《房地产行业营改增试点政策问题解答》

营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。

评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。

国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。

计算其应缴纳的增值税。

月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。

其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。

二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。

《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。

建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。

除追溯三、假设开发法（房地产开发项目）实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。

房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。

购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。

交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。

三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。

其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。

【营改增】全面推开营改增试点问答（一）2016-04-06 09:46 来源：国家税务总局国家税务总局货物劳务税司近日发布《全面推开营改增试点12366知识库问答》，作为全面推开营改增试点的重要辅导材料。

今天起，我们将陆续为大家发布，小伙伴们收藏学习吧。

1．某个人在境内提供增值税应税服务，是否需要缴纳增值税？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。

个人，是指个体工商户和其他个人。

因此，个人在境内提供增值税应税服务，是需要缴纳增值税的。

2．某运输企业以挂靠方式经营，挂靠人以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以哪一方是纳税人？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。

否则，以承包人为纳税人。

因此，该运输企业以挂靠方式经营，以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人作为增值税纳税人。

3．增值税纳税人分为哪几类？具体是怎么划分的？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

4．年应税销售额未超过标准的纳税人，可以成为一般纳税人吗？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四条规定，年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。

第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2017.04.20•【文号】国家税务总局公告2017年第11号•【施行日期】2017.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局公告2017年第11号国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。

发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。

三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。

四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。

六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：（一）发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。

（二）清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。

党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。

中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

【营改增各地口径】安徽国税解答23个营改增政策与管理问题（2017年）发布日期：2017-12-27 来源：安徽国家税务局安徽国家税务局营改增政策与管理问题解答（2017年）一、建筑业（一）根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）文件中规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

”这里的“适用简易计税方法计税”，纳税人是否有选择权利？如果没有选择权的话，对同一项目因政策调整是前期按一般计税方法，后期按简易计税方法，还是整个项目全部调整为简易征收，将前期已经抵扣的进项税额做转出处理？答：（1）财税〔2017〕58号文件中规定：“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

”上述的“适用简易计税方法计税”是指对该满足文件规定的建筑项目，建筑工程总承包单位可直接适用简易计税方法。

（2）上述直接适用简易计税方法的建筑项目指2017年7月1日后的新项目，不包括2017年7月1日前的老项目。

（二）国家税务总局2017年第11号公告规定：纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

请问对于“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物，是否可以比照执行？如农业生产者，种植并销售苗木、草皮，同时提供绿化服务，对其取得的绿化服务是否按照建筑业缴纳增值税？答：纳税人销售“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物同时提供建筑服务的，可以按国家税务总局2017年第11号公告规定，分别适用不同的税率或者征收率。

如农业生产者，种植并销售苗木、草皮，同时提供绿化服务，对其取得的绿化服务可以按照建筑服务缴纳增值税。

⼜复杂了，不动产新⽼项⽬的界定问题⼤⼒税⼿不动产新⽼项⽬取得时间的界定问题各地国税地区⼝径国家税务总局税总纳便函[2016]71号营改增问答（⼀）⾄（六）—全⾯推开营改增试点12366热点问题解答（五）房地产开发企业⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间为准？答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产⽼项⽬，是指：（⼀）《建筑⼯程施⼯许可证》注明的合同开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬；（⼆）《建筑⼯程施⼯许可证》未注明合同开⼯⽇期或者未取得《建筑⼯程施⼯许可证》但建筑⼯程承包合同注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的建筑⼯程项⽬。

标注：这是教科书的回复，在这⼉我们先当⼀个标准列⽰着。

河北国税河北省国家税务局关于全⾯推开营改增有关政策问题的解答(之⼆)房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在 2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。

新、⽼项⽬的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营⾏为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进⾏出租，仍按上述标准判定是否属于新⽼项⽬。

标注：提出租、售相同的原则，这⼀点对于房开企业的⽼项⽬，如果⽤于出租的，则仍认为属于不动产出租的⽼房产，可以简易计税⽅式。

《财政部国家税务总局关于进⼀步明确全⾯推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和⾮学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)规定：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈，出租⾃⾏开发的房地产⽼项⽬，可以选择适⽤简易计税⽅法，按照5%的征收率计算应纳税额。

这⼀点也是得到了明确。

海南国税全⾯推开营改增政策指引——四⼤⾏业座谈会问题系列解答之房地产业 6⽉8⽇财税〔2016〕36号⽂件中明确：房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。

5月26日总局视频会政策问题解答辽宁地税2016-06-21 12:08:25阅读(246)评论(0)声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。

举报大家好，下面我根据各地反映的一些问题，加上政策组分析研究的情况，做一下政策讲解。

第一个问题是关于营改增前后个人出租房产的税负变化情况总局办公厅近期的督查报告中反映，部分地区的纳税人称，个人出租房产在营改增后，税负有所增加。

个人出租房产，涉及的税种较多，现仅就其中的增值税政策变化情况说明如下：原营业税政策规定，个人出租商业用房，按照租金收入和5%的税率征收营业税；个人出租住房，适用税率由5%降为3%，并在此基础上减半征收，实际执行税率是1.5%.另外，对于月营业额（含房产出租收入）不超过3 万元的个人，还可以享受免征营业税政策。

房产租赁服务“营改增”后，对于个人出租其取得的房产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；对个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

对于月销售额不超过3 万元的个人，继续享受免征增值税政策。

通过比较房产租赁服务“营改增”前后的政策变化可以看出，现行房产租赁的增值税政策基本维持了原营业税征税的范围和力度，另外将增值税税率按含税价格换算后，增值税5%的征收率相当于4.76%的营业税税率；增值税按照5%的征收率减按1.5%征收，相当于1.43%的营业税税率。

通过上述政策安排，完全可以实现个人出租房产增值税税负的“只减不增”。

第二个问题是说纳税人取得服务品名为住宿费的增值税专用发票，但住宿费是以个人账户支付的，这种情况能否允许抵扣进项税？是不是需要以单位对公账户转账付款才允许抵扣？其实现行政策在住宿费的进项税抵扣方面，从未作出过类似的限制性规定，纳税人无论通过私人账户还是对公账户支付住宿费，只要其购买的住宿服务符合现行规定，都可以抵扣进项税。

而且，需要补充说明的是，不仅是住宿费，对纳税人购进的其他任何货物、服务，都没有因付款账户不同而对进项税抵扣作出限制性规定。

税务总局解答31个营改增热点问题2017年3月27日下午，国家税务总局开展一期以“深入解读‘营改增’政策持续释放改革红利”为主题的在线访谈。

国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫做客税务总局网站，就网民关心的问题与网友在线交流。

这些热点问题中，有你关心的吗?1.问：营改增试点全面推开已近十一个月的时间了，有些纳税人反映，对新税制的适应存在困难，还有些纳税人反映，营改增后税负有所上升，针对这些情况，您能谈谈下一步还将在这方面做些什么工作吗？国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫：好的，主持人好，各位网友好。

很高兴能有这样一个机会就营改增的有关情况与各位网友在线交流。

从去年全面推开营改增到现在，我们一直致力于帮助纳税人尽快适应新税制，尽可能充分地享受改革红利。

目前看来，已经取得了明显的成效。

当然，在不到一年的时间里，很难做到每个企业都能完全适应新税制，也很难做到每个纳税人的税负都下降。

毕竟增值税和营业税相比，税制更规范，政策更透明，对纳税人的管理要求也更高。

为了让纳税人掌握政策规定更精准、享受税收优惠更彻底、抵扣进项税额更充分、办理涉税事项更清楚，引导纳税人更好地提升对税制的适应程度，降低企业税负，我们于近期在全国范围内开展了新一轮的营改增政策大辅导工作，辅导对象涵盖了所有增值税纳税人，重点关注在制造业、建筑业、房地产业、金融业和生活服务业以及营改增后出现税负上升的纳税人；着重从营改增政策、税收优惠、进项抵扣和办税流程四个方面，采取调研、培训、发放宣传材料等多种形式对纳税人进行纳税辅导工作。

力争让更多的企业充分掌握改革政策，尽快转变思想观念，及时调整经营理念，更好地适应新税制，更多的享受改革带来的减税红利。

关于增值税税率2.问：我刚开了一家餐馆，看到现在外卖APP很火爆，用餐需求很大，也想接一些外卖的订单，但是听说外卖需要缴17%的税，那比我们现在的税高太多了，想求证一下。

国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）已经明确，提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。

税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》2016-05-13 08:55:33来源：湖北省国家税务局作者：【大中小】添加收藏通过营改增推进过程中基层税务机关和部分纳税人反映的问题和4月14日各省国税、地税局长全面推开营改增试点工作座谈会上各地提出的问题，我们发现，部分税务干部和纳税人对政策还不了解，或者还处于初步探讨和学习的阶段。

因此，此次营改增培训将主要围绕税收要素就营改增的基础政策、文件的难点以及变化点进行简要介绍。

第一部分营改增基本情况首先，简单介绍下这次全面推开营改增的基本情况，让大家有个宏观的印象。

这次营改增主要涉及四大行业：建筑业、金融业、房地产业和生活服务业。

事实上，从5月1日开始，营业税已全部被增值税覆盖，原来营业税纳税人全部都改征增值税。

5月1日以后发生的原营业税应税行为都不再征收营业税，但可能会有过渡期前后交叉的一些业务。

比如补缴营业税税款，总局下发的23号公告规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，5月1日后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。

这里允许开增值税发票并不意味着需要缴纳增值税，是为了方便纳税人，为了改革的平稳过渡。

因此5月1日之后开具增值税发票，并不代表同时要征增值税。

4月30日之前的业务仍缴纳营业税，5月1日以后的业务应缴纳增值税。

那这个时间节点怎么把握呢？不能由纳税人任意选择，例如，合同确定的付款是4月30日，如果纳税人迟迟不结账，能否5月1日之后缴纳增值税呢？问题的关键在于纳税义务发生时间，纳税义务发生时间在4月30日之前的，不管是否已缴纳营业税，涉及的税款还是应缴纳营业税；如果纳税义务发生时间在5月1日之后的，那就应缴纳增值税，这不能由税务机关或纳税人任意选择，请大家注意。

第二，是营改增的税率。

仍然是11%和6%这两档税率，只是在征收率中增加了5%；5%是营改增期间的过渡征收率,主要是针对销售不动产及不动产经营租赁等业务。

营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。

2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

（2）外出经营活动情况说明。

（3）外出经营合同原件及复印件。

3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。

4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

（2）《外出经营活动税收管理证明》。

（3）外出经营合同原件及复印件。

三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。

2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

房地产行业营改增的35个热点难点问题营改增热点难点问题（房地产）1.关于取得的不动产，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）取得的不动产中的取得方式包括租入。

（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。

（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。

若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。

4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。

房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。

5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

2017营改增最新政策解读内容营业税和增值税，是我国两大主体税种。

2017年的营改增政策相信是大家都很关注的问题，2017年营改增最新政策有什么解读?2017营改增最新政策又是什么内容?2017营改增最新政策解读这个问题由店铺来为您解答!2017年营改增实施细则全文解读公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则正式亮相。

其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。

而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。

而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

算算账卖300万元房营改增后少缴7100元增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。

举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300万元×5%=15万元。

改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，即可以减少纳税7100元。

新政房企土地成本能抵扣自2017年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。

此外，对于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2017年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。

安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。

海南省国税局之房地产、建筑业营改增热点问题答疑1.房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。

购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。

交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

2.关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（一）》中“十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题”的指引同时废止。

3.关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。

其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。

其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。

其票据为政府部门出具的非税收入票据。

2016全面推开营改增热点问题解答集锦1、此次新纳入试点的营改增主要涉及哪些行业？答：自2016年5月1日起，全国范围内推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，新增建筑服务、金融服务、专业技术服务、信息系统增值服务、商务辅助服务、其他现代服务、生活服务、销售不动产等税目。

具体详见《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》。

2、新纳入试点行业的增值税税率及征收率多少？答：新纳入试点行业纳税人发生除建筑、不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等应税行为，税率为11%，以及财政部和国家税务总局规定的适用零税率的跨境应税行为外，其余适用增值税税率为6%。

新纳入试点行业纳税人除销售、出租不动产适用增值税征收率为5%外，其余适用增值税征收率为3%。

3、从事建筑施工及房地产开发纳税人，营改增试点之前老项目如何判断？有何过渡性政策安排？答：建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，以及房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，分别按3%、5%征收率计算缴纳增值税。

4、公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入如何计算缴纳增值税？答：公路经营企业中一般纳税人对老高速公路收取的高速公路车辆通行费收入，可以选择适用简易计税方法，同时明确减按3%的征收率计税。

而对其他收入应按规定按一般计税方法计算缴纳增值税。

5、建筑企业中的一般纳税人哪些经营方式否可以选择按简易计税方法计算缴纳增值税？答：建筑企业中的一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，为甲供工程提供的建筑服务，以及为建筑工程老项目提供的建筑服务，均可按规定选择简易计税方法计算缴纳增值税。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一)一、关于我省营改增营业税发票过渡衔接问题《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016 年第23 号)规定：自2016 年5 月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。

试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016 年6 月30 日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016 年8 月31 日。

据此，营改增之后，我省营改增试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，按以下原则掌握：〔一〕试点纳税人已领取的地方税务局监制的景点门票〔含企业冠名发票〕、“河北省高速公路联网收费专用发票”和“河北省路桥通行费专用发票”可继续使用至2016年8月31日，纳税人应于2016年9月30日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。

除上述发票外的其他发票，可继续使用至2016年6月30日，纳税人于2016年7月31日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。

〔二〕纳税人确有需要延用地税机关监制发票的，应提供经地税部门确认的发票结存信息，至主管国税机关办税服务厅办理发票延期使用手续。

二、关于营改增后地税机关代开增值税发票范围问题营改增后，地税机关代开增值税发票范围为：〔一〕符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。

即月销售额3 万元以上〔或按季纳税的，季销售额9 万元以上〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专用发票”。

〔二〕不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。

即月销售额3 万元以下〔或按季纳税的，季销售额9 万元以下〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专用发票”或“普通发票”。