宅基地纠纷

宅基地边界纠纷确认申请书

申请人：XXXXXX ，男，汉族，1996年7月9日生，河南省西华县XXXXXXXXXX村人。身份证：4127221XXXXXXXXX电话： 158XXXXXXXXX

被申请人：XXXXXX ，男，汉族，1996年7月9日生，河南省西华县XXXXXXXXXX村人。身份证：4127221XXXXXXXXX电话： 158XXXXXXXXX

申请事项：请求人民政府对申请人与被申请人宅基地相邻边界进行确认并打灰桩予以固定。

事实与理由：申请人与被申请人均系XXXXXXX村民，两家宅基地系东西直接相邻，双方土地登记证书均显示宅基地东西长16.5米，南北宽16.5米，面积0.4亩，但土地登记证书上却显示双方宅基地之间相隔一片荒地，被申请人家宅基地上建有房屋，其主房及厕所占用的宅基地东西长超过16.5米，而申请人家的宅基地上没有建房东西长少于16.5米，两家因宅基地边界问题多次产生争议，为此，申请人特依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定,对申请人与被申请人宅基地相邻边界进行确认并打灰桩予以固定。恳请于三十个工作日内给予办理。

此致

西华县东夏亭镇人民政府

申请人：XXX

2019年8月1日 附页

《中华人民共和国土地管理法》

第十六条

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。

评析：一、本案所涉法律问题

1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。

2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。

3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。

二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点：

1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。

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农村宅基地纠纷案件

随着城市化进程的推进，农村宅基地房屋买卖行为日益增多，交易行为的增加，使得买卖纠纷出现的频率也呈上升趋势。在本案中，王律师以法律的手段维护了当事人的合法权益，妥善解决了原、被告之间的矛盾，避免了纠纷的扩大。我们现特予以刊登，与大家一起分享王律师的成功经验。

代理词

河北万强律师事务所接受被告委托，指派我担任被告代理人，我通过庭前调查以及结合庭审发表一下代理观点：

一、原被告签订的宅基地买卖合同即《证明》有效。

1、该合同系双方真实意思表示，并未违反法律效力性强制性规定，合法有效。

《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，上述法律并不禁止农村宅基地的转让。

2、被告就是争议宅基地所属村(西上宋后村)的邻村村民，正是因为被告本村没有按照法律规定分给被告宅基地，被告才拿出多年积蓄在邻村购买的宅基地。而原告却相反在西上宋后村有多处宅基地，这按照《土地管理法》的规定是不允许的。如果一旦宣告宅基地买卖合同无效，那么被告就面临流离失所的境地，原告却有多处闲置土地，这明显不公，严重损害被告合法权益，这和宅基地的目的以及国家保障农民土地权利的原则相违背。

二、退一步讲，若合同被宣告无效，该合同无效的主要过错在原告，原告应当按照该土地现在的市场价格赔偿被告损失。

1、《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订时系双方真实意思表示，且有村干部的签字证明，被告理所应当的认为就是合法有效的，被告尽到了自己的审慎义务，且该合同签订的次日被告就将购地款全额支付，完全履行了自己的义务。该合同签订于XX年，距今已长达7年时间，原告没有向被告提出任何要求，现如今向法院提起诉讼也是考虑到该块地涉及到拆迁会有巨大的经济利益，明显的违反了诚实信用原则。因此，该合同无效的过错责任在原告。

邻里宅基地纠纷调解案

土地是人类重要的生产、生活资料，而宅基地则更是人民群众基本的生存条件之一，这在广大农村显得尤为重要。“农村工作两台戏，计划生育宅基地”，这句话反应出长期以来宅基地问题在农村工作中的重要性。一直以来，宅基地问题是农村社会各种矛盾的焦点和诱发不稳定因素的导火索，是我国农村生产生活中最复杂、最棘手的问题。随着《中华人民共和国土地管理法》的深入实施，人们运用法律武器依法保护自己宅基权利的意识明显增强，广大农村因宅基地使用引起的纠纷时有发生。这些纠纷如若处理不当，轻则影响邻里关系，重则往往矛盾激化，由简单的宅基纠纷，演化成治安案件、行政案件、甚至酿成刑事案件，严重影响了社会治安稳定、经济繁荣和正常的生产生活秩序。

案例：2015年8月20日，温泉镇某村某组的陈某因需在土名搭凸背处建造住房，对张某等户的道路出入有所障碍引起纠纷，现经镇综治办、土管所、派出所、该村委会及当事双方代表共同协商达成如下调解：

1、陈某建房基地属座西向东，所建范围北面长9.25米，西面长11.7米，东面长8.2米，自东面南角起往西长5.3米内距张某围墙墙6.3米。

2、陈某等户自愿付出张某基地转退为出入路补偿费计人民币捌仟元整，双方签协时补偿款当接交接清楚，各无异议。

3、往后陈某所退出的空埂，只能作埂路出入，而不得设置任何障碍物。

通过此事件的调解与处理，我深有感触：

一、宅基地纠纷的起因 （一）农民宅基地私有观念思想残余。数千年农耕社会对土地的依恋深深地积淀在农民的意识深处，虽然我们国家已将农民耕种的土地和宅基地收归集体所有，但在农民内心深处，仍将宅基地作为私有财产看待，他们把宅基地看成是自己的安身立命之所，与自己的切身利益、家庭利益紧密挂钩，一旦发现自家宅基地被他人侵占，便“奋起抗争”，以对宅基地权利的维护来维系其社会地位。因此，在建房时，村民们寸土必争，互不相让，以至引起纠纷。

（二）经济利益的驱动。随着农村经济体制改革的不断深入，国家和政府在逐步加大对农业的各项投资建设，涉及农村和农业的政策也逐渐向着农民利益倾斜，因此在相当长的时间内，农村土地的增值成为必然。面对诱人的经济利益，以前的一些不太明显的纠纷浮出水面，而另一些人对他人的宅基地动起歪脑筋引发纠纷。