商业地产与住宅项目区别

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

商业地产开发与住宅开发的区别商业地产开发和住宅开发的不同1.理论基础不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论。

住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具——住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论。

商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间——和住宅不同的定价模型。

住宅是资产定价模型，而商业是市场供需模型；商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。

商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）；即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）2.客户不同商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主。

需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣。

商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。

尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。

虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。

有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。

因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。

1、产品性质不同虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。

绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。

而商业项目则大为不同。

商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。

他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。

也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。

2、价值链不同住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。

商业地产和住宅地产的18个不同点：只有5%相似度有人说，商业地产和住宅地产的相似度只有5%！1. 土地使用年限不同：商业用地使用权只有四十年；住宅用地使用权七十年。

2. 用途不同：商业地产满足的是经商需求，住宅地产满足的是居住需求。

3. 客户不同：商业地产客户是商户（品牌商），住宅地产客户是普通购房者。

4. 市场规模不同：商业地产需求客户少，投资门槛高；住宅地产需求客户众多，几乎人人都有买房需求，受政策影响大。

5. 开发流程不同：商业地产开发流程长而复杂，包括建设、招商（销售）、运营管理多个环节，核心是运营；住宅地产只有建造、销售两个环节，核心是建造。

6. 开发要求不同：商业地产要宜商，要聚集，要热闹，要综合利用，要高密度；住宅地产要宜居，要通风，要安静，要采光好，要私密性，低密度更可加分。

7. 开发难度不同：商业地产体量大，对造型要求高，结构难度大，施工复杂，基本都是独立设计，可复制性小；住宅地产标准化较高，可复制性极强，从产品定位到户型设计到营销方案，基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。

8. 客户关系不同：商业地产是租赁关系（散卖的没几个好下场的），住宅地产是买卖关系。

9. 升值诱因不同：商业地产升值靠运营管理；住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。

10. 回报模式不同：商业地产除了卖商铺之外，还可以出租，还可以自己持有经营；住宅模式只有一种方式：卖卖卖。

11. 回收周期不同：商业地产资金沉淀大，回报周期长；住宅地产利润相对低，但回收周期快。

12. 开发逻辑不同：商业地产看的是稳定长期的收益，住宅地产更关注存货（资金）的高周转。

13. 产品属性不同：商业地产本质上是长期收益的金融工具，住宅地产本质上是商品。

14. 投资风险不同：住宅项目只要价格合适，没有卖不掉的；商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理，其中一环出了问题，即使租金降到底，售价降到底，也很难拯救。

15. 竞争方式不同：商业项目具有排他性，如果旁边已有个万达广场了，除非做个完全不一样定位的项目，不然很难办；住宅地产则倡导共建共享共融，多家开发商同时在一个区域开发项目，可迅速炒热一个片区，大家共享片区升值利益。

商业地产和住宅项目的区别商业地产和住宅项目在开发、经营、投资等方面都存在许多差异。

在这篇文章中，我们将重点介绍这些差异。

首先，我们需要先弄清楚什么是商业地产和住宅项目。

商业地产商业地产是指用于商业目的的不动产。

这些不动产包括购物中心、写字楼、工业园区、酒店、餐厅等。

商业地产在经营和投资上通常具有高风险和高回报。

商业地产的价值通常取决于其位置、租客稳定性和租金收入。

商业地产的开发需要考虑到商业租户的需求，如商场必须有适当的停车场，写字楼需要方便的交通和网络服务等等。

此外，商业地产的开发通常需要较长时间来进行结构设计和施工，从而带来更高的成本。

住宅项目住宅项目是指用于住宅目的的不动产，如公寓、别墅、联排别墅等。

住宅项目是一种相对低风险但也较低回报的投资，其价值依赖于其位置、供求关系和所在地区的经济发展状况。

住宅项目的开发需要考虑到居民生活的需求，如周边环境、交通便利性、配套设施等等。

住宅项目的开发时间通常较短，并且开发成本较商业地产低。

商业地产和住宅项目的主要区别风险商业地产具有较高的风险，因其租金收入稳定性较低，淡季期间租客流失的风险高。

住宅项目的风险较低，因为其业主通常能按时支付租金，因此租金流失的风险更小。

投资回报商业地产的投资回报通常较高，因其租金收入相对较高。

然而，在淡季或市场下行时，投资回报可能会受到影响。

住宅项目的投资回报较低，但通常更为稳定。

租户商业地产的租户通常是企业客户，其租期较长，但承租成本也相对较高，商业地产的租赁周期相对较长。

住宅项目的租户通常是个人业主，其租期相对较短，但承租成本较低。

开发成本商业地产的开发成本高，因其开发周期较长，所需要的其他设施较多，例如停车场等。

住宅项目的开发成本较低，其开发周期较短，所需要的其他设施较少。

总结商业地产和住宅项目在开发、投资、经营等方面都存在巨大的差异。

商业地产具有高风险和高回报率，但开发成本相对较高，需要考虑到企业租户的需求。

住宅项目的风险较低，回报率较低，但是开发周期较短，需要考虑到个人住户的需求。

商业项目与住宅项目运作的区别6第一部分：商业地产和住宅项目区别专门大商业地产项目从规模和形状上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。

Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

这中间反映出一个咨询题，国内进展商在商业地产开发方面缺乏体会，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不行。

其中最大的咨询题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。

专门多进展商差不多做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也能够像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在专门大的咨询题。

什么原因讲商业地产和住宅项目存在专门大的区别呢？做住宅项目时，进展商能够自己分析市场，按照对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直截了当销售。

但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直截了当的购物消费者（可能有些散户，能够把他们视为直销），而是商家，专门是主力店。

进展商第一要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。

关于大型综合商业，这是最难的一件情况。

例如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对进展商产生专门大的压力。

进展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。

既然是传销，进展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式依旧像家乐福如此的家电用品，关于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。

家乐福一样对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈设等都有一系列的要求。

如果进展商自己做设计不符合如此的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

商业项目与住宅项目运作的区别商业项目与住宅项目运作的区别商业项目和住宅项目是房地产行业中两个不同类型的项目。

商业项目主要是为商业目的而建设的，例如商场、办公楼、酒店等；而住宅项目主要是为人们提供居住空间的，包括公寓、别墅、社区等。

由于其用途和目标不同，商业项目和住宅项目在运作方面也存在很大的区别。

本文将从市场需求、运营模式和投资回报等方面详细比较商业项目和住宅项目的运作区别。

首先，市场需求是商业项目和住宅项目运作的一个重要区别。

对于商业项目来说，市场需求更加依赖经济环境和商业趋势。

商业项目需要根据市场消费者的需求来确定业态和品牌选择，以吸引更多的顾客。

例如在办公楼的设计中，需要考虑企业的规模和发展需求；在商场的运营中，需要了解消费者的购物习惯和需求，以提供合适的商业配套和服务。

而住宅项目则更多地依赖于人们的居住需求。

房地产开发商需要了解目标客户的家庭结构、生活方式和个人喜好，以提供适合他们的住宅产品。

因此，商业项目和住宅项目在市场需求方面有所不同。

其次，商业项目和住宅项目在运营模式上也有显著的差异。

商业项目通常采用租赁模式，即将商业空间租给商家进行经营。

商业物业管理公司负责维护和管理商业设施，提供物业服务，并收取商家的租金。

商业项目的运营方侧重于吸引租户和招商引资，通过不断增加商业配套和提升品质来提高租金水平和租赁率。

与之相比，住宅项目多采用销售模式。

房地产开发商将住宅产品出售给购房者，购房者成为业主后享有所有权，房地产开发商负责项目的开发和交付，并提供售后服务。

住宅项目的运营方主要是与购房者进行销售和服务的沟通，提供满足购房者需求的产品和服务。

最后，商业项目和住宅项目的投资回报也有所不同。

商业项目的投资回报通常相对稳定，取决于租赁率和租金水平。

商业物业管理公司通过提供高质量的设施和服务来吸引租户，提高租金水平，并定期调整租金以适应市场需求。

商业项目的投资回报相对较高，但也需要更高的运营成本和管理费用。

商业地产与住宅地产在营销方面的十大区别作者：林海彬来源：《中国房地产·市场版》2017年第07期在房地产业界有一句话叫：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生；做住宅地产的销售是小学生，做商业地产的销售是大学生。

”也许这个比喻并不十分恰当，但却足够形象。

那么，商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢？一、销售产品不同住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。

具体来说，住宅地产是卖居住产品的，如三室两厅、两室一厅等，它的属性是居住的；而商业地产是卖商业空间的，如卖场、商铺等，它的属性是商业经营的。

住宅地产多是按标准户型设计出来的，在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲，不会由某个人自行分割；而商业地产则不同，在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚，这需要根据它的具体需求做个性化分割。

住宅地产卖了以后是用来居住的，没有什么技巧可言；而商业地产卖了以后是用来经营的，经营的品类各个方面都不一样，它们销售的产品也是截然不同的。

此外，住宅地产销售的产品非常标准化，简单且使用用途明确；而商业地产销售的产品是不确定性的，当然这并不意味着一无所知，只是说它个性化的需求很难确定。

二、对象不同住宅卖给的是居住的消费者；而商业地产卖给的是两种人：一是自营户（即需要自己来经营的），二是投资客（将物业持有后自己并不经营，而是进行二次出租收取租金收益的）。

关于卖住宅地产，可以说来者都是客，卖给谁都可以，并不会设定购房人的具体条件；而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖服装，卖珠宝的不能卖儿童用品。

这是因为商业地产是有经营定位的，如果定位为全部做女装，那么即使是男装也不能进入，如果不遵循这个规律，不仅自身难以成活，还会影响到其他人，最终导致整个商铺的衰落。

现在国内很多人在卖商铺时，往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别，只要对方给钱就卖，具体做什么并不关心。