房地产项目整体定位报告

房地产项目市场定位报告模板

目 录

第一部分 项目决策背景及摘要 ............................................................................................................ 3

一、外部环境 ...................................................................................................................................... 3

二、内部因素 ...................................................................................................................................... 3

第二部分 项目地块整体情况分析 ........................................................................................................ 4

一、地块位置 ...................................................................................................................................... 4

二、地块现状 ...................................................................................................................................... 4

房地产开发项目整体定位方案报告

第一部分：市场调查

一、**市总体社会及经济发展状况

二、房地产总体市场现状及走势分析

三、市场需求分析

四、竞争市场调研与分析部分

第二部分：客户分析

一.客户群体的构成与特征的描述

二.客户群细分及其客户心理因素分析

三、目标客户需求分析

四、交易案例客户总结

第三部分：项目分析

一．项目简介

二．项目ＳＷＯＴ分析

三．项目规划设计方案评析

四．项目综合评价及项目发展策略

第四部分：项目整体定位

一．整体定位原则

二．项目整体定位

三．形象定位

四．产品定位

五．规划建议

六．建筑

七．户型

八．园林建议

九．室内设计建议

十．配套建议

第一部分 市场背景及经济发展动态

经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽 “出锋” 的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。

下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。

一．**市总体社会及经济发展状况

（一）．**市200*年经济发展背景

1．GDP指标

需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。

2．固定资产投资

需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。

3．消费指数

上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。

消费指数与GDP增长相比较的特点。

消费热点的新趋向。

4．外资利用程度

上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。

探究房地产项目整体定位与经济评价

摘要：为提高效益房地产企业在开发房地产项目过程中，都会对项目进行全面而详细的整体定位与经济评价。但受传统营销观念与手段的影响，房地产项目整体定位与经济评价的效率并不高，甚至存在着一些制约因素，对提高房地产项目的经济效益、社会效益与生态效益是极其不利的。因此，笔者结合多年的理论研究，并在大量事实与实例的调查分析中，不断总结归纳，提出几点建议。

关键词：房地产项目；整体定位；经济评价

中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）07-0-01

一、简述房地产项目整体定位与经济评价的含义

房地产企业要想在项目开发过程中获得更高的经济效益，就必须进行精准的项目整体定位与经济评价，以便为项目营销方案的制定与有效性的提高提供条件。（1）房地产项目的整体定位：房地产项目的整体定位是以详细而全面的市场调查为基础的，项目管理人员对市场进行可靠的分析，从而选择适宜的目标市场，确定能够承受项目消费的客户群体，同时，针对房地产项目的档次与建设标准进行严格的制定，以保证房地产项目定位的精准性；（2）房地产项目的经济评价：房地产项目管理人员，在项目成本花费的基础上进行合理评价，包括项目规模、项目空间构想、项目分项的投资估算、项目投资总额等，从而估算出房地产项目在建成后可能产生的经济效益，这个过程即是房地产项目的经济评价。 二、房地产项目整体定位与经济评价中存在的问题

目前由于固有观念，传统思维及评价手段等影响在房地产项目整体定位与经济评价中易出现如下问题，影像定位与评价准确性。

（一）整体定位中存在的问题

（1）房地产企业对项目整体定位的认识不足，热衷于利用广告宣传手段提升房地产项目在市场中的影响力。这种宣传手段单一、缺乏创新性，同时，并未充分地考虑到市场需求与消费者的消费心理，缺乏科学的战略规划，导致房地产项目的整体定位不准确，难以有效地提升房地产项目独特性与有效性；（2）一些房地产企业在进行项目整体定位过程中，往往会参考其他项目，尤其是在房地产项目规模越来越大、水准越来越高的时候，更是容易产生整体定位雷同、流于形式等问题，使房地产项目缺乏新颖性、亲切性、相容性，难以为消费者提供安全、舒适、绿色的生活、办公环境；（3）不同的房地产项目是针对不同消费群体开发的，完善的客户资源管理平台对项目整体定位精准性的提升具有重要的推动作用。但很多的房地产企业过度重视项目开发，忽视客户管理，并未能与客户建立有效地沟通，难以把握客户需求变化，从而对消费群体的定位出现不准确的问题，影响房地产项目整体定位工作的效率。

1 / 11 体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告

第一篇 地块解析

1．1本项目地块解析

本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。

图1.1

项目地块位置图

本项目地块 2 / 11

----地块现状

地块地面已平整，周边建筑物林立

占地面积：4600㎡

1.2 本项目地块优劣势分析

【项目优势分析】

区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。

生活优势---本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。

发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。

昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有很好的正面影响。

资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。

【项目劣势分析】

环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角3 / 11 度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。

【项目机会分析】

发展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以项目周边未来发展潜力巨大。

空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。

市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边项目则备受消费者青睐。

置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对项目的销售有很大促进作用。

分析结论：

本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。 4 / 11 5 / 11 第二篇 项目产品定位建议