陕西省房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员职业资格制度试题1
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陕西省房地产估价师制度与政策: 房地产经纪人员职业资格制度试题
本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）
1、下列关于个人住房抵押贷款的说法, 错误的是__。
A．是指个人购买住房时, 以所购买住房作为抵押担保, 向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款, 通常与开发商有直接的关系
D. 政策性住房抵押贷款利率较低, 通常只面向参与缴纳住房公积金, 购买自住房屋的家庭, 且贷款额度有一定限制
2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同, 这主要是因为（）。
A．掌握的有关信息不同
B．作出的估价师声明不同
C．估价对象状况不同
D. 委托人不同
3、某宗房地产的土地总价为5000万元, 建筑层数14层, 1～4层建筑面积相等,
5～14层为标准层, 每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%, 容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为__元/m2。
A．2272.72
B．2727.22
C．2880.18
D. 4032.26
4、某企业拥有一办公楼, 建成于1996年1月, 1998年1月补办了土地出让使用权手续, 出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时, 建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年, 则在计算建筑物折旧时, 经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)
A：45
B：50
C：52
D：55
E: 工业用地的监测点评估价格
5、某公司获得60亩居住用地使用权, 规划设计条件：规划建设用地面积37000m2,
居住建筑用地面积32000m2, 容积率2.5, 居住建筑密度0.4, 限高6层, 则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。
A．92500
B．88800
C．80000
D．76800
6、下列属于要约邀请行为的是。
A: 竞买人举牌报价 B: 投标人将标书寄给招标单位
C: 采购单位向生产单位寄送采购合同
D: 拍卖机构发出拍卖公告
E: 执行层的组织协调
7、下列关于拍卖价高者得规则, 表述错误的是。
A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后, 拍卖成交
C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人
D：价高者得规则不约束委托人
E: 执行层的组织协调
8、已知一年期国债利率为3.31％, 贷款利率为5.43％, 投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％, 缺乏流动性补偿为1.42％, 所得税抵扣的好处为0.5％,
则报酬率为。
A：7.78％
B：8.28％
C：13.21％
D：14.21％
E: 工业用地的监测点评估价格
9、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元, 出租人权益价值为1600万元, 则承租人权益价值为__万元。
A．-40
B．400
C．1800
D. 3600
10、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A：交通拥挤
B：建筑技术进步
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列关于路线价法的表述中, 不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法, 其理论依据与市场法相同, 是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整, 两侧临街土地的排列较整齐
D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度, 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
12、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上, 按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。
A：总和
B：水平
C：质量
D：数量 E: 执行层的组织协调
13、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2, 其需求量从900套上升到1000套, 则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D. 1.53
14、判定一宗房地产是否为收益性生房地产, 关键是看该房地产。
A：目前是否有经济收入
B：过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力
D：目前的收入是否大于运营费用
E: 工业用地的监测点评估价格
15、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A. 公开
B. 公平
C. 客观
D. 诚实信用
16、是各级人民政府, 根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件, 依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
A：国土规划
B：土地利用总体规划
C：城乡规划
D：区域规划
E: 执行层的组织协调
17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房, 现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格, 则合理的评估价格是。
A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B：该房改房现时上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E: 工业用地的监测点评估价格
18、在我国房地产业的历史沿革中, 城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化, 确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
A：1949~1955年
B：1956—1965年
C：1966～1978年
D：1978年以后
E: 房地产估价机构必须加盖公章
19、按照谨慎原则, 运用收益法评估房地产抵押价值时, 当估计未来收益可能会高也可能会低时, 一般采用的收益估计值。
A：较高
B：较低 C：最高
D：最低
E: 工业用地的监测点评估价格
20、搜集估价所需的有关资料, 主要取决于拟采用的。
A：估价目的
B：估价方法
C：价格类型
D：估价时间
E: 工业用地的监测点评估价格
21、某公司购买一宗房地产, 土地使用期限为40年, 不可续期, 至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元, 以后每年净收益增长2％, 从第8年开始, 净收益保持稳定, 该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明, 确定收益期限依据不充分)
A：85.45
B：87.16
C：88.50
D：88.90
E: 工业用地的监测点评估价格
22、凡综合风险度超过__的即为高风险贷款, 对高风险贷款, 银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D. 80%
23、下列关于定金和违约金的表述中, 正确的是。
A：不论违约金约定为多少, 在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C：定金和违约金只能选择其一适用
D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
E: 执行层的组织协调
24、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。
A. 11
B. 12
C. 13
D. 15
25、在国有土地上房屋征收补偿中, __应当给予补偿
A．未超过批准期限的临时建筑
B．违法建筑
C．超过批准期限的临时建筑
D. 房屋征收范围确定后, 在房屋征收范围内的改建房屋
二、多项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 有2个或2个以上符合题意, 至少有1个错项。错选, 本题不得分；少选, 所选的每个选项得 0.5 分）
1、以下项目用地, 不得通过划拨方式供地的是__。 A．城市基础设施
B．经济适用住房
C．商品住宅
D. 社区小学
2、在选取可比实例时, 其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。
A．强迫出售或强迫购买的交易
B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解
C．急于出售或急于购买的交易
D. 受债权债务关系影响的交易
3、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的, 当时获得的土地使用期限为50年, 不可续期, 至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元, 该宗房地产的报酬率为8.5%, 则该宗房地产的收益价格为__。
A．90.52万元
B．91.52万元
C．92.52万元
D. 93.52万元
4、某企业年应纳税所得额为10万元, 应缴纳企业所得税额为__元。
A．3300
B．33000
C．1000
D. 10000
5、下列关于房屋租赁的表述中, 不正确的是__。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意, 可以将承租房屋转租并获得收益
D. 租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
6、在其他条件不变的前提下, 建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向, 下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值, 工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值, 工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值, 工业用地房地产增值
D. 居民区的房地产贬值, 工业用地房地产增值
7、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％, 国债的投资收益率为10％,
市场整体的平均收益率为20％, 则房地产业的系统性市场风险系数是。
A：0.25
B：0.50
C：1.50
D：2.00
E: 借款合同
8、下列房地产开发工作中, 属于前期工作阶段的是。
A：进行项目的财务评价
B：获取项目所需土地
C：确定规划设计方案并获得批准
