中小型房地产企业的融资创新

房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。

所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。

“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。

产生背景截至2003年4月，全国房地产贷款余额达到*****亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％。

6月13日, 中国人民银行发布了目的在于调整商业银行贷款投向的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

央行121号《通知》体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。

通知要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

毫无疑问，新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险。

但同时房地产企业要生存与发展，企业必须拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。

《房地产企业融资渠道创新研究》篇一摘要：本文深入探讨了当前房地产企业面临的融资困境，并研究了新的融资渠道及其应用。

通过分析国内外融资市场的特点，结合房地产企业的实际情况，提出了一系列创新的融资方式，以期为房地产企业寻找更为灵活、高效的融资途径提供参考。

一、引言随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场日益繁荣。

然而，由于资金需求量大、融资周期长等因素，房地产企业面临着巨大的融资压力。

传统的融资渠道如银行贷款、股权融资等已经难以满足房地产企业的资金需求。

因此，创新融资渠道，寻找更为灵活、高效的融资方式成为房地产企业的重要任务。

二、传统融资渠道分析1. 银行贷款：是房地产企业最常用的融资方式，但受制于银行信贷政策及资金状况，其融资规模和速度受到限制。

2. 股权融资：通过发行股票或股权转让等方式筹集资金，但需要较高的成本和较长的周期。

3. 债券融资：通过发行企业债券筹集资金，但受制于市场环境及企业信用评级。

三、新型融资渠道探讨1. 资产证券化（ABS）：通过将房地产企业的部分资产进行证券化，实现资产变现，降低融资成本。

2. 互联网金融：利用互联网平台进行众筹、P2P等新型融资方式，拓宽了房地产企业的融资渠道。

3. 海外融资：通过海外债券市场、REITs（房地产投资信托基金）等方式筹集国际资本。

4. 合作开发：与其他有实力的企业或政府合作开发项目，共享风险和利益。

5. 产业基金：利用政府引导基金或社会资本设立产业基金，吸引更多社会资本进入房地产市场。

四、创新融资渠道的应用及案例分析1. 资产证券化（ABS）应用：某大型房地产企业通过将部分商业地产资产进行证券化，成功筹集了大量资金用于后续项目开发。

2. 互联网金融应用：某中小型房地产企业通过互联网众筹平台成功筹集了部分项目资金，实现了快速融资。

3. 海外融资案例：某跨国房地产企业通过发行海外债券和REITs成功筹集了大量国际资本，用于全球项目开发。

对我国中小型房地产企业融资问题的思考摘要：在宏观调控的影响下，地根银根不断紧缩，融资难度加大。

对绝大多数中小房地产企业而言，解决融资问题是目前的头等大事。

本文在分析了目前形势下中小房地产企业融资中存在的主要问题后，有针对性地提出了切实可行的解决办法。

关键词：中小型房地产企业；融资中图分类号：f276.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0196-01一、背景自国家对房地产行业采取了一系列的宏观调控政策以来，监管当局不断推出限制房地产企业向银行贷款的政策和法规。

使得房地产开发“门槛”逐渐升级，银行贷款难度加大，导致房地产企业绷紧了资金链条，特别是对于正处于上升阶段的中小型房地产企业无疑是雪上加霜。

二、中小型房地产企业目前存在的问题(一)企业规模小，融资能力受限由于房地产项目开发规模大、周期长，使得其投资需要巨大的资金量。

在房产项目开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过控制土地储备，对房产开发项目采取长短结合(短、平、快项目与长期项目结合)和大小结合(大型项目与中小型项目结合)的方式，保持房产开发的连贯性。

而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力的限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等多种融资渠道获取大型项目建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资的中短期项目和中小型项目。

(二)过多依赖间接融资参照目前中小房地产企业所需的项目开发资金中，至少35％是自有资金，35％是银行贷款，另外的30％来自于回笼的房款，房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款，所以房地产企业所需的开发资金中50％以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。

近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利，真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之又少，直接融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

新形势下房地产企业融资现状及有效措施1. 引言1.1 新形势下房地产企业融资现状在当前经济环境下，房地产企业的融资面临着新的形势和挑战。

随着宏观调控政策的不断加强和金融监管的日益严格，传统融资渠道受到了限制，企业融资成本增加，融资难度加大。

互联网金融、数字化金融等新型融资工具快速发展，为企业融资提供了更多选择。

在这样的新形势下，房地产企业需要加大创新力度，探索多元化融资方式，加强内部管理和控制，寻求突破。

房地产企业也面临着市场竞争加剧、政策风险增加等挑战。

在这样的背景下，房地产企业如何有效应对新形势下的融资现状，成为了当前亟待解决的问题。

本文将针对房地产企业融资现状，分析当前面临的挑战，探讨有效的融资策略和措施，为行业企业提供参考和借鉴。

1.2 挑战与机遇在当前新形势下，房地产企业所面临的挑战与机遇是同时并存的。

一方面，随着宏观经济政策调整和监管加强，传统融资渠道受限，融资成本上升，企业债务压力逐渐增大。

房地产市场整体态势依然不明朗，市场需求和政策环境的变化都给房地产企业带来了诸多挑战。

挑战之中也蕴藏着机遇。

随着中国经济结构调整和创新驱动发展战略的实施，房地产企业有望通过转变思维和策略，开拓新的融资渠道和方式，提升企业的竞争力和可持续发展能力。

市场的变化和行业的洗牌也为那些拥有创新意识和实力的房地产企业带来了更多的发展机会，他们有可能在激烈的竞争中脱颖而出，实现突破和增长。

房地产企业在面对挑战时，也要善于抓住机遇，不断调整战略，创新融资模式，增强内部管理和控制，加大创新力度，才能在新形势下取得更好的发展。

挑战和机遇并存，企业需要全面评估形势，科学决策，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

【完】2. 正文2.1 传统融资渠道面临压力传统融资渠道面临压力，是指在新形势下，房地产企业传统融资模式面临着诸多挑战和困难。

随着政策调控的加码，房地产市场的调整和去杠杆化已经成为趋势，传统融资渠道受到了限制。

银行信贷政策的收紧和监管政策的加强，给房地产企业的融资带来了更大的压力。

中国房地信息5文/住美投资咨询公司董事总经理张健房地产金融4:R I f Of 55㙵谷㙵谷房地产融资方式少房地产业的发展需要金融业的支持。

房地产开发投资数额巨大,投资回收周期较长,占用的资金及支付的利息多,企业的自我积累常常很难保证连续投入资金的需要。

目前我国房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大,即单一房地产信贷体系存在市场风险。

许多报道指出，我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,即房地产企业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款,而开发商的自筹资金和工程垫款也相当部分间接来自银行贷款。

我国房地产企业融资发展较慢,譬如我国目前股票市场和债券市场的发展总体滞后。

特别是自2003年以来,我国5万多家房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战,包括相继出台的宏观政策改变了个人和房地产企业的原有的融资模式和融资渠道,政策抬高了房地产银行贷款和信托融资的门槛,有关部门也不鼓励房地产公司上市和对外资房地产投资的限制等等。

确实目前大部分房地产开发企业股本金不足,融资渠道狭窄,经营资金过分依赖银行贷款;可能危及金融体系的安全运行。

为了适应新形势的变化,房地产业应有多种融资方式,包括房地产投资信托基金、私募房地产投资基金、更多房地产企业上市和债券融资等,即我国房地产金融应走正融资模式多元化之路。

银行的房地产不良贷款问题当前金融业对中国经济和社会发展的重要性显得越来越重要,这种重要性不仅源于国家金融政策在很大程度上影响经济增长的速度和质量,而且还因为以国有控股商业银行为代表巨额不良资产已成为影响金融安全和经济安全的巨大隐患。

从四家商业银行(中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设图1全球房地产资金流动量图2美国房地产资本市场㙵谷㙵谷㙵谷㙵谷图3中国房地产资本市场上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)房地产抵押证券产品和房地产企业债券房地产抵押各类贷款(大部已证券化)上市的房地产公司自有或组合的资金(包括合作、参建、外资等)房地产企业债券房地产抵押银行贷款表1全球、美国和中国房地产资本市场比较上市股权私募股权上市债权私募债权ea l Estate n orma t ion Chi na中国房地信息56银行)对房地产业贷款情况来看,全部贷款的平均不良率较低即低于5%,低于四大银行全部贷款的不良比率,即房地产贷款的质量要好于其它行业贷款的平均水平。

我国房地产企业融资创新—— 夹层融资一、关于夹层融资（一）夹层融资的概念夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。

之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。

这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。

夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。

夹层融资模式大致分成四种。

第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。

第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。

第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。

第四种模式是多层创新。

（二）夹层融资的风险和回报夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。

夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。

它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。

一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。

（三）夹层融资的形式夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。

在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。

这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。

中小型房地产企业融资方式研究摘要 (3)第一章我国现行中小型房地产企业的融资现状及中小型房地产企业资金运作的特点 (3)第一节我国中小型房地产业的融资现状 (3)一、开发资金主要是银行贷款，融资形式单一 (3)二、以上市融资和债券融资为主的直接融资基本没有 (3)三、自有资金不足，大部分中小型负债率较高 (3)第二节中小型房地产业资金运作的特点 (4)一、资金投入量比较大，投资成本较高 (4)二、资金周转较快，投资回收期相对较短 (4)三、投资风险大 (4)第二章现有房地产业的融资方式及可行性分析 (4)第一节房地产股票融资 (4)一、房地产股票融资的概念 (4)二、房地产股票融资对中小型房地产业的可行性分析 (5)第二节房地产债券融资 (5)一、房地产债券融资的概念 (5)二、债券融资对中小型房地产业的可行性分析 (5)第三节房地产信托 (5)一、房地产信托的概念 (5)二、中小型房地产企业的可行性分析 (6)第四节其他融资方式介绍 (6)一、民间借贷融资 (6)二、股权出让融资 (6)三、房地产预售 (7)四、增资扩股融资 (7)五、金融资源整合 (7)六、商业信用 (7)第三章中小房地产企业融资的对策和建议 (8)结论 (8)参考文献 (9)摘要房地产行业资本密集型的行业特征决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。

我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。

随着银行贷款难度加大，导致房地产企业特别是中小型房地产企业紧绷起了资金链条。

如何筹措资金成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。

针对这种状况，笔者根据房地产资金运作的特点，再对目前国内房地产企业可以选择的除银行贷款以外的融资方式进行分析的基础上，探寻适合中小型房地产企业的融资方式。

第一章我国现行中小型房地产企业的融资现状及中小型房地产企业资金运作的特点第一节我国中小型房地产业的融资现状一、开发资金主要是银行贷款，融资形式单一在我国，房地产开发、消费都不能离开银行的支持。

新形势下房地产企业融资创新的研究分析摘要：作为我国国民经济中占据重要位置的产业，房地产企业是资金密集型企业的典型。

尤其是大型项目中，房地产企业对资金的需求量往往很大，其资金多数为外部融资。

但在房地产金融体系上我国仍然存在不完善的情况，在融资方式上比较单一，使房地产企业在融资上的难度有所加大，一定程度限制了房地产企业的发展。

本文主要从我国房地产企业融资现状及存在的问题出发，对新形势下房地产企业融资创新方式进行研究分析。

关键词：新形势；房地产企业；融资；现状；创新融资，从广义上来说也叫金融，主要指货币资金的融通，是当事人为了资金在金融市场上通过各种方式筹措和贷放的行为。

从狭义上来看，就是单纯指代企业在资金筹集中的行为和过程。

即根据自身生产与经营，拥有资金的状况以及未来在经营与发展上的需要，公司通过一定方式科学地对其进行预测和决策，向公司投资者和债权人通过一定渠道去对资金进行筹集、组织和供应，以此给公司生产正常需要提供保证的经营管理挥动和理财行为。

我国房地产业已经经历了十几年时间的发展，融资资金的依赖性很强，主要来源于银行贷款和预售房款。

虽然国家已经对房地产企业进行了一系列的宏观调控政策，但从目前情况来看，我国房地产企业传统的融资方式已经不能完全适应新形势下的房地产行业，出现了一些亟待解决的问题。

一、我国房地产企业融资出现的问题1.融资渠道比较单一，容易受国家政策波及资金密集是房地产企业最典型的特征之一，房地产企业对资金的需求量可以说是其他很多行业难以望其项背的，在房地产开发的整个过程中资金是其最重要的支柱。

但是从目前的形势来看，我国房地产企业在融资的结构上还存在比较单一的问题，间接融资在整个融资中所占的比重较大。

房地产开发中60% 的所需资金需要靠银行贷款，间接融资的比重明显不合常理。

这种状况使得房地产开发投资过于依赖银行贷款，一旦银行信贷政策有所变化，房地产业行业中将会有很多企业在资金上陷入断裂的险境。

《我国当前房地产企业融资问题研究》篇一一、引言我国房地产市场的快速发展使得房地产企业扮演着举足轻重的角色。

然而，当前我国房地产企业在融资方面存在一系列问题，严重制约了企业的持续发展和行业健康。

本文旨在分析当前我国房地产企业融资的困境，并提出相应的解决策略。

二、我国房地产企业融资现状当前，我国房地产企业融资主要通过银行贷款、股权融资、债券融资、预售等方式。

然而，随着国家对房地产市场调控的加强，以及金融监管的严格，房地产企业的融资难度逐渐加大。

尤其是对于中小型房地产企业，融资渠道狭窄，资金压力较大。

三、我国房地产企业融资问题1. 融资渠道单一：当前，我国房地产企业的主要融资渠道仍以银行贷款为主，对银行的依赖度过高，一旦政策调整，将直接影响企业的资金链。

2. 资金成本高：由于融资难度大，许多房地产企业不得不选择高成本的融资方式，增加了企业的经营压力。

3. 政策风险大：国家对房地产市场的调控政策频繁变动，使得房地产企业的融资环境变得不稳定。

4. 信用风险：部分房地产企业因经营不善或市场环境变化导致信用风险增加，影响其融资能力。

四、解决我国房地产企业融资问题的策略1. 拓宽融资渠道：鼓励房地产企业通过多种方式融资，如REITs（房地产投资信托基金）、私募股权基金、海外融资等，降低对银行贷款的依赖。

2. 降低资金成本：政府可以通过政策引导，降低企业融资成本，如降低贷款利率、提供税收优惠等。

3. 增强企业自身实力：房地产企业应加强自身经营管理，提高盈利能力，增强信用等级，提高融资能力。

4. 建立风险防控机制：建立健全的风险防控机制，降低政策风险和信用风险，保障企业的持续发展。

五、结论综上所述，当前我国房地产企业在融资方面存在诸多问题，需要政府、企业和市场共同努力解决。

政府应通过政策引导，拓宽企业融资渠道，降低资金成本，为房地产企业创造良好的融资环境。

同时，企业应加强自身经营管理，提高盈利能力，增强信用等级，提高融资能力。