国有房地产企业财务管理相关问题的研究

匪墅嬲ＴＨ　ＥＯＲＹ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　国有房地产企业财务管理相关问题的研究　一．福建省国有房地产企业存　在的主要问题　（一）国有房地产企业的财务　管理制度不健全　在福建省房地产企业中　不论是国　有的还是民营的，由于在制度建设方面　各有不同，导致了房地产企业起步工作　困难，很多初始工作都没有依据可以依　照．特别体现在融资巨大的国有房地产　企业的财务管理工作上。通过调查发　现，福建省某国有房地产企业在很多款　项的支付上都没有经济合同备案可以依　■孙颂维　照，企业财务部门不能清楚的掌握款项　白勺运作流程．导致了企业领导无法清晰　的掌握资金的运作状况。　（二）国有房地产企业办事人　员素质不够　在福建省国有房地产企业中，尽管　倾向于保护业主利益，对承包企业来说　要严格把好合同关。在签订合同前　要　研究了解工程所在国法律法规，防止合　同盲目性，给日后履约埋下隐患。要防　止工程低价竞标，有些承包企业为拿到　工程项目，投标价格偏低，合同签订后　难以履行。在签订工程合同时．要评估　合同条款．包括对双方的责任和权利、　补偿条款、环境保护、保险、工程变更　和索赔等，切实保护好我方的利益。严　格履行合同，项目合同签订后应将相关　内容分解到涉及的工作部门．保证合同　条款的执行到位．避免因不清楚合同条　款造成工作失误，特别要关注合同规定　的工期、质量和技术要求，既履行好责　任．也履行好权利。　５建立财务监督机制管控风险　为有效防范境９１、财务风险　需要建　立健全完善的财务监督机制。如笔者单　位采取了以下举措　一是从制度建设着　手　出台了《境９１、资产管理办法》、　《关于加强阿尔及利亚工程项目财务管　理的若干意见》、　《阿尔及利亚分公司　资金管理实施细则》等制度　对境９１、资　产管理、大额资金运作、外汇管理、工　程项目成本管理和核算．利润缴纳、资　金调度使用及审批、设备材料采购、财　务报表的编制及报送等方面作出了规　定。二是强化制度执行力，境９１、工程项　８４中国总会计师月　目必须严格执行国内母公司制定的统一　财务制度和会计政策，定期编制并报送　财务报表，实行财务预算管理，及时向　母公司提供财务信息。三是国内母公司　将财务信息化覆盖到境外分支机构　对　境外工程项目财务状况进行实时监控。　四是发挥内部审计作用，母公司定期派　出内审人员对境９１、项目实施审计检查．　尽早发现可能出现的风险　防患于未　然。五是实行财务委派制。在信息不对　称情况下，代理人逆向选择与道德风险　加剧，通过财务委派　对境外工程项目　的经营情况和财务活动状况进行事前、　事中和事后的全程监控，境９１、财务部门　作为派出机构，受母公司财务部门管理　并对其负责。　６建立财务风险分析报告制度　由于境９１、建筑市场变幻莫测，由此　引起的风险难以预期。因此，建立财务　风险分析报告的制度，将防范措施做在　事前，努力降低因某些不确定因素可能　带来的风险。境９１、机构应当定期或即时　地编制财务风险分析报告。财务风险分　析报告采用定性分析与定量分析相结合　方式．定性分析要能够综合反映工程项　目所在国市场的基本情况，及其宏观环　境变化对市场的影响程度，分析可能产　生的财务风险。定量分析要从对有关指　标数据的分析中查找风险点，重点分析　能反映项目盈利水平和资金回收情况的　指标，如从营业利润率和成本费用利润　率的变动趋势，研究分析所在国物价波　动对项目成本及利润的影响程度，从应　收账款及现金流量指标的变动趋势，研　究分析业主对资金的支付能力。财务风　险分析报告要全面、透彻，针对性强．　能真正起到对风险的防范作用。　四、结束语　随着我国建筑企业积极拓展境外市　场工程业务，面对如何加强财务风险管　理．成为我们需要重视研究的课题。笔　者以非洲国家阿尔及利亚市场为例．在　对市场环境分析的基础上．认为政局动　荡　金融波动、经济环境变化以及内部　管理原因是引起境外财务风险的四大因　素。认为防范财务风险，从宏观层面加　强对所在国政治局势的前期研判、对法　律法规和相关政策的深入研究．从企业　微观层面加强对资金管理、项目管理和　合同管理三大环节的风险管控　建立财　务监督机制和财务风险分析报告制度　全面掌控风险。多管齐下，切实构筑起　财务风险的防范措施。回　（作者单位：浙江省建设投资集团　有限公司）　网上浏览，请登录中国总会计师网（ＷｘＷＷ　ｃｃｔｂ　ＣＯ１］］ＣＩ］）

　领导层规定了较为详细的财务工作规范　流程．但是在实际中还是大量存在企业　内部的办事人员不能够准确了解本企业财　务工作的规范模式，这造成了大量程序混　乱的现象，从而造成了很多人为失误。　（三）国有房地产企业财务管　理部门工作协调效率低下　在福建省．有不少房地产企业财务　管理部门的工作效率较为低下　常常出　现办事拖拉等现象　这在国有房地产企　业中更加严重。有时候财务管理失误虽　然小　效率低下．但是也能勉强跟上工　作进度，但是长此以往．企业整体资金　运作将会出现很大的问题。　二、国有房地产企业完善财务　管理体制的若干措施　（一）健全国有房地产企业的　财务管理体制　这可以分成三个方面　一是要加强　会计监督的相关职能。财务管理部门的　会计人员除了进行必要的会计核算外　还应该参与项目的预算与决算、会审经　济合同．监督经济合同在实际履行时的　情况等等。第二个方面是要规范部门经　济业务的财务收支和审批程序，对相关　人员进行培训ｌ　进一步明确审批人员的　相关责任，审批的权限　审批的依据等　等。第三步则是要完善制定费用开支的　相关标准　以起到控制企业项目投资和　监督费用支出的作用。另外，根据不同　的业务需要还可以进一步制定专项的费　用收支管理办法来完善财务管理部门的　核算方法和监督的手段。　（二）进一步完善企业资金的　管理体制　是要建立完善全面的预算编制制　度，这包括了对企业的经营和建设　资　金投入、资金筹集等相关工作。然后　在这个基础上，应该在每月月末根据不　同项目实际建设进度和完成的工程质量　编制下个月的项目建设的资金使用计划　表。资金使用计划表要重点、优先安排　关键的节点、企业重要项目和重要设备　等方面的资金运转情况，从而确保重点　项目的时间和质量、企业项目重　要设备安装的到位。第－ｆ，方法　是根据原则开支　确保企业按照　计划花款，并要严格按照企业规　定的用途来使用资金。对待超计　划这种资金支出一定要有特别的　授权方式与审批程序。第三种方　法是财务管理部门要特别地设置　台账　要定期对项目资金特别是　专项资金的用资情况进行全面跟　踪管理和反映，一旦发现了违规　的现象，应该及时向企业项目部　和相关业务管理部门进行反馈　ＴＨＥＯＲＹ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ睡弱固　

等到违规情况处理完毕之后再继续地对　下一笔资金进行支付。　（三）进一步对国有企业的融　资方式进行优化　这不仅需要依托企业集团的资金管　理中心部门，对资金进行统一有效的集　中管理　要有效利用各个子公司的闲置　资金以进行内部的调剂使用。其次我们　要借助于集团的综合优势，使银行提供　企业以优惠的利率，这要由企业对银行　取得了统借统还的贷款之后再向相关房　地产企业进行分拨分批的借款．支付的　利息按照银行的贷款利率向国有房地产　企业收取了借款利息以后再统一地归还　银行。另外，国有房地产企业的信托制　度是又一比较重要的融资的渠道。　（四）善于合理运用税收筹划　这种手段　这不仅要求土地增值税的核算过程　中加上房地产的开发费用，善于运用两　种扣税方法，国有房地产企业利息的支　出如果能够按照转让的房地产项目进行　计算与分摊并提供金融机构证明，准予　按照税收有关的规定进行据实扣除，那　么其他开发的费用就按照土地成本和开　发的成本这两项总和的百分之五以内进　行计算扣除；如果一旦不能按照转让的　房地产项目计算分摊的利息支出或者不　能提供出金融机构的证明　那么房地产　开发的费用就要按土地的成本和开发成　本这两项总和的百分之十以内的计算进　行扣除。所以　比较这两种方法的扣除　金额谁大谁小，就可以选择对国有房地　产企业最有利的扣除方法。而且房地产　企业的所得税征收办法是开发的产品没　有完工之前的按照预计的计税毛利率进　行计算的预征企业的所得税　所以应该　根据开发产品的完工的确认条件来选择　最好的完工时间。同时从项目完工到竣　工进行结算之间还有一点时间，会计上　因为没有取得全额的发票，所以这时的　发票不足金额是可以预提的　根据这个　计算企业所得税。所以综合看来　合理　地推迟竣工的结算时间．将延迟的缴纳　税款全部转化为企业的无息贷款，从而　获取企业资金使用的时间价值　以减轻　资金的紧张压力。　（五）进一步加大审计的评价　力度　这其中不仅包括审计部门对项目全　部完工过后的全面审计，还包括项目在　建设过程中实施的不定期的专项的审　计　对在审计过程中发现的相关问题进　行督促，要求项目主要负责部门和相关　的业务部门及时有效地调整　并对整理　落实的情况进行全面客观的评价。另　外，我们要建立完工项目之后的评价制　度，组织各个业务部门对整体项目完成　之后所取得的企业经济效益进行进一步　的综合的分析与评价，总结出相关的经　验教训，对今后新项目的开发投资决策　工作提供切实可行的合理化建议。国　（作者单位：福州海峡物流有限公司）　网上浏览，请登录中国总会计师网（ｗｗｗ　ｃｃｆｂ　ｃｏｍ　ｃｎ１　２０１３・０６总第１１９期

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