上海商业街MALL案例-64页文档资料

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大宁国际广场

运营管理: 投资商:崇邦集团成立于2003年，股东包括 香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、 Timezone国际和新加坡和美集团。
开发商：崇邦集团成员上海福乐思特房地 产发展有限公司。 运营管理商:


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评价与借鉴




上海新天地不但是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性 购物中心，还是一个具传统历史风貌和新纪元生活文化的都市 旅游景点，它将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑 融为一体，成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休 闲步行街。 新天地的业态以餐饮为主，早期入住的近百家商铺70%以上为 餐饮。 上海新天地的定位在于国际和高端，时至今日已它成为国际品 牌进驻上海的首选之地。 新天地新旧结合的思路对常州文化宫的定位是一个很好的借鉴。 将文化和历史融入到商业中，可以形成独特的吸引力。


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上海新天地

上海新天地座落在市中心，淮海中路 南侧、黄陂南路和马当路之间三万平 方米的地块上，毗邻黄陂南路地铁站 和南北、东西高架路的交汇点。

上海新天地的前身是上海近代建筑的 标志之一———破旧的上海石库门居住 区。改造之后，上海新天地被创新地 注入了诸多时尚的商业元素，变成了 一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一 身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
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上海湾


上海湾位于浦东南路、张杨 路交汇口，对面为八佰伴和 时代广场，旁边是中融大厦， 处在新上海商业城的中心。 上海湾由鄂尔多斯集团投资8 亿元建造，占地1.74万平方 米，平面轮廓呈L形，容积率 2.33。地上总建筑面积 6万 平方米, 由一组 260 米长格调 商业街和21层办公主楼组成。

经营模式的统一：
最大限度地保护老建筑的结构 满足周边商务需求 外滩古老的文化底蕴与顶级品牌深厚的品牌内涵的呼应
19
外滩3号：创造现代生活新领域
-原为英国有利银行，会和洋行设计，1916年建造。新古典主义建筑，建筑面积13，760平 方米，楼高6层，顶层上设巴洛克塔亭，是上海最早的钢框架结构建筑之一。 -2002年4月，外滩3号楼改建工程正式开始；投资方则来自新加坡，投资超过3500万美元。
1845年－修路筑成黄埔滩路，“The Bund”、 ”外 滩”。
万国建筑群北起外白渡桥、异的５０余幢外国建筑体现的是：文艺复兴、
巴洛克、洛可可、新古典主义、现代主义……
十里洋场、是昔日的“远东华尔街”代表的是：数不
清楚的商号、商行、银行、饭店……
外滩风貌在后来的几十年里遭到了极大破坏。除了办
咖啡吧、酒 吧、各国风 味餐厅
健身美容
美发美容、 SPA、保健 中心
服饰商业
服饰、小型 超市、家居
培训学校
语言学校、 家政学校等
社区服务
房屋中介、 银行、洗衣 店
23家
其他：
10家
17家
8家
10家
店面装潢精美，风格各异 商品各具特色，高档精品
5
古北商业街区

典型的邻里商业街区。 古北商业街区是随着社区的扩建而形成的，是为了满足新的商业 活动的需要而诞生的；而且还在逐步扩大之中。 商业街的业态构成，商品定位都符合大环境内消费者的需求。 街区与景观、住宅融为一体，给人以现代、自由、温馨而开放的 生活氛围，使不同国籍背景的人们愿意在这里集聚。
1
梅川路休闲街
定位： 具有欧陆风情，人文休闲氛围的集观光娱乐、美食购物、 休闲体验为一体的商业街。 发展策略： 开发商业街的宏泉集团采取了只租不售的经营策略，严 格根据商业街不同的功能区域选择信誉好、受群众欢迎的 品牌商家入驻。 04年3月起，投资4000万元对道路景观、绿化布局和灯 光布置进行优化调整。 业态构成：

区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
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南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
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上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
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<上海商圈总分布图>

写在最后的话
在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众 望所归。项目之所以取名龙之梦，就是中国之梦，这个项目的操 盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商 业成功的运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自 己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。他后面品牌的 号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力， 并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有 根据当时的时代发展需求来调整业态。 此外，人流量并非完全等同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经 营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚 客能力，品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是取得租金突 破的关键因素。
餐饮租金8元 ㎡ 天 一楼零售租金30元 ㎡ 天 餐饮租金 元/㎡/天 一楼零售租金 元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体 系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 转型期 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。