2011房产新政解读

解读财税[2011]12号文件：个人购买不足5年普通住房对外销售全额征收营业税为了促进房地产市场健康发展，近日财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号），文件规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（一）新旧政策异同12月22日，财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）的决定。

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

财税[2011]12号相比财税[2009]157号主要变化有以下几点：1、个人将购买不足5年的住房对外销售，不再区分普通住宅和非普通住宅，均要全额征收营业税。

2、由于第一点的变化，导致个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，不再执行按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税的规定。

财税[2011]12号相比财税[2009]157号相同点：1、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，继续按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，继续免征营业税。

（二）主要操作程序1、普通住房与非普通住房的标准。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知国土资发〔2011〕2号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，以下简称“国办发1号文件”）和全国保障性安居工程工作会议精神，按照国土资源部重点工作安排，现将城市住房用地有关问题通知如下：一、明确2011年重点任务和基本要求党中央国务院高度重视房地产市场宏观调控工作，国办发1号文件和全国保障性安居工程工作会议已有总体部署，全国国土资源管理工作会议提出了具体要求，目标明确，任务艰巨，责任重大。

各级国土资源主管部门要深入学习领会，统一思想，明确责任，主动作为，切实做好2011年城市住房用地管理和调控工作。

今年的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。

二、做好2011年住房用地供应计划编制公布和实施工作各地要认真总结分析2010年住房用地计划编制实施工作中存在的问题和原因，抓紧编制2011年住房用地供应计划，进一步优化布局，落到拟供地块。

大连限购令实施细则根据“大连市房地产交易中心对限购令细则的解答”整理3月22日，大连版“限购令”细则出台，3月28日起实施。

在购房人购房时，大连市房地产交易登记机构将核查购房居民家庭在本市市内四区和高新园区范围内拥有住房情况。

一、住房限购政策对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市缴纳1年以上（含1年）社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停在大连市内四区和高新园区范围内向其售房。

二、户籍居民家庭和成员的定义本市户籍居民家庭是指家庭成员中至少有1人拥有大连市户籍的家庭，居民家庭成员仅限夫妻双方及未成年子女。

原为大连市户籍的现役军人、高（中）等院校学生，或驻连部队现役军人可按大连市户籍家庭标准购房。

三、居民家庭已有住房的定义居民家庭已拥有住房包括居民家庭成员名下在本市市内四区和高新园区范围内已经取得房屋产权证的住房、已进行合同备案的商品住房和保障性住房。

非居民家庭成员共有产权房屋视为其共有人分别拥有1套住房。

有2套住房的本市户籍居民家庭或拥有1套住房且能提供在本市缴纳1年以上（含1年）社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭卖1套住房可以再买1套住房。

因动迁安置、房改、房屋互换、继承或遗赠、离婚析产、司法判决或调解、配偶之间赠与、父母赠与未成年子女、购买保障性住房等方式取得产权的住房不属于限购范围，取得上述房屋产权后，购房人新购住房时视为该家庭已拥有住房。

此外，3月28日前已合同备案的商品住房、保障性住房和已完税的二手房也不属限购范围。

四、限购政策实施后市民购房程序1、本市户籍居民家庭购买本市市内四区和高新园区范围内住房：（1）购房人持家庭成员身份证件、户籍证明的原件和复印件，到大连市房地产交易登记中心登记簿查询窗口申办《购房资格证明》，交易登记中心依据上述证件出具《购房资格证明》，证明有效期半年。

（2）房地产开发企业或经纪机构依据《购房资格证明》签订购房合同（3）房地产交易登记机构在受理合同备案或办理产权登记时，对提交《购房资格证明》进行核验（4）通过核验的购房家庭，方可办理合同备案或产权登记。

1.国办发1号文解读1.事件2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。

政策要点首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。

各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。

此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。

行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。

“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更多城市都将限购）。

经济、金融、税收等手段全面升级。

“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。

落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。

“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证了相关政策的严格执行。

影响解读标志着调控政策的进一步升级和深化。

2010年1月、4月、9月，中央政府先市场短期需求和价格将受到显著影响。

此次调控政策密度、严厉程度、出台时后多次出台调控措施，调控逐步升级。

此次调控政策力度更严、范围更广，且出台时间早于各界预期，标志着房地产政策环境的进一步升级和深化，将对2011年的房地产产生显著影响。

上海市住房保障和房屋管理局关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2011.02.17•【字号】沪房管规范市[2011]2号•【施行日期】2011.02.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知（沪房管规范市[2011]2号）各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、市房屋状况信息中心、各房地产开发企业、各房地产经纪机构、各有关单位：现就执行《关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号，以下简称《实施意见》）住房限售规定，以及配合实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发〔2011〕3号）的有关问题通知如下：一、自《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》施行之日起，凡在本市购买住房的，购房人在申请房地产转移登记时，除按照《上海市房地产登记技术规定（试行）》提交相关文件外，还应当提交税务机关出具的《上海市个人住房房产税认定通知书》。

二、自《实施意见》发布之日起，凡在本市购买住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的，均应执行《实施意见》中的限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准：1、除取得动迁安置房（包括实物安置和货币安置）、经济适用住房等保障性住房等以外，购房人在签订购房合同（包括商品房预售合同、商品房出售合同、房地产买卖合同，下同）时，应如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》（以下简称《申报表》，见附件1），并在申请房地产预告登记或转移登记时提交。

2、房地产开发企业、房地产经纪机构（下称房地产企业）应当严格执行本通知规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明），并在《申报表》中签署意见和盖章。

一、国家政策回顾1、房地产调控政策1月4日，最高人民法院发布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》。

1月20日，住房和城乡建设部发布《房地产经纪管理办法》。

1月21日，国务院总理温家宝签署国务令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

条例规定自公布之日起实施。

2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

1月26日，国务院办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施简称“新国八条”，二套房贷首付将提至60% 多市按户限购。

1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。

1月28日，上海公布部分《个人住房征收房产税试点暂行办法》。

1月28日，重庆发布《房产税改革试点暂行办法及实施细则》。

2月1日，住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》开始实施。

2月9日，个人住房公积金贷款利率上调，5年期以上上调0.2个百分点。

2月16日，北京楼市调控细则“15条”正式出台。

3月16日，国家发展和改革委员会发布《商品房销售明码标价规定》。

3月16日，国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》。

4月1日，《房地产经纪管理办法》开始实施。

4月20日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，会议决定，中央财政今年增投180亿元用于公租房保障房建设。

国十条5月1日起，旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》将执行，各开发商将实行商品房销售一房一价的规定，商品房明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报。

5月6日，国土部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

5月10日，住建部下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在6月6日之前公布城镇保障性安居工程建设信息。

5月12日，国土资源部正式印发关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》。