房地产估价习题集

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。

2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。

3、市场比较法所依据的是（替代）原理。

4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。

5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。

6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。

7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。

8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。

试述成本法与收益法的区别。

1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）；2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）；3 ．所需资料不同；4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。

1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（C ）等条件，才真正需要专业估价。

A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ AC ）。

A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ABCD ）。

A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ABC ）等方面。

A、确立房地产估价的法律地位B、实行房地产估价师执业资格考试制度C、制定“房地产估价规范”D、成立房地产估价师学会三、简答题1.什么事房地产估价？2.什么叫容积率？3.简述房地产估价活动的全过程和步骤。

4.什么是估价时点？5.什么是城市基准地价？6.土地的开发利用主要受哪些方面的限制？7.起价、标价、成交价格分别指什么?第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、（ B ）不属于他物权。

A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（ D ）的价格。

A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、临时搭建的舞台（ C ）。

A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ D ）方面的制约。

A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、生地价是指（ B ）。

A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是（ D ）。

A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（C ）。

A、农地B、毛地C、生地D、熟地8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ A ）。

房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。

A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。

A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。

A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

第一章1、下列叙述正确的是（ ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。

2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。

A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。

3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m 2。

A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。

A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。

5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。

A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。

6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。

A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。

7、楼面地价是（ ）之比。

A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。

8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为元/ m 2。

8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。

A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。

《房地产估价》习题集（一）一、单项选择题(共15小题，每小题1分。

每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（）.A、建筑层数;B、建筑覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。

A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。

3、完好房的成新度一般为(）。

A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新;D、七到十成新。

4、其他条件相同,期房价格一般（）现房价格.A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。

5、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。

A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。

6、对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用（）.A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数;C、房地产价格指数；D、定额调整系数。

7、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格—年折旧额。

8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+（）+正常利税。

A、拆迁费用；B、建造建筑物费用;C、公共设施建设费用;D、市政设施建设费用。

9、土地价格=［房地纯收益-(）］/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。

10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。

A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。

11、某房地产正常年纯收益为6000元,当前银行年利率为10％,购买年为8,估价应为（)元。

A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。

12、收益法公式成立的条件是（）。

A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。

房地产估价习题廖京华习题及答案一、单选题1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( B )。

A. 该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( B )。

A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( D )。

A. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( C )A. 易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( B )。

A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( C )。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

房地产估价习题集单选题（1）房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依附于物质实体上的权益，是实物、权益、（）三者的综合体。

A. 土地B.区位C地上定着物D建筑物（2）下列（）属于建筑物。

A. 道路B桥梁C教室 D.烟囱（3）建造在地上的假山属于下列哪一种类？A. 建筑物B构筑物C地上定着物D. 土地（4）一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产属于不动产；不可移动的财产属于（）。

A.房屋B建筑物C 土地 D.不动产（5）通常所说的“三通一平” 、“五通一平”或“七通一平”是指（）A.基础设施B. 土地承载力C地质条件 D.公共配套设施（6）房地产价格水平及其变动是有房地产的（）这两种力量共同作用的结果。

A.供需与价格B.需求与价格C供给与价格 D.供给与需求（7）时间的推移而减少的是（）A.原始价值B.账面C市场价值 D.投资价值（8）现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米；乙为800 元/平方米；丙为500 元/平方米，其容积率分别为6、4、2。

如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买哪块土地？A.甲 B 乙C丙 D.无法确定（9）某房地产的（）指能满足类似需要、可代替它的其他房地产。

A.替代品B.互补品C.附属品D配套品（10）由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）。

A.全国房地产总的供求状况B.全国本类房地产供求状况C本地区本类房地产的供求状况 D.本地区房地产的供求状况（11）成交价格围绕着（）上下波动。

A.评估价格B理论价格 C.市场价格 D.交换价格（12）.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（）原则。

A.合法B.公平C替代 D.最高最佳使用（13）.如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（）原则A.合法B公平C估价时点 D.最高最佳使用（14） . 在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（）A.现在B.过去C未来D难以把握（15） .城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业、，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为（）A.居住B.工业C商业D办公(16) 比准价格是一种( )A.公平价格B理论价格C评估价格D.市场价格(17) 市场比较发达地区的经济性交易的房地产价格的评估适用( )A.市场比较法B.收益法C成本法 D.假设开发法(18) 下列哪一种情况会导致房地产价格偏高( )A.卖方不了解行情B.政府协议出让土地C设立抵押的房地产 D.购买相邻房地产(19) 运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比( )A. 土地质量相同或相似B.相邻地区C同一供需圈D用途相同(20) 市场比较法要求比较案例最长不超过( )年A.1B.2C.3D.5(21) 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于( )的调整。

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。

A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。

该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。

经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。

不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。

A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。

A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。

A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。

A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。

A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。

《房地产估价》题库（550题）《房地产估价》（无需将排序号复制到excel）共：660题一、单选题（250个问题，红色为答案）（1章题）1.专业评估与非专业评估的本质区别不包括（）。

a.由专业机构和人员完成b.是一种专业意见c.目的是评估市场价值d.有社会公信力3.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（）。

a、环境影响评估B.规划实施评估C.房地产评估D.风险评估4.高层建筑地价分摊评估属于（）业务。

a.传统价值评估b.价值分配c.相关经济损失评估d.价值减损评估5.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

a.发明b.发现c.创造d.确定6.中介机构负责资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等工作的人员严重不负责任，出具的证明文件严重失实，造成严重后果的，处（）以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

a.3年b.5年c.7年d.10年7.资产评估、验资、验证机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，并处违法所得罚款（），有关主管部门可以责令停业，依法吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。

a.一倍～三倍b.一倍～五倍c.三倍～五倍d.五倍～十倍8.不同的房地产估价师在同一估价目的、同一估价时点，对同一估价对象通常有不同的估价价值，主要原因是（）。

a.估价目的不同b.作出的估价师声明不同c.委托人不同d.掌握的有关信息不同9.评估当事人是指与评估活动直接相关的单位和个人，包括评估服务的提供者和需求者。

（）是评估对象。

a.估价报告的使用者b.估价服务的需求者c.估价委托人d.估价服务的提供者10、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）以上的房地产估价师。

a.1年b.3年c.5年d.6年11.以下不是评估委托人的义务：。

a.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料b.协助估价师搜集估价所必要的资料c.就估价结果提出自己的要求d、对所提供资料的真实性、合法性和完整性负责13.估价报告书中说明的（）限定了其用途。

第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A 建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。

A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价的理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。

二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？5、什么是房地产估价的概念？6、房地产的特性有那些？7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？第三章作业一．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。

3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。

A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、( )是随着时间的推移而减少。

房地产估价师练习题一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 公正性原则2. 以下哪种方法不是房地产估价的常用方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 将待估房地产与已知价格的类似房地产进行比较B. 根据房地产的物理特性进行估价C. 根据房地产的收益能力进行估价D. 根据房地产的建造成本进行估价4. 房地产估价报告中，估价结果的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年5. 房地产估价师在进行估价时，需要考虑的因素不包括？A. 地理位置B. 周边环境C. 房地产的所有权D. 房地产的建造材料二、多项选择题6. 房地产估价师在进行估价时，需要收集的资料包括？A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 房地产的物理状况D. 估价对象的收益记录7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 土地使用年限B. 房地产的用途C. 房地产的区位D. 估价师的个人偏好8. 房地产估价中，成本法估价的基本步骤包括？A. 确定土地成本B. 确定建筑物成本C. 确定开发利润D. 确定折旧和损耗9. 收益法估价中，常用的收益模型包括？A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 残余法D. 净现值法10. 房地产估价报告应包含哪些内容？A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法和过程D. 估价结果和有效期三、判断题11. 房地产估价师在估价时，应完全依据自己的主观判断进行估价。

（）12. 市场比较法估价时，选择的比较案例与待估房地产越相似越好。

（）13. 房地产估价结果的有效期是固定的，不能根据具体情况进行调整。

（）14. 收益法估价时，不需要考虑房地产的物理状况。

（）15. 房地产估价报告中，估价结果的有效期通常为1年。

（）四、简答题16. 简述房地产估价的目的和作用。

房地产估价师考试练习题（打印版）一、单选题1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是：A. 成本法B. 收益法C. 投资法D. 替代原则2. 以下哪项不是房地产估价师在估价过程中应考虑的因素？A. 地理位置B. 建筑结构C. 建筑材料D. 估价师的个人偏好3. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪项？A. 土地成本B. 建设成本C. 利润D. 土地使用权出让金4. 房地产估价中，收益法的计算公式为：A. 价值 = 收益 / 资本化率B. 价值 = 收益 * 资本化率C. 价值 = 收益 + 资本化率D. 收益 = 价值 / 资本化率5. 在房地产估价中，资本化率是指：A. 投资回报率B. 贷款利率C. 通货膨胀率D. 经济增长率二、多选题6. 房地产估价的基本原则包括：A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 可比性原则7. 以下哪些因素可能影响房地产的估价结果？A. 周边环境B. 政策变化C. 估价师的主观判断D. 房地产的物理状况8. 在房地产估价中，以下哪些属于估价的前提条件？A. 估价目的B. 估价时点C. 估价方法D. 估价报告的格式9. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价方法C. 估价结果D. 估价师的个人简历10. 以下哪些情况下需要重新估价？A. 房地产权属发生变化B. 房地产市场价格波动C. 房地产用途发生改变D. 估价报告的有效期已过三、判断题11. 房地产估价师在估价过程中，可以完全依据个人经验进行估价。

（对/错）12. 房地产估价的目的是为了确定房地产的市场价值。

（对/错）13. 估价报告一旦完成，其估价结果就不可更改。

（对/错）14. 房地产估价中，土地使用权的出让金不计入成本法的计算公式中。

（对/错）15. 房地产估价师在估价时，应考虑到房地产的潜在价值。

（对/错）注：以上题目仅供参考，实际考试内容请以官方发布的考试大纲和指南为准。

《房地产估价》习题习题一：1、如何正确理解房地产估价的概念？2、房地产估价的目的有哪些？估价目的对估价有何影响？3、估价时点与估价作业日期的区别？4、简述房地产估价程序？5、简述房地产估价报告书编制的格式及主要内容？习题二：1、简述房地产价格的形成及具有的特征？2、什么是房地产的市场价格、理论价格和评估价格？3、什么是房地产总价格、单位价格、楼面价格？4、影响房地产价格的因素有哪些？5、房地产估价与房地产造价有什么区别？习题三：1、什么是市场比较法，其理论依据是什么？2、市场比较法的操作步骤？3、市场比较法适用的条件是什么？4、市场比较法如何选取比较实例？5、在市场比较法中，需要进行哪些因素修正？6、待估土地面积900㎡，形状规则，属于市区空地，周围交通方便，基础设施齐全，商业网点配套，规划用途为居住。

目前收集到的2002年8月～9月间3块待建筑空地的交易资料如下：A：市中心街角地，面积720㎡，用途为商业居住混合，其他周围环境基本与待估对象一样，交易日期为2002年8月，成交价格为3450元/㎡；B：市区空地，面积850㎡，用途为居住，其他周围环境略差于待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2940元/㎡；C：市区空地，面积1200㎡，用途为居住，其他周围环境基本同待估对象，交易日期为2002年9月，成交价格为2980元/㎡；试评估该地在2002年9月的正常交易价格。

7、待估房产情况如下：本房产为一独立式花园别墅，坐落在市二级地段上，占地面积240㎡、建筑面积460㎡，庭院面积240㎡，建筑结构为砖混，内部装修良好，约七成新，生活设施齐全。

要求采用市场比较法评估该房产2003年3月的市值。

附收集的实例资料：①、同类地区中选取了同类房地产交易实例ABCDE②实例C约低于市值2%，其余均为正常交易；③查有关资料，经测算分析，同类物业2001年～2003年平均每月比上月上涨1.5%;④实例ABCE与待估对象为同一地区，D为类似地区，区域因素使实例D市价低于待估房产约3%；⑤个别因素情况如下：1、什么是收益还原法？其基本原理是什么？2、收益还原法的适用范围、操作步骤是什么？3、什么是房地产的纯收益？求取纯收益的方法有哪些？4、什么是还原利率，还原利率有哪几类？5、求取还原利率的基本方法有哪些？6、两宗房地产，A房地产使用年限为40年，单价960元/㎡；B房地产使用年限为70年，单价为1000元/㎡，若还原利率都是8%，试比较两宗房地产单价的高低？7、某一房地产今后五年内的纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。

房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。

C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。

3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。

4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。

A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。

A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。

4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2，000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1，200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为（ B )。

A、0。

6B、5。

1C、2D、63、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B ）体现出来.A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C ）来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（A )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述，错误的是（ A )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让.8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（B )个月内申请提出.A、3B、12C、6D、189、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是（ D ).A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10％,预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（A ）万元.A、263。