1、如何根据土地面积大小定位生态农业园的开发方向？
手上已经拿到了一块地，而且大致确定了投资方向是生态农业园，那应该根据土地面积的大小、地域特征、生态资源、自然人文环境等等综合因素来决定生态农业园的开发定位和方向，切忌盲目上马项目。
创行合一专家团队根据多年的生态休闲农业规划实践，大致总结出以下几类不同面积大小的生态农业园开发模式和方向，以供参考。
（1）1000亩左右的地块适宜升级为"乡村酒店"
1000亩甚至更小地块的项目很多都脱胎于"农家乐"，由于地块面积小，基本上是以餐饮住宿为核心功能，其他项目都不利于摆布，此种类型的项目将来的方向就是升级为"乡村酒店"，比如全国最早搞农家乐的是成都郫县，现在已经有了15个乡村酒店，乡村酒店是对应中端消费的。（2）3000亩左右的地块适宜开发成"休闲农庄"
这种类型的项目当前是最多的，3000亩左右的地块是当前各种类型的生态农业园中开发最普遍的规模，3000亩左右的地块一般都融合了山、水、田园的资源，能够实现"吃住行游购娱"的全消费链，覆盖一、二、三次产业的全生产链，面向大众市场，休闲农庄是休闲农业的集中版和创造版，实现了慢生活、深体验。休闲农庄的国家标准也很快就要发布，政府也在大力引导。（3）5000亩以上的地块适宜开发成"度假庄园"
5000亩地的容纳量就更大了，能够承载的业态也就更丰富了，可以定位在高端化的"度假庄园"，这一类可以说是达到了一个比较高的程度，是符合国际概念达到国际一流水准的度假庄园。
2、如何利用现有土地扩展周边更多土地资源？
我们说，拿地靠产业。我们都非常清楚这样一个事实：一块理想的地皮，盯着它、想拿下它的人不在少数，如何能在这么激烈的竞争中脱颖而出，关键还在于要有一个切实可行、大有发展，能让政府方面看到亮点而且符合中央和地方政策的项目策划规划方案。
生态休闲农业园项目投资是基于两个要点：一是城市里面的"逆城市化消费需求"，现在中国的大城市都太挤了太忙了太脏了（空气），城市里的人身心俱疲，大量的旅游、休闲、娱乐、体
验等消费需求需要释放，乡村就成了消费的主战场；二是生态农业园是旅游休闲与农业现代化的结合，农业本身通过园区的建设更加规模化科技化和现代化，更加有针对性的面向市场需求来规划农业的布局。这两个需求创造的是市场，市场创造的是产业，所以，没有产业的农业园是不成立的。农业园区扩大规模就需要土地，而且因为园区要形成农旅产业链条，拿地时候就宜大不宜小，土地要从农民手里拿，还要通过政府做工作，政府最关心的就是失地农民的出路在哪里?通俗来讲，要想拿地，先规划产业，这样农民才有出路，经济才能发展，社会才能持续。
老板们想要拿地、用地，除了之前所说的要有产业项目的支撑以外，还有必要了解我国当前的一些土地流转政策。这样在进行土地谈判，签署用地协议等方面才能做到有理有据，免除可能引起的各种纷争。没有了土地方面的后顾之忧，才能全力投入到产业项目的发展中去。
3、老板们必须知道的土地流转政策和拿地措施
土地流转的三大底线
（1）坚持"政策沿袭+政策变革"底线
政策沿袭：我们政策始终坚持的是家庭联产责任承包制
政策变革：鼓励土地朝农民专业合作社、种植大户和家庭农场流转。比如，土地托管模式、土地入股模式。
（2）坚持"土地集体所有性质和不改变土地用途"的底线
土地流转的前提是农民自愿原则，不得损害农民土地承包权益
（3）坚持"土地承包权的核心是尊重农民权利"底线
国家将始终坚持家庭经营基础性地位，农村集体土地应该由作为集体经济组织成员的农民家庭承包，其他任何主体都不能取代农民家庭的土地承包地位，不论承包经营权如何流转，集体土地承包权都属于农民家庭。
土地流转的五大模式
（1）土地互换（2）土地出租（3）土地入股（4）宅基住房（5）股份合作
基于上述土地流转政策，要解决生态农业项目开发过程中的土地使用问题，可以采取如下措施：（1）旅游设施用地
方法一：依法按程序征用
注：某些地方对土地征用有特别规定和说明，具体程序以地方具体规定为准。
方法二：与集体联合开发
农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。若项目用地占用农村集体土地，可采取企业与村集体联合进行开发建设的模式，即村集体作为主体，企业作为投资主体，联合开发旅游项目（建设用地部分）建设。
（2）生态农业观光园等的项目用地
方法一：依法征用
通过征用形式将集体土地变为国有后使用，但由于此项目用地面积较大，土地征用超过一定面积须报国务院审批，操作难度较大。
方法二：通过农用地流转形式租赁农村集体土地
此法相关手续较征地简捷，且可节省大量资金。与镇政府和相关村委会进行沟通，协商达成一致后，与镇政府及相关村委会签订租赁合同，与农户和村小组签订有关合同，取得土地经营权。再召开村民代表会议进行表决，最后由村小组委托乡镇政府或村委会与承包商签订租赁合同。由于发展观光农业等项目，涉及到将耕地、园地、林地等用地类型转变为设施农用地，在一定程度上改变了用地类型，需要与当地政府或国土部门了解沟通相关手续事宜。
（3）农村居民点归并整合
可通过新农村建设、建设用地增减挂钩等形式开展。首先与集体沟通协商，签订搬迁、补偿、安置等相关协议；然后与国土部门沟通，争取周转用地指标，办理安置区农专用手续。如果周转指标申请成功，新增建设用地可以先建后拆形式进行，即首先在新址（安置区）建设安置点，然后拆除整合原有居住点，经整理后按一定比例归还安置区占用土地。
4、如何用小投资从生态农业项目中获取大收益？
有很多客户向我们咨询：我在乡下老家或者哪个地方有一些资源，想开发一些休闲农业的项目，但是前期能投入的资金不是很多，该怎么来操作呢?
还有一种情况就是：我之前在别的行业赚了一些钱，但不是很多，现在生态农业、生态休闲农业挺火的，也想在这个方面投资开发，应该怎么做呢？
针对这些情况，创行合一的专家从成百上千个实际案例中摸索总结出一些生态农业旅游的开发模式，帮助"小老板们"来撬动大农业，用小投资来获取长远的大收益。
（1）"农旅双链"模式，即：一块土地，两种经营。
运作方式：一投资、二经营、三受益。一投资是指由开发商投资项目，政府依据相关政策的相应条款应给予适当贴息贷款和财政补贴；二经营是指开发商在运作过程中要设立两个法人公司来分别管理旅游和农业项目。一方面，景区通过一系列旅游项目的开发提高自身知名度和吸引力，带动旅游收益的增加，旅游收益的增加可进一步强化景区管理、环境保护等，这又进一步增加了景区的旅游品质，从而使得景区形成良性运转。另一方面，农产品生产加工公司应大力发展品牌农业及农业加工业。通过研发部门研究和引进适合本地种植的农产品、种植技术，带动农户栽种新技术品种；由市场部门收购本地区的农产品进行深加工向全国销售，形成以龙头企业带动型为主的"公司＋基地＋商标＋农户"的农业发展模式。
（2）农业"金三角"模式
以三种产业（农业、旅游业、服务业）与三种方式为支点，实现"园区+景区+社区"三区合一的结构，促进培训、生产、生活、交易、流通、娱乐、度假一体化；同时采用三大构建手法：科技化、高端化、艺术化，最终形成"艺术村落"+"智慧村落"+"休闲村落"的发展格局，从而实现农民土地的有效利用，农村生态良好，农民生活富裕的良好局面。
5、投资生态休闲农业,怎样与当地农民专业合作社合作,实现资金互助?
投资生态休闲农业需要有大量的资金，除了自有资金和常规的融资渠道之外，与当地的农民专业合作社合作，实现资金互助也是目前较为普遍的一种模式。同时，这也是一种"企业+农户（合作社）"的合作模式，有利于促进当地农业现代化和产业化，带动当地农民发家致富，实现经济效益和社会效益双丰收。
