020年，常住人口数量将达到55万人。
区域经济和人口数量的持续上升，为房地产发展提供了发展的坚实的基础，而大量旅游
人口也将极大地促进区域的商业配套设施发展。
3.2区域人文及配套
灞河流域是中华民族文化的发祥地之一，自然景色优美，人文景观丰富，自古有“三辅盛地”之称誉。“水清碧如带，柳絮随风舞”的“灞柳风雪”位列关中八景之一。区域的狄寨大学城以及草滩大学城的不断发展完善，也将带来现代人文氛围。
基础配套设施方面，浐灞生态区自2005年全面开始建设以来，共完成投资30多亿元，建成道路40多公里，同步修建雨污水、电力、电讯等各类管线160多公里。打通了二环路、十里铺、灞桥镇、东三环、杏园、新筑等六个区域主出入口，实现了与主城区全面对接。
浐灞生态区作为欧亚经济论坛的永久会址，将会发展成亚欧各国合作与交流的基地。通过欧亚经济论坛和现代丝绸之路国际合作，吸引各国商务代表处、跨国公司地区总部、各国领事馆等向这里集中，使西安尽快走向国际化。
区内拥有西北地区少有的丰富水资源，灞、浐、渭三河在区内交汇，流长60公里，流域面积170多平方公里。其中，渭河在区内流长约10公里，流域面积10.4平方公里；灞河在境内流长约34公里，流域面积125平方公里；浐河在区内流长约11公里，流域面积40平方公里。区内浐、灞、渭三水是西安市水源地之一，年过境客水总量达64.02亿立方米，加上1.8亿立方米的地下水储量，累计65.82亿立方米的水资源总量，开发利用前景广阔。
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