最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

商品房买卖合同司法纠纷解释全文为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

下面是店铺为您整理的商品房买卖合同司法纠纷解释全文，供您参考！【商品房买卖合同司法纠纷解释全文】最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。

现予公布，自2003年6月1日起施行。

最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过) 法释〔2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

惩罚性赔偿制度探析摘要：源于英美法的惩罚性赔偿制度一直是法学界思索、争执不断的一个命题。

在中国传统的民法理论中，惩罚性赔偿也一直受到忽视。

然而随着其他赔偿制度缺陷的逐渐出现，其优越性也更加备受关注，但也有需要完善的地方。

为此应做好以下两点：明确惩罚性赔偿适用范围；确定惩罚性赔惩数额。

关键词：惩罚性赔偿；功能；完善惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法院所做出的赔偿数额超出了实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能[1]。

传统民法认为，补偿性赔偿的宗旨不是为了惩罚行为人，其功能在于恢复受到损害的权利，弥补受害人的损失。

惩罚性赔偿制度与传统的补偿性赔偿制度并不冲突，而只是在传统的补偿性赔偿之外发展了一种例外赔偿的制度，使原有的赔偿制度更加完美。

一、惩罚性赔偿的功能这里的赔偿是指必须以补偿性的损害赔偿为前提的各种不能依补偿性赔偿性制度正常补偿的损害与费用，而不是独立的请求权，也就是说它的成立必须要以构成补偿性赔偿为前提，这样的要求才能得到认同。

比如加害人的行为造成的名誉侵害和心里创伤，这些看似不足为道，实际伤害更大，影响更深的精神损害，其证明系数不仅高，而且难以用一种明确具体的标准加以衡量，金钱的价额更无从算起，为了能让法官、陪审团有个更明确的标准去裁判案件有必要采用惩罚性赔偿来代替精神损害赔偿。

众所周知，诉讼是一个费时费力又费钱的过程，不仅要支付调查费、律师费、通讯费、出庭误工费，还要承担一定的风险。

因为成本过大，费用过高，受害人无力支付，也就挫伤了受害人维权的积极性。

这时惩罚性赔偿是补救伤害的最佳途径。

赔偿原告，惩罚被告，是惩罚性赔偿的惩罚功能所在。

以惩罚的目的为辅，让加害人赔偿并承担受害人的全部经济损失为主，这是补偿性赔偿区别于惩罚性赔偿的关键，其不足之处在于这种惩罚的力度是相当受限的。

对不法行为人来说其之所以难以起到制裁作用是因为它类似于一种交易，以同样的财产去交换受害人的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用摘要：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益五、总结与建议正文：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义随着我国房地产市场的日益繁荣，商品房买卖合同纠纷也日益增多。

为了保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对商品房买卖合同的解除及赔偿责任进行了明确规定。

这一条款在实际操作中为购房者提供了有力的法律依据，有助于维护市场秩序和公平正义。

二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析商品房买卖合同司法解释第十五条分为两款，第一款规定了购房者在不符合交付条件的情况下，有权拒绝接收房屋；第二款规定了购房者在接受房屋后，发现存在严重质量问题或者影响正常居住使用的，可以请求解除合同。

这两款为购房者提供了较为全面的保护，确保了购房者在房屋质量问题上的合法权益。

三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用在实际案例中，商品房买卖合同司法解释第十五条起到了积极的指导作用。

例如，在一些开发商延期交付房屋的情况下，购房者依据该条款拒绝接收房屋，最终获得了赔偿。

另外，一些购房者在接受房屋后发现严重质量问题，请求解除合同并获得法院支持。

这些案例都说明了商品房买卖合同司法解释第十五条在维护购房者权益方面的实际效果。

四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益要想合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益，购房者首先要了解相关法律法规，确保自己在购房过程中遵循合法程序。

其次，当发现房屋存在质量问题时，要及时与开发商沟通，争取通过协商解决。

如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十五条请求解除合同或者要求赔偿。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【释义】建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

”《合同法》恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。

对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【释义】合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

合理确定我国惩罚性赔偿金的探析摘要：从1994年我国首次在《消费者权益保护法》中引进英美法系的惩罚性赔偿，到2010年在《侵权责任法》中正式明确规定产品责任惩罚性赔偿制度，惩罚性赔偿制度在我国的立法和司法实践中得到了长足发展，但仍有不足之处，惩罚性赔偿金确定方法的现行规定零乱、模糊即是其中之一。

文章通过分析我国现行法律中惩罚性赔偿金确定方面的缺陷及其原因，提出确立合理适当、过罚相当的惩罚性赔偿金确定方法的分析和建议。

关键词：惩罚性赔偿制度惩罚性赔偿金确定方法中图分类号：d923.8 文献标识码：a文章编号：1004-4914（2012）07-051-04我国于2010年7月1日正式施行的《侵权责任法》第47条规定：“明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害的，被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。

”这是我国首次在民事基本法律中明确确立产品责任的惩罚性赔偿制度。

但《侵权责任法》中对实现惩罚性赔偿制度功能至关重要的惩罚性赔偿金的确定采取了回避的态度，没有对我国现有的所有关于惩罚性赔偿金的零散且有争议的规定予以整理和明确，使得司法实践中具体案件惩罚性赔偿金的确定缺乏权威的、统一的、具有可操作性的法律依据，笔者认为作为民事基本法律的《侵权责任法》应当对惩罚性赔偿金作出明确、合理的规定，并以此作为本文的讨论课题。

一、惩罚性赔偿制度简介惩罚性赔偿是英美法系特有的民法制度，最早起源于英国，现代以来盛行于美国。

美国《侵权行为法重述（第二版）》第908条较为完整地表述了惩罚性赔偿涵义：“在损害赔偿之外，为惩罚极端无理行为之人，且亦为阻止该行为人及他人于未来从事类似之行为而给予之赔偿；惩罚性赔偿得因被告之邪恶动机或鲁莽置他人权利于不顾之极端无理行为而给予。

在评估惩罚性赔偿之金额时，事实之审理者得适当考虑被告行为之性质及程度与被告之财富。

”英美法系的惩罚性赔偿制度在18世纪诞生之初，主要适用于诽谤、诱奸、恶意攻击、诬告等使受害人遭受巨大精神痛苦的案件中。

YOUR LOGO高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释(2020版)The state maintains social and economic order by enacting laws, and contracts signed in accordance with the law have legal effect and are protected by the state.专业合同系列，下载即可用高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释(2020版)说明：本合同书的作用是国家通过制定法律来维护社会经济秩序，规范合同当事人的行为，依法签订的合同具有法律效力，受到国家的保护。

可以下载修改后或直接打印使用（使用前请详细阅读内容是否合适）。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释最高人民法院日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。

其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

每日商报对部分重要内容作了摘编。

中华人民共和国最高人民法院公告（摘要）第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

案情：甲公司从某银行贷款1200万元,以自有房产设定抵押,并办理了抵押登记;经书面协议,乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押,没有办理抵押登记;后甲公司届期无力清偿贷款,某银行欲行使抵押权;法院拟拍卖甲公司的房产;甲公司为了留住房产,与丙公司达成备忘录,约定：“由丙公司参与竞买,价款由甲公司支付,房产产权归甲公司;”丙公司依法参加竞买,以1000万元竞买成功;甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司,丙公司将这1000万元交给了法院;法院依据竞拍结果制作民事裁定书,甲公司据此将房产过户给丙公司;法院裁定书下达次日,甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司,丁公司向甲公司支付1400万元;合同签订后10日内,丁公司应先付给甲公司400万元,尾款待房产过户到丁公司名下之后支付;甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下,则丁公司有权解除合同,并请求甲公司支付违约金700万元,甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任;”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日,丙公司与戊公司签订了房产买卖合同;丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司,尚未办理过户手续;丁公司见状,拒绝履行支付400万元首付款的义务,并请求甲公司先办理房产过户手续,将房产过户到丁公司名下;甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款;鉴于各方僵持不下,半年后,丙公司索性把房产过户给戊公司,并拒绝向丁公司承担连带责任;经查,在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后,当地房地产市场价格变化不大;问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立为什么2.成立;因为根据物权法规定,经当事人书面协议,乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押,无须以登记为设立要件;2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权,后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权为什么不是;因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额,属于连带抵押;抵押权人即银行可以选择就任一财产实现抵押权;3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何为什么具有法律效力;因为在法院依据竞买结果制作裁决书后,甲公司将房产过户给了丙公司,丙公司是房产所有人;当事人对房产权属作的特别约定,不具有物权效力;但是该备忘录没有违背法律的强制性规定,具有债权效力,丙公司对甲公司负有合同义务,即依约履行将房产过户给甲公司的义务;4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何为什么有效;因为丙公司是房产所有权人,有权对房产进行处分,且就同一房产签订多份买卖合同,合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响,也不会仅因为是一物多卖而受影响;5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务为什么有权;因为丁公司可以行使不安抗辩权;虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定,丁公司应先交首付,甲公司后办理房产过户;但是,房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同;该行为已经明确表明,甲公司有无法履行交房义务的可能;作为先交首付款义务的丁方,有权行使不安抗辩权;6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续为什么无权;因为甲公司可以行使先履行抗辩权;甲公司办理房产过户手续的义务在后;丁公司享有不安抗辩权,可以拒绝履行自己的先给付义务,但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务;7.丁公司能否解除房产买卖合同为什么能;因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务,丁公司行使约定解除权的条件已经成就;8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任为什么不能;因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任;该约定属于当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益,具有法律约束力;9.甲公司可否请求法院减少违约金数额为什么可以;因为根据合同法和相关司法解释,合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十,数额过分高于损失,当事人可以请求法院予以适当减少;案例分析商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案案情介绍赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户;1999年7月19日,赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司以下简称海淀房地产公司签订了商品房购销合同;合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2一4一603室商品房一套,房屋单价每平方米4350元;合同签订后,赵云梧按约履行了付款义务,并人住上述房屋;海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司;2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证,2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同,2002年4月海开公司取得国有土地使用权证;2002年10月25日,北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复,答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证,属于现售商品房”;2001年9月3日,海开公司与赵云梧签订了补充协议,该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证,海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知;赵云梧未办理房屋产权证;海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押,但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内;原告诉称赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后,采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段,即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我;当我发现海开公司的欺诈行为后,多次找其协商,海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议,该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证,但时至今日海天公司未办理产权证;海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行,抵押期限为2001年4月至2002年4月14日,海开公司无证据说明该抵押已解除;因海开公司的欺诈及抵押行为,已经严重地侵犯了我的合法权益,现根据合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条的规定,要求解除商品房购销合同,海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元;被告辩称海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设,虽然我公司没有销售许可证,但有房地局的文件,我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证,我们交了土地出让金;我公司通知购房人办理房产证,但他们不配合,有的人已经办理房产证;我公司房屋是进行过抵押,但不是整体抵押,抵押房屋不包括销售的房屋;我公司没有欺诈行为,根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可,现不同意赵云梧的诉讼请求;问题一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案：惩罚性赔偿;本案中,原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款,亦即适用惩罚性赔偿规则;惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能;2003年最高人民法院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿;第八条规定：“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;”二、本案的原告诉求能否得到法院的支持为什么三、不能;因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为;三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押又是否允许商品房先抵押后出卖第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后,为获取建设资金,在尚未转移房屋所有权与买受人之前,又将该房屋抵押给第三人的行为;根据最高人民法院关于＜担保法＞若干问题的解释第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效;也就是说,房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的,只要房屋所有权没有转移给买受人前,依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立;这样,在同一房屋之上,就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权;因此,根据我国现行法律和司法解释的规定,出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的商品房解释第八条规定,只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的,出卖人就属于恶意违约,要承担惩罚性赔偿责任;第二问：为了加速经济流转,更好的发挥财产的功能,法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让,但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益,转让财产必须受到一定的限制;担保法第四十九条第一款规定：抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效;关于适用＜担保法＞若千问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其余部分债务,使抵押权消灭;受让人清偿债务后可以向抵押人追偿;如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任;物权法第一百九十一条规定：抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存;转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿;抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外;四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些参考答案：1、消费者权益保护法1999年1月第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍;”这一条款在开创了我国惩罚性赔偿之先河;2、合同法1999年10月第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任;”这是我国现行法律对惩罚性赔偿进一步确定;合同法第一百一十四条第二款的规定看,对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于损失的情况也予以认可,而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚;3、商品房销售管理办法2001年6月第二十条规定：产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人;4、关于审理商品忘记买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年3月的第八条、第九条的规定,见上文;案例分析题1、某工厂为了扩大生产规模,拟投资80万元人民币兴建一个分厂,遂向某县人民政府申请用地2亩以有偿出让方式取得土地使用权,经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩;为保证按时使用土地,该工厂与A村签订了土地使用权出让合同;该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩,土地使用权出让金30万元,土地用途为工业用地,土地使用权出让年限为70年,合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明;请问：1该土地使用权出让合同是否有效为什么答：合同无效;该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国土地管理法规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限;2）县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法为什么3）答：不合法,因为根据土地管理法的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限;4）依照有关法律规定,该工厂应当如何取得合法的土地使用权答：应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地,将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂,由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权;2．2004年3月20日,张某与李某签订了一份房屋租赁合同;合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住,每月租金1000元,按月收租,租期二年,到2006年9月20日为止;合同签订后,双方到房地产管理部门办理了登记手续;当日,李某交付了押金和租金后入住;此后,李某每月按期交租;2005年4月,张某因欠王某50万元,便将该房屋抵押给王某,双方订立了抵押合同,合同约定：如张某不能在2005年6月底还债,王某有权将该房屋折价抵债;王某于2005年7月起开始实现其抵押权,要求李某向其缴纳押金,被李某以王某无权收取押金为由拒绝;以后,即从2005年7月至2006年5月,无论张、王怎样催促,李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由,既拒绝向张某交租,也不向王某交租,遂张某决定终止租赁合同;经查获知,自2005年7月起,张、王因抵押合同发生了诉讼,法院对该案尚未判决;问题：1张某能否将已出租的房屋抵押给王某,为什么答:可以;尽管张某已经将房屋出租,但他仍是房屋的产权所有人,根据我国房地产法的规定,房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,故不影响他行使抵押的权力;2王某与张某的抵押合同是否有效,为什么答:无效;理由：因为张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果,但是根据我国法律规定,房地产抵押,应当根据规定办理抵押登记,即到房地产管理部门办理抵押登记,由房地产管理部门发给房地产他项权证;既然张、王未办此手续,故该合同无效;抵押合同中不能有流质的约定;张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记;抵押合同自合同登记之日起生效;3王某是否有权向李某收取押金和租金,为什么答:王某无权向李某收取租金和押金;虽然王某是抵押权人,但是并非房屋产权所有人,只有业主才能向承租人收取押金和租金,王某如要收取押金和租金,必须成为该房屋的产权所有人,或者获得张某的授权,另由于抵押合同无效,王某无权取得该房屋所有权;4张某和王某是否有权终止租赁合同,收回房屋,为什么答:1、王某无权终止租赁合同,理由同上,他不是该合同的签约人,更非产权所有人;2、张某有权提前终止租赁合同,收回房屋;根据法律规定,承租人拖欠租金6个月以上的,出租人有权收回房屋,终止合同,因为李某无理由未交纳租金满6个月,此外,张、王之间的抵押合同是另一法律关系,与张某与李某之间的租赁合同无关,故不能成为李某拒付租金的理由;3、案由：1995年10月,某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同,每亩地价为10万元;该公司受让土地后,在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权;1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同,以每亩12万元的价格转让,合计地款项共计2400万元;市土地管理局获知此事后,下达了行政处罚决定书,没收其违法所得400万元;请问：1两房地产开发公司签订的合同是否有效为什么答；转让合同无效;理由；根据城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件：1按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书：2按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地的平整,形成工业用地或着其他建设用地条件3转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书;以出让方式取得土地使用权不具备上述条件的,就属于不符合法律规定的有关转让条件;由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件;在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权,因此转让合同无效;2土地管理局的行政处罚是否合法答：合法,土地管理局根据城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定,是合法的;违反法律规定转让土地使用权的,由县级以上任命政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款;3)若管理相对人对此处罚不服,可通过什么途径得到法律救济答：1、是申请行政复议;相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议,对复议决定不服的,可以向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼;。

商品房买卖合同纠纷司法解释核心内容:商品房买卖合同司法解释对商品房买卖纠纷的处理作出了具体明确的规定。

合同司法解释全文.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同.第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定,但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

take control of your own desting.精品模板助您成功（页眉可删）消费者要求双倍赔偿的条件按原购买价的两倍进行赔付。

一般是双倍现金支付，也有的是用两个原购买物对消费者所购买的物品进行调换。

双倍赔偿一般是在购买物有问题(坏，破，与宣传不符)时才会发生，且一般需要有商家事先的承诺或者是消费者协会的协调甚至法律的干预。

消费者要求双倍赔偿就是按原购买价的两倍进行赔付，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

适用惩罚性赔偿的具体情形详细的内容请阅读下文。

消费者要求双倍赔偿的条件按原购买价的两倍进行赔付。

一般是双倍现金支付，也有的是用两个原购买物对消费者所购买的物品进行调换。

双倍赔偿一般是在购买物有问题(坏，破，与宣传不符)时才会发生，且一般需要有商家事先的承诺或者是消费者协会的协调甚至法律的干预。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中提出了商品房买卖过程中实行双倍赔偿的情形，现具体叙述如下：一、适用惩罚性赔偿的具体情形根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、惩罚性赔偿的条件通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。

《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。

(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。

商品房买卖合同纠纷司法解释第八条商品房买卖合同纠纷司法解释第八条简介商品房买卖合同纠纷是指在商品房交易过程中，双方因合同履行、违约、权利义务等问题产生的争议。

为了明确商品房买卖合同纠纷中的相关法律适用和司法解释，最高人民法院发布了《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》。

第一款：商品房质量问题根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第一款的规定，对于购买的商品房在交付后一年内出现的质量问题，购房人有权要求修复、更换或退还房款。

1. 质量问题的认定标准：商品房的结构安全存在问题；商品房的功能出现重大缺陷；商品房的主要设备存在故障；商品房的装修材料存在质量问题。

2. 质量问题的赔偿方式：如果商品房属于可修复的质量问题，开发商应当承担修理费用；如果修复后问题仍然存在或无法修复，购房人有权要求更换房屋或者退还房款；如果购房人已经使用了该房屋，可以要求开发商承担相应的使用费用。

第二款：商品房交付延迟《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第二款规定了商品房交付延迟的处理办法。

1. 商品房交付延迟的认定：开发商未按照合同约定的时间交付商品房；开发商在交付过程中出现违约行为；开发商无正当理由延长商品房的交付时间。

2. 购房人的权益保护：在商品房交付延迟的情况下，购房人有权要求开发商支付违约金；开发商应当按照合同约定的利息率，支付购房人的赔偿金；购房人可以要求开发商承担因商品房交付延迟而造成的其他直接经济损失。

第三款：未办理商品房销售权证书根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第三款的规定，开发商未办理商品房销售权证书的后果如下：1. 未办理商品房销售权证书的认定条件：开发商未按照国家法律规定的程序办理销售权证书；购房人无法获得商品房的所有权。

2. 购房人的合法权益：购房人可以要求开发商办理商品房销售权证书；如果开发商无法办理商品房销售权证书，购房人有权要求开发商返还购房款项；购房人还可以要求开发商承担违约责任，支付相应的违约金。