长租公寓产品创新研究分析许谦摘要：2017年是长租公寓蓬勃发展的一年，“房子是用来住的，不是用来炒的”，把房地产长效调控机制做细做实已经迈入实质性的环节，大力发展住房长期租赁市场对稳定房间实现市场供需平衡有着积极的决定性作用。
未来五年，成都人口流入将超百万，成都的租房市场不可小觑，长租公寓创新产品必然对成都房地产市场有着积极影响。
本文主要结合华润成都三圣乡项目及华润置地公寓产品标准对长租公寓创新产品进行研究分析。
关键词：创新产品；长租公寓；设计研究；标准执行前言：2017年11月15日，成都市政府发布《成都住房租赁市场发展五年规划》，到2021年全市市场化租赁住房保有量达到140万套、13038万平米。
从成都的市场看，由于前期的过度供应商业用地或调高地块的商业比例，开发商为了加快现金流，必须要配套公寓产品。
而公寓产品在成都市场表现一直不活跃导致众多开发商只能通过“偷面积”、“送面积”形成产品利好，实现去化。
在新政策下，会有效去化一批已报规报建的公寓项目，从长远看，也必定会让开发商及设计院考虑创新产品。
因此对长租公寓产品进行创新研究对开发商和设计师都有着深远的意义。
1 長租公寓研究背景对象1.1 华润置地公寓现状华润置地公寓项目城市布局分散，所有公寓项目合计总建筑面积较大，大多为平层公寓，中低端公寓为主要产品，潜在去化压力大。
从城市分布与项目进度来看，未开工的公寓，货值较大，进行产品创新并快速推广落地，对于公司意义重大。
公寓成交中小于70㎡的公寓在签约金额中占一半，库存比例较低，去化速度较快，因此小面积段长租公寓是主力产品，也是长租公寓创新的主要研究对象。
1.2 研究对象：从客户需求到产品解决方案无论销售型公寓还是长租公寓，产品价值的实现均有赖于终端使用者；使用者的反馈意见往往最具有代表性。
从使用者出发，可一并为置地销售型公寓和长租公寓提供产品解决方案。
长租公寓价值逻辑：对于使用者来说需要提高居住品质同时降低总租金，对于开发商而言需要提高回报率、加快去化速度、物业实现增值。
天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。
酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。
由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
