世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸

波托菲诺·纯水岸”销售策略培训侧记6月13日上午九点，我司邀请现任华侨城地产策划经理沈蕾，就其公司目前正在热销的“波托菲诺·纯水岸”，针对该项目的销售控制、营销推广等各项筹备工作进行了一次颇为精彩的培训，短短两个小时，我司业务相关人员深感受益匪浅，现稍作整理，以飨读者。

华侨城地产倾心打造的意大利风情社区“波托菲诺·纯水岸”高尚亲水豪宅，项目规划设计449户，其中多层363户，主力户型介于170平方米和330平方米之间；Townhouse 86户，主力户型为260平方米和310平方米。

在“波托菲诺·天鹅堡”空中别墅的簇拥之下，波托菲诺二期宛如燕栖湖的清水芙蓉，品质清纯高贵。

4组Townhouse邻湖而建，10栋多层则整齐地紧靠在Townhouse的身后，地势由湖心向两岸抬升，让每户业主凭窗欣赏燕栖湖的粼粼波光。

如此美轮美奂的项目首先具有庞大的特点，具有相当规模，无论项目自身还是环境配套都凝聚了发展商匠心独特具之处，虽然自身条件已十分优越，但开盘前后的准备工作还是马虎不得，同样要投注毕全精力，才能将自己的作品演译得生动、出彩。

围绕“波托菲诺·纯水岸”成功营销案例，此次培训主要以销售周期的四个阶段组成。

分别以预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段组成；并从每一阶段的“营销推广—客户组织—现场包装—销售准备—销售目标”等五个过程穿针引线，有序组织，使每个销售阶段都在良性的促动下达到销售预望值。

第一阶段：预热期；一般为2－3个月时间；指为保证开盘效果，项目的各项市场推广工作进入状态。

包括报纸、电视、电台广告等形式见诸于媒体。

预热期即内部认购阶段，获取客户，清楚掌握客户的购房意向及市场需求（Townhouse和多层哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大），以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户，令其得到最大收益，同时聚集人气，烘托气氛。

内部认购时间需以综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。

深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

画面推广：华侨城波托菲诺客户见面会感受时间的艺术(组图) 2011年06月01日17:01:17据悉，华侨城地产波托菲诺系列新品即将于近期入市。

即将推出的纯水岸湖境大宅位于波托菲诺社区核心地区，南看面7万平方米的燕栖湖，北面华侨城高尔夫练习场，占据着整个华侨城的最佳自然生态资源，尽享山、湖、林、海的视觉盛宴，仅205席240~300㎡纯粹大户型。

活动现场为了配合本次项目推出，5月27日晚，华侨城·波托菲诺丹桂轩隆重举行了尊贵客户见面会，邀请了近60名成功人士一起共同度过了一个愉悦难忘的沙龙夜。

嘉宾相谈甚欢晚7时，活动正式拉开帷幕，6桌客户座无虚席，华侨城地产营销总监陈丽明出席了活动发表讲话并祝酒，欢迎到场的尊贵客户一起感受华侨城时间的艺术。

嘉宾们各自分享着在华侨城的所见所感，生动的描述在波托菲诺的生活感受。

伴随美妙的爵士乐、醇香的红酒，大家一起度过美妙且难忘的晚上。

本次活动除了分享了华侨城时间的艺术外，也为纯水岸九期批量积累了高端客户资源。

在优资的圈层中制造影响力，带动口碑传播，为后期项目销售打下良好的基础。

波托菲诺纯水岸9期新品湖境大宅即将面世(图) 2011年06月03日09:49:53新浪乐居讯(编辑吴汝滔)华侨城纯水岸九期(论坛相册户型样板间点评地图搜索)即将推出的纯水岸湖境大宅将以全新姿态面世。

项目位于波托菲诺社区核心地区，南看面7万平方米的燕栖湖，北面华侨城高尔夫练习场，占据着整个华侨城的最佳自然生态资源，尽享山、湖、林、海的视觉盛宴，仅205席240~300㎡纯粹大户型。

项目介绍：纯水岸是波托菲诺目前产品最丰富的一个组团，依托7万平方米的燕栖湖而建。

它的形象，代表了波托菲诺经典的形象，如钟楼、意式风情商业街、燕栖湖等，它让波托菲诺的高端形象和市场价值更上一层楼，并逐步形成一种品牌号召力，让波托菲诺不仅仅是简单的居住场所，更是一种符号，一个特有的新生活方式。

它以尊重自然、尊重人文的态度，为居者定制一个纯粹的精神家园。

房地产经典软文1、“波托菲诺之旅”焕起体验热情在年度新产品发布会上，华侨城地产公布了一项全新的针对客户的体验计划——“波托菲诺之旅”，得到了天鹅堡二期?区VIP客户和许多波托菲诺业主的广泛关注。

华侨城地产启动该计划的初衷是，让天鹅堡二期?区VIP客户能够亲临意大利Portfino现场，领略纯正的意大利风情，体验原汁原味的Portfino生活格调。

但在发布会现场，就有天鹅堡一期和纯水岸的业主提出希望自费前往。

由此可见，无论是波托菲诺的业主，还是它的潜在客户，都有着深厚的Portfino情结，以及对浪漫闲适生活的向往。

华侨城地产启动“波托菲诺之旅”计划，正好满足了他们内心潜在的渴望。

对于华侨城地产来说，业主和客户高涨的热情足以感到欣慰。

实际上，从波托菲诺的早期规划，到项目开发过程中每一个细节的雕琢，它们的终极目标就在于为深圳以至华南地区的一批高端人群提供一处全新的居住场所，营造一种全新的生活方式，而不是一次简单的房地产开发、赢利行为。

深圳作为一个开放、包容的国际化都市，市民在居住、生活氛围上，也有国际化融合、交流的趋势，这既是市场的需求，更是房地产开发商拓展国际视野的机遇。

勿庸置疑，华侨城地产在这方面做了大量努力。

从到Portfino考察，到波托菲诺建设方案的制订和修改，到工程建设，到营销推广，都要力图表达一种全新的国际趋势和生活理念。

这不能不说是一项挑战，有着“舍我其谁”的领先志向。

如今，漫步在波托菲诺，无论是建筑样式表达出来的异域风情，水岸广场散发出来的休闲氛围，还是燕栖湖粼粼波光透出的浪漫格调，都让人恍如进入了另一片天地。

这里的居住模式颠破了传统的居住概念:家是温馨的，室外空间更让人留恋。

在这里，经常有人在商业街上喝一杯咖啡，看日光渐斜渐远，看夕照打在墙上;在这里，人们总是习惯伴着悠扬的钟声安排生活，钟楼成了他们的心理坐标，钟声在生活中不可或缺;在这里，孩童总是能尽情欢笑奔跑，老人总是习惯在林间水畔散步……这一点一滴，让多少人迷恋波托菲诺，多少人仰望波托菲诺～虽然如今展现在人们眼前的波托菲诺洋溢着浓郁的异国情调，华侨城地产打造一个异域风情小镇的初衷已经实现。

优质生活的创想家OCT WEEKLY华侨城房地产公司专刊OCT主要内容提炼：1、产品介绍：1）波托菲诺·纯水岸9期原创纯粹湖境大宅波托菲诺，以意大利著名的旅游风光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅的地中海风情与华侨城旅游文化完美融合，并结合华侨城的自然山水资源特点，以7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建，与珑珍自然合二为一。

至今建成已11年的波托菲诺社区，其中的建筑产品无疑是整个深圳业内的最高参照。

在有着“深圳第一豪宅区”之称的华侨城，从早期的别墅、到小高层，再到高层建筑，波托菲诺·纯水岸的产品类型无疑是整个深圳产品类型最全面、最成熟的社区。

波托菲诺·纯水岸九期，位于波托菲诺社区核心地区，项目住宅产品由2栋建筑组成，总户数205套、设计了385个车位。

全部为240~300平方米非合拼户型，搜罗整个深圳，也再难找出第二个如此大户型的非拼合高层建筑，足以媲美别墅。

2）波托菲诺·纯水岸高居住姿态历久弥新的生活味道“懂得对时间的消费，才算得上真正的波托菲诺生活”。

今天，当我们再次探讨波托菲诺生活价值时，这句被刻在波托菲诺会所巨大的拱门旁的“温馨提示”，提醒着每个踏足华侨城的人，也影响着对中国高端住宅的发展。

居高之处，一览众山、湖、岛、湾区景观，是纯水岸九期的建筑居住姿态。

也正是波托菲诺·纯水岸九期建筑高度的又一次突破，以及所能享受到的视野景观资源，纯水岸九期所在的区位，甚至还可称得上整个波托菲诺的风景台。

纯水岸是对时间的精到理解，然后得以沉淀；是时间醇厚品质上的创新升级。

华侨城地产26年卓越品牌；11年波托菲诺人文社区；构建于华侨城6平方公里优质生活资源之上；欧式皇家园林、高尔夫、燕晗山、欢乐谷多重景观；深圳湾无敌海景一览无遗；现代感设计，三梯三户/两梯两户;双入户大堂尊崇匹配。

波托菲诺作为5A级景区内唯一的大型社区，凝集了一群富有生活品位的人们。