房地产项目开发周期基准的探讨

编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准俞国勤日期2017.8.29修订记录日期修订状态修订内容修改人审核人批准人祥生地产项目开发周期基准及标准工期祥生地产项目开发周期基准及标准工期编号：XS-GC-ZD06版号：A/0页码：第1页共7页祥生地产项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的建立与应用1、建立初步的基准制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。

2、持续改进及应用每年对各项目进度、成本、质量综合评估；总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。

3、施工周期基准计算编制说明①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。

为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。

③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说明情况。

④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。

⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。

⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时间。

如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编制；⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从房屋建筑面积实测完成后计。

（如各地有不同要求，请书面说明情况）⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；二、销售三宝施工周期基准售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。

施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。

1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，三、货量区施工周期基准1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。

房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。

（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。

（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。

⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。

当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。

房地产发展周期解读引言房地产作为重要的经济产业，在各国都扮演着重要的角色。

然而，房地产市场并非一帆风顺，而是存在周期性的波动。

了解和解读房地产发展周期对于投资者、政策制定者和经济观察员来说都至关重要。

本文将通过分析房地产发展的周期性特征，探讨其中的原因，以及对于各方面的影响和应对策略。

一、房地产发展周期的定义房地产发展周期指的是房地产市场从低迷到繁荣再到低迷的持续波动过程。

这个周期的长度和波动幅度可能会因地区、经济形势和政策等因素而有所不同。

二、房地产发展周期的特征1. 高潮期高潮期是房地产发展周期的繁荣阶段。

这个阶段通常伴随着房价上涨、销售量增加和投资热潮。

在这个阶段，开发商会大规模推出新项目，购房者积极入市，房地产市场呈现出供不应求的状态。

2. 谷底期谷底期是房地产发展周期中的低迷阶段。

在这个阶段，房价下跌，销售量减少，市场需求不旺。

许多开发商由于市场不景气而陷入困境，无法继续进行新的开发项目。

3. 转折期转折期是指从高潮期向谷底期转变的过程，或从谷底期向高潮期转变的过程。

在转折期，房价的涨跌幅度减小，市场呈现出相对平稳的态势。

这个阶段通常是投资者进行房地产投资的理想时机，因为房价处于相对较低的水平。

三、房地产发展周期的原因房地产发展周期的原因是多方面的，主要包括经济、政策和市场供需等因素。

1. 经济因素经济因素是房地产发展周期的重要原因之一。

房地产市场的波动与经济形势密切相关。

当经济增长迅速时，人们购买力增强，需求旺盛，房价上涨；而当经济下行时，购买力减弱，需求减少，房价下跌。

2. 政策因素政策因素也对房地产发展周期有重要影响。

政府的宏观调控政策、贷款政策以及土地供应政策等都会直接或间接地影响房地产市场的发展。

例如，政府收紧房贷政策会导致购房者信贷需求减少，进而影响房地产市场。

3. 市场供需因素市场供需关系也是房地产发展周期的重要因素。

当供需平衡时，市场呈现相对稳定的状态；如果供大于求，房价可能下跌；反之，供不应求时，房价上涨。

房地产行业的房地产开发流程与周期分析的市场动态房地产行业一直以来都是经济发展的重要支柱产业，同时也是一个复杂而庞大的系统。

房地产开发流程与周期的分析对于行业参与者来说至关重要，可以帮助他们更好地了解市场动态，制定战略和决策。

本文将对房地产开发流程与周期进行分析，并探讨市场动态对于行业的影响。

一、房地产开发流程房地产开发流程是指从土地购置到房屋交付使用的全过程，包括项目策划、审批许可、招标投标、建设施工等多个环节。

下面将就房地产开发流程的主要环节进行详细介绍。

1. 项目策划阶段项目策划是房地产开发的起点，它包括项目选址、规划、设计、可行性研究等内容。

在这个阶段，开发商需要考虑市场需求、政策法规以及项目的投资回报等因素，制定合理的项目策划方案。

2. 土地购置与开发准备阶段在项目策划确定后，开发商需要购置土地，并进行相关的开发准备工作。

这包括与土地出让方洽谈、签订土地使用权出让合同，进行土地规划许可申请等。

3. 建设施工阶段建设施工是房地产开发的核心环节，包括设计、招投标、施工实施以及竣工验收等。

开发商需要与相关单位合作，确保施工的质量和进度，并保证项目能够按时交付使用。

4. 销售与交付阶段房地产项目的最终目的是销售并交付给购房者使用。

在这一阶段，开发商需要进行有效的销售推广，与购房者签订购房合同，并按照约定的时间交付房屋。

二、房地产开发周期房地产开发周期是指从一个房地产项目的规划到其成熟、销售并退出市场的整个过程。

具体来说，房地产开发周期主要包括以下四个阶段：起始阶段、增长阶段、成熟阶段和衰退阶段。

1. 起始阶段起始阶段是一个房地产项目从规划到实际开工的阶段。

在这个阶段，开发商需要进行市场调研、项目策划，寻找土地并进行前期准备工作。

这个阶段的特点是风险较高，投入较多，项目可能面临各种不确定因素。

2. 增长阶段增长阶段是房地产项目开始进入实际开发和销售的阶段。

在这个阶段，房地产开发商会加大项目的投入和宣传，开展销售活动，同时进行建设施工。

房地产开发项目寿命周期成本分析与控制研究一、前言随着社会经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展对于推动经济增长、改善民生福祉具有重要意义。

然而房地产项目的建设周期长、投资额大、风险高，使得项目成本控制成为房地产开发企业必须关注的核心问题。

在当前市场环境下，如何在保证项目质量和效益的前提下，实现房地产开发项目寿命周期成本的有效控制，已成为房地产企业亟待解决的问题。

本研究旨在通过对房地产开发项目寿命周期成本的分析与控制方法的研究，为房地产企业在项目策划、设计、施工、运营等各个阶段提供有效的成本控制策略，以降低项目整体成本，提高企业的盈利能力和竞争力。

本研究首先对房地产开发项目的生命周期进行梳理，明确各阶段的主要成本构成；其次，结合国内外相关理论和实践经验，提出了一套适用于房地产开发项目的成本控制方法体系；通过对具体案例的实证分析，验证所提出的方法的有效性，为企业实际操作提供参考。

本研究将从以下几个方面展开：首先，对房地产开发项目的生命周期进行划分和界定，明确各阶段的主要成本构成；其次，分析房地产开发项目成本控制的理论基础和现状，总结国内外成熟的成本控制方法；然后，结合我国房地产市场的实际情况，提出一套适用于房地产开发项目的成本控制方法体系；通过对具体案例的实证分析，验证所提出的方法的有效性，为企业实际操作提供参考。

1. 研究背景和意义随着城市化进程的加快，房地产开发项目在国民经济中的地位日益重要。

然而房地产开发项目的成本控制问题一直是业界关注的焦点，房地产开发项目的生命周期包括规划、设计、建设、销售和维护等阶段，每个阶段都需要大量的资金投入。

因此对房地产开发项目寿命周期成本进行分析和控制具有重要的理论和实践意义。

首先从理论角度来看，房地产经济学界对于房地产开发项目寿命周期成本的研究尚处于起步阶段。

目前国内外学者主要关注房地产开发项目的静态成本和动态成本，而对于项目整个生命周期的成本控制研究相对较少。

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理内容摘要：房地产是人类生产和生活的一个基本要素，与各行各业存在较强的关联性。

如果房地产开发项目实施全寿命周期经营管理模式，从生态持续、经济持续、社会持续的角度研究房地产开发。

这种房地产行业可持续发展的新思路，有利于带动相关产业的良性发展。

关键词：全寿命周期开发衡量标准沟通绩效管理如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。

究其根源一是建筑设计的前瞻性差，建筑使用功能的过时老化；二是城市规划的随意性；三是开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。

全寿命周期模式概述日本东京大学ＡＧＳ（世界上研究全寿命周期模式最权威的组织）对全世界各种产业进行了关于全寿命周期模式的测算，结果如下：传统的发展模式：Ａ为336，Ｂ为340，Ｃ为676。

Ｂ与环境治理有关，空气污染、水污染都在其中的运营费用。

A为初期投入，B为运营费用，C为全寿命期内总投入。

全寿命发展模式：Ａ为390，Ｂ为23，Ｃ为413。

即长期运行费用、治理污染费用等会降低，导致Ｂ、C降低的原因，是因为Ａ投入的增加。

由此可见，采用全寿命周期模式核算，通过增加有限的初期成本，大大节约长期运行费，进而使全寿命周期总成本下降，并取得明显的环境效益。

按现有的经验，增加初期成本5%～10%用于新技术、新产品的开发利用，将节约长期运行成本50%～90%。

这一种新模式的出现，将带来设计、开发、营销模式革命性的变化。

在这种新模式中，通过适当增加建房期间的投入，即新技术、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少，整个全寿命周期的成本也因此降低很多。

但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。

房地产项目的初期投入者是开发商，项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者，初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施【摘要】在房地产项目开发过程中，严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。

【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施一、重点关注项目开发阶段和关键节点1、从影响项目开发成败角度考虑，一般按照“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。

一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到6.3%。

2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的15个关键开发节点。

依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成65%的销售金额、完成95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。

二、项目开发各阶段主要管理及控制措施房地产公司在获取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性研究报告为依据，做到不突破，坚持不越线。

包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按可行性研究报告进行考核，可研报告是公司项目开发的控制性文件。

1、投资决策阶段（1）认真编制项目可研报告。

公司在项目前期调研阶段，根据调研进展及深度，将可研分为“土地版”、“启动版”、“方案版”、“执行版”和“调整版”等五个阶段。

各阶段侧重点不同，层层深入，分别从市场、销售、成本、建造、融资等角度对项目进行分析和判断。

在编制项目可行性研究报告时，确保可行性研究报告分析全面，数据真实、准确、客观。

关于我国房地产行业周期统计的几点思考：关于我国房地产行业周期统计的几点思考一、分析房地产行业周论文联盟期的必要性在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。

会使其出现同样的周期性波动现象。

其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。

中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。

对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。

研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。

又能进一步促进房地产市场健康发展。

除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。

避免遭受因周期波动而造成的损失。

总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。

缩短下降期。

二、我国房地产周期的波动原因在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。

由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。

房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。

毕业论文如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。

自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。

我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。

另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。

现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。