房地产融资租赁问题初探

房地产融资租赁问题初探一、房地产融资租赁问题的提起租赁业在我国的发展正在提速。

据《2008-2009年中国融资租赁行业研究报告》介绍：截至2008年底，商务部已累计批准外商投资租赁公司80多家，批准内资试点租赁公司37家；各类融资租赁企业注册资本超过300亿元人民币，可承载的资产管理规模可达3000亿元以上。

预计2009年，中国的租赁和商务服务业仍能保持20%左右的增长速度。

中国融资租赁市场渗透率不超过3%，而世界融资租赁市场渗透率已接近17%，发达国家一般在10%-30%之间。

在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长率达３０％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。

随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后第三个重要的资本市场筹资方式。

随着融资租赁被越来越多的产业认识，特别是其所有权和使用权独特的分离方式，对于商品的销售有积极的促进因素，因此房地产领域开始有很多人关注和使用这个手段。

中国的融资租赁市场还有很大的发展前景。

如今的中国，是一个资本称雄的时代，资金密集型的房地产业离开了金融更是没活路。

在行业周期和宏观调控的双重作用下，中国房地产业正步入转型期，如何既能剜掉肌体上的病灶，又避免行业元气大伤，实在是一个颇有难度的大课题。

随着中国房地产市场的不断发展，对其进行规范、制约和指引的法律制度也在不断的发展和完善。

融资租赁作为一种有“朝阳产业”之称的新型租赁形式和融资方式，已被越来越多地运用于房地产行业中，这是因为其具有能够解决资金融通，促进房地产消费，解决因购房引起的社会矛盾等多种优势。

房地产融资租赁是启动房地产市场刺激内需，拉动经济增长的一项有效举措，它对于解决我国商品房销售，改善人民生活条件，促进国家经济发展都有很大的促进作用。

虽然目前此种方式运用不是很普遍，但随着人们观念的不断转变及房地产市场的逐步完善，它必将得到极大地推广。

当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。

但是目前我国涉及房地产融资租赁的有关法律还十分缺乏，或者说尚有一定的法律适用混乱，使房地产融资租赁当事人的合法权益无法得到及时有效的保护，也给我国房地产市场的发展带来了一定的负面影响。

本文初步分析房地产融资租赁的几个问题，请领导和同行们指点，以便形成正式的可行性分析报告二、房地产融资租赁的概念及其优势要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。

简而言之，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。

而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。

它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：1.租赁物一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。

而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产，不同于传统的融资租赁的标的物。

传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。

2.所有权的转移一般的融资租赁的租赁期届满后，租赁物的所有权可转移给承租人，也可能不转移，仍属出租人所有。

但是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。

所以，房地产融资租赁，即是把房地产商品作为融资租赁的标的物，房地产商品的需求者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入房地产商品的一种租赁方式。

近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制。

自2006年第二季度以来，全国房价呈现加快上扬态势。

这导致越来越多的人买不起房子。

但中国人又不习惯长期租房住，因此“先租后买”的住宅融资租赁市场前景看好。

房地产融资租赁，即就是把房地产商品作为融资租赁标的物的，就是房地产商品的需求者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入房地产商品的一种租赁方式。

实质上，房地产融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产的款项而以该项房地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁公司融通资金的方式。

当租赁期满时，房地产融资租赁公司把所出租的房地产商品所有权转移给承租方，承租方将房地产商品全部价款所有款项同时付清。

房地产融资租赁的优势有：第一、拓宽了房地产融资渠道。

房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。

在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。

第二、降低房屋消费门槛。

房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。

传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，可以培育有效需求，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望变成现实。

由于实行先租后买，可以将租入房地产视为“准己产”，使住户有了归属感，可以放心做装饰投入，提高居住质量，是一种永久性消费，分期式投入。

有利于和谐社会建设。

第三、租约灵活。

传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。

另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。

第四、促进房地产销售。

房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。

房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。

资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。

第五，运营风险较小。

对出租人而言，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。

出租人通过收取租金获得稳定的收益，租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。

对开发商而言，通过融资租赁可以按期获得稳定的高租金收入，不存在出售经营不成功、楼盘空置而出现的财务风险。

第六，促进房地产质量提升。

房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以，客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现。

三、当前房地产业的发展态势为融资租赁业创造机遇经过近几年持续的宏观调控，我国房地产业的发展开始慢慢转型，同时也为房地产融资租赁业的发展提供了机遇。

概括起来，大致有三个方面：第一，近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制，全国房价呈现加快上扬态势。

这导致越来越多的人买不起房子，但中国人又不习惯长期租房住，因此“先租后买”的住宅融资租赁市场前景看好。

第二，目前我国房地产业的一个重点是住房保障，国务院文件明确界定了住房保障的群体是低收入家庭。

以前还有资格享受经济适用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔离出去，而中等偏下收入家庭是无法承受商品住宅价格的，通过融资租赁可以为其提供合适的“准产权”住宅。

第三，我国金融体系，包括房地产金融体系不健全，房地产金融衍生产品远远没有发达国家那么丰富，这也是我国今后必然尽快补足的短板，而房地产融资租赁就是一个很好的金融工具，有利于我国房地产业的良性发展。

中央政府已经对房地产展开了新一轮全面而严厉的调控，不但已经是使用了税收、土地、金融等政策调控手段，而且，调控具有很明确的针对性、目的性，就是严厉打击投资投机购房炒房，打击开发商囤地闲地，遏止房价上涨。

而且，在2010年，不排除开征物业税和提高房地产开发项目贷款的自有资本金比例的可能。

新一轮调控下，房地产重回调整通道将成必然。

2010年伊始，监管层收缩货币流动性的政策频发。

银监会更在今年的工作会议上特别提到会高度关注房地产市场的变化。

已经嗅到银行信贷可能对地产行业收紧气息的情况下，房地产开发商们又重拾起与信托合作的友好关系。

据统计，仅在1月4日和1月5日两天，就有包括新华信托、外贸信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五个房地产信托集中发行。

在1月首周交易日，房地产信托产品就超过10款，占了信托产品发行总量的1/3以上。

而随后一周发行的10款信托产品中，6款是房地产信托产品。

2010年注定是资本市场的突破年，继融资融券、股指期货获批后，房地产投资信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成为今年资本市场又一项重大制度创新成果。

2010年01月19日《中国新闻网》透露，上海的权益型REITs方案正在积极研究制定中，预计初步方案将在今年下半年成形，且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

目前权益类REITs还需突破税收、法律等障碍。

比如，税收方面，由于权益型REITs为公司型，房地产公司必须将旗下地产卖给REITs，其中涉及地产标的溢价，需要缴纳大量税收。

上海REITs方案中两个独立的REITs产品正在并行研究，注入资产均为商业地产资源，一个是张江集团旗下商业地产资源，另一个是位于浦西的一家商业地产集团。

对于日前国办通知中提出的要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度的政策，这一政策对中小房地产企业影响较大，但是从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格，房地产企业可能又将面临资金问题，融资的重担又将落在REITs身上。

这几年上海、北京的物业价格不断上升，相反租金水平却在下降。

在这种情况下，租金回报率如果完全按照市场化来操作，是满足不了REITs投资人要求的。

特别在未试点REITs的大部分地区房地产业当前的发展态势为融资租赁业创造机遇。

推出房地产融资租赁的最好的时机应该是房地产市场低迷时期，到时候，由于资金周转问题，地产商会更愿意将不适合分割出售的商业物业资产，整体出售。

四、房地产融资租赁的融资成本办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低。

而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7－8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；融资租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％；加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。

开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。

这样看来，运用融资租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦融资租赁公司支持的房地产开发企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。