附件：绿城集团开发项目物业服务内容和标准使用说明本标准对绿城集团开发项目（含绿城代建项目）交付前物业服务和交付后前期物业服务的内容和费用标准（包括但不限于：前期咨询费、案场服务费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等）；交付后项目（以10万平方米普通公寓为例）的基本物业服务内容与标准、物业服务费标准等作了界定，届时可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行调整。
（注：绿城物业服务集团有限公司以下简称“绿城物业服务集团”）目录第一部分交付前物业服务 (3)一、前期咨询服务 (3)二、前期介入服务 (11)第二部分交付后前期物业服务 (25)一、项目相关硬件配备条件 (25)二、物业服务费标准 (26)三、分项服务内容及标准（依据杭州市甲级标准编制） (26)四、其他造成物业服务费标准提高的因素 (43)五、物质装备 (45)六、关于前期物业服务费的收取 (49)第一部分交付前物业服务交付前物业服务可分为前期咨询服务、前期介入服务两个阶段。
前期咨询服务阶段：从项目规划设计评审开始到物业交付之日止；前期介入服务阶段：从物业交付前六个月或三个月到物业交付之日止。
一、前期咨询服务该阶段绿城物业服务集团提供物业管理顾问咨询服务、园区生活服务体系顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。
（一）物业管理顾问咨询服务的工作内容1.审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；2.审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；3.结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；4.结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（会所、物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；5.审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；6.根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；7.根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议；8.对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装修设计提供合理化意见和建议；9.对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议；10．根据工程施工进度情况，向项目公司及时提供有关楼宇材质（铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高；11．通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；12．应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提供相关资料；13．应项目公司要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知绿城物业服务集团，并提出相关要求。
（二）园区生活服务体系顾问咨询内容1.根据项目公司园区生活服务体系的筹建思路，制订相应的《“园区生活服务体系”顾问咨询服务计划》，配合项目公司做好园区生活服务体系的建设工作；2.通过分析项目的物业类型、建筑规模、周边配套、价值特点等，对园区生活服务项目的设置提出意见和要求；3.通过分析项目的规划设计定位及功能布局，提出有利于日后园区生活服务体系实施的硬件配置的意见和要求；4.对园区生活服务用房的功能布局、装修设计、物品配备提供合理化意见和要求；5.对与行政主管部门的沟通工作提出意见和要求，协助项目公司就相关园区生活服务内容做好与行政主管部门的沟通协调工作；6.结合项目的销售策略、路线及后期园区生活服务体系的构建思路，对房屋销售阶段的园区生活服务活动进行策划，提出有利于项目销售的活动方案；7.结合项目的销售、宣传的需要，配合甲方开展有利于项目销售的园区生活服务体验活动；8.应项目公司要求，提供园区生活服务相关的策划及宣传内容，便于项目公司进行销售宣传；9.应项目公司要求，参加项目相关工程、销售会议，并根据会议议题提供有关园区生活服务方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知乙方，并提供相关资料；11.对项目交付后“园区生活服务体系”的实施内容形成策划，并与项目公司签订《前期物业服务合同》；12.根据《前期物业服务合同》的相关要求，向项目公司提供《项目“园区生活服务体系”运营方案》，并接受项目公司的监督。
（三）销售案场、样板区（房）物业服务内容1.客户管家服务:为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介绍、客户信息收集、VIP客户接待等服务;2.吧台服务:为项目客户/潜在客户提供茶水、茶歇服务以及各类协助销售人员的助理工作等;3.样板房服务：样板房日常维护管理、客户接待、提供样板房体验式接待服务等；4.礼宾服务:为项目客户/潜在客户提供引导服务;5.保洁服务:负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。
（四）顾问咨询服务期限根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限，一般从项目规划方案设计阶段起至物业交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项目），若超过三年的，相关事宜另行协商。
（五）根据项目类型及所处区域，物业管理顾问咨询服务的收费标准1．顾问咨询服务费浙江省内项目按建筑面积每平方米2元；浙江省外项目按建筑面积每平方米2.50元（含差旅费）。
若服务内容超过上述范围的，相关事宜另行协商。
2．销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本支出、管理费及酬金（按人员成本总支出的13%计提）组成。
根据房产品的档次及各项目的实际需求，现从人员配置、费用标准方面提供A、B、C三档方案。
A：案场、样板区规模较大；房产品品质高，要求预约制全程跟随服务；要求提供体验式接待、茶歇服务等。
如：西溪诚园、湖州御园、溪上玫瑰园等项目样板区。
B：案场、样板区规模中等，如无锡玉兰花园、明月江南销售中心等。
C：案场、样板区规模较小，单纯样板房或案场的项目，如兰园销售中心、丽园样板房等。
具体人员配置、费用标准如下：注：※带★的岗位可根据项目实际情况决定是否配备；※具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定；※以上服务人员实行单休制，替班人员按照1：6的比例配备。
（2）服务费用注：※上述工资标准按每年10%上浮进行计算。
※法定节假日加班工资根据考勤具实结算（根据工资调整而相应调整）：案场经理345元/天、客户助理、吧员、礼宾、保洁180元/天、礼宾主管、保洁主管276元/天。
※社险及公积金缴纳比例与工资基数以当地的政策为准。
B员工食宿※住宿由项目公司为员工安排住宿（保洁除外），并配备必需的宿舍用品（空调、热水器、电视、衣柜及床上用品等）；若项目公司无法解决住宿，按照400元/月·人的标准提供员工住宿补贴（保洁除外），由我司统一为员工安排住宿。
※用餐项目公司为外地员工提供工作餐（秩序维护员提供2餐）；外地项目提供两餐或三餐。
如项目公司条件限制无法提供工作餐，按照12元/餐的标准提供用餐补贴。
（具体用餐标准根据项目当地消费水平）C 协议签订相关约定※酬金、管理费计提说明及前提条件：项目公司需在销售案场（样板房）开放前两个月书面告知绿城物业服务集团，便于进行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作（包括招聘、培训等）。
※项目公司需在销售案场（样板房）开放前一个月与绿城物业服务集团签订相关服务协议，并按约定开展服务工作。
若项目公司销售案场（样板房）提前或延后开放，项目公司应按实承担相关费用。
※如案场（样板房）项目服务期限不满一年，管理费将视情增加。
如案场（样板房）项目提前结束，需提前两个月书面通知绿城物业服务集团，并需承担员工解聘费及产生的其他相关费用。
※绿城物业服务集团需选聘符合案场服务方案要求的人员。
※如项目公司要求调整人员编制，应提前一个月的时间告之绿城物业服务集团。
D 项目公司协作事宜※案场服务所需物耗及易耗品（包括保洁用品、秩序维护装备等）按需领用，或实报实销。
※为方便案场经理办公，项目公司提供办公区域及电脑设备。
※项目公司提供物业管理用房，用于存放保洁用具和员工休息、更衣等。
※案场、样板房专业保养外请专业保洁公司，保养费用按实际结算。
※案场开放前如需保洁开荒，费用另行结算。
※建议案场、样板房购买保险（意外险、公众责任险等）。
3．若该阶段服务内容超出上述范围，涉及的相关事宜由项目公司和绿城绿城物业服务集团根据项目的区域、规模、性质及开发进度进行协商，并在服务合同中予以明确。
同时涉及的服务合同参照绿城房产通（2008）200号文件规定执行。
二、前期介入服务1．该阶段绿城物业服务集团的基本工作内容：（1）成立物业服务中心，确定负责人；（2）根据前期介入人员配置方案及到岗计划，招聘人员并实施培训（物业服务基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规程、接管验收知识、质量体系知识等）；（3）物业服务中心所有人员的工作服制作（根据不同工种确定），在物业交付前三个月到位；（4）制订物业服务方案，内容包括物业接管验收方案、秩序维护方案、车辆管理及交通组织管理方案、清洁服务管理方案、绿化养护方案、公共设施设备维修养护方案、财务管理方案、人事管理方案、社区文化活动方案、物业装修管理方案等；（5）编制业主手册，经评审定稿后并印刷；（6）协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书；（7）协助办理物业服务费的报批或备案手续；（8）完成项目标识统计，提交项目公司，并对标识系统进行现场复核；（9）做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作，制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格；（10）项目公司应当在物业交付使用30日前，与绿城物业服务集团完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，项目公司完成问题整改，承接查验问题的复验工作，办理物业交接手续。
绿城物业服务集团应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：A共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；B共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；C共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
