房地产审计要点

房地产企业审计方案第一篇：房地产企业审计方案房地产企业审计方案(-)审计重点、难点及应对策略1收入的确认。

房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。

此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。

另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。

房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。

第-,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检杳主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。

房地产开发企业的审计要点及技巧一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。

审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。

（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。

开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。

２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。

３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。

因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。

４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。

５．随意分摊借款利息。

根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。

有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。

（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。

《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。

根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。

２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。

二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。

房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业审计：了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业作为一种重要的产业，对于经济的发展和社会的稳定具有重要作用。

然而，随着市场的不断扩大和发展，房地产行业也面临着一系列的挑战和风险。

在这种情况下，审计作为一种重要的管理工具，能够为房地产企业提供有力的支持和指导。

本文将从审计要点和战略建议两个方面，深入探讨房地产行业审计的重要性和应注意的问题。

审计要点1. 资金流程审计房地产企业通常需要处理大量的资金流程，包括融资、资金运作、交易结算等。

因此，对于房地产企业来说，资金流程的审计是至关重要的。

审计人员应该对企业的资金流程进行全面的审查，包括对资金的来源、去向、运作过程的评估等。

同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资金流程中的漏洞、公司内部的不当操作等。

2. 合规性审计房地产行业的发展受到政策和法规的严格监管，因此，房地产企业需要积极遵守相关的合规性要求。

在进行审计时，审计人员应该对企业的合规性进行全面的评估，包括对企业的合同、行为准则、报告要求等进行审核。

此外，审计人员还应该关注潜在的合规性风险，如违反法律政策、存在偷税漏税行为等。

3. 资产负债表审计资产负债表是一个反映企业财务状况的重要指标，对于房地产企业来说尤为重要。

在进行审计时，审计人员应该对企业的资产负债表进行全面的评估，包括确保资产和负债的准确性、合理性，评估公司的流动性和偿债能力等。

同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资产减值、资产负债比例过高等。

战略建议1. 完善内部控制体系内部控制是房地产企业实施审计的基础，对于保证企业运营的正常、稳定至关重要。

房地产企业应该完善内部控制体系，建立科学、合理的内部控制机制，包括规范的流程、清晰的职责分工、有效的风险控制措施等。

同时，企业应该加强对内部控制的持续监管和自我调整，确保内部控制的有效性。

2. 提高信息透明度信息透明度是房地产企业在整个审计过程中的重要环节。

房地产开发企业的审计重点一、收入不入账。

1同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。

2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。

部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。

3开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。

少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。

4少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。

5少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。

6少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。

7少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。

二、虚假销售。

少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。

或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。

三、往来科目核算不规范。

1国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25才能取得商品房预售许可证。

有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。

为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。

2有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。

试论房地产企业工程审计的要点进行事中事前审计和工程投资可行性审计，可以使工程审计的投入产出比达到最优化，是对企业工程投资管理最有效的审计监督。

标签：房地产；工程审计；措施房地产企业的工程审计较为专业和复杂，不同的工程规模、不同的管理模式都使得审计工作存在差异，审计方法也不尽相同。

目前提高工程审计质量，减少不必要投资的增加，是工程审计需要解决的问题。

一、房地产工程造价审计的内容1、工程量数量的审查。

项目的工程量是整个造价的基础，开展对其工程审计的工作是对企业资金控制、工程质量及工期等有着重要的影响。

工程项目在招标文件的工程量清单里面有详细的说明，但是由于种种原因工程数量有时会和图纸中的工程数量存在不一致的现象，同时也存在有施工单位故意重算或多算，或者出现过失、无意看错或算错的。

所以在审查过程中必须做认真研究招标文件，吃透技术规范，计量规则，深入现场考察得到第一手材料，全面核实施工图纸中各项工程的工程量，全面掌握本项目需要发生的各项工程的数量，及时发现工程量的错误和漏洞，在工程量审核中还应注意审核建筑结构中重叠部位是否重复计算。

2、材料设备单价的审查。

设备材料预算价格在工程造价中的比重较大，同时变化也比较大，应当作为重点审查，审查内容包括设备、材料的价格是否符合工程所在地的实际价格及价格水平，如果是市场价要核实其真实性或可靠性；若采用有关部门公布的信息价、要注意信息价的时间地点是否符合要求、是否按规定进行调整。

如果是设备还要考虑运杂费率及其运杂费计算是否正确。

工程造价人员在审计时应检查承包人有没有提供产品合格证明，采购的设备、材料与投标书中《主要材料清单报价表》和《主要设备清单报价表》所注明的材料及设备的规格、品牌、生产厂家（产地）标准是否一致等。

3、定额单价套用的审核。

对直接套用定额单价的审核，要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致；对换算的定额单价的审核，除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分，同时换算的方法是否准确，采用的系数是否正确；对补充定额的审核；主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。

房地产销售审计（一）引言概述：房地产销售审计是指对房地产开发企业的销售活动进行审计，以评估其销售管理和内部控制体系的有效性，并确保销售过程的合规性和透明性。

本文将从五个大点出发，介绍房地产销售审计的关键内容和注意事项，帮助读者更好地理解和应用销售审计。

1. 销售政策和流程审计- 审计销售政策对于确保公司销售活动的合规性至关重要。

审计人员应当评估销售政策的制定和执行过程，包括销售准则的设定、销售流程的规范以及与销售相关的内部控制措施。

- 审计销售流程的关键环节，例如销售合同的签订和履行、销售信息的披露、销售额度和佣金的核实等，以确保销售活动的合规性和真实性。

- 审计销售政策和流程的改进空间，提出建议和意见，以增强销售管理和内部控制的效果。

2. 销售数据和财务信息审计- 审计销售数据和财务信息的准确性和完整性，包括销售收入、销售成本、营业税金及附加、销售费用等相关数据，以核实企业的销售业绩和财务状况。

- 审计销售合同和相关凭证的真实性和完备性，包括销售合同的签订和履行情况、销售回款的核实等，以确保销售数据和财务信息的真实可靠。

- 审计销售数据和财务信息的处理和披露过程，以确保销售数据和财务信息的准确披露，遵守相关法规和会计准则。

3. 销售业绩和风险评估审计- 审计销售业绩和风险评估的可靠性和合理性，评估企业销售目标的设定和达成情况，分析销售业绩与市场环境的匹配程度。

- 审计销售风险的识别和控制措施，包括市场风险、市场竞争风险、销售合同风险等，并提出改进建议，以降低销售风险。

- 审计销售策略和销售团队的能力和素质，评估其对销售业绩和风险控制的影响。

4. 销售合规和内部控制审计- 审计销售合规管理和内部控制体系的有效性，包括销售合规政策的制定和执行、销售信息的披露和合规审核、销售合同的管理和风险控制等。

- 审计销售内部控制的完整性和有效性，包括销售流程和销售环节的内部控制措施、销售凭证的审批和核查流程、销售合同的履行和收款的监督等。

房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。

审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。

3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。

主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。

审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。

5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。

包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。

7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。

审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。

同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。

要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。

审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。

同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。

房地产开发企业的审计注意事项第一篇：房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业的审计注意事项一、索取五证五证的范围、申请顺序及作用“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。

房屋是否拥有产权，全系此证。

一般住宅的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。

是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。

房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。

审计取证：（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。

房地产企业审计注意事项房地产企业审计是一项重要的工作，它能够评估企业的财务状况和经营绩效，揭示潜在的风险和问题。

在进行房地产企业审计时，需要注意以下几个方面：1.审计目标的明确性：在进行房地产企业审计之前，审计目标必须得到明确和明确的定义。

审计目标通常涉及财务报表的真实性、合规性、准确性和完整性，以及内部控制的有效性等方面。

2.审计程序的完整性和适当性：房地产企业的审计程序应该是完整和适当的。

审计程序包括了解企业的经营状况、财务状况、内部控制等方面的信息，以及对企业财务报表的审核和确认。

在审核过程中，审计师应采取适当的方法和技术，确保审核的有效性和准确性。

3.财务报表的真实性和合规性：审计师应评估房地产企业的财务报表是否真实、合规和准确。

这涉及到了对企业财务报表中各项账目的验证、对企业内部控制的评估等。

审计师还需要检查房地产企业的会计政策是否合规，是否按照会计准则和法律法规的规定进行会计处理。

4.内部控制的评估和改进：审计师应对房地产企业的内部控制进行评估，并提出改进建议。

内部控制是保证企业财务报表真实性和合规性的重要环节，它包括了会计政策和过程、财务和非财务的风险管理、信息系统和技术等方面。

审计师应评估内部控制的有效性，并提出改进建议，以帮助企业改善管理和控制机制。

5.资产评估和风险识别：房地产企业的审计还需要对其资产进行评估和风险识别。

审计师应仔细审核企业的资产负债表，评估资产的价值和可靠性。

此外，审计师还需要识别潜在的风险，包括市场风险、信用风险、法律风险等，以便提供有关风险因素和应对措施的建议。

6.内外部信息的核实和调查：审计师在进行房地产企业审计时，需要核实和调查内外部的相关信息。

内部的信息包括企业内部的文件、记录和报告等，外部的信息包括行业报告、市场调研数据等。

这些信息的核实和调查有助于审计师对房地产企业的经营状况和财务状况有更全面和准确的了解。

7.报告的准确性和透明度：最后，审计师需要准确和透明地编制审计报告。

房地产企业审计方案（一）审计重点、难点及应对策略1.收入的确认。

房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。

此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。

另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。

房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。

第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。

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房地产企业审计应关注的事项
一、存货：
1、收集与项目有关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等文件，如棚户区改造等还应取得地方政府用地批复、有政策减免的收集政策减免等相关的批复文件。

2、收集公司所开发项目情况汇总表（该表是项目的总体概况、如企业提供了其他类似的资料可以替代）。

3、收集项目施工、设计、市政配套费、土地使用权出让协议等文件资料；
4、现场观察记录稿，对项目总体进度情况、楼盘交付情况进行观察；抽查
记录稿与收集的资料补索引号；
5、对大额的工程施工、土地支出、征地补偿等一定要收集相关资料。

二、预收账款：
1、收集项目预售许可证
2、收集预收房款明细表，并抽查售房合同，收款凭证。

三、应交税费：
测算土地增值税
四、收入：
1、收入项目明细表
2、收集竣工备案证、企业发放交房通知的邮戳复印件附在底稿里面、交房确认书
3、与物业管理公司签订的物业管理合同
4、确认收入的合同与预收账款的合同不要混放
5、编制毛利率分析表，对毛利率较大、异常的项目应关注
五、营业成本：
1、项目单位成本计算表（企业提供）
2、将预算成本单位成本与实际成本单位成本进行比较，关注异常情况
3、将确认收入的面积与结转成本的面积核对复核
4、测算本期应结转的成本。

房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业在进行审计时，需要注意以下几个方面：1. 管理层意识房地产开发企业的管理层需要意识到审计的重要性以及与审计人员进行配合和沟通的必要性。

在审计过程中，管理层需要提供必要的资料和信息，并积极回答审计人员的问题。

同时，管理层还需要重视审计人员的建议和意见，及时采取措施改进企业的管理和运营。

2. 合同管理房地产开发企业的审计需要重视合同管理，包括销售合同、建筑工程合同、物业服务合同等。

审计人员需要对企业的合同执行情况进行核对，并对合同的合法性和合规性进行审核。

此外，审计人员还需要对企业的合同管理制度、合同签署程序等方面进行审查。

3. 财务报表房地产开发企业的审计需要重视财务报表的真实性、准确性和完整性。

审计人员需要对企业的会计凭证、账簿、汇总报表等资料进行核对，并对企业的会计处理方法、会计政策、会计估计等方面进行审查。

此外，审计人员还需要重点关注企业的应收账款、预收款、存货等项目的核算和披露情况。

4. 税务合规房地产开发企业的审计需要重视税务合规问题。

审计人员需要对企业的纳税申报情况、税务核算和缴纳税款的情况进行审查，确保企业按照法律法规的要求纳税。

此外，审计人员还需要对企业的税务档案和相关合规制度进行审查，确保企业的税务合规工作得到有效落实。

5. 内部控制房地产开发企业的审计需要重视内部控制问题。

审计人员需要对企业的内部控制制度进行审查，包括企业的组织结构、管理制度、风险管理制度、流程控制等方面。

审计人员需要评估企业的内部控制效力，并发现控制缺陷和风险，提出改进意见。

6. 环保和安全问题房地产开发企业的审计需要重视环保和安全问题。

审计人员需要对企业的环保和安全制度进行核对，包括企业的环保申报、环境保护设施建设和运营、环境安全风险评估等方面。

审计人员需要发现环保和安全方面的问题，并提出改进建议，确保企业的环保和安全工作得到有效落实。

总之，房地产开发企业的审计需要重视细节，并认真履行审计职责，确保审计的公正性、独立性和客观性。

（2）前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等);基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等);设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时,各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋,用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产;弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量,通过对“开发成本”审计核实开发产品金额,通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量
3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支付是否合理;关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况,检查借款合同,验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较,是否存在较大波动并查明原因。
4、债权、债务情况,包括应收款,应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款,审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他应收款;关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件,有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。审查时,审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款,相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。

房地产企业审计重点有哪些内容收入房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，审计人员应重点关注的有以下几方面：①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。

这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。

而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。

②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。

③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。

另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。

④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。

所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。

⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。

这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。

⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。

还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。

另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。

一、合同审计建设工程合同。

1.审计协议书中承包方资质条件：承包人能否为经过招招标方式确立的中标单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信誉等级证明、安全生产允许证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真切性。

2.审计工程款的支付方式：能否切合招标文件中规定的支付时限和支付方式；能否依照规定预留了审计保证金；能否存在可能超拨的条款和商定；3.审计项目经理的资格：项目经理能否为承包人招标文件中承诺的人员；项目经理部成员能否为承包人招标文件中承诺的人员；项目部成员资格能否切合有关规定；合同价款4.审计项目管理条款：对于报验、隐蔽工程查收、更改、签证、资料设施价款的管理程序能否合法合规，能否有明确、可操作的商定；5.审计结算条款：合同价款的选择方式能否正确、正确；合同价款的调整条件、方式、范围、内容、程序能否切合有关规定，能否拥有可操作性，能否违反招招标的精神；能否有预留质量保修金的条款；6、审计违约责任和争议办理条款：对违约责任的认定能否清楚明确；对违约责任的追查与办理能否明确拥有可履行力；争议商定能否明确无歧义，是否存在伤害发包人利益的商定；7、审计合同附件：能否依照国家规定签订了质量保修书；保修书商定的保修限期能否切合规定；保修金的预留与支付能否切合要求；承包人承揽工程一览表能否全面、正确；发包人供给的设施、资料表能否切合商定。

采买合同。

1.审计合同供货方资质条件：供货商能否为经过招招标、议价方式确立的单位；供货商的营业执照、信誉等级证明、安全生产允许证等资料的真切性。

2.审计资料款的支付方式：能否切合招标、议价文件中规定的支付时限和支付方式；能否切合工厂或上司部门对于合同价款支付的规定；3.审计合同价款：资料、设施价款形成的依照资料能否真切；有无有关的观察、比价、招招标资料；价款中有无违反招招标或议价精神的状况；4.审计支付条款：能否商定了支付的方式、限期；商定能否切合有关规定；能否对供给不合格，不实时，不切合运输、包装、装卸条件的状况商定了认定与处分条款；5、审计违约责任和争议办理条款：对违约责任的认定能否清楚明确；对违约责任的追查与办理能否明确拥有可履行力；争议商定能否明确无歧义，是否存在伤害发包人利益的商定；6、其余内容：要点审计物质与设施采买的工艺参数、技术指标的设置、查核、认定、办理内容能否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面资料；书面资料能否有有关人员的签章；能否存在违犯工厂对于物质与设施采买文件规定的行为。

房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。

下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。

审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。

3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。

审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。

4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。

5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。

审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。

3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。

4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。

5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。

总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。