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深圳市南山区华润大冲旧改项目01-02地块土方及基坑支护工程锚索基本试验方案深圳市勘察测绘院有限公司2013年 06月目录一、试验目的 (3)二、试验锚杆施工 (3)2.1试验机具及材料 (3)2.2试验锚杆施工要点 (3)2.3试验锚杆参数表 (4)三、基本试验 (5)3.1试验方法 (5)3.2锚杆试验破坏形式或终止条件 (6)3.3试验要求 (6)一、试验目的本次试验为锚索施工前基本试验，分为常规锚索与扩大头锚索试验两种，试验目的在于检测锚索的承载力与变形以及扩大头锚索的扩大头尺寸是否能达到设计要求。
扩大头锚索和普通锚索基本试验的数量均为6根，分两组进行，每组3根；一组扩大头锚杆试验位置选取24-24剖面第一道锚索处，沿坑壁进行试验，另一组位置选取在基坑内，位于3-3剖面附近，基坑内扩大头锚杆试验只进行扩大头大小检测；一组普通锚杆试验位置选取在10-10剖面第一道锚索处，沿坑壁进行试验，另一组位置选取30-30剖面第一道锚索处，沿坑壁进行试验。
二、试验锚杆施工2.1试验机具及材料锚杆机、水泥、φ15.2钢绞线、锚杆托架、空心千斤顶、垫板、锚具、位移计、计时表等。
2.2试验锚杆施工要点（1）水泥浆采用P.O 42.5R普通硅酸盐水泥拌制。
一次注浆水灰比为0.45～0.50，二次注浆水灰比为0.45-0.50。
二次注浆成锚，第一次采用常压注浆，第二次注浆压力不小于3.0MPa。
（2）常规锚索成孔孔径150mm，孔位允许偏差不大于50mm，偏斜度不应大于3％，孔深应超过设计长度0.5m。
（3）扩体锚杆的成孔采用机械成孔方法，扩孔直径500mm，孔位允许偏差不大于50mm，偏斜度不应大于3％，孔深应超过设计长度0.5m。
2.3试验锚杆参数表三、基本试验3.1试验方法（1）扩大头直径采用开挖后检测。
（2）根据规范锚索基本试验应采用分级循环加、卸荷法，并应符合下列规定：a.每级荷载施加或卸除完毕后，应立即测读变形量；b.在每次加、卸载时间内应测读锚头位移二次，连续二次测读的变形量小于0.1mm时，可施加下一级荷载；c.加、卸荷等级、测读间隔时间宜按下表确定。
“华润中心”二期方案说明第一节建筑专业设计说明一、设计依据1、甲方提供的《华润中心二期方案设计任务书》。
2、华润中心二期用地红线图。
3、华润中心二期坐标点测量展点图。
4、深圳市规划国土局《建设用地规划许可证》(深规许字01-2006-0104和01-2006-0105号)。
5、深圳市规划局建设用地方案图，方案号2006-020-001和2006-020-002。
6、《深圳市城市规划标准与准则》(新版)7、《深圳市民用建筑设计技术要求与规定》8、《深圳市建设场地环境设计标准与准则》9、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 (2005年版)10、《建筑设计防火规范》GBJ16-87 (2001年版)11、国家现行相关规范、规定二、项目概况华润中心二期，位于深圳市罗湖区宝安南路西侧，嘉宾路南侧，木棉花街东侧。
与华润中心一期隔街相对。
地形西北高，东南低，高差达1.8m左右。
场地西南角为经贸变电站。
地形复杂，场地限制较多。
华润中心二期是一个多功能的综合性项目，集休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，五星级酒店及高档住宅等多功能于一体。
如何将这么多相互独立，又相互关联的建筑功能恰到好处地组织在一起，使其各自拥有独立的交通流线，在使用过程中能相辅相承，资源共享，这是设计过程中需要解决的主要问题。
二期工程的商业区将巧妙地作为华润中心一期商业区的一个恰到好处的补充。
国际一流水平的君悦酒店设施在每个细节上均尽善尽美，三栋高层住宅楼位于本项目的西南侧，巧妙的点出地块的南端天际线。
本项目地上建筑分A、B、C三个区，A区为一栋38层超高层酒店（总高度193m）及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区由三栋49层的超高层住宅（总高度162.6m）所组成。
地下设3层为能容纳1382个车位的大型地下停车场及设备用房。
建筑退基地周边道路红线满足《深圳市城市规划标准与准则》规定。
主要技术经济指标：用地1（方案号：2006-020-001）总用地面积：26804.61㎡总建筑面积：153973.2㎡规定容积率建筑面积：86932㎡计容积率建筑面积：88512㎡其中：酒店69932㎡商业17000㎡核增面积1580㎡其中：酒店避难区555㎡通道1025㎡不计容积率建筑面积：65461.2㎡首层占地12257.4㎡规定容积率 3.25（调整容积率3.3）覆盖率45.73%用地2（方案号：2006-020-002）总用地面积：14265.39㎡总建筑面积：140873.1㎡规定容积率建筑面积：107000㎡计容积率建筑面积：108375.5㎡其中：住宅106000㎡社区服务1000㎡核增面积1375.5㎡不计容积率建筑面积：32497.6㎡首层占地5361.6㎡规定容积率7.51（调整容积率7.597）覆盖率37.58%建筑退红线距离地下室：最小距离6米裙房：最小距离6米住宅塔楼：最小距离9米酒店塔楼：最小距离9米三、城市空间营造二期建筑体块是一期的空间效果的延续，一期的华润大厦在基地北端翘然屹立，带绿化及水量的下沉广场呈弧形，以景观流水墙从地下一层开始，呈螺旋状上升，然后变成玻璃“围巾”，轻柔地围绕着“金三角”旗舰店，再以色彩活泼的红色金属墙壁将弧线继续从北往南延继下去。
华润置地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目概论 .. 1一、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目名称及承办单位 (1)二、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目产品方案及建设规模 (6)七、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目产品说明 (15)第三章华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目市场分析预测 (16)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (21)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (22)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (26)（三）产品生产工艺流程 (26)华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (29)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (30)二、污染物的来源 (31)（一）华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目建设期污染源 (31)（二）华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (32)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (32)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (33)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (36)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (38)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (39)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (42)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (43)1、废水的治理 (43)办公及生活废水处理流程图 (43)生活及办公废水治理效果比较一览表 (44)生活及办公废水治理效果一览表 (44)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (44)3、噪声治理措施及排放分析 (46)主要噪声源治理情况一览表 (47)四、环境保护投资分析 (47)（一）环境保护设施投资 (47)（二）环境效益分析 (48)五、厂区绿化工程 (48)六、清洁生产 (49)七、环境保护结论 (49)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (51)第九章项目节能分析 (52)一、项目建设的节能原则 (52)二、设计依据及用能标准 (52)（一）节能政策依据 (52)（二）国家及省、市节能目标 (53)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (54)三、项目节能背景分析 (54)四、项目能源消耗种类和数量分析 (56)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (56)1、主要耗能装臵 (56)2、主要能耗种类及数量 (56)项目综合用能测算一览表 (57)（二）单位产品能耗指标测算 (57)单位能耗估算一览表 (58)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (59)六、工艺设备节能措施 (59)七、电力节能措施 (60)八、节水措施 (61)九、项目运营期节能原则 (61)十、运营期主要节能措施 (62)十一、能源管理 (63)（一）管理组织和制度 (63)（二）能源计量管理 (64)十二、节能建议及效果分析 (64)（一）节能建议 (64)（二）节能效果分析 (65)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (65)一、组织机构 (65)二、工作制度 (66)三、劳动定员 (66)四、人员培训 (67)（一）人员技术水平与要求 (67)（二）培训规划建议 (67)第十一章华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目投资估算与资金筹措 (68)一、投资估算依据和说明 (68)（一）编制依据 (68)（二）投资费用分析 (70)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (70)1、设备投资估算 (70)2、土建投资估算 (71)3、其它费用 (71)4、工程建设投资（固定资产）投资 (71)固定资产投资估算表 (71)5、铺底流动资金估算 (72)铺底流动资金估算一览表 (72)6、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目总投资估算 (73)总投资构成分析一览表 (73)二、资金筹措 (74)投资计划与资金筹措表 (74)三、华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目资金使用计划 (75)资金使用计划与运用表 (75)第十二章经济评价 (76)一、经济评价的依据和范围 (76)二、基础数据与参数选取 (77)三、财务效益与费用估算 (78)（一）销售收入估算 (78)产品销售收入及税金估算一览表 (78)（二）综合总成本估算 (78)综合总成本费用估算表 (79)（三）利润总额估算 (80)（四）所得税及税后利润 (80)（五）项目投资收益率测算 (80)项目综合损益表 (81)四、财务分析 (82)财务现金流量表（全部投资） (83)财务现金流量表（固定投资） (85)五、不确定性分析 (86)盈亏平衡分析表 (87)六、敏感性分析 (88)单因素敏感性分析表 (89)第十三章华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目综合评价 (89)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该华润臵地有限公司华润大冲旧改、自有住宅二期项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
（注意：需重新编号）编号：ZH038/02C/001 大冲旧改项目一期工程一标段土方及基坑支护工程监理细则编制：审核：SHENZHEN CHINA OVERSEAS SUPERVISION CO.,LTD.2012年6月22日目录一、工程概况 (2)二、监理依据 (4)三、监理目标 (4)四、监理部组织架构及职责分工 (6)五、监理部工作流程及说明 (6)六、质量控制............................... 错误！未定义书签。
七、进度控制 (14)八、投资控制 (15)九、质量检测和监测 (15)十、安全监理要点 (16)十一、应该形成的质量记录 (17)十二、工序检查、物料检查一览表 (17)一、工程概况1、地理位置及环境特点1.1、地理位置拟建中的“大冲旧改项目一期工程一标段”工程位于深圳市南山区，地处深圳市市中心；项目用地位于深圳市大冲村内，深南路以北，铜鼓路以西，科技路以东，交通条件便利。
1.2、环境特点场地用地红线南侧紧靠地铁高新园站，西南侧紧靠居民楼朗景园，西侧与直径1米的供水铁管紧邻；周边市政道路下有各种市政管线。
1.3、大冲旧改项目一期工程一标段工程参建单位建设单位：华润置地（深圳）有限公司地勘单位：深圳市勘察测绘院有限公司设计单位：深圳市勘察测绘院有限公司监理单位：深圳市中海建设监理有限公司施工单位：深圳市英龙建安（集团）有限公司（土方）深圳市勘察测绘院有限公司（基坑支护）2、场地条件施工现场场地已平整，通水、通电、通信都有接驳点，周边城市道路可用。
3、工程规模拟建中的“大冲旧改项目一期工程一标段”工程主体结构物业名称为大冲商务中心，位于规划04-04、06、07、08、09、10 地块，占地面积为2.7 万㎡，共建设7栋高层、超高层建筑，总建筑面积为45.4 万㎡，其中计容建筑面积（地上面积）约39.2 万㎡，地下建筑面积为6.1 万㎡，设3层地下室，最高建筑高度为199 米，地上48 层。
目录一、........................................................... 工程概况 1二、编制依据 (2)三、施工顺序 (2)四、施工机具配备 (3)五、技术管理安排及劳动力配备 (3)六、浇筑前的准备工作 (3)七、底板混凝土浇筑技术措施 (4)八、底板混凝土浇筑方案： (5)九、表面防裂施工技术要点 (6)十、底板混凝土养护 (6)十一、试块留置 (6)十二、大体积混凝土温度计算及温度控制： (7)十三、混凝土工程的质量评定标准 (9)十四、砼振捣手“十要” (10)十五、砼振捣手“九忌” (11)十六、施工注意事项 (11)十七、雨季施工要求 (11)附图：分区施工平面示2014022意图及测温点位布置图一、工程概况二、编制依据1、深圳市南山区华润大涌旧改01-02地块总承包工程施工组织设计。
2、深圳市南山区华润大涌旧改01-02地块总承包工程施工图纸。
3、现行建筑工程施工及验收规范、规程及质量检验评定标准。
4、中国华西建筑工程施工工艺标准。
三、施工顺序1、地下室施工区段划分：根据地下室的结构特点，地下室底板划分为四个区。
一区（7#、8#楼）按后浇带划分为可独立施工为四个独立单元（详见施工图后浇带分块）；二区（5#、6#楼）按后浇带划分为可独立施工六个独立单元（详见施工图后浇带分块）；三区（3#、4#楼）按后浇带划分为可独立施工四个独立单元（详见施工图后浇带分块）；四区（1#、2#楼）按后浇带划分为可独立施工为三个独立单元（详见施工图后浇带分块）；施工时按四个区组织区内合理的流水。
根据可划分的特点合理组织土建和水电流水施工。
2、施工顺序安排：2.1根据桩基础施工顺序及甲方的整体布局，依后浇带将整个地下室划底板分为四个施工作业面，依次浇筑顺序为一区二区三区四区。
2.2 各区段内纯地下室底板，依据区段内塔楼施工的需要结合后浇带的分块插入施工3、分区施工平面示意图，详见附图。
2005年，大冲村旧改规划编制完成，华润正式介入。
整体改造项目地处最重要的城市主干道——深南大道旁、市高新技术园区和华侨城片区之间，项目占地69公顷，需清拆旧物业1400多栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元。
但直至4年后，华润提出的补偿方案才获股东代表大会通过，议定了物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿11000元/平方米的安置补偿基本标准。
该方案的赔偿标准是当时同类型旧改项目最高补偿标准，并在经过深圳市大冲实业股份有限公司股东代表会议表决通过后，双方签约合作改造，组织原村民签订了安置补偿协议。
但接下来的拆迁又耗费了华润约4年时间。
大冲村原村民共931户，经过华润的争取后，有926户已与华润置地(深圳)有限公司签订了拆迁补偿协议，签约率为99.5%，但依旧有6户钉子户在僵持。
为了尽快完成拆迁，2011年华润对最后6户通过提请司法强拆。
当年12月底，华润大冲旧改才正式开工。
但是此次强拆却未能一劳永逸。
6位被强拆的当事人，于2013年6月向深圳市中院起诉南山区政府行政不作为。
2015年4月，广东省高院作出终审判决，6名被拆迁人胜诉。
如果说这一阶段还是受诸多外在因素的影响，但进入了建设阶段的大冲项目，却是“自作孽”。
2013年3月，深圳南山大冲村旧改项目被央视曝出涉嫌使用大量海砂建楼。
海砂中超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋甚至倒塌，且开发商选择海砂做建筑混凝土，可节省一半的成本。
随即，住建局副局长胡建文明确指出，对媒体曝光的华润搅拌厂以及涉嫌海砂流入的华润大冲村旧改项目进行停业和停工整顿。
停工整顿又让华润蹉跎了不少时光，最终，大冲项目于2014年下半年才正式销售。
从开始介入到销售，项目历时近10年。
华润城润府一期部分业主拉起“旧改明星，坑人典型”等横幅，在万象城外维权。
以资金实力雄厚著称的央企，华润缘何让人跌破眼镜，曾几何时的“百年红色央企、深圳旧改明星”，却频频陷入业主维权的漩涡。
目录第一章编制说明及工程施工目标 (2)第一节编制说明及依据 (2)第二节工程质量目标 (3)第三节工期目标 (3)第四节施工安全保护目标 (3)第二章工程概况及特点难点 (3)第一节工程概况 (3)第二节铝模范围及面积计算 (5)第三节铝模工程特点和难点 (6)第3章广亚铝模技术体系介绍及选型 (8)第1节广亚铝模公司及建研—广亚铝模研发中心简介 (8)第2节广亚铝模技术体系及其优点 (8)第3节本工程广亚铝模选型 (10)第4章铝模设计方案及技术要点 (10)第1节墙模体系设计 (10)第2节梁模体系设计 (12)第3节板模体系设计 (13)第4节其他细部及节点 (15)第5章项目组织总体部署 (22)第1节项目组织机构: (28)第2节铝模资源配置及区域流水划分 (22)第3节施工前准备 (23)第4节施工进度计划及保障措施 (23)第6章铝模施工关键技术及控制措施 (24)第1节铝模施工工艺及流程 (24)第2节铝模安装技术要求及措施要求 (24)第3节铝模施工与其他工种的配合要求 (27)第4节铝模拆模技术及措施要求 (28)第7章工程质量保证体系 (29)第1节质量验收标准 (29)第2节质量管理组织措施 (30)第3节质量控制措施及注意事项 (30)第4节混凝土成品保护 (31)第8章安全文明施工及环境保护措施 (31)第1节安全文明施工措施 (31)第2节环境保护措施 (32)第9章铝模及支撑体系计算书 (32)第1节华润项目铝合金模板安全计算书参数信息 (32)第2节计算校核 (35)第一章编制说明及工程施工目标第一节编制说明及依据一、编制说明1）本施工组织方案适用于深圳华润大冲旧村改造项目回迁出租区二期（2栋C座）铝模工程。
2）本施工组织设计严格按照工程施工合同范围和设计图纸的要求进行编制。
编制时对工期、质量目标、项目管理机构设置与劳动力组织、主要技术方案、施工进度计划控制、机械设备及周转材料配备、安全、文明施工、环保、总包管理等诸多因素尽可能做了充分考虑, 突出其科学性、适用性及针对性。
华润大冲旧村改造项目回迁出租区二期2栋C座铝合金模板施工方案编制人：审核人：批准人：目录第1章编制说明及工程施工目标 ......................................... 错误！未定义书签。
第1节编制说明及依据 ........................................................ 错误！未定义书签。
第2节工程质量目标 ............................................................ 错误！未定义书签。
第3节工期目标 .................................................................... 错误！未定义书签。
第4节施工安全保护目标 .................................................... 错误！未定义书签。
第2章工程概况及特点难点 ................................................................................ - 6 -第1节工程概况 .. (6)第2节铝模范围及面积计算 (7)第三节铝模工程特点和难点 (8)第3章广亚铝模技术体系介绍及选型 .............................................................. - 12 -第1节广亚铝模公司及建研—广亚铝模研发中心简介 .. (12)第2节广亚铝模技术体系及其优点 (12)第3节本工程广亚铝模选型 (14)第4章铝模设计方案及技术要点 ...................................................................... - 16 -第1节墙模体系设计 . (16)第2节梁模体系设计 (18)第3节板模体系设计 (19)第4节其他细部及节点 (21)第5章项目组织总体部署 .................................................................................. - 28 -第1节项目组织机构： (28)第2节铝模资源配置及区域流水划分 (29)第3节施工前准备 (30)第4节施工进度计划及保障措施 (30)第6章铝模施工关键技术及控制措施 .............................................................. - 31 -第1节铝模施工工艺及流程 . (31)第2节铝模安装技术要求及措施要求 (32)第3节铝模施工与其他工种的配合要求 (35)第4节铝模拆模技术及措施要求 (36)第7章工程质量保证体系 ................................................................................ - 37 -第1节质量验收标准 (37)第2节质量管理组织措施 (38)第3节质量控制措施及注意事项 (38)第4节混凝土成品保护 (39)第8章安全文明施工及环境保护措施 ............................................................ - 40 -第1节安全文明施工措施. (40)第2节环境保护措施 (41)第9章铝模及支撑体系计算书 .......................................................................... - 42 -第1节华润项目铝合金模板安全计算书参数信息 . (42)第2节计算校核 (45)第一章编制说明及工程施工目标第一节编制说明及依据一、编制说明1）本施工组织方案适用于深圳华润大冲旧村改造项目回迁出租区二期（2栋C座）铝模工程。
2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划篇一：央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿2022-07-2900:29:46共0条跟帖我要报料旧改央企佳兆业中信城市广场项目用地深圳市规划国土委近日公布了《2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南（集团）深圳公司获得位于龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目发展权。
该项目一期面积达到69.1055万平方米，超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳最大的城市旧改项目。
中信超100亿投资旧改中信龙腾工业区改造项目位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，涉及工业区、城中村等多种用地性质，总占地面积约95公顷，现为工业厂房和村民私宅。
根据深圳城市更新规划，该项目拟更新方向为居住、商业、办公、服务业功能，公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。
据悉，中信龙腾工业区一期改造项目占地面积69.1055万平方米，该片区最大可改造面积将达140万平方米。
中信预计投入100多亿元对该片区进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。
知情人透露，该项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发。
2022年重点拆迁一期，计划于2022年12月前完成一期改造项目的拆迁补偿工作，于2022年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。
截至目前，中信在深圳地产项目并不多见，早期多以接受烂尾楼开发为主，并成功运作了中信海文花园、中信星光名庭、中信红树湾、中信城市广场以及收购位于盐田中心广场的明思克航母世界项目。
实力房企扎堆深圳事实上，从2007年起，中信华南（集团）公司就对龙岗旧改项目进行考察，并看中了龙腾工业区的改造工程。
2022年3月以来，中信集团与龙岗区城中村（旧村）改造办公室进行了多次沟通，并编制了龙腾工业区的初步方案。
2022年2月，龙岗区正式成立了龙腾工业区城市更新工作专项小组，负责全面支持中信开展龙腾工业区及周边改造工作。
深圳市华润大冲旧改项目01-02地块 规划与建筑方案竞赛任务书目 录第一部分 项目概况 (3)一、项目名称 (3)二、项目概况 (3)三、大冲旧改项目概况 (6)四、城市设计控制 (9)第二部分 设计依据 (10)一、规划要点 (10)二、当地政策要求 (10)三、会所配套建议 (10)第三部分 项目定位 (11)一、项目定位 (11)二、住宅产品定位 (11)第四部分 设计要点 (13)一、规划设计阶段 (13)二、建筑单体方案设计阶段 (14)第五部分 设计进度和各阶段成果要求 (16)一、设计进度要求 (16)二、设计成果要求 (16)第一部分 项目概况一、项目名称深圳市华润大冲旧改项目01-02地块（以下简称“本项目”）。
二、项目概况1.项目范围本项目用地形状大体呈倒U字型，南北最大距离171米，东西最大距离437.8米，倒U字的三段的宽度，自西向东依次约为132.6米、58.1米、45.2米。
1)东临城市快速路沙河西路，与沙河公园及大沙河仅一路之隔，再往东为名商高尔夫球场及华侨城旅游景区。
2)西临城市次干道铜鼓路，隔路为南山外国语学校文华学校。
3)南靠玉泉路（规划）和大冲三道（规划），南面地面包括：现有住宅小区英伦名苑一、二、三期、莱茵花园小区及华润自有住宅三、五期地块。
玉泉路规划为城市次干道，双向四车道，远期规划向东一直连接至沙河东路，与沙河西路交汇处将建设立交匝道，使沙河西路的北行车辆可方便地进入玉泉路；道路用地现状较为杂乱，自西向东大致为黄土地面、水泥路面小道及停车场、杂草地。
i4)北至大冲一道（规划），大冲一道以北是城市山谷住宅小区。
大冲一道规划为城市支路，双向2车道，目前被城市山谷小区砌围墙圈占为私家路。
按照地形图显示，围墙的位置向南越过项目红线约0.6米，已侵占了本项目少量用地。
图1-1 项目红线图2.地形地貌：项目地形大体呈西高东低状态，高差较大。
其中东部靠近沙河西路一侧的坡度较大，地势变化明显，中部相对平缓。
宗地最高点在倒“U”字型西段的中心附近，高程25.48米；最低点在东北角靠近沙河西路处，高程12.50米。
周边市政道路控制点的竖向高程规划如下图，其中大冲一道、大冲三道目前尚未进行方案设计，设计单位可结合现状地形及本项目的需要提出合理的调整建议。
图1-2 道路竖向高程规划图图1-3 项目现场照片3.绿化植被区内靠近铜鼓路一侧有人工种植的多年生荔枝林，其中部分林木较为高大，有一定的观赏价值；并有多栋零散的低层建筑物夹杂其中，未来均将拆除；其余区域为空地，杂草丛生。
4.气候气象深圳地处南海之滨，属亚热带海洋性气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人，四季鲜花盛开。
年平均气温22.5℃；深圳年平均降雨量1966.5mm，降雨大多集中在夏季，占全年雨量的80—85%；深圳主要盛行偏东风，东北到东南风占风向频率的51.7%，平均风速在2.0~3.0m/s；深圳地处沿海，空气湿润，年平均相对湿度约77%。
5.抗震设防本项目抗震设防烈度为7度三、大冲旧改项目概况1.区位条件大冲旧改项目位于南山区高新技术产业园区中区的东部，东临大沙河，与沙河主题公园、名商高尔夫球会及华侨城隔河相望；西连高新中区西区；北接高新北区东片区即松坪山住宅区；南隔深南大道为高新南区。
图1-4 大冲旧改项目的城市位置图大冲旧改项目是我司开发的超大型旧改项目，具有物业类型丰富、开发周期长、投资量大等特点，我司致力于将其打造成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区。
本项目备受社会各界的关注，它的成功开发，对于全市乃至全国城中村改造具有里程碑式的意义。
依照市政府2011年审批通过的旧改专项规划，项目整体计容建筑面积达280万㎡，总体规划平面图如下图所示：图1-5 总体规划平面图2.交通条件大冲旧改项目交通便捷，条件优越，处于深南大道、沙河西路、北环大道3条城市主干道及快速路之间，项目南面深南大道、铜鼓路交叉口处为地铁罗宝线（1号线）高新园站。
1)外部道路交通城市快速路：沙河西路，为城市南北交通和公共交通提供服务。
城市II类干道：深南大道，承担市区东西向交通的主要干道。
2)内部道路交通城市次干路：东西向连通的科发路，与玉泉路、铜鼓路、科技大道共同形成次干路系统，连接片区内部交通与区域性道路系统。
城市支路：优化支路系统，将大尺度的街区细分为小尺度的地块，承担片区内部交通及周边大型建筑的出入交通，包括大冲一道、大冲二道、大冲三道、科润路、大冲一路、大冲二路、大冲三路。
图1-6 道路系统规划图四、大冲旧改项目城市设计控制大冲旧改项目的城市设计控制如下，适用于本项目。
1.设计理念理念1：村民、社会及开发商的利益平衡兼顾理念2：拥抱文化遗产，发扬并创新理念3：体现现代价值观的综合完整的生活方式理念4：丰富的街道元素理念5：塑造优美的建筑体量和城市天际线2.城市设计导引通过塑造富于特色的建筑形象，突出本片区的空间场所意向，强化整个区域的场所感和识别性，形成良好的天际轮廓线和城市形象。
3.城市空间组织空间控制及指引：确保规划区与大沙河景观的视廊关系，主要通过市政道路科发路、大冲二道、玉泉路的街道空间，形成视线通透的景观视廊；规划区形成科发路和铜鼓路的十字形景观轴线，通过丰富的街道景观设计形成完整且独具特色的开放空间系统；各地块内部应营造良好的环境景观，为居民提供交流活动空间。
建筑界面控制：重点处理深南大道和沙河西路的建筑界面，使其连续而富于变化，形成标志性景观界面；临街裙房不宜设置连续的实墙面；围绕文化景观节点的高层建筑应布置裙房且合理退让红线以留设足够的城市开敞空间；沙河西路沿线应强调滨水空间环境，提供良好的休闲场所。
公共通道设置：规划区主要地面步行通道、二层连廊和地下通道应标示出主要走线和需连通地块，具体可结合详细设计进行优化；沿沙河西路设置3处天桥，以方便通行。
地块出入口设置：规划进行人车分流，以地下停车为主，通过地下空间统一开发，以减少地下停车库出入口数量，提高地面与地下空间的使用效率。
4.建筑空间形态建筑高度控制：建筑高度控制在300米以内。
其中，购物中心区域紧邻深南大道和沙河西路交汇处布置两栋标志塔楼，高度控制分别为300米和250米；商务、办公、居住建筑主要以高层形式，高度应以100-220米为宜。
建筑色彩：建筑色彩应与周边的高新区、大沙河和高尔夫球场的色彩协调，宜采用浅暖色调；建筑材料宜选择高质量不反光的材料。
建筑风格：规划区要体现现代建筑风格，整体感觉应典雅、明快，尊重地方特色，与周围建成区融合，重点突出两栋地标建筑的风格特征。
建筑形体：建筑形体应简洁，并形成不同体量的对比，注重细部的设计和人性尺度的营造。
沿街建筑应协调高度变化，形成优美的天际轮廓线。
第二部分 设计依据一、规划要点本项目规划指标如下：1.总用地面积：39112.1㎡2.总计容建筑面积：234800㎡，其中包括：华润自有住宅11.5万㎡+回迁住宅8.1万㎡、自有公寓3.2万㎡、幼儿园4800㎡、会所2000㎡3.容积率:6.004.建筑覆盖率：85%5.绿化覆盖率：35%6.车位总数：2460个7.限高：200m8.公共配套：18班幼儿园建筑面积4800㎡，地下公交首末站建筑面积4000㎡（不计容），会所2000㎡二、当地政策要求1.日照控制：本项目的住宅大寒日满窗日照不少于1小时，幼儿园冬至日满窗日照不少于3小时；项目周边的现状住宅大寒日满窗日照不少于3小时2.执行9070政策3.建筑退距：多层3米，高层6米4.鼓励屋顶平台绿化三、会所配套建议1.会所：总建筑面积不大于2000㎡备注：本任务书描述的所有规划指标，以相关政府部门的最终批复文件为准第三部分 项目定位一、项目定位1.大冲旧改项目整体定位与深圳未来整体城市形象相适应的超大规模、新型、高尚、现代化的商业商务中心及居住社区。
2.住宅整体定位1)与深圳市未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。
2)深圳市高新技术产业园区重要居住配套基地。
3)具有滨海特色的园林社区。
3.本项目定位整个地块综合分析，地块整体属于华润置地城市品质线定位。
华润置地产品线中的城市品质线：面向城市中高收入家庭，追求高品质、有品位的生活，看重房屋的产品品质和居住环境，及能满足良好生活交往需求的配套设施，看重发展商的品牌。
4.目标客户1)核心客户南山片区高端客户（首置、刚改）：高新片区及周边片区的中高层白领及管理人群； 南山区域内的改善类管理层客户； 华侨城、红树湾及后海片区传统高端客户群体。
2)重点客户除南山外其他片区及香港区域高端客群：宝安、福田、罗湖泛豪宅片区的换房客户，具有较强的经济实力；注重居住环境及教育配套的企事业高层，具有较强的经济实力。
3)辐射的客群珠三角及全国高端投资客及华润跟随客户：在豪宅片区中寻求真正具有升值潜力和价值的高端物业的投资客。
二、住宅产品定位1.类型及构成类型：高层住宅（公寓）及超高层住宅（公寓）构成：高层和超高层物业面积占比应根据规划要点、总图布局、户型特点等综合考虑后确定2.公建配套1)18班幼儿园为项目的目标客户家庭提供优质的幼儿成长、教育场所需结合小区总体布局合理规划幼儿园用地位置及面积建筑面积4800㎡立面应考虑教育建筑特色且与项目整体风格相协调2)会所为项目的目标客户提供愉悦、方便的日常生活休闲、配套及交往场所空间，会所的设计应体现小区的品质，定位与小区目标客户的品位相匹配总建筑面积不大于2000㎡3)物业服务用房建议在地下车库内设置，不占用计容指标功能设置及规模由设计单位提出建议4)公交首末站建筑面积4000㎡（不计容）功能设置暂参考附件案例，将来与市交委沟通后按照对方建议意见作修改调整3.展示区在项目用地范围内的展示区设计内容主要如下：1)提出展示中心位置建议2)提出景观示范区的范围及意向建议3)提出样板房的位置及楼层建议4)部分泛会所的设计可与以上建议结合考虑第四部分 设计要点一、规划设计阶段1.设计一般要求1)应综合考虑用地条件、项目定位、产品配比、配套设施、示范区建设范围等因素进行总平面的规划布局。
2)合理组织交通：小区内需人车分流；道路规划应方便内外联系，注重安全；应避免往返迂回，并适合消防车、救护车、商店货车和垃圾车、住户搬家、装修车辆等的通行；小区的道路应避免过境车辆穿行。
3)注重公共空间的设计，强调如何使该区域具有良好的可达性和舒适性，营造出适于步行空间。
4)充分利用现有自然条件高差较大的特点，合理设置半地下地库，减少地库开挖及基坑支护成本；合理改造地形，创造出简洁大气的社区空间。
5)整个社区首层及庭院需考虑无障碍设计。
2.设计重点要求1)协调处理好与邻近的已建成住宅小区的关系日照设计、交通组织、竖向设计上需充分考虑城市山谷、英伦名苑一期的限制考虑如何消除与城市山谷、英伦名苑一期建筑距离较小的不利影响充分利用城市山谷、英伦名苑一期建筑物相对较低的有利条件尽量减低对周边已建成住宅居民的负面影响2)充分利用项目周边的自然及人文景观，建筑布局应追求项目的价值最大化做到户户有景观；当景观和日照产生矛盾时，可考虑景观优先原则建筑布局应错落有致，尽量减少楼栋之间以及楼栋内部的相互遮挡建筑应尊重并利用地形高差特点，与景观环境紧密结合，整体考虑，明确广场、道路、水景的设置，打造出项目的特色3)沿沙河西路的超高层住宅立面设计，需与项目定位相匹配，营造出沿沙河西路的门户景观标志，成为城市天际线的重要组成部分3.技术方面1)竖向设计：应结合地形尽量减少开挖，且尽可能利用现有自然条件，减少土方，节省造价。
