我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构机中的地位和影响。近年来, 房地产贷款在金融机构机新增资产中的比重呈上升的趋势,从2001年的39%预测会上升到2005年的42%至67%、2010年45% 至62%,在房地产业高速发展的同时,房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升,会对银行产生很大的压力。缓解银行压力并保证房地产业发展的重要途径之一是将房地产抵押贷款证券化。
MBS的关键是要实现“真实出售”和“破产隔离” (bankruptcy remote)， 所谓“真实出售”，是指贷款出售合同中应明确规定：一旦原始权益人发生破产清算，资产池不列入清算范围，从而达到“破产隔离”的目的，以保护投资者的利益。 1.银行外部设立的SPV是以资产证券化为唯一目的的、有法律限制的、独立的信托实体，SPV与需要资产证券化的机构是市场上公平的交易者，它们在开展其业务时，不受银行等相关利益机构以及财政等政府职能部门的影响和控制。从而真正实现“真实出售”和“破产隔离，”，增加投资者信心。 2.SPV可以对其所发行的MBS进行担保等信用支撑，提高 MBS的信用水平。MBS发行价格按照国际通行的竞价方式发行，SPV根据竞价规则确定MBS的发行条件，承销商根据竞价原则报出自己购买MBS的数量和价格。竞价方式包括两种发行原则：单价竞价原则、多价竞价原则.
我国资产证券化实践，但已经形成了资产证券化发展的一些特点和趋势。 1、资产证券化实践的主要领域在房地产、不良资产的处理和基础设施行业。 2、与房地产行业发展密切相关的房地产抵押贷款证券化成为国内外专业机构的发展战略重点，政策和技术准备工作正在进行中。 3、资产证券化的操作特征逐步强化，如伊斯兰信托将公寓房产和未来房产经营收益权利所产生的现金流作为标的资产，并开始使用利差余额等信用增级手段，提高信托计划产品的信用；新华信托和深圳商业银行的合作模式，明确了资产证券化实践中出售方、发起人、管理人等主要参与者的职能，具备了资产证券化的基本运作框架。
