项目风险分析及对策

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房地产项目风险及对策分析

作者：樊晓晖

来源：《消费导刊》2015年第03期

摘要：房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在实际实施以及运作过程中的各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。本文依据管理学理论，剖析了房地产项目风险产生的原因，并且对项目风险的识别“度量”对策及控制进行了阐述，提出了风险管理的思路和方法，以及规避风险的策略。

关键词：房地产项目风险 项目管理 应对措施

自从我国实行住房分配商品化、货币化以来，我国的房地产项目开发取得了可喜的发展，房地产业的发展将带动建材、冶金、家电等许多相关产业的发展，但是，我们也要看到，房价的飞速上涨，已经超过了居民的承受能力，商品房空置率增加，投资比例过大，而居民的购房行为又趋于理性，持币观望造成一些城市房地产有价无市的情形已经凸现，所有这些，有宏观市场的原因、有由于决策失误或设计等原因导致物业过时以及融资等因素最终导致房地产项目难以销售变现，因此，必须要采取切实有效的措施加以规避房地产开发项目的风险。

房地产项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有以下几个方面：

（1）定位风险

房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险。

（2）资金风险

般表现为：对筹措和融资能力估计过高，对成本分析存在着严重失误或失控，对信贷政策把握不准，或者项目本身没有真正做到量力而行，项目可行性研究报告%只走了过场等，导致项目资金支付能力达不到计划要求造成的风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是对企业资金筹措和融资能力过高地估计；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控、龙源期刊网

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项目风险分析及对策

摘要:建设工程项目由于工期长、投资大,参与主体多,组织关系复杂,在实施过程中不确定性因素很多。因而,建筑承包商在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险,风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程,该决策过程包括识别、风险估计、风险评价和风险应对。

一、主要风险因素分析

1宏观环境风险

政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。

社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。

经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。

2区域环境风险

区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。

周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。

环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等。

自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

3设计风险

项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。

4工程风险

发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。

5 法律风险

土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等有关国家政策改变可能会影响房地产开发的各个层面。例如，国家对金融市场的宏观调控，增加利率、降低利率、人民币升值或者贬值等都会对房地产项目开发造成一定的影响。

项目分析 六、项目实施的风险分析及对策措施

项目风险分析及对策 一个产品从它的研发到投入市场再到消费者购买使用它，这些过程中都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。技术风险、融资风险、环保风险、金融风险和经营风险等，面对这些风险我们必须未雨绸缪防患于未然，提前制定出一套完整的企业风险评估报告并筹划出相关的对策，争取将企业的损失控制到最低。 一、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。

对策： 1、公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； 2、加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。

二、市场风险

市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国温室蔬菜行

项目分析 业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此温室蔬菜企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。生产的产品遇到强有力的对手而竞争不足；原料、燃料供应不足；产品实际价格与预测发生偏离而引起产品滞销待销等。 对策： 1、规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 2、搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性„„

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精选范本 项目风险分析及对策

一个产品从它的研发到投入市场再到消费者购买使用它，这些过程中都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。技术风险、融资风险、环保风险、金融风险和经营风险等，面对这些风险我们必须未雨绸缪防患于未然，提前制定出一套完整的企业风险评估报告并筹划出相关的对策，争取将企业的损失控制到最低。

一、政策风险

经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。

从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。

对策：

1、公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；

2、加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。

二、市场风险

市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。随着潜在进入者与行内现有.

精选范本 竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国温室蔬菜行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此温室蔬菜企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。生产的产品遇到强有力的对手而竞争不足；原料、燃料供应不足；产品实际价格与预测发生偏离而引起产品滞销待销等。

对策：

1、规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。

2、搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性……