西安二手房市场进展分析报告

2008年1-10月西安二手房市场进展分析报告

一、08年1-10月西安二手房市场概况

为进一步弄活住房二级市场，更好地解决中低收入群众的住房问题，同时针对许多二手房无法办理产权的不同情形，07年西安市人民政府接踵颁发了的《关于加速办理衡宇权属记录的通告》和《关于印发加速办理衡宇权属记录工作实施方案的通知》两个文件加速西安市衡宇权属记录工作。对我市不温不火的二手房市场注入里一剂强力的催化剂，使得08年西安二手房市场开始进入一个有序、稳步的态势。但由于受到“拐点论”、“5.12”地震、购房客群观望情绪等因素的阻碍， 08年1-10月西安二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。08年的房价波动，使得目前市场上新房购房者的观望情绪浓厚，这对二手房置业者产生必然的阻碍。再加上去年二套房贷、6次加息、居民消费指数的一路向上和存款预备金的不断上调等因素都在专门大程度上动摇着二手房市场中的购买者意愿，部份购房者也受限于此选择观望，阻碍了西安市二手房市场的08年的快速进展。

由上图能够看出： 08年1-10月二手房置业者最关注的交易面积集中在90平米以下的房源，其交易比重占到总交易量的67%；其中面积在60平米以下的二手房源，交易比重达到30%，面积在60-90平米之间的二手房交易占比达37%。而90平米以上的中大户型二手房交易占比仅为33%。关于大面积、大户型的二手房来讲，其相对较高的总价再加上今年二手房交易税费所带来的阻碍，市场销售相对较差。

西安二手房需求面积中，60-90㎡的中小户型成为二手房置业者的要紧选择面积区间，消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减，其牢牢操纵着二手房市场的主力位置，依旧占据二手房市场的主导地位。可是供给市场有效房源仍显不足，对交易的继续放量产生阻碍。

西安二手房价钱最近几年来稳步上扬， 08年1-10月西安二手住宅成交均价为3187元/平方米，同比上升%，二手房市场对房地产市场的阻碍作用日趋显化，市场向稳按期过渡。08年1-10月西安二手房市场交易面积为万平方米，较上年同比增加%。目前市场宏观调控政策中关于税费关于二手房市场的阻碍仍然较大，同时占整体市场较大比例的二手房，其建成年代相对较新，与商品房房价差距没有充分拉开，房地产梯级消费结构未能有效形成。

二、2020年西安二手房供需状况分析 一、生意市场

一、出售市场

西安二手房市场挂牌价钱在07年9月-10月受到传统衡宇销售热季和西安衡宇权属记录政策公布等利好因素的阻碍，挂牌价钱稳步爬升，进入冬季销售淡季后受到房地产市场“拐点论”和一线城市房价波动较大的阻碍，挂牌价钱走势开始下滑，直至08年4月西安房地产市场开始显现回暖迹象，西安二手房挂牌价钱爬升至年度最高值3364元/㎡，但“5.12”地震二手房中部份老旧衡宇的平安质量问题显现，二手房挂牌价钱呈现下滑趋势，地震负面阻碍渐淡后，本因进入快速进展周期的二手房市场却又迎来全国房地产市场的波动，西安二手房市场挂牌价钱呈现稳固态势，08年7月、8月、9月西安二手房挂牌价钱波动仅为%。

08年1-10月西安各城区二手房挂牌价钱除城内、城南外其他城区大体均呈上涨势头，其中高新上涨幅度最大，截止08年9月高新二手房挂牌价钱达3856元/㎡，该价钱已经和某些成熟区域的新商品房均价持平。高新通过10余年的快速进展，成熟的配套和浓厚的居住气氛成为西安年轻置业者的首选区域。衡宇权属记录政策08年开始进入消化期，城南、城内两成熟居住区仍然受到二手房置业者的高度关注，但大量无证老旧衡宇权属记录后上市，在必然程度上拉降了区域内的挂牌价钱。

二、求购市场

从西安二手房求购价钱走势图能够看出：08年1-10月除地震当月西安二手房求购价钱环比下降%外，整体来看西安二手房求购价钱呈上升趋势。随着住宅二级市场的进一步进展，买房置业已再也不是一个终极消费目标，再加上近几年购房人群结构的年轻化趋势日趋显现，级消费观念不断强化的进展趋势之下，愈来愈多的消费者开始依照自身条件，从衡宇的性价比、地理位置和配套设施等方面动身，品质好、配套全等综合性价比高的房源成为二手房置业者的首选房源，也因此在房地产市场波动的08年，西安二手房求购市场在原有进展低谷的基础上求购价钱继续维持稳固爬升，08年9月西安二手房求购价钱达最高值3131元/㎡。

08年1-10月西安各城区中高新区求购价钱仍为最高，城内、城南、城西、城东价钱走势平稳，随着城北房地产市场的持续高走，二手房市场关注度也不断走高，二手房求购价钱上升最为明显。城西求购价钱为各城区最低，但08年大兴路改造等工程的动工，城西部份片区的老旧破的配套现状将会慢慢改善，城西区的二手房求购市场也会在2-3年内活跃起来。

（二）租赁市场 一、出租市场

从二手房出租市场价钱走势图分析：07年9-10月西安房地产市场的快速进展，在新房投资者的簇拥下，二手房出租价钱与去年同期同比增加%，进入08年后西安房地产市场进入自我调整期周，二手房出租市场也开始慢慢步入理性进展时期，08年1-10月西安二手房价钱仅为元/月·㎡，与去年同期大体持平。

08年1-10月高新区二手房出租价钱仍然位于各城区之首，城北二手房求租价钱位于末尾。这主若是因为07年城北为各城区开发项目最为集中区域，而且购房目的中投资因素占不小比重，目前当这些项目进入二手租赁市场后，市场竞争猛烈，业主为减小物业的空置率，降价吸引求租者成为城北出租价钱下降缘故之一。

二、求租市场

由二手房求租价钱走势图咱们能够看出：08年1-10月西安二手房求租均价为元/月·㎡，出租价钱要紧受到租赁旺淡季的阻碍波动较大。

从各城区二手房求租价钱走势图能够看出：各城区中高新区求租价钱仍然为首位，求租价钱大体呈现平稳趋势，尽管供方市场租价呈现下滑趋势，但求租市场反映稍显迟缓，价钱下降幅度较小。

三、08年1-10月分城区二手房市场分析

随着最近几年来西安城市计划建设的推动，为房地产市场的进展带来了持续推动力，关于二手房市场而言一样获益匪浅，最近几年西安部份二手房置业区域受商业配套的不断集中与完善、道路交通等建设的推动、医院、教育等配套丰硕，由此使部份二手房居住圈价值凸显，成为整体区域二手房进展的集中亮点，并慢慢形成辐射力，带动整体区域二手房市场的走高。08年1-10月西安分城区二手房市场运行特点要紧表现如下。

一、08年1-10月城东区二手房市场特点

城东由于是西安老工业区，大型的国营企业社区较多，这些社区的房产普遍存在一些产权问题，这种情形严峻制约了城东二手房市场的扩张，近几年城东旧城改造力度开始加大，老城区内的环境、配套、商业等方方面面都取得专门大的提升，城区内二手房市场进展也开始迅速进展。

出售市场方面：除春节期间及受“5.12”地震阻碍，城东挂牌价钱波动加大，城东二手房市场挂牌价钱整体呈稳固走势。08年1-10月城东二手房挂牌均价3075元/㎡，较去年同期同比上升%。求购均价2877元/㎡，较去年同比上升%。挂牌价钱、求购价钱的稳步上升的稳步爬升说明供需市场均对城东二手房信心都有所增强，可是由于城东市场供给放量需要必然的时刻，使得城东二手房市场的快速活跃还需经历必然的时刻。

出租市场方面：08年上半年城东区出租价钱维持平稳。整体出租均价元/月·平方米，较上年同比增加%。求租方面维持上升趋势， 08年1-10月求租均价元/月·平方米，较去年同比增加。城东作为配套成熟的老城区，二手房出租衡宇要紧为80-90年代的家眷楼，因此出租价钱上升幅度较为缓慢，但近几年城东东高新的迅猛进展、康复路商圈的日趋繁华等都带动了城东二手房租赁市场的快速进展，市场的不稳固性，房主为减少衡宇的空置期，城东二手房出租价钱与求租价钱08年1-10月平均差价较小。

二、08年1-10月城南区二手房市场特点

城南是西安科教文聚集地，星罗棋布的高校，庞大的师生队伍与辐射作用，铸造出壮大的消费市场。另外，小寨商圈内创业的白领阶级人数不断增加，加上区域内效劳业、娱乐业、商业等第三产业快速升温，形成一大量经济收入较高、年龄在20-40岁间的消费人群。不断衍生、剧增的目标消费群，催生出壮大的二手房的购买力和租住力。因此西安城南区二手房的市场是西安二手房最活跃的区域之一。

出售市场方面特点：08年1-10月城南二手房挂牌均价3353元/㎡，较07年同比增加%，5月前城南二手房出售市场挂牌价钱稳步上升，但5月后市场受到地震阻碍价钱环比下降%，截止9月城南区挂牌价钱还未恢复至震前水平。城南二手房求购均价3126元/㎡，较去年同期同比增加%，震后城南二手房求购市场开始慢慢回暖。

租赁市场方面特点：城南08年1-10月租赁市场，租均价元/月·平方米，同比增加%；求租均价元/月·平方米，与去年同期大体维持持平。据统计：08年1-10月城南二手房出租衡宇中老旧家眷楼总出租衡宇比重的67%，该部份物业虽地段较好，但受到内部配套的阻碍，租价在元/月·平方米左右，使得城南的二手房租赁市场出租价钱下滑趋势较为明显。

3、08年1-10月城西区二手房市场特点

西咸一体化、大兴路改造、城中村改造的大力度进行，使城西房地产市场带来乐新的活力，尤其作为西安城区二手房价钱较低的城西，更是受到中低收入阶级的关注。城西二手房要紧以拆迁安置房、“苏式公房”、单位自建房、市民自建房和一些建设较早的商品房小区为主，房源相对照较集中。

销售市场方面：08年1-10月城西二手房挂牌均价3024元/㎡，较去年同比增加%，增加幅度较小。求购均价2776元/㎡，较去年同期同比增加%。城西二手房销售市场价钱大体保平稳进展，整体上升趋势。07年西安权属记录政策公布实施后，城西作为老城区与城内成为该政策的重要受益者，无产证的拆迁安置房、“苏式公房”、单位自建房等物业开始陆续上市且价钱较低，成为成心购买二手房的中低收入阶级的要紧关注区域。

出租市场方面： 07年各城区中出租价钱唯一呈现负增加的区域，目前08年1-10月城西二手房出租均价元/月·平方米，较去年同期环比增加%。求租均价元/月·平方米，大体与去年同期相较维持平稳。造成城西二手房市场目前现状的缘故有以下几点：第一，城西是西安老的工业区，城西居住圈内大型厂矿家眷区占多数，很多房产由于产权问题，限制其上市交易，使得城西挂牌出售房源较少。第二，不能交易的房产涌入租赁市场，使得出租房源多余，致使出租价钱偏低。最后，城西二手房房龄偏高，社区配套也较差，市场缺乏竞争力，这也成为阻碍二手房市场活跃度的瓶颈之一。

4、08年1-10月城北区二手房市场特点

城北二手房长久以来被人们所忽略，价钱一直是各城区最低的，但自07年城北二手房开始觉醒后，成为西安二手房市场“后起之秀”。西安城北“新北城”的概念慢慢推出，自然、人文等居住环境各方面大有改观，房地产一级市场开始变得炙手可热起来，商品房价钱也在不断上涨，随之而来的二手房价钱也不断爬升。

销售市场方面：08年1-10月二手房销售市场挂牌均价3005元/㎡，较去年同期同比增加%，二手房求购均价2818元/㎡，较去年同期同比增加%。5月前二手房销售市场大体维持平稳态势，5月后开始稳步上升，整体来看08年1-10