房地产开发项目成本管理控制

房地产项目开发全过程成本控制管理

长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，但是随着2011年中国的房地产经历了最严厉的调控政策，带来了诸多不利情况，国内地产过冬的一片呼声下，开发商自身资金紧张，项目打折销售，加强投资控制降低工程成本，加强成本管理，成为倍受众多房地产开发企业关注的问题。

当前房地产形势对房地产开发企业是至关重要时期，如何确保安全过冬，除加大力度全民销售工作外，开源节流加强工程成本管理，切实做到成本和管理都要效益。

加强成本管理必须重视三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。

一、目标成本管理是控制成本的首要环节

由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本并不难。而我们很多企业现在对每个项目测算的目标成本实际上是一种很粗的估算，误差率比较大，直接影响销售价格的准确性，企业应该建立EAS网络系统，数据库的建立，对以后项目管理有了可以参考依据。

目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，对每一项目的测算也只能算估算，随着各方案的不断深化，目标成本开始逐渐细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。建立目标成本我们首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准。

房地产开发项目管理及成本控制分析

摘要：房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。本文分析了加强房地产工程项目管理的意义，并阐述了房地产开发成本控制的措施。

关键词：

引言

房地产行业在整个国民经济中的地位十分重要，是近年来消费和投资的热点，并且一度成为支柱性行业。房地产开发企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。

一、加强房地产工程项目管理的意义

从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：

1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。

2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。

3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。

4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项 目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺

ＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦ０ＲＭＡＴｌ０Ｎ　

房地产开发项目管理及成本控制分析　

张家麟　（绿地集团房地产事业二部海珀置业有限公司　上海　２０００２３）　企业管理　

摘要：针对房地产开项目管理工作的内容结合实际情况，对成本控制在房地产开发项目管理中的运用进行了分析，以确保投资价款的合　理使用，提高工程的投资效益。　关键词：房地产　工程管理　嘎目成本管理　中图分类号：ＴＵ７１　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２－－３７９１（２０１０）０２（ｃ）一０１８０—０１　

１房地产开发项目管理的内容　

１．１房地产开发的前期工作　前期工作是指房地产企业的任何一个　

工程项目从获取到土地使用权开始到进入　

工程实体建设前的管理工作。简单地说就　

是自房地产企业土地竞标中标到工程实体　开始建设为止，这个阶段是管理的核心，最　

关键，在这一阶段的主要工作是规划设计、　

方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合　

同以及工程现场的实际情况勘查等，任何　

一项漏洞或错误都会对我们以后的管理造　

成工作上的被动和经济上的损失，这阶段　

对项目投资的影响程度在９５％以上。　１．２房地产开发的设计管理　

选择优秀的勘探设计单位，切忌因过　

分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏　

设计实力的设计单位。一定要以设计观念　先进，设计实力雄厚，成本控制合理等为依　

据择优选择设计单位承担设计任务。　

保持与设计人员的工作性沟通，随时　

掌握设计的进度，及时解决设计中出现的、　需由房地产企业确定的相关事宜，同时要　

把对于项目的设计要求、希望达到的目标　

等与主要设计人员进行沟通、探讨。　

要督促设计单位严格执行国家有关强　制性技术标准，注重提高工程的科技含量，　

并按要求进行施工图审查。房地产企业要　

以身作则，不要自行变更已审查批准的施　工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要　

改进图纸时，必须按照有关规定程序办理　

手续。　

１．３房地产开发的项目管理　施工合同管理。有效的施工管理也是　

房地产开发项目的成本控制管理探讨

摘要：房地产项目开发施工阶段的成本控制具有重要的意义，房地产公司应从组织、制度上保证以上五个方面的工作得到有效推进，尽量节约公司的成本，以便提高公司的盈利水平。从而能动地影响决策、设计、施工等阶段的全过程管理，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。本文就施工阶段的成本控制做了几个方面的探讨并提出解决方法

关键词：房地产；利润；成本控制；施工阶段

中图分类号： f293.33 文献标识码： a 文章编号：

前言：房地产开发是一个完整的过程，合理地确定工程造价，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价结算价、竣工决算价；工程造价的有效控制，就是在优化建设方案设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法 和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力物力和财力，取得较好的投资效益开发项目全过程实施现代化管理和成本控制的效果如何，显得至关重要，它直接关系到企业的生存和发展。

房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，即项目投资的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工

阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。项目开发进入施工阶段后，由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生；合理制定计划，确保按期交付工程，以达到及时销售并回收资金的目的，减少项目开发的资金成本。如何对施工阶段的成本进行有效的控制，我认为可以从以下几个方面进行考虑：