下载文档原格式
科技资讯科技资讯S I N &T NOLOGY I NFORM TI O N 2008N O .13SC I ENC E &TEC HN OLO GY I NFO RM ATI O N 学术论坛1房地产市场对房地产投资的影响首先,降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。
长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。
这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。
但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。
另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。
不难看出,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。
在这种大环境下,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。
其次,自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。
我国房地产业自1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,而债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且近年一路下滑,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。
第三,经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。
据统计,我国房地产开发企业的经营性欠款长期以来一直处于上升中。
经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
第四,房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。
我国房地产开发利用外资额持续走低。
结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。
浅析房地产开发项目投资经济分析房地产投资项目在决策前要对房地产市场做全面的分析，包括该城市的产业结构，建设规划，房产市场潜力，人们的居住消费倾向等进行调研分析。
在确定项目投资后的经济效益，如项目的盈利情况，有无风险的预测等，以及项目的销售价格盈亏平衡点，土地价格盈亏平衡点等指标时，必须对项目投资进行经济分析。
房地产项目进行投资经济分析是对投资项目的主要技术经济指标、项目投资成本、销售收入、税费、财务评价以及投资风险进行全面的分析，为投资决策提供有力的依据。
下面从六个方面来阐述如何做好项目投资的经济分析。
一、主要技术经济指标分析一般政府对土地的规划都有明确的技术经济指标，如规划基地面积、容积率、建筑密度、绿化率、学校、商场等规划面积。
为分析项目投资成本和销售收入，还必须计算以下技术经济指标：1、规划建筑面积规划建筑面积=规划基地面积*容积率2、物业管理用房面积物业管理用房面积根据当地有关部门的规定计算，一般为规划建筑面积的7‰。
3、居委会用房面积居委会用房各地规定也有差异，一般根据规模大小，20平方米/每100户，最少不少于100平方米。
4、商业用房、住宅、自行车库、汽车库等建筑面积以上建筑面积可根据设计方案计算确定。
二、项目投资成本分析项目投资成本分析是对土地费用、开发前期准备费、主体建安造价、社区管网及园林环境工程费、开发间接费等进行分析，下面就五项内容作一介绍。
（一）土地费用土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。
由于各地的政策及土地价格不一致，土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同，容积率和市场情况也不同，这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。
通常情况下，我们所指的土地费用包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费及土地契税等。
1、土地出让金一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金价格并结合地块所处的地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行综合分析，也可以依据政府颁布的城市基准地价，结合上因素进行分析估算。
房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。
在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
