“土地增值税”内容总结(表格整理)

纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人扣除项目：一、取得土地使用权支付的金额包括土地出让金、补缴地价款、契税等二、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费三、房地产开发费用（一+二）*10%四、与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费五、加计扣除20%（一+二）*20%计算公式一、增值额未超过扣除项目金额的50%增值额*30%二、增值额超过扣除项目金额的50%、未超过100%增值额*40%-扣除项目金额*5%三、增值额超过扣除项目的100%、未超过200%增值额*50%-扣除项目金额*15%四、增值额超过扣除项目200%增值额*60%-扣除项目*35%免征土地增值税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税清算条件（国税发[2006]187号）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.直接转让土地使用权的（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比列虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的2.取得预售许可证满三年仍未销售完毕的3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。

2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。

3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。

附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期：年月日金额单位：元、平方米填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。

2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。

附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。

2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。

3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。

附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米填表说明：1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。

2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。

3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。

4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除项目汇总表金额单位：元附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元附表9前期工程费鉴证表建筑安装工程费鉴证表金额单位：元基础设施费鉴证表金额单位：元附表12开发间接费用鉴证表公共配套设施费鉴证表金额单位：元利息支出鉴证表金额单位：元与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。

土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表摘要：一、土地增值税概述1.土地增值税的定义2.土地增值税的作用二、土地增值税的计算方法1.土地增值税的计算公式2.增值额的计算3.适用税率的确定三、土地增值税的优惠政策1.税收优惠政策的内容2.税收优惠政策的适用条件四、土地增值税的审核调整1.审核调整的流程2.审核调整的注意事项五、总结1.土地增值税的重要性和影响2.未来土地增值税的发展趋势正文：土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表土地增值税是一种与房地产交易有关的税收，主要是针对土地的增值部分进行征税。

在房地产交易中，土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。

本文将为您详细介绍土地增值税的相关知识，包括土地增值税的定义、计算方法、优惠政策以及审核调整等内容。

一、土地增值税概述土地增值税是指在土地使用权有偿转让和房屋产权交易中，对土地的增值部分征收的一种税收。

土地增值税的作用主要在于调节房地产市场，遏制房价过快上涨，保护广大购房者的利益。

二、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。

具体的计算公式为：土地增值税=增值额×适用税率- 速算扣除数。

其中，增值额=房地产的交易价格- 购买价格- 房屋的面积×单位面积价格。

适用税率和速算扣除数的确定则需要根据当地税务机关的规定进行计算。

三、土地增值税的优惠政策为了保护广大购房者的利益，我国政府对土地增值税实行了一系列的优惠政策。

这些优惠政策主要包括减免税、优惠税率和税收返还等。

具体的优惠政策需要根据当地税务机关的规定进行了解和申请。

四、土地增值税的审核调整土地增值税的审核调整是指对土地增值税的计算方法和优惠政策进行审核和调整，以确保税收的公平性和合理性。

审核调整的流程主要包括房地产交易的申报、税务机关的审核和调整等环节。

在审核调整过程中，需要注意的事项主要包括申报的真实性、准确性和完整性等。

税 种不属于征税范围1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。

是否属于征税范围
（1）继承；不征（无收入）
（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征
不征（无权属转移）抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征建成后自用，暂免征；建成后转让，征不征（无权属转移）不征（无收入）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人
自然人、法人、不论经济性质，不论内资外资，中国公民和外籍个人，不论部门
6.代建房
土地增值税（单位和个人）征税范围基本征税范围
基本征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3.存量房地产的买卖。

具体事项征税的规定
有关事项 1.继承、赠予
2.出租
3.房地产抵押
4.房地产交换
5.合作建房
7.重新评估纳税义务人
税 率
★纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.扣除项目合计=∑5/4/3/2（选择，计算） 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的。

2.土地增值额=应税收入-1 2.提供扣除项目金额不实的。

3.增值率 =找税率（记）
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及建筑物的转让。

应纳税额应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数。

土地增值税清算附表（12种）
附件2：土地增值税清算附表（12种）
附表一
与收入相关的面积明细申报表
项
目
名
称
附表二
转让房地产收入明细申报表项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表三
扣除项目及成本结转明细申报表
项目名称：
附表四
取得土地使用权所支付的金额明细申报表
项目名称：
土
纳税人名称：填报日期：年月日
附表五
前期工程费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表六
建筑安装工程费明细申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表七
基础设施费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表八
公共配套设施费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表九
开发间接费用明细申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十
利息支出明细申报表项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十一
与转让房地产有关的税金明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十二
扣除项目汇总申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日。

S B64土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日使用说明1.本表依据《征管法》第二十五条设置。

2.适用范围：纳税人申报土地增值税时使用。

3.填表说明：（1）项目名称：房地产开发的具体项目名称；（2）项目地址：房地产开发项目的具体地址；（3）业别：办理工商登记时所确定的行业类别；（4）转让房地产收入总额：纳税人转让房地产所取得的收入；（5）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；（6）适用税率：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%,40%,50%,60%；速算扣除系数：分为0%，5%，15%，35%四级；（7）纳税人没有委托代理人的，每次申报必须填写“声明”栏；有委托代理人的，每次申报必须填写“授权代理人”栏，代理人填写“声明”栏。

4.本表为A3型竖式，一式二份，税务机关一份，纳税人一份。

SB65土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日使用说明1.本表依据《征管法》第二十五条设置。

2.适用范围：纳税人申报土地增值税时使用。

3.填表说明：（1）项目名称：房地产开发的具体项目名称；（2）项目地址：房地产开发项目的具体地址；（3）业别：办理工商登记时所确定的行业类别；（4）转让房地产收入总额：纳税人转让房地产所取得的收入；（5）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；（6）适用税率：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%,40%,50%,60%；速算扣除系数：分为0%，5%，15%，35%四级；（7）纳税人没有委托代理人的，每次申报必须填写“声明”栏；有委托代理人的，每次申报必须填写“授权代理人”栏，代理人填写“声明”栏。

4.本表为A3型竖式，一式二份，税务机关一份，纳税人一份。

SB66车船税申报明细表填表说明：1.本表为A3横式，一式两份，税务机关一份，纳税人（扣缴义人）一份。

土地增值税工作总结土地增值税是指国家对土地进行的一种税收方式，用于调节土地价格、防止土地过度投机以及促进城市发展。

作为土地稀缺资源的管理措施，土地增值税的实施对于促进房地产市场平稳健康发展、完善城市规划、优化土地使用具有重要意义。

本次土地增值税工作主要包括以下几个方面的内容：1.政策宣传培训：在税收政策新变化出台后，通过组织培训班、会议等形式对相关部门和工作人员进行宣传和培训，让他们了解新政策的背景、目的和操作流程，提高其对土地增值税工作的认识和理解。

2.数据收集与分析：通过与相关部门合作，及时收集到各类土地交易数据，并进行分类整理和分析，对土地市场的运行情况进行监测和评估，为土地增值税的征收提供依据和参考。

3.纳税人申报审核：针对符合征收条件的土地交易，及时向纳税人发放税款申报表，要求其按照规定的时间和程序进行申报和缴纳税款。

对纳税人提供的申报材料进行审核，确保其申报的准确性和合法性。

4.征收管理与稽查：加强对纳税人的征收管理，对税款的缴纳情况进行监督和检查。

对涉嫌偷逃、虚假申报等行为进行稽查，发现问题及时处理，确保税收收入的正常征收和使用。

5.政策评估与调整：根据土地市场情况和税收政策的实施效果，及时进行政策评估和调整，针对存在的问题和争议，修订和完善税收政策，实施差异化的税率调整，以实现税收收入的最大化效益和税收制度的公平合理性。

在本次工作中，我们充分认识到土地增值税的重要性和影响力，通过加强与相关部门的合作、宣传政策、优化流程等措施，取得了一定的工作成效。

但同时也存在一些问题，比如信息共享不畅、欠缺专业人才等，需要在今后的工作中进一步加以解决和完善。

总的来说，本次土地增值税工作取得的经验和教训对于今后的税收工作具有重要参考价值，可以为提高税收征管水平、推动城市发展做出积极贡献。

土地增值税清算具体项目及税率表A\转让房地产所取得的收入—取得土地使用权所支付的金额(土地出让金售让金)—房地产开发成本(土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)—房地产开发费用(与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)—转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、转让房地产交纳的教育费附加、契税—第(1)、(2)项规定计算的金额之和，加计20,—旧房及建筑物的评估价格=增值额B\转让房地产所取得的收入—扣除项目=增值额C\应纳税额=增值额×适用税率,扣除项目金额×速算扣除系数1、财务费用中的利息支出 (1)、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5,以内计算扣除。

(2)、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10,以内计算扣除2、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

小税种（六）土地增值税（1）小税种（六）土地增值税（2）房地产企业的土地增值税清算清算单位清算条件收入确定扣除项目核定征收备注以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；分期开发的，以分期项目为单位清算。

报送资料：1、书面申请、申报表2、竣工决算报表、地价款凭证、土地使用权出让（或转让）合同、利息结算通知单、商品房购销合同统计表、项目工程合同结算单等及收入、费用资料3、委托中介审核的，应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》4、税务机关要求的其它资料。

纳税人应进行的清算：①房地产项目全部竣工，完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

主管税务机关可要求的：①已峻工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的85%以上，或未超过85%，但剩余的可售面积已出租或自用；②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的；④省税务机关确定的其他情况。

符合上述条件之一的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

非直接销售和自用房产1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格②由税务机关参照同类房地产的市场价格或评估价值2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3、清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票确认收入；无发票的，按合同记载金额；合同面积与实际测量面积不一致的，在清算前已发生补退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

1、扣除取得土地使用权所支付的金额、开发成本、费用及转让房地产的有关税金，须提供合法有效的凭证，否则不能扣除2、办理土地增值税清算附送的相关费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，地方税务核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。

土地增值税计算方法及税率表
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

土地增值税成本分摊方法总结表(2014-03-09 09:16:17)转载▼分类：房地产建筑财税专栏标签：财经全国各地分摊方法总结表作者：税务律师李利威时间：2014年3月8日扣除项目的分摊方法一、中央的规定二、天津的规定（津地税地[2010]49号）三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号）五、青岛的规定（青地税发[2008]100号）六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号）七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号）八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）九、银川的规定（银地税发【2007】214号）十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号）十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号）十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号）十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号）十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号)二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号）二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号）二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号）二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号）二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007]119号）（黑地税发[2005]94号）二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号）二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号）二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号）二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定1、总的分摊方法（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。