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大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况的调研报告为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。
大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。
现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况大海社区辖区内有物业管理的小区共X个,包括A小区、B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。
其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/川，物业费成功收费率为90% B为2012年建成入住，物业收费标准为 1.4元/川，收费率约40% C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/ m2；A小区为2016 年建成入住，物业收费 1.5元/ m：收费率约68%在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管理有限公司为二级资质。
在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。
在平桥辖区内，暂无一个小区两家物业公司管理的现象。
二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面：1、业主将前期物业与房开混淆。
属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。
2、物业费用收取困难。
物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时，物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。
某县小区物业管理情况调研报告x月x日至x日，县人大常委会组成调研组，由常委会领导带队，先后到县住建局等部门及xx花园、xx园、xx名筑和xx国际等6个住宅小区，采取听汇报、看资料、实地视察、召开座谈会、征求意见等方式，对全县小区物业管理情况进行视察调研。
现将调研情况报告如下：一、基本情况近年来，县政府及职能部门认真贯彻落实《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《xx省物业管理条例》等相关法律法规，通过组建业委会、引进物业服务企业、探索治理方式、加强基础设施建设等方式，不断提升物业管理水平，我县小区物业管理工作取得一定成效。
一是现代物业管理模式初具雏形。
积极招引物业服务企业xx家，对全县xx 个小区的设施维护保养、环境保洁、绿化管护等进行规范化管理。
同时，指导组建和氏金地、xx园为代表的业委会xx个，依托业委会，督促物业服务企业规范管理、提升服务水平,协调解决居民实际问题，初步形成由居民自我管理、自我教育、自我服务的自治模式。
二是综合治理与物业管理紧密结合。
立足镇及社区指导自治组织职能，推动物业管理与镇及社区综合治理融合发展。
建立社区网格化服务管理模式，形成了“社区-网格员-楼栋长”负责制的社区网格化管理体系，特别是在疫情防控中，各镇及社区及时向辖区内小区派驻网格员，加强与小区物业管理人员的防控配合，认真落实信息摸排和人员管控等联防联控措施，充分发挥了小区物业管理在疫情防控中的重要推动作用。
二、小区管理存在的问题通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。
就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。
这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。
分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：(一)准入门槛低，服务不规范。
我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。
小区物业管理的调研报告物业小区存在的问题汇报情况【调研报告】小区物业管理的问题及汇报情况1. 背景介绍随着城市化进程的加快，小区物业管理在城市居民生活中扮演着重要的角色。
为了深入了解小区物业管理的现状和存在的问题，本次调研旨在收集相关数据和信息，以便对问题进行分析和解决。
以下是对小区物业管理存在问题的调研报告。
2. 调研方法为了全面了解小区物业管理的问题，我们采用了以下调研方法：a. 问卷调查：通过向小区居民发放问卷，收集他们对物业管理的满意度、存在的问题以及改进建议。
b. 实地观察：我们对多个小区进行了实地考察，观察小区的环境卫生、公共设施的维护情况等。
c. 专家访谈：我们采访了相关领域的专家，了解他们对小区物业管理问题的看法和建议。
3. 调研结果根据调研数据和信息的收集，我们总结了小区物业管理存在的问题如下：3.1 管理不规范许多小区物业管理存在管理不规范的问题。
例如，管理人员缺乏专业知识和技能，无法有效地处理日常管理事务。
同时，管理制度和流程不健全，导致管理工作混乱和效率低下。
3.2 服务质量不高部分小区物业管理的服务质量不高，居民对物业服务的满意度较低。
服务态度不好、响应速度慢、服务项目不完善等问题普遍存在，严重影响了居民的生活质量和满意度。
3.3 安全管理不到位一些小区物业在安全管理方面存在问题。
例如，小区安保措施不完善，容易发生盗窃、入室盗窃等安全事件。
此外，小区消防设施和应急救援系统的建设不到位，存在安全隐患。
3.4 财务管理不透明部分小区物业存在财务管理不透明的问题。
居民对物业费用的使用和收支情况缺乏了解，缺乏对物业费用的监督和参与权利，容易引发纠纷和不满。
4. 汇报情况针对上述问题，我们将调研结果进行了详细的汇报，并提出了以下改进措施：4.1 提升管理人员素质建议物业公司加强对管理人员的培训和考核，提高他们的专业素质和服务意识。
同时，建立健全管理制度和流程，明确各项管理工作的责任和流程。
小区物业管理的调研报告物业小区存在的问题汇报情况调研背景：随着城市化进程的不断加快，小区的建设和物业管理越来越受到人们的关注。
而随着人们生活水平的提高，人们对于小区物业的要求也越来越高。
为了了解目前小区物业管理的实际情况，本文开展了一次小区物业管理的调研活动。
调研目的：本次调研的目的是了解小区物业管理的实际状况，分析当前小区物业管理存在的问题，并提出改进建议，以促进小区物业管理的持续发展。
调研方法：本次调研采用了问卷调查和实地走访相结合的方式。
调研范围：本次调研的范围主要包括北京某市的3个小区，共计500户居民。
调研结果：1. 小区物业管理存在的问题(1)服务质量低下本次调研的结果表明，受访者对于小区物业管理的服务质量普遍不满意，其中有超过70%的受访者表示物业人员态度不好，不愿意为居民提供服务，也有一部分受访者表明物业人员的服务质量较差，不能及时解决居民的问题。
(2)管理机制不完善受访者反映，部分小区管理机制不完善，没有制定明确的管理规章制度，很多问题需要实时处理，物业在处理问题上没有标准管理模式。
此外，一些小区并没有建立起投诉处理的机制和反馈机制，加重了小区居民的不满情绪。
(3)卫生清洁管理不到位调研结果显示，小区的卫生清洁状况不理想，有部分小区卫生工作不到位，给人不卫生的印象，甚至引发居民的健康问题和安全隐患。
(4)小区绿化工作不到位调研结果表明，小区的绿化工作基本上都是物业公司负责，但由于缺乏专业的技术人员以及绿化资金不足，有时候绿化难以做到位。
2. 改进建议(1) 提升服务质量物业公司应该对其工作人员进行更加严格的培训和考核，保证服务质量水平，及时解决小区居民的问题，营造良好的服务环境。
(2) 完善管理机制物业公司应该制定完善的管理规章制度，制定相应的应急处理和解决机制，保证管理的标准和流程的统一性。
(3) 增加卫生清洁和绿化力度物业公司应该加强小区的卫生清洁工作，保证小区的卫生状况良好，并应该增加小区的绿化资金和技术人员的投入，提高小区绿化水平。
关于住宅小区物业管理情况的调研报告关于住宅小区物业管理情况的调研报告为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2013年工作要点。
调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。
现将调研情况报告如下：一、我县住宅小区物业管理的现状1、住宅小区的基本情况根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。
据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。
占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：（一）住宅性质多样。
我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。
如1993年建成的文笔小区。
二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。
这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。
主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。
小区物业管理调研报告
《小区物业管理调研报告》
一、调研目的
本次调研旨在了解居民对小区物业管理的满意度以及存在的问题，为小区物业管理提供改进建议，提高居民的生活质量。
二、调研方法
1. 问卷调查：通过面对面、电话和网络问卷调查的方式，收集居民对小区物业管理的意见和建议。
2. 实地观察：对小区内的环境、设施和服务进行实地观察，了解存在的问题和不足之处。
三、调研结果
1. 居民满意度
通过问卷调查发现，大部分居民对小区物业管理的满意度较高，认为物业公司服务态度良好，工作人员负责任。
但也有部分居民对物业管理存在不满，主要集中在服务响应速度慢、环境卫生不及时维护等方面。
2. 存在问题
实地观察发现，小区内部分公共设施存在损坏和老化现象，绿化环境缺乏养护，给居民生活带来一定影响。
同时，管理缺少对业主的宣传教育，导致管理规定不够贯彻执行。
四、改进建议
1. 加强设施维护：及时修复小区内的公共设施，并对老化的设
施进行更新改造，提高小区环境质量。
2. 持续加强宣传教育：加强对业主的宣传教育工作，使业主们充分了解小区的管理规定和相关政策，增强居民的管理意识。
3. 提高服务水平：加强物业公司对工作人员的培训，提高服务质量和响应速度，确保居民的生活质量。
五、结论
通过调研，我们了解到小区物业管理存在一些问题，但居民对物业管理基本满意。
为了进一步提高小区的管理水平，我们建议小区物业管理加强设施维护和宣传教育工作，提高服务水平，以提升居民的生活质量。
小区物业管理调研报告小区物业管理调研报告一、调研目的通过对小区物业管理现状的调查，了解居民对物业服务的满意度，发现存在的问题以及改进的空间，为小区物业管理的改善提供参考。
二、调研方式1. 问卷调查：发放问卷给小区居民，包括了解他们对物业服务满意度的评价，是否遇到过问题以及如何解决问题的方式等。
2. 个别访谈：与居民进行面对面访谈，了解他们对小区物业管理的看法和期望，咨询他们对物业服务的满意度。
三、调研结果1. 物业服务满意度：约70％的居民对物业服务表示满意，认为物业人员态度和服务质量都较好。
2. 问题反馈：大部分反馈问题集中在维修服务方面，如工期拖延、沟通不畅等。
少数居民提到了物业费的透明度和公正性等方面的问题。
3. 居民期望：居民希望物业管理能更加高效，提高服务质量，尽快解决维修问题，提供更加规范的物业费管理制度。
四、问题分析1. 维修服务不到位：物业在维修服务方面存在不足，导致工期拖延，给居民带来不便。
2. 沟通不畅：物业与居民之间的沟通存在问题，导致信息传递不及时，居民对物业工作不了解。
3. 物业费管理不透明：居民对物业费的成本构成和使用情况缺乏透明度，导致居民对物业费存在疑问。
五、改进措施1. 提高维修服务质量：物业应加强对维修工人的管理，提高工人的技能水平。
在维修服务过程中加强与居民的沟通，及时了解问题，尽量避免工期拖延。
2. 加强沟通与信息发布：物业应建立更加高效的沟通机制，定期组织居民会议，向居民发布重要信息。
在小区内设置信息发布板，及时通知居民物业工作安排等信息。
3. 完善物业费管理制度：建立透明公正的物业费管理制度，明确物业费的成本构成，建立物业费使用情况的公示制度。
六、总结通过调研发现小区居民对物业服务整体表现满意，但存在维修服务不到位、沟通不畅和物业费管理不透明等问题。
为进一步提高小区物业管理服务质量，建议物业加强维修服务的质量和沟通的效率，完善物业费管理制度，以提升居民对物业管理的满意度。
关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告：关于小区物业管理的调研报告（推荐5篇）第一篇：关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告:关于小区物业管理的调研报告关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。
为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题，即使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。
业主不交费的理由众多，物业管理企业服务不到位自不必说，而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。
更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿他们做法的人越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。
小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业管理企业，还有园区内的所有业主。
所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手。
经济基础是实现小区保值增值的关键，这一点必须让广大业主们清楚的认识到。
二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。
关于住宅小区物业管理工作的调研报告一、背景介绍住宅小区物业管理是指对小区内的公共设施、服务和居民生活环境进行管理和维护的工作。
随着城市化进程的推进，住宅小区物业管理工作变得越来越重要。
本报告旨在调研住宅小区物业管理工作的现状和存在问题，并提出改进建议，以提高物业管理的质量和效率。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和访谈相结合的方法。
问卷调查面向小区居民，涵盖了对物业管理的满意度、问题意识以及对改进措施的建议。
访谈对象主要是小区物业管理公司和一些业内专家，以了解物业管理的运营现状和行业趋势。
三、调研结果1. 物业管理的满意度根据问卷调查结果，大部分小区居民对物业管理公司的工作表示满意，但也有一部分居民存在不满意的情况，主要是对服务态度和响应速度不满意。
2. 存在问题(1) 服务态度不好：部分物业管理公司的员工服务态度不好，对居民提出的问题不予理睬或漫不经心处理。
(2) 维修保养不及时：小区内的公共设施维修保养存在滞后的情况，影响了居民的居住体验。
(3) 缺乏专业技能：部分物业管理公司的员工缺乏专业知识和技能，无法及时解决小区内的问题。
3. 改进建议(1) 提高服务态度：通过加强员工培训，提高员工对居民的服务意识和态度。
(2) 加强维修保养工作：建立健全的维修保养制度，加强设备检查和维护，确保设施的正常运行。
(3) 增加专业人才：引进有相关专业背景和技能的物业管理人员，提高物业管理的专业水平。
四、结论住宅小区物业管理是一项重要的工作，对居民的生活质量和社区环境有着重要影响。
然而，当前物业管理存在一些问题，需要通过加强员工培训、加强维修保养工作和增加专业人才等措施来改善。
只有提高物业管理的质量和效率，才能更好地满足居民的需求。
关于住宅小区物业管理工作的调研报告（五篇）（篇一）根据市政协年度工作安排，近期，市政协副主席杨录祥、__带领调研组，对我市物业管理工作情况进行了专题调研。
调研组认真听取了市房管局有关工作情况汇报，召开了有三区、市房管局、市建设局、市财政局、市规划局、市社会治理服务中心负责同志及物业企业代表、社区居民代表等相关各方参加的座谈会，实地查看了朝阳、雍和、纺织、阳光金水湾等居民小区物业管理情况，收集掌握了第一手资料，在充分协商的基础上，形成了进一步提升我市居民小区物业管理水平的共识。
现将有关情况报告如下。
一、基本情况我市现建成居民住宅小区211个，总建筑面积约1260.74万㎡，住宅约16.6万套，其中有物业管理的小区142个，服务面积约949.11万㎡。
近年来，特别是__年“物业管理服务年”活动开展以来，市委、市政府结合我市创建“全国文明城市”工作，以建设和谐小区为目标，以规范物业服务行为为抓手，统筹谋划，综合施策，推动全市物业管理质量明显提升。
（一）管理体系日益完善。
实行市、区、社区三级物业管理模式，充分发挥社区监督和指导辖区内业主大会成立、业主委员会选举、换届及日常工作的职责，将各社区的物业管理工作督查纳入日常管理，并在社区服务大厅设立物业管理服务窗口，实现对物业服务企业的常态督查和长效监管。
积极推动物业管理纳入城市管理，按照条块结合的思路，明确职能部门、社区共同参与居民小区物业管理。
（二）配套政策逐步建立。
我市先后制定了《进一步加强全市住宅小区物业管理工作实施意见》《__关市物业管理办法》《__关市房屋专项维修资金管理办法》等12项物业管理制度，为加强我市物业管理工作奠定了法理基础。
（三）行业管理得到加强。
坚持日常监督与季度督查相结合，加强对物业服务企业的事中事后监管，对各物业服务企业和物业项目实施定期考核制度，将考核结果与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩，促进了物业管理行业健康发展。
小区物业管理调研报告范文做好住宅小区物业管理工作, 是新形势下一项重大社会管理工程, 是关系千家万户的重大民生工程,是一项事关 xxxx 城市形象的重大环境工程。
为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展,近期, xxxx 县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员,深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园 1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等 10个住宅小区和磨子东街社区,通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式,对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查,具体情况如下:一、 xx 住宅小区物业管理的现状(一城区住宅小区的基本情况。
据县房管部门统计, 目前我县已建成住宅小区28个, 即将投入使用和正在施工的小区大小还有 10多个,住房近 10000套,这部分住宅投入使用后, 加上目前空置的住宅全部入住后, 小区的入住人口将超过 6万人, 占到县城区常住人口 50%以上。
从调查来看, xx 已建住宅小区主要呈现出以下几个特点:1、住宅性质多样。
主要有以下六类:一是早期由政府建设的福利房,土地属划拔,政府承建,分配居住,绝大多数已实行房改,如政府大院住宿区等。
二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配。
如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。
三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房。
如紫苑、帝景家园、都市水乡等。
四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区, 即现在所称的小产权房, 一般规模也比较小, 多自建自管。
五是目前落实保障性住房政策, 由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。
六是目前仍由房管局负责管理的公房,主要集中在周子古镇。
2、规模差别较大。
在调查的 10个小区和 1个社区中,大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园 1号等小区,住房均在 1000套以上,中等的金色东华、南桥郡等小区,住房均在 500套左右,小的如格兰苑等小区住房在 100套以内,有的仅十几套住房。
3、建设标准不一。
主体建筑方面, 2008年“ 5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房, 2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。
配套设施建设方面,在紫苑进入 xxxx 以前,我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好,其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑,大多数配套设施建设不齐, 无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。
就目前而言,我县县城区所建成的小区, 也只有紫苑等少数几个小区能上档次, 其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题,还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵,存在严重的安全隐患。
(二小区物业管理工作的现状1、物业企业发展情况。
从紫苑房产进入 xxxx 才真正有住宅小区物管的概念,目前也处于发展的初级阶段。
现有物管企业 16家,其中二级资质 1家,三级资质 15家, 从业人员近1000人。
专业化管理的小区 21个,面积达 86万平方米。
2、业主大会及业主委员会成立情况。
目前, xx 住宅小区成立业主委员会的有紫苑等 8家, 但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑 1家, 其余大多数都没有召开业主大会, 没有真正由业主代表选举产生业主委员会, 故大多数小区业主委员会形同虚设, 还没有步入正轨。
3、小区的物业管理工作情况。
从走访、座谈的情况看,仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范, 业主较为满意; 金色东华小区投入近 500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施,业主反响较好。
大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,没有明确的服务标准, 服务质量相对较差, 服务制度落实不到位, 好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。
有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因,业主和物管严重对立,出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。
二、存在的主要问题我县小区物业管理经过十多年的发展,初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制, 对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。
但是, 由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业,因发展时间不长, 当前我县物业管理工作中还存在诸多问题,主要表现在以下几个方面:(一执行规划不到位。
调查发现,在住宅小区的开发建设过程中,由于主管部门监管不力, 施工过程中不能实时监管, 竣工后不能严格按照规划要求进行验收, 导致规划设计被更改的现象十分普遍。
一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样, 小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化, 开发企业不兑现承诺, 不履行合同, 使业主权益遭受损失;二是开发企业不严格按照规划要求施工,随意挤占公共用地,见缝插针,把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤,占了又占,甚至完全占用;三是规划设计要求的配套项目在建设过程中,有的被偷工减料,造成质量差,档次低,寿命短,有的缺项, 有的被砍,带来较多遗留问题,不仅严重侵害了业主的利益,也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。
(二管理制度不完善。
主要表现在:一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准; 二是专项维修资金难落实, 公用部位维修难等问题。
三是物业管理公司的招投标不够规范, 谁开发、谁管理的格局还没有打破, 业主根本没有选择物业服务的机会和权力。
四是业主委员会的组建程序不规范, 造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。
如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见, 一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。
五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为, 也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。
对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。
(三宣传教育力度不够。
从调查情况看,社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表, 普遍对物业管理法规不知或知之甚少。
主要表现在:一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确,对相关物业政策、法规领会不透,经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变,不按照物业服务合同的规定履行义务,对待业主“生、冷、硬” ,服务意识差, 简单地把物业管理理解成收费等,有的甚至只收费不服务,小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位,造成卫生状况差,秩序混乱,失窃案件时有发生;二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利,遇到了问题无所适从,不是通过协商渠道和法律手段去解决,而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。
(四物管服务水平较低。
调查发现,一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。
即便是企业对员工进行培训, 也还是停留在基本技能培训的初级阶段, 还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定, 致使物业服务工作不到位, 不按规范操作。
另外, 从业人员流动性大、个人素质普遍较低, 也影响了物业服务水平的提高。
部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。
有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生,服务工作远不能满足居民的实际需求。
三、建议针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题, 为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作,提高物业管理水平,提出以下建议意见:(一严格执行规划,建好一批精品住宅小区。
小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。
要站在建设精品城市、提升 xxxx 形象的高度,科学规划并严格监管,重点抓好在建和待建住宅小区建设。
要引进几家有实力的房地产开发企业, 建设几个高档次的精品楼盘小区。
建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定, 根据我县的实际, 制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。
住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。
工程建设要严把工期和质量关,组织验收应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程列入验收内容,杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
同时,要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度,合理规划并分步实施, 稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善, 逐步消除遗留问题, 从根本上消除安全隐患和不稳定因素。
(二加强监督管理,建立一套完善的管理制度。
一要严格落实前期物业招投标制度, 督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业, 制定临时管理办法并将之明示房屋买受人; 二要严格落实物业承接查验制度, 房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收, 严格审查各项物业管理配套设施完成情况, 凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收, 物管企业一律不得承接; 三要严格落实物业企业备案制度, 严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度; 四要严格落实日常巡查制度,相关职能部门要与居委会相互配合,组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评, 甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格, 维护广大业主的合法权益。
五要严格落实矛盾纠纷调处制度, 对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷, 相关部门和社区应不推不躲, 及时予以解决和调处。
(三强化宣传引导,探索一套良好的运行模式。
要通过电视、网络、会议、板报等多种形式,广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规,营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。
特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育, 增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念, 使他们充分认识到搞好物业 管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。
要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。
要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治” “四位一体”的物管新模式。
（四）强化分类指导，打造一批物管示范小区。
要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。
