下载文档原格式
山东临淄奥德隆国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表深圳市隆塬营销策划有限公司2013-6目录1.项目界定说明 (4)1.1基本技术经济指标 (4)1.2项目进度安排 (5)2.购物中心投资收益分析 (5)2.1投资成本测算 (5)2.1.1 土地费用 (6)2.1.2 土建工程费用 (7)2.1.3 设备安装工程费用 (7)2.1.4 装饰工程 (7)2.1.5 其他费用 (7)2.1.6总投资成本 (7)2.2租金收入测算 (8)2.2.1 租金价格建议 (8)2.2.2购物中心租金收入预算 (10)2.3经营费用及税费测算 (14)2.4纯租赁模式下收益分析 (16)2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 (17)2.5.1 销售价格建议 (17)2.5.2 一层街铺销售收入测算 (19)2.5.3 该模式下15年收益分析 (20)2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 (21)2.6.1 销售价格建议 (21)2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 (21)2.6.3 该模式下15年收益分析 (22)3.商业街投资收益分析 (23)3.1商业街投资成本核算 (23)3.2商业街销售利润估算表 (25)4.自营百货运营数据预测分析 (26)4.1月运营成本分析 (26)4.2月租金收益估算表 (27)4.3月销售收益预估表 (27)4.4月盈亏平衡分析表 (28)1.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。
表1：购物中心技术经济指标序号主要技术经济指标指标值（㎡）1 地下建筑面积48489.331.1 负二层建筑面积239221.2 负一层建筑面积24567.33# 负一层超市9630.01# 负一层街铺12235.782 地上建筑面积59373.782.1 一层建筑面积17401.69# 百货4476.93# 临街黄金商铺2739.7# 其他经营面积10185.062.2 二层建筑面积17401.69# 百货4174.48# 其他经营面积13227.212.3 三层建筑面积17401.69# 百货4388.53# 电影院2591.67# 其他经营面积10421.492.4 四层建筑面积7168.7#电影院2591.67#预留百货/办公4577.043 总建筑面积107863.111.2 项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表阶段时间安排阶段主要任务描述前期策划及可行性分析2013年上半年报建备案、规划设计、商业定位项目施工2013年下半年~2015年此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收项目招商2013年下半年~2015年项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家项目开业及经营2015年正式投入营业2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。
商业广场项目估算1、土地契税：2974万元*4%=119万元2、补交土地款项：333万元3、行政事业规费：364.6（市政基础设施配套费，综合技术服务费）+212.6新型墙体专项费、城市教育附加费）=577万元4、人防易地建设费：112万元5、拆迁补偿费：23*13+46*31=1725万元6、前期工程费：48万元（勘探费）+10万元（可行性研究费）+340万元（环境、规划、建筑设计费）=398万元7、项目三通一平费：45万元8、档案管理费16.4万平方米M2*1元/M2=16万元9、测绘放线验收费：16.4万平方米*2.2元/M2==20万元10、后期建筑图纸修改费160万元11、白蚁防治费：16.4万平方米*2元/ M2=37万元12、工程质量监督费：16.4万平方米*5元/ M2=80万元13、工程招标费：16.4万平方米*2元/M2=37万元14、图纸审查费：16.4万平方米*1.5元/M2=25万元15、高层抗震审查费：16.4万平方米*0.5元/M2*0.6=5万元16、防雷审查费及防雷报告测试费：16.4万平方米*1.2元/M2=20万元17、卫生审查费：16.4万平方米*0.2=3万元18、绿化破道口费用：40M*5000元/M=20万元19、工程保险费：16.4万平方米*1400元/m2 *0.05%=11万元20、工程监理费：16.4万平方米*5.5元/m2=120万元21、市政排污设施接口费：16.4万平方米*4元/m2=30万元22、施工合同鉴证费印花税：16.4万平方米*1400元/m2*0.04%=9万元23、深基础安全加固措施费：5000平方米*40=200万元24、建安成本：16.4万平方米*1400元/M2=23000万元25、水电及设备成本：16.4万平方米*（60+160）元/M2=3608万元26、消防专项费：16.4万平方米*48元/M2=787万元27、智能化施工费：16.4万平方米*15元/M2=246万元28、电力配套费及施工费（含引进1万伏电揽一条）：16.4万平方米*55元/M2=902万元29、水设施配套费及施工费：16.4万平方米*元/M2=140万元30、燃气配套费：460（含沃尔玛的燃气点）*2800户=128万元31、排水管网施工费：16.4万平方米*12元/M2=197万元32、景观绿化费及楼前广场围墙：16.4万平方米*30元/M2=492万元33、有线电视费：1046*120元/户=13万元34、电信宽带配套费：30万元35、环境评估报告费：16.4万平方米*1元/ M2=16.4万元36、室内空气检测费：16.4万平方米*0.5元/ M2=8万元37、沉降观测费：16.4万平方米*0.30元/ M2=5万元38、房屋面积测定费：9.1万平方米*1.4元/ M2+4万平方米*2.3万平方米=21.9万元39、商品房预售登计费：（9.1万平方米+4万平方米+0.24万平方米+0.17万平方米）3元/ M2=41万元40、消防工程检测费：16.4万平方米*1元/ M2=16.4万元41、物业公司启动资金：16.4万平方米*万平方米=82万元42、决算审核及财务审计费：16.4万平方米*5万平方米=82万元43、沃尔玛加固费用：估600万元44、商场装璜及电梯大堂合用前室装璜：估500万元45、费用造价合计：35177.7万元46、开发财务成本：35177.7万元*4%=1400万元47、可销售的房屋费用：52544万元1）住宅及公寓91400 M2*4200元/ M2=38388万元（按均价4200元/M2考虑）2）一层商场按现有划分可销售面积：7000 M2*23000元/ M2=5647万元（按均价23000元/M考虑）3）二层商场按现有划分可销售面积：1501 M2*10000元/ M2=1501万元（按均价10000元/M考虑）4）三层商场按现有划分可销售面积：1501 M2*8000元/ M2=1201万元（按均价8000元/M考虑）5）四层商场按现有划分可销售面积：10435 M2*5000元/ M2=5218万元（按均价8000元/M考虑）6）地下负一负层仓储而按现有划分可销售面积：2356 M2*2500元/ M2=589万元48、销售成本（包括代理费1%；广告费、活动费、样板房、售楼部等）：52544万元*（1%+2%）=1576万元48、营业税（含城建税及教育附加税）：52544万元*5.5%=2890万元49、土地增值税：255万元50、贷款银行利率：1500万元51、水利基金：52544万元*0.06%=31万元52、投资银行利率：42829.7万元*2.2%=942万元53、不可预见费：42829.7万元*1%=428万元54、二、三层出租利润（按四十年考虑，租金按37元/月估）：8893万元沃尔玛租金：17322 M2*37元/ M2*12*40=30764万元需还新站区的租金：一层：1095 M2*37元/ M2*12*40=1945万元二层：6846 M2*37元/ M2*12*40+2704 M2*25元/ M2*12*40=12158万元+3245万元=15403万元三层：3560 M2*37元/ M2*12*40+827 M2*25元/ M2*12*40=6323万元+992万元=7315万元万好置业理论可分存：30764万元-1945万元-12158万元-6323万元=10338万元房屋租赁税：10338万元*12%=1241万元裙房三层办理房产证费用：4250 M2*8000元/ M2*（3%+4%）=238万元合计：10338万元-1241万元-238万元=8859万元55、总价：52544万元+8859万元=61403万元56、合计成本：44199万元57、企业所得税：（61403万元-44199万元）*33%=5677万元58、利润：61403万元-44199万元-5677万元=11527万元说明：1、本估算仅供参考2、一二三四层实际为租赁，利润应更高些。
