丽江市中心城区住宅近期建设规划

目录前言 (4)一、国家宏观背景 (4)二、本次规划的研究范围 (5)三、丽江市中心城区住宅近期建设规划的目的 (6)四、本次规划的技术路线 (7)第一章丽江市中心城区住宅建设现状 (8)一、“十五”期间住宅发展情况 (8)二、现状全市住宅建设及房地产运行情况分析 (10)二、丽江市中心城区近年来住宅供应情况分析 (12)三、现状住宅用地形成的原因、条件及历史背景 (12)四、现状住宅建设的特点及问题分析 (15)第二章规划指导思想及规划依据 (19)一、规划指导思想 (19)二、规划依据 (19)三、规划目标 (20)第三章住宅容量及类型分析 (22)一、住宅需求目标 (22)二、住宅类型需求预测 (23)第四章住宅分区及住宅建设规划 (27)一、俄古罗片区 (28)二、福慧片区 (30)四、荣华片区 (33)五、寨后片区 (35)六、祥和片区（包括部分八河片区用地） (37)七、白华片区 (39)八、新团片区 (40)第五章城市旧区建设与城市新区发展 (43)一、城市旧区建设 (43)二、城市新区发展 (45)第六章经济适用住房及城市廉租房建设 (46)一、丽江市经济适用住房建设的目标任务 (47)二、经济适用住房建设的相关政策 (47)三、经济适用住房的价格 (47)四、加强对经济适用住房的管理 (48)五、逐步完善住房保障体系 (48)第七章节地型住宅建设 (49)一、丽江住宅节能建设现状情况 (49)二、丽江住宅节能建设，需要解决的问题 (50)三、实现住宅建设观念的三个转变 (51)三、丽江建设节能住宅的方法 (52)四、建设“节能省地型”住宅的措施 (54)第八章住宅物业管理建设 (56)二、现状问题 (56)三、住宅物业管理规划 (57)第九章规划实施意见 (59)前言一、国家宏观背景今年4月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

会议认为，近些年来房地产业持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。

正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。

同时,会议还根据实际情况，指出目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大；商品房价格上涨过快；商品房结构不合理；房地产市场秩序比较混乱等四大问题。

会议还明确指出未来加强房地产建设的措施：1、强化规划调控，改善商品房结构。

各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

2、加大土地供应调控力度，严格土地管理。

各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

依法制止炒买炒卖土地行为。

3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。

着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。

5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

6、加强金融监管。

各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。

7、切实整顿和规范市场秩序。

强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

加强舆论引导，增强政策透明度。

会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。

基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。

基于此，我们根据丽江的实际情况进行本次规划，希望通过对现状分析和对丽江城市发展的把握，为未来丽江市的住宅建设和房地产业的发展提供准确、科学的依据。

二、本次规划的研究范围本次规划主要针对丽江城市主城区进行，不包括玉龙新县城片区。

本次规划主要根据丽江“十一五”规划的指标进行估算，规划年限为2010年，与“十一五”规划年限一致。

考虑到统计资料的不完整性，部分现状资料为2004年。

三、丽江市中心城区住宅近期建设规划的目的为贯彻落实国家宏观调控政策，遵照“十一五”发展规划和《丽江城市总体规划》所确立的基本系统框架，适应住宅发展的形势要求，结合房地产市场的快速增长，解决中低收入家庭和最低收入家庭的住房等需要改善的迫切问题及主要矛盾，本规划在对丽江市中心城区住宅建设具体问题作出深入的现状调查分析及科学研究论证的基础上，预测全市未来住房需求情况，制定本规划，来加强对近期城市住房建设的指导和统筹，确定普通商品住房、经济适用房、廉租房的区域性布局和总体建设比例，使市场的供应结构和市场需求吻合。

确保市场上有足够的中小户型和中低价位的住宅向中低收入者供应。

启动中、低价位，中、小套型住宅的建设工作，指导住宅市场日趋合理以保持我市住宅建设产业持续、健康、稳定发展。

四、本次规划的技术路线第一章丽江市中心城区住宅建设现状一、“十五”期间住宅发展情况2000年～2005年，丽江市共完成房地产开发投资40.5亿元，房地产开发投资年均增长6％。

房地产开发投资占固定资产投资的比重由7％提高到26％。

房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。

房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。

过去五年，城镇住宅建设累计竣工面积120万平方米，年均住宅竣工面积达到25万平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的两倍以上。

“十五”期间，全市房地产开发投资中商品住房投资比例保持在房地产开发投资的60%以上。

全市商品房供需两旺，住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。

2001年至2004年，商品房竣工面积、销售面积年均分别增长3%和2.8%。

（一）城镇住房制度改革不断深入推进，房地产市场体系逐步建立。

“十五”期间是丽江市住房新旧体制转换的关键性阶段，住宅建设与房地产业运行环境发生了深刻变化：以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志，城镇住房制度改革取得了突破性进展，旧的住房分配体制基本打破，新的住房体制正在逐步形成。

实行近五十年的职工住房实物分配制度已经在全市范围内停止，各区县均已出台了住房分配货币化的实施方案，开始实施住房分配货币化。

通过改革调整了居民的消费结构、扩大了住房消费，形成住宅建设投资的良性循环，促进了住宅建设。

在不断深化住房制度改革的过程中，初步形成了与社会主义市场经济体制相适应的多层次的城镇住房供应体系：即中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房，重点发展经济适用住房，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。

（二）房地产市场化程度明显提高，居民住房消费持续扩大公有住房改革稳定推进，城镇可售公房95%以上已经出售给了职工，居民私有住房的比例已经达到90%。

全市个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由60%提高到98%。

2004年，个人购买新旧住房和建房支出总额约5亿元，其中，购买新建商品住宅交易额3亿元。

居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。

（三）住宅建设发展迅猛，房地产开发投资快速增长过去五年，住房建设发展迅速，住房市场开始发挥其在资源配置和拉动经济中的重要作用，增强了以住宅为主体的房地产业在国民经济和社会发展中的先导性、基础性地位和作用，房地产业获得了大发展的机遇。

2000年—2005年，全市共完成房地产开发投资40.5亿元，房地产开发投资年均增长6%。

房地产开发投资占固定资产投资的比重由7％提高到26%。

房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。

房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。

过去五年，城镇住宅建设累计竣工面积120万平方米，年均住宅竣工面积达到25万平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的两倍以上。

（四）房地产开发结构逐步改善，商品住房供求两旺，居住水平明显提高全市房价稳中有升，商品住房平均销售价格年均上涨5%，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。

2004年，丽江市城镇人均住宅建筑面积达到24平方米，比2001年提高2.6平方米。

城镇居民住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都有了较大的改善，居住水平有了很大提高，极大改善了人民的物质生活水平。

二、现状全市住宅建设及房地产运行情况分析（一）中心城区房地产开发投资情况2005年全市完成房地产投资13.9亿元，同比增涨23%。

2006年1—6月完成房地产投资5.8亿元，较上年同期下降23.3% (2005年1—6月完成房地产投资8.7亿元)。

（二）中心城区商品房供求情况2006年1—6月批准预售商品房2098套，预售面积22.7万平方米，较上年同期下降9%（2005年1—6月批准预售面积26.1万平方米）。

其中，住宅676套，预售面积12.5万平方米，占预售总面积的53%，较上年同期下降45.8%（2005年1—6月住宅预售面积23.1万平方米）；商业用房1422套，预售面积11.2万平方米，占预售总面积的47%，较上年同期增长了36.5%（2005年商业用房预售面积3万平方米）。

2005年12月空置待销面积15.1万平方米，其中、空置1～3年的为14.1万平方米，空置一年的为1万平方米。

总空置率19.5%，其中住宅空置率0.09%。

2006年1—6月商品房待销面积17.6万平方米，其中，住宅6.1万平方米，商业用房11.5万平方米。

（三）丽江中心城区商品房价格2006年1—6月普通商品住宅平均销售价格1690元，庭院式住宅平均销售价格2100，商业用房平均销售价格5000元，与去年同期基本持平。

从以上数据可以看出，丽江市上半年房地产运行情况良好，商品住房供求基本平衡，商业用房供大于求。

考虑到包括合理销售周期产生的空置，空置待销面积处于正常水平，空置适量。

供应结构不断完善，商业用房的开发增量主要来于前两年续建部分。

商品房价格与去年持平，低于全省平均水平。

受国家宏观调控政策的影响，居民购房的消费预期受到一定影响，房地产投资和开发量均有所下降。

从总体上看，上半年在国家宏观调控和市场杠杆的作用下，房地产继续保持良好的发展态势。

二、丽江市中心城区近年来住宅供应情况分析近三年，全市商品住宅供应总面积为77.9万平方米，供应总套数为6301套，其中，公寓式住宅为50.5万平方米，共计5041套。

90平方米以下住宅为10.6万平方米，共计1722套，占公寓式住宅面积的21%，占公寓式住宅套数的34%。