宜居莱茵城项目投资策划
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宜居莱茵城项目投资策划房地产开发与管理宜居莱茵城项目投资策划组别：二组小组成员：杨洁、陈文娟、梅海燕、曹珍珍2012年10月23日目录1.1项目概况 (3)1.2目标市场分析 (4)1.2.1项目所在市的房地产市场 (4)1.2.2项目周边的环境分析：配套、交通、周边主要竞争楼盘等 (5)1.3项目定位 (11)1.3.1目标定位市场分析（SWOT分析、项目市场定位） (11)1.3.1.1目标定位市场分析（swot分析） (12)1.3.1.2 目标定位市场分析（项目市场定位） (12)1.3.3项目的核心定位 (13)1.3.4项目的产品功能 (14)1.3.5项目的投资分析（项目形态定位、价格定位） (14)1.3.5.1项目的投资分析(项目形态定位) (14)1.3.5.2 项目的投资分析（价格定位） (15)1.项目概况宜居·莱茵城[2]由湖南省沙坪企业集团旗下的天元房地产公司开发建设，位于市府核心，直临岳麓大道，项目建筑面积约50万平米，由25栋德式精工建筑组成，是市府版块最为杰出的精工地产项目之一。
承袭沙坪企业集团47年的专业造房经验，宜居·莱茵城秉承“宜居”的理念，以考究的品质，高端的配套，旨在将欧洲的生活理念和莱茵河畔自由浪漫的生活方式带到长沙。
德式现代简约建筑群，卓尔不凡；园林随处可见全冠移植的百年银杏、繁茂香樟、馥郁桂花，昂贵的黄锈石铺装地面，让回家成为一次奢华的旅行；近千平米的梦茵湖，采用了7层循环净水系统，欧洲雕塑、纯铜亭顶……细节处无不彰显出非凡品质；筑有长沙独一无二的巴洛克会所，繁复的工艺，杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超宽楼间距、多景观露台、入户花园及空中合院、270°飘窗设计……将阳光清风延请入室，处处绿意盎然。
外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。
周边交通便捷，配套齐全。
宜居·莱茵城位于城市轻轨雷锋大道站口，与火车站等市中心不超过10分钟车程，与城市中心快速接驳，极其便利；莱茵城小学、阳明小学、湘仪中学、长郡中学高中部、湖南商学院、长沙商务职业学院、长沙医学院等、莱茵城童话主题幼儿园、岳麓区教育局第六幼儿园等优质教育配套近在咫尺，医院、商场与酒店等设施星罗棋布，堪称国际化的生活配套，为品质生活启航。
2.项目市场分析（1）长沙市的房地产市场发展状况自20世纪80年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。
长沙房地产业是在我国住房制度改革中不断发展起来的，进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。
长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大。
2010年，长沙房地产市场发展继续保持了2009年的火爆势头。
2010年全市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%。
商品房施工面积约6633万平方米，其中新开工面积约2337万平方米，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万平方米，同比减少约43%。
2010年长沙市（含四县市）实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。
2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。
总的来看，调整、回归是2011年房地产市场发展的主要特征。
2011年长沙市（含三县市）完成房地产开发投资约860亿元，同比增长约26%。
商品房施工面积约7670万㎡，其中新开工面积约2300万㎡，同比增长约15%；竣工面积1570万㎡，同比增长约13%。
2011年长沙市（含三县市）实现商品房销售面积1796.38万㎡，销售金额972.84亿元，同比分别增长-16.08%、4.63%。
2012年上半年，受房地产调控政策影响，长沙商品房供求及价格均呈现不同程度的回落走势。
2012年上半年长沙市内六区新增供应量429.06万平米，比上年同期下降16.7%；2012年上半年长沙商品房实现成交量381.55万平米，相比上年同期下降28%。
长沙市正处于城市化加速发展时期，自主型需求和改善型需求比较旺盛，目前长沙市房价处于低洼地带，被调控政策压制的部分刚性需求，和地铁、城铁等交通建设，带来的部分引致需求，有望形成合力，但由于金融信贷政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观的气氛蔓延，刚性需求虽然存在，但等待和观望的气氛会继续维持。
（2）项目周边的环境分析：配套、交通、周边主要竞争楼盘等德式现代简约建筑群，卓尔不凡；园林随处可见全冠移植的百年银杏、繁茂香樟、馥郁桂花，昂贵的黄锈石铺装地面，让回家成为一次奢华的旅行；近千平米的梦茵湖，采用了7层循环净水系统，欧洲雕塑、纯铜亭顶……细节处无不彰显出非凡品质；筑有长沙独一无二的巴洛克会所，繁复的工艺，杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超宽楼间距、多景观露台、入户花园及空中合院、270°飘窗设计……将阳光清风延请入室，处处绿意盎然。
另外还有小孩的娱乐场所以及小孩子幼儿园。
外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。
周边配套公园：宜居公园、天顶山公园、内有原生态山地公园学校：莱茵城小学、阳明小学、湘仪中学、湖南师大附中博才实验中学、长郡中学高中部、湖南商学院、长沙商务职业学院、长沙医学院幼儿园：内有莱茵城幼儿园，岳麓区教育局第六幼儿园商场：人人乐超市，恒生超市，爱家超市，广大环球家俱市场，郁金香建材市场，湘浙小商品批发市场，KFC马里奥蛋糕店。
医院：湘雅附属三医院航天医院湖南省肿瘤医院星灿医院银行：农业银行建设银行邮政储蓄商业银行工商银行。
其他：熙源酒店、时代帝景大酒店、茉莉花大酒店宜居莱茵城位于城市轻轨雷锋大道站口，与火车站等市中心约10分钟车程，市内有309、918、704、6、118、152、149、348、168、603、913路公交车到达麓天路口站前往项目地点。
周边主要竞争楼盘（望兴F1站、星语林阿普阿布、联美品格、地华梅溪湖、中一九骏、永祺西京、勤诚达雅阁国际、沁园春御院、翡翠华庭、恩宇红公馆、阳光晶城）望兴F1站（新盘）星语林阿普阿布（新盘）联美品格（新盘）地华梅溪湖畔（新盘）中一九骏永祺西京勤诚达雅阁国际（在售）沁园春御院（在售）翡翠华庭（在售）恩宇红公馆（在售）阳光晶城（在售）3.项目定位（1）目标定位市场分析（SWOT分析）（2）项目竞争力分析项目市场定位①产品定位“多种户型组合的电梯公寓及社区型商业生活新城”。
随着时代发展，生活水平的提高，建筑工艺的成熟，消费者对房屋的景观、环境、外观和户型设计等要求也越来越高，消费者也逐渐趋向理性。
选择楼盘不仅单纯为了居住，更是为了实现一种美好的理想。
因为建设一个规划适当超前、环境优美、设计合理、人文厚重、适宜居家、享受生活的大型生活社区是广泛的市场基础的。
按“莱茵城”的建筑规模来看，在河西属于一个大盘。
作为建成后的大型社区，如果定位成高档路线，市场风险是较大的。
不仅高档楼盘竞争会越来越激烈，而且体量过大，市场承载难以保证。
定位为中高档次既能满足大多数消费者要求，又拓宽了目标客户群体，更加速资金回笼利用。
②风格定位本项目用山水自然，园林景观，美丽生态，健康休闲，为现代人看重的卖点。
楼盘设计了欧式现代建筑风格，营造轻松的人文环境，以浪漫的情怀吸引消费者。
③功能定位生态环保，安康宜居。
通过营造小区内部环境，并在建筑中采用节能环保的材料，构筑能源循环利用系统，降低小区能耗，推崇生态环保，和谐安居的高质量生活。
一站式居家，休闲生活。
小区配套完善，并延续新加坡生活邻里中心模式，集各种文化、娱乐、商业网点、便民服务于一体。
设有诊所、超市、菜市场、幼儿园、泛会所等设施。
另外还有一卡式服务，智能化社区。
（2）项目的核心定位宜居莱茵城秉承“宜居”、“为了更好生活”，“关注人居生活，低碳绿色建筑”、“真诚，自然、和谐”的理念。
以国际酒店的标准，建设每一个入住单元的入户大堂，以考究的品质，高端的配套，旨在将欧洲的生活理念和莱茵河畔自由浪漫的生活方式，为消费者营造一个舒适、浪漫的品质家园。
（3）项目的产品功能一层商业门面、普通高层住宅、可以出租三室二厅二卫128.34平米三室二厅二卫121.11平米四室二厅二卫151.89平米二室二厅一卫80.44平米三室二厅一卫93.15平米（4）项目的投资分析（项目形态定位、价格定位）①项目形态定位总价选房户型选房面积选房特色房源50万元下温馨二居70-90平米最新房源50-80万舒适三居90-110平米低总价房源由低到高小户型110-130平米全部房源由高到低大户型全部面积经纪人房源②项目价格定位申报公示价格区间 3300—6800元/㎡ 参考价格 6200 元/㎡ 、低价5500元/m 2、住宅最高成交价格 6883元 /m 2记录时间 最高价 均价 最低价 宜居莱茵城价格描述2012-10-11 6900元/平方米5500元/平方米 全款按揭皆可 2012-09-12 6900元/平方米5500元/平方米 全款按揭皆可 2012-09-04 6900元/平方米5500元/平方米 全款按揭皆可 2012-08-23 6000元/平方米全款按揭皆可 2012-08-09 5800元/平方米全款按揭皆可。
