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目录第二物业管理服务模式服务概述服务内容首问负责制第三管理目标及服务承诺管理定位服务承诺第四组织架构一管理架构第五员工第七前期介入管理方案一前期介入作用二前期介入内容第八入伙管理方案一入伙指引准备二入伙资料准备29三入伙工作对接29四入伙职责分工30五应及问题处理30六业主档案录入30 第九日常服务方案32 一客服服务33二安全服务36三工程服务37四环境服务39 第十社区文化活动40 一社区文化目的40二社区文化活动计划40 第十一突发事件处理41 一触电事故的应急处理程序41二燃气抢险程序42三大风暴雨的应急处理程序43四火警、火灾的应急处理程序44五盗窃、匪警的应急处理程序45六斗殴等事件处理程序46 第十二物业服务费测算47 一47二47某酒店公寓，位于湖北省政治、经济、文化和教育中心，武昌企业总部区的核心位置。
作为洪山广场上唯一在售的私人居所，悦公馆以私人酒店理念打造品味生活和私密空间。
综合项目以上实际特点及开发商的具体要求，我们拟将某酒店公寓的物业管理定位为：酒店式管理、礼宾式服务以超值服务造品牌、以特约服务创效益第二章物业管理服务模式一、“酒店式管理、礼宾式服务”概述１、“酒店式管理”是物业服务中心把酒店的管理模式融合进物业管理服务中来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能地为业主提供全方位的多元化服务，最大限度地满足业主需求。
对一些细微的针对性的服务需求，如订报刊、安排的士、办理供水、供电、通讯、燃气、包括餐厅订坐等，实行无偿服务，于细微处展现星级酒店服务标准。
２、“礼宾式服务”，是融合了英式管家和酒店前台而产生的一种新式的服务模式。
“礼宾式服务”是从客户的角度出发，通过和客户建立良好的沟通和友情，透过友谊向客户提供服务，只要其要求合乎法、理、情，接待员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，实现业主与物业零距离沟通与互动的新型物业管理方式。
酒店式公寓管理方案引言随着人们生活水平的提高，酒店式公寓成为了现代都市生活的一种新兴居住方式。
然而，酒店式公寓的高效管理是保证住户舒适体验的关键。
本文将提供一种酒店式公寓管理方案，旨在提升住户的生活质量和满意度。
1. 设立明确的管理团队为了确保酒店式公寓的顺利运营，首先需要设立一个明确的管理团队。
该团队应由经验丰富的管理人员组成，负责公寓的日常运营管理和住户服务。
2. 优化住户入住流程在管理团队的带领下，需要优化住户的入住流程，以提高住户的入住体验。
具体措施如下： - 提前与住户联系，确认入住时间和需求，做好准备工作；- 设立快速入住通道，让住户能够快速办理入住手续； - 提供详细的入住指引，包括公寓设施介绍、周边交通等信息。
3. 提供全方位的住户服务为了提升住户满意度，酒店式公寓应提供全方位的住户服务。
具体措施如下： - 设立24小时前台服务，随时解答住户的疑问和解决问题； - 提供清洁、维修等专业服务，确保住户居住环境干净整洁； - 定期组织社区活动，增进住户之间的交流和友谊。
4. 建立有效的安全管理制度安全是酒店式公寓管理中的重要环节。
为了确保住户的安全，应建立以下安全管理制度： - 安装24小时监控设备，监测公共区域的安全情况； - 设立门禁系统，仅允许授权人员进入公寓； - 建立应急预案，以应对突发事件。
5. 加强公寓设施的维护和更新公寓设施的良好状态是吸引住户和提升满意度的重要因素。
因此，酒店式公寓管理方案应包括设施的维护和更新计划： - 定期维护公共区域和设施，如电梯、厨房、健身房等； - 根据住户需求和市场需求，进行合理的设施更新和改进。
结论通过以上酒店式公寓管理方案，我们可以提供一个高效、舒适的居住环境给住户，提升住户的生活质量和满意度。
更重要的是，一个良好的管理团队和完善的管理制度将为公寓的稳定运营提供保障，提升公寓的竞争力和品牌形象。
![酒店式公寓管理规划[方案]](https://img.taocdn.com/s1/m/aec282e805a1b0717fd5360cba1aa81144318f14.png)
酒店式公寓管理规划一、酒店式公寓的历史和概念在高档物业中，包含一种酒店式服务公寓（serviced department），它始于１９９４年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
最早源于欧洲，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
如果想要投资这一类房子，就要全面对它进行了解。
酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。
它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。
公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户只两手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。
因此，备受在京工作的外地与外籍商务人士青睐。
区域价值决定投资价值买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对区域。
北京酒店式服务公寓市场经过１０余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。
金融街、ＣＢＤ及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。
其中ＣＢＤ及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。
该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨，比如在２００３年就已经迎来开发热潮的广渠门地区，这一地区的项目基本上都是精装修的房子，像华城和金桥国际公寓。
发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。
丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。
了解投资目标人群据了解，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用。
这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。
他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
酒店式公寓项目物业管理服务建议方案1、本酒店式公寓项目物业管理及服务是参照酒店服务顾客内容与管理形式而制定，与一般公寓的管理不同之处在于酒店式公寓服务的对象主要是公寓用户。
而一般公寓的管理只限于保安及清洁服务，服务范围亦只在公共地方，如走廊、大堂、楼梯厅、或是公共设备，如电梯及水泵等，而用户单元内的事项一般不会负责，而酒店式物业管理服务则较为全面而又多样化。
该服务是现在人们对高素质物业管理服务的一种追求，该服务模式所努力体现的是通过为业主（业户）创造一个安全舒适、文明有序的全新的生活环境，超越单纯物业管理对物业维修、维护、保养打理，从满足现代人追求的现代生活方式出发，强调为业户营造一种高品质的生活氛围，引导一种全新的生活方式，以人为本，以客为尊，着重自然沟通，自始至终为客户各种合理的需要提供尽完善的、高效、超值、优质、称心的服务，并通过服务本身去配合先进的硬件设施，体现高品质的物业管理服务，从而提升物业的价值。
除一般公寓管理及服务内容之外更会提供不同类型及完善家居生活的服务。
如：------室内清洁服务；------代寻佣工服务；------24小时医疗急救服务；------室内设备及维修、绿化；------代订机票、车票、酒店；------叫车服务；------叫醒服务，等等；当然，在高雅舒适明亮的大堂，有提供24小时服务之柜位，并有杂志报刊供用户及其访客享用，而所有服务生则需穿戴整齐制服，配以白手套，在大堂为用户开门指引。
此举可使客户既有舒适、安逸之家居生活感，又有置身星级酒店的尊贵感受。
2、针对客户在生活、休闲的需要及自身实际情况考虑，物业管理处在现行所提供服务项目之基础上，建议考虑提供如下服务项目：------室内清洁服务；（有偿）------叫车服务；（不收取服务费）------商务服务；（有偿）------订报服务；（不收取服务费）------代找佣工服务；（不收取服务费）------代找家教服务；（不收取服务费）------24小时医疗急救服务；（不收取服务费）------室内设施、设备维修；（有偿）------代订机票服务，代订客房服务；（不收取服务费）------失物招领；（不收取服务费）------鲜花送递/室内植物摆放；（有偿）------客户意见征询书；（不收取服务费）------搬迁服务；（有偿）------留言服务；（不收取服务费）------为残废人提供特殊服务；（不收取服务费）------总台区域提供宣传品服务；（不收取服务费）------客户生日会布置服务；（有偿）------送报服务；（不收取服务费）------物业销售与租赁中介服务；（有偿）------代客照顾儿童服务；（有偿）2.1室内清洁服务此项服务主要出于解决业户日常繁重琐碎的家务清洁劳动，收费标准可根据每周需要服务次数及范围而定，服务内容可涉及到：------整理卧室卧具；------清除家具灰尘；------清洁地板；------水洗衣服；------清洁厨房用品、餐具等；------清洁卫生洁具；------清倒生活垃圾；------清洁玻璃门窗（1次/周）；------洗涤床上用品（1次/周）；------烫衣；------家具上蜡及大理石抛光------其它建议聘用有家政培训经验之员工（临时工）从事此项服务，编制上可归入外判清洁公司。
服务型公寓的运营管理方案一、简介服务型公寓是指由专业运营公司或者物业管理公司统一管理的可以长期租赁的公寓型住宅。
它以提供场景化服务为核心，以满足居住需求为目标，打造高品质的居住体验，并为租客提供一站式的生活服务。
服务型公寓的运营管理方案是指如何高效地开展服务型公寓的日常运营管理工作，以提高租客满意度、保持低流失率、实现健康盈利为目标，为租客提供舒适、便利的居住环境和优质的服务。
二、市场分析1.需求分析随着城市化进程的加快和人口流动的增加，居住需求逐渐多样化。
与传统租赁房屋相比，服务型公寓更能满足人们对品质居住的追求。
特别是对于年轻群体和单身人士来说，他们更注重舒适、便利、社交与安全等方面，因此对服务型公寓的需求量大且持续增长。
2.竞争分析服务型公寓市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他服务型公寓运营商、传统物业管理公司和租房平台。
为了在激烈的竞争中脱颖而出，运营管理方案需要着重以下几点：提供优质的居住体验、强化品牌形象、提升租客满意度、提高服务水平、不断创新。
三、服务型公寓运营管理方案1.租客招募与租约管理（1）定位目标租客群体，进行市场宣传，以吸引目标租客。
（2）建立健全的租约管理制度，包括租期、租金、押金等规定，确保合同的合法性。
（3）定期进行租客满意度调查，了解租客对公寓的评价和需求，及时优化服务。
2.运营管理模式（1）建立精简高效的组织架构和工作流程，实现资源的合理配置和利用。
（2）建立绩效考核体系，激励员工积极进取，提高服务质量。
（3）引入现代化信息管理系统，提高工作效率和数字化服务水平。
3.日常维护与保洁（1）定期对公寓进行巡查，及时发现和解决问题。
（2）建立健全的设备维修管理制度，确保设备的正常运行。
（3）定期进行公共区域的保洁和消毒，提供清洁舒适的生活环境。
4.安全管理（1）建立完善的安全管理制度，包括入住登记、门禁管理、消防通道设置等。
（2）加强安全意识培训，提高员工的应急处理能力和安全防范意识。
酒店式公寓物业管理方案一、总则今天，随着人们生活水平的提高以及旅游需求的增加，酒店式公寓这种结合了酒店服务和公寓居住的新兴住宿方式逐渐受到人们的重视和喜爱。
在这种情况下，酒店式公寓的物业管理显得尤为重要。
良好的物业管理方案能够提升酒店式公寓的形象，提高客户满意度，进而增加收益。
下面我们将针对酒店式公寓的特点和需求，制定一份科学、合理且易于实施的物业管理方案。
二、管理组织架构1. 总经理总经理是酒店式公寓的管理者，负责整个公寓的管理工作。
其职责包括制定经营计划、人事管理、财务管理、市场营销等。
2. 经理助理经理助理是总经理的得力助手，负责协助总经理处理各项日常事务，监督执行管理规定，并负责人事、安全等事宜。
3. 前台部门前台部门是酒店式公寓的门面，也是客户服务的重要窗口。
前台部门主要职责包括接待客人、办理入住手续、解答客人问题、处理客户投诉等。
4. 后勤保洁部门后勤保洁部门是酒店式公寓的保洁和维修部门，负责保持公寓的卫生和整洁，维护设施的正常运转，并及时处理设施设备的故障。
5. 安保消防部门安保消防部门是酒店式公寓的安全保卫部门，负责保障客人和公寓房屋的安全，预防和应对火灾等突发事件。
6. 物业服务部物业服务部是酒店式公寓的服务保障部门，负责协调公寓内各项服务，提供客户所需的服务，如打扫房间、更换床单等。
三、物业管理流程1. 预订服务客户通过电话、网站预订等途径预订房间，前台工作人员及时处理客户预订信息，并做好房间准备。
2. 入住服务客户到达酒店式公寓后，前台工作人员接待客人，协助客人办理入住手续，提供必要的信息，引导客人到达房间。
3. 服务过程在客人入住期间，不断关注客人的需求，提供客户所需的服务，解答客人的问题，及时处理客人的投诉。
4. 结账服务客人退房时，前台工作人员协助客户办理退房手续，核对客房物品，收取客人费用，解答客人问题。
5. 后续服务客人离开后，保洁人员及时打扫客房，更换床单等，保持客房的清洁整洁；维修保养人员检视客房设施，及时处理设施设备的故障；物业服务部组织相关人员对公寓设施和服务质量进行检查，对不足之处进行改进。
**广场酒店式服务公寓7S管理办法7S 推行章程（2013修订版）第一章总则为确保**广场酒店式服务公寓（以下简称“公寓”)工作环境整洁干净、安全舒适，减少浪费,提高工作效率，特制定本办法。
第二章 7S内容及适用范围一、7S内容1S——整理定义：区分必需品和非必需品，现场不放置非必需品.目的：把“空间"腾出来活用。
2S——整顿定义:物品固定位置并标识,将寻找物品的时间降为零。
目的：不用浪费时间找东西，物品摆放一目了然,工作场所井然有序。
3S-—清扫定义：清扫到没有赃污的干净状态，注重细微之处。
目的:消除“脏污”，保持工作场所干净、明亮。
4S——清洁定义：将整理、整顿、清扫进行到底，并制度化。
目的：通过制度化来维持成果，并显现“异常”之所在.5S--素养35987 8C93 貓423316 5B14 嬔20360 4F88 侈27057 69B1 榱30183 75E7 痧22061 562D 嘭定义：人人依规定行事,从心态上养成习惯。
目的：培养具有好习惯，遵守规则的员工,营造团队精神.6S——安全定义：消除工作中的一切不安全因素,杜绝一切不安全现象。
目的:预知危险,防患未然。
7S—-节约定义：养成节省成本的意识,主动落实到人及物.目的:降低运营成本，提高经济效益。
二、适用范围：适用于公寓管辖区域内所有非客用区域的管理。
第三章 7S实施方案一、成立公寓7S推行小组：公寓成立7S推行小组,由公寓总经理任组长，督导部经理、总经理助理兼客房部经理、综合部经理任副组长，组员：工程部经理、销售部经理、保安部经理、前厅部经理、财务部经理。
7S小组负责倡导开展7S推进工作，由副组长督导部经理负责监督各部门7S工作执行落实情况，对7S改善工作进行跟踪反馈。
二、考核标准：公寓7S管理以“环境整洁美观,物品摆放有序，7S制度完善，责任区域明确,人人自觉落实，消除安全隐患，人人践行节约”为标准.三、实施方案实施方案1.UV％20806 5146 兆F-*25102 620E 戎2.3.7S小组明确各部门责任区域及职责。
公寓酒店管理运营方案1. 引言公寓酒店是一种结合了酒店和公寓的住宿形式，提供像酒店一样的服务设施和房间管理，同时也提供像公寓一样的居住体验和长期租赁选择。
其独特的优势使得公寓酒店在市场中受到了广泛的关注和追捧。
本文将介绍一个公寓酒店管理运营方案，包括设施管理、客户服务、市场推广、人力资源管理等多个方面。
2. 设施管理2.1 设施保养公寓酒店的设施保养非常重要。
定期检查所有设施和设备，并及时维修和更换不合格的设备。
同时，建立设施保养计划和备件库存管理系统，确保设施的正常运作和维护。
2.2 安全管理公寓酒店需要配备专门的安保人员，确保酒店内部的安全。
安保人员需要接受专业培训，掌握应急处理和安全防范知识。
此外，公寓酒店还可以安装闭路电视监控系统和入侵报警系统，提高安全管理水平。
2.3 环境卫生公寓酒店的环境卫生对于吸引客户和提高客户满意度至关重要。
定期进行卫生检查，保持公共区域的清洁和整洁。
定期进行室内空气质量检测，并及时采取措施改善空气质量。
3. 客户服务3.1 前台接待公寓酒店的前台接待是客户服务的重要环节。
为了提高接待效率和客户满意度，可以采用自助入住设备和在线预订系统。
此外，前台接待人员需要接受专业培训，掌握良好的沟通技巧和客户服务技巧。
3.2 房间服务公寓酒店可以提供24小时客房服务，包括清洁、修理和补充日常用品等。
同时，公寓酒店还可以提供洗衣和干洗服务，方便客户的长期住宿需求。
3.3 投诉处理公寓酒店需要建立完善的投诉处理机制，及时处理客户的投诉和意见。
投诉处理人员需要具备良好的沟通技巧和问题解决能力，以解决客户的问题并提高客户满意度。
4. 市场推广4.1 品牌建设公寓酒店需要建立自己的独特品牌形象，吸引客户和提高竞争力。
可以通过设计独特的标志和装修风格，打造与众不同的公寓酒店形象。
4.2 网络推广公寓酒店可以通过各种网络平台进行推广，如建立官方网站、开设社交媒体账号和参与在线旅游平台等。
公寓服务管理制度方案（34篇）方案11.岗位培训：定期对门卫进行专业技能培训和法规教育，提升其业务能力和法律意识。
2.制度宣传：将门卫管理制度公之于众，让居民了解门卫的工作范围和职责，促进相互理解和配合。
3.监督检查：设置监督机制，定期对门卫工作进行抽查，确保制度落实。
4.反馈机制：鼓励居民提出意见和建议，不断优化和完善管理制度。
5.激励制度：通过绩效考核，对表现优秀的门卫给予奖励，激发工作积极性。
公寓门卫管理制度的实施需要全员参与，通过持续改进和精细化管理，共同构建安全、和谐的居住环境。
方案21.制度宣传：开学初进行制度讲解，确保每位学生都了解并理解相关规定。
2.定期检查：由宿管人员定期进行公寓巡查，检查卫生、安全状况，并记录违规行为。
3.培训教育：开展安全教育活动，提高学生的安全意识和自我保护能力。
4.反馈机制：设立意见箱，鼓励学生提出改进意见，及时调整和完善制度。
5.激励措施：对于遵守制度、积极参与公寓活动的学生，给予表彰和奖励。
6.定期评估：每学期对公寓管理制度的执行效果进行评估，以持续优化。
通过实施上述方案，六安中学学生公寓管理制度将得以有效落实，为学生的全面发展提供有力保障。
方案31.制定详细的运营手册：涵盖各项操作流程，供员工参考执行。
2.定期评估与调整：根据运营情况和客户反馈，定期评估制度效果，适时调整优化。
3.加强内部沟通：建立有效的信息传递渠道，确保员工理解并执行制度。
4.实施培训与考核：定期进行制度培训，通过考核确保员工掌握并执行。
5.设立监督机制：设立内部审计或第三方审核，确保制度执行的公正性和透明度。
6.建立反馈机制：鼓励客户和员工提出建议，持续改进服务质量。
通过上述方案，酒店式公寓管理制度将得到落地实施，为公寓的长期稳定发展奠定坚实基础。
方案41.完善住宿信息管理系统：采用数字化手段，优化住宿分配，方便学生查询、申请和变更住宿信息。
2.加强安全教育：定期举办安全讲座，提高学生的安全意识，教授基本的自救互救技能。
1.0上海酒店式公寓发展状况⏹酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。
它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。
⏹上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。
其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。
档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。
⏹近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。
⏹2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的几乎前脚刚走人，后脚已有租户跟进。
⏹上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大的推动。
相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。
1.1酒店式公寓的特点：⏹单位小现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80平方米以内，装修较高档。
⏹易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。
⏹易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。
适应了大批外籍商务租户。
1.2酒店式公寓的投资定位：一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素：⏹地段是酒店式公寓的第一要素项目要位于炙手可热的投资区域，特别是其中的CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。
目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。
新兴商办楼周边密集的写字楼区域拥有大量的国际性租户，投资回报令人满意。
⏹选址需在交通发达的便捷地由于住客都是流动人口，周边的交通要非常发达，以便住户会客访友、出门办事。
而从居住的要求出发，小区内的环境又要安静宜人。
我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。
⏹酒店式公寓空间需舒适而精巧小面积拥有更高的投资回报率，房型无需太大，2002年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。
⏹酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家具外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。
这就需一流的物业公司介入管理。
酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。
1.3酒店式公寓的目标市场：⏹在沪工作的外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。
⏹港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。
此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。
⏹部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。
“以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”1.4酒店服务式公寓十分强调：⏹尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。
⏹无微不至的关怀虽然很好，但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。
⏹游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。
没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。
⏹酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。
有人可能会提出：建立所有服务设备和便利设施以满足需求。
但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。
1.5酒店式公寓的经营理念⏹我们的经营理念是：每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。
⏹我们的服务宗旨是：为业主创造价值。
物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，它还是一个物业创造价值”的过程，即物业在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。
⏹我们的服务过程是：SERVICE（服务） + COURTESY（礼貌）对服务的理解如下：S：SMILE （微笑）E：EFFICENCY （效率）R：RECEPTIVENESS （诚恳）V：VITALITY （精力）I：INTEREST （兴趣）C：CONRTESY （礼貌）E：EQUALITY （平等）对礼貌的理解如下：C：CHEERFUL （愉快）O：OBSERVANT （观察）U：UNDERSTAUDING （明白）R：RESPECTFUL （尊敬）T：TACTFUL （精明）E：EXCEUENCE （优秀）S：SMILE （微笑）Y：YEARN TO RETURN （再度光临）⏹基于上述的经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目都视做特殊过程的管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做”，结合目标客户群体的需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。
“⏹对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法，管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立，但根据酒店式服务公寓的特殊要求，我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。
1.6附表一：上海高档酒店式公寓综合信息一览表附表二：上海酒店式公寓信息综合一览表附表三：上海酒店式公寓房型比例一览表控制在25%，四房控制在5%以内。
（2）特殊*1 ：君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。
（3）特殊*2 ：浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。
1.7上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析，以求吸取经验，寻找发展思路：⏹衡山路41号:我们以衡山路41号为例，其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。
他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。
目标是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？是美国还是上海。
为了确保高质量和住宅的周围环境，所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进，甚至主要施工人员都来自国外，大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后，分解装船运到现场然后再进行拼装。
同时衡山路41号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。
我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别，服务水准也相当高，但其需要的费用呢？该物业昂贵的月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中的最高层次。
这种不顾一切的强制性措施所造成的高标准公寓最终导致衡山路41号的单位租金价格一直处于上海最高点。
出租率一直不高。
⏹君悦花园君悦花园是上海虹桥地区最早，最著名的酒店式公寓。
君悦花园在近8年的经营过程中，出租率一直保持85%以上的较高水平，租金一直维持在从一房至四房单套USD1800—USD4500。
总结其成功经验为如下几个方面：1．君悦花园建造商为香港高登建设发展有限公司，高登建设在设计规划时，严格参照外籍酒店公寓房型模式，房型已宽大舒适为主，客厅宽度全部4.5米，全落地玻璃，铸铁栏杆的大阳台93年即达到15平方米。
2．房型有一房一厅，二房一厅，三房一厅，四房一厅，较好的适应了外籍人士多子女的特点。
3．厨房设施齐全，空间较大，灶具均为外籍租户习惯的品牌，物业免费为租户提供家庭装各式调料，微波炉，洗碗机，咖啡渣汁机一应俱全。
4．家具样式主要以中国明清特色，欧式简约特色为主，少量日式特色适应外籍人士多样审美观，沙发基本已素色，布艺为主突出家庭型特点。
5．灵活多样的租赁方式。
君悦花园租赁的客户80%以上为中长期客户，租赁期少则1年，多则3年。
并对中长期租客严格甄选，宁可价格低一些，也要选取有实力的公司，确保租金收入准时足额。
君悦花园在租赁过程中，坚持贯彻以下3项方针，取得了长期稳定的效绩：A．集中稳定中长期客户（租赁期一般在1—3年）如1998年-2001年君悦花园长租主要客户为：1.菲利普（中国）有限公司外籍经理入住指定单位2.万豪酒店亚洲管理公司外籍经理入住指定单位3.中远集团外籍经理外籍经理入住指定单位4.台湾利乐包装有限公司外籍经理入住指定单位5.味好美（中国）有限公司外籍经理入住指定单位以上5家长期客户关系即占长期客户数量的50%君悦花园对长租客租赁时间要求为1年，一年以上的客户有特殊优惠政策：1.甲方可按租户要求，为其免费进行入住前的重新装修，并选购租户喜爱的家具。
2.双方可进行协商，由甲方出资为租户购买特殊要求的日常生活用品，如沙滩椅、日式餐具。
以上购买物品价值总额原则不超过1个月租金。
以上优惠条件有效满足了客户需求，稳定了基本租户结构。
B．积极发展零散中长期租户发展零散长租客户是酒店式公寓日常工作的一个重心。
寻找客户及谈判过程亦十分艰巨，此时借助专业销售人员及社会专业租赁公司共同销售会变的十分重要。
1．君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分，详细对客户进行细化，其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时，对从事中介的客户国家情况、生活状况十分了解，客户沟通十分便利，易较快产生认同感。
2．与信誉良好的大型中介公司捆绑进行委托租赁。
君悦花园与戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等客户信赖的外资中介关系密切，确保以上公司提供长期稳定的高质量客源。
C．灵活处置剩余房型对于剩下的15%较小房型（主要以面向高架房型为主），君悦花园则进行酒店式短租，时间从1天—一周均可。
短租价格全面低于周边同档次标准酒店。
每日租金按房型定价为每天USD45-USD60。
短租渠道主要由以下方面构成：1．80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人，自身连带的客户关系为短租提供充足的客源保证。
2．虹桥地区周边外资企业较多，君悦花园致力与其建立长期客户关系。
日常客户接待定点单位达到20家以上。
因此君悦花园每年平均8个月以上酒店公寓平均出租率达到95%—100%。
业绩良好。
雅士阁酒店公寓雅士阁酒店公寓为上海业绩较好的纯经营型酒店式公寓，运作机制最倾向于酒店的一类有三种类型的一房和两房，分别为行政一房，商务一房，豪华一房，通过房型面积与功能的阶梯性变化，提高租金价格对市场需求的兼容性，增加客户选择空间，提高出租率。
以下为雅士阁酒店公寓的基本房型图，供地产公司参考: （图略）狮城怡安酒店式公寓不必为吸引客户而耗费巨资，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好的投资策略，运用富有预见性的周密计划，就一定可以获得良好的投资回报。
