物业管理经典案例分析

我所居住的广州某小区物业管理公司承诺提供24小时封闭式保安管理。因此，我办理了摩托车月保，并按时交纳物业管理费及摩托车月保费。今年9月11日摩托车在小区的停车场失窃。但物业公司称只提供停车场地，不负责保管及赔偿。请问该物业管理公司是否应赔偿？

点评：从你提供的情况来看，因为你的摩托车所交纳的费用明确为“摩托车月保费”，故双方形成的是一种“保管合同”关系，根据《物业管理条例》和合同法的有关规定，物业公司就此为你提供的不应当是停车的场地，而是代为保管摩托车的专项服务。因此，你的摩托车在其保管期间丢失，物业管理公司依法应当承担赔偿责任。

河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。

答案参考：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔偿责任。

治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。

业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。 摔倒了

物业管理经典案例分析

小区住户失窃 物业公司管理被追责

物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。

【案情回放】

何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。

【法院说法】

盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的精品文库

欢迎下载 2 认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。

何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。

被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。

湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决精品文库

精品文档

2016

1 / 17 物业管理14个案例分析

物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受

更多精品源自表格

物业管理14个案例分析

1、业主不肯交维修基金怎么办？

随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。

业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订精品文档

2016

2 / 17 一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。

2、业主提出不合理装修要求怎么办？

美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

物业管理案例分析6则

•案例一：某小区绿化改造与居民参与•案例二：某商业大厦电梯故障应急处理•案例三：某写字楼停车场管理优化•案例四：某住宅小区安防系统升级实践•案例五：某工业园区环境卫生整治行动•案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索目

录01案例一：某小区

绿化改造与居民

参与背景介绍

小区概况

位于城市中心，建筑密度高，绿化率低。

绿化现状

绿地分布不均，植被单一，缺乏养护。居民需求

改善居住环境，增加绿化面积和多样性。

生态、美观、实用相结合。

设计理念

设计方案

实施步骤

增加绿地面积，丰富植被种类，设置休闲设施。清理垃圾，平整土地，选购植物，进行绿化施工。0302

01绿化改造方案设计与实施03评估方法采用定性和定量评估相结合的方法，包括居民满意度调查、专

家评审等。01参与方式通过问卷调查、座谈会等方式征求居民意见，鼓励居民参与设计和施工。

02参与效果居民的参与提高了改造的针对性和实效性，增强了居民的归属

感和满意度。居民参与过程及效果评估

充分征求居民意见，合理规划设计，注重施工质量和养护管理。经验教训

物业管理应注重与居民的沟通和合作，发挥居民的积极性和创造力，共同营造美好的居住环境。同时，绿化改造应根据实际情况制定切实可行的方案，并注重长期效益和可持续性发展。

启示意义经验教训与启示02案例二：某商业

大厦电梯故障应

急处理01

02背景介绍

故障发生时间为工作日上午高峰时段，多部电梯同时出现故障。商业大厦位于市中心，拥有多部电梯，日常承载大量人流。电梯故障原因分析

经检查，故障原因为电梯控制系统故障，导致电梯无法正常运行。

进一步分析发现，控制系统故障可能与近期进行的电梯维护操作不当有关。立即启动应急预案，通知相关人员赶赴现场，安抚被困人员情绪，确保安全。

01应急处理措施及效果评估

紧急联系电梯维保公司，要求迅速派员进行抢修，恢复电梯正常运行。

02在故障电梯周边设置警示标志，引导乘客使用其他电梯或楼梯通行。03

通过广播、公告等方式向大厦内人员发布故障信息及应急处理进展。