商业地产的定位指标

商业地产客群定位要点达尔文的进化论中提出过万物的进化，都是自然的选择，这个观点被中国人精妙的凝练为：“物竞天择”这四个字，即只有最适应环境的发展存续下来。

而商业地产也不例外，所有存活并繁荣的项目，都存在着一定的共性，即人口数量是支撑项目的决定性因素，当拥有足够多的客群时，即便再烂的项目也是能够存活下来的。

而当以“客群”作为环境的要素时，才能够使商业项目出现发展的可能性。

因此任何项目的体量与位置，虽然属于重要因素，但只有客群数量和质量才是决定因素。

那么当决定投资建设一座项目时，所有的开发者在逻辑上首要所虑的是“人”的需求，即对于本项目所面临的是何种客群？其次是项目又期盼引入何种客群？这些是任何项目载体上，在未来时间中以特定场景展示给期望目标的结果。

如果抛开过程直指目标结论就是：“场景展示需要与项目相匹配的客体作为今后的经营对象”。

为了达成这一目标，则需要将招徕合适的经营者前来，不但向消费者提供适格的产品与服务，更需要向项目开发者提供令人满意的租金等经济回报。

这就决定了任何商业地产招商工作，从一开始就关心项目所应当面对的客群以及所期盼引入的客群，对客群的定位是一切招商工作的重要前置内容，即这两个问题决定了项目的招商方向与运营方向。

在明确了客群构成的城市中，就能够对于项目的定位进行精确划分，有着“南人泛舟,北人习马”的大类区分，到底是以舟为主还是以马为主？而项目所期盼引入的客群，则能够指导运营工作以何种客群作为主体消费者，并努力迎合他们的消费需求与乐趣，是以年轻人为主，还是以老年人为主。

并且愿意付出多大的代价？一、人口发展是基础任何消费均是以相应的客群为目标，自1978年我国将计划生育作为基本国策以来，人口出生率峰值存在于80后群体，在1987年出生率达到峰值的2.3%。

1980至今1984年人口出生率均值为2.0%、1985至1989年为2.2%，而1990后人口出生率均值为1.8%、2000后为1.2%，此后更是一路向下，中国大陆的人口生育峰值已然过去。

从事商业地产必须掌握的数据指标1在商业规划阶段的重要的数据指标1计租⾯积。

在购物中⼼招商实践当中，⼀般采取建筑⾯积或者套内建筑⾯积签约，从租户的⾓度，优先考虑套内建筑⾯积，因为这个⽐较实在，可以丈量。

当进场收铺时，发现签约⾯积与实际⾯积存在误差的，以3%作为标准。

在3%以内，属于正常误差范围，超出3%租户可选择退铺。

2营业⾯积。

营业⾯积，也是在商业地产当中经常⽤的⼀个数据指标，主要⽤来描述⼀个商场实际⽤于商业经营活动的空间规模。

通常是等于商场的建筑⾯积减去电梯井道、消防楼梯、卫⽣间、设备⽤房、仓储⽤房等之后的⾯积。

但是⼜包含了商场通道、⾃动扶梯、中庭等⾯积在内。

所以营业⾯积⼀般是⼩于建筑⾯积，但是⼜⼤于实⽤⾯积。

当我们⽐较两个商业项⽬的经营规模时，⽤营业⾯积会更加准确，更有意义。

因为有些项⽬建筑⾯积虽⼤，但是扣除⼀些⾮营业⾯积后，其实际营业规模并不⼤。

3购物中⼼（商场）的得房率。

4⼈均商业⾯积。

2在招商阶段的重要数据指标1租⾦。

⽬前购物中⼼⼀般采取两种租⾦⽅式，⼀种是固定租⾦，也就是按照⼀个固定的租⾦单价来收取租⾦，固定租⾦的标准，⼀般是通过与周边项⽬的横向⽐较或者通过设定的租⾦回报率（6%或者8%等）来进⾏反推；另⼀种是提成租⾦，也叫营业额扣点，是根据商户的营业收⼊，提取⼀个⽐例，作为租⾦，百货商场的扣点率⽐较⾼，⼀般在20~30%，⽽购物中⼼则⽐较低，扣点率⼀般在10%以内，7~8%的居多。

2租⾦坪效。

租⾦坪效，是指⼀个商场或者店铺其单位⾯积贡献的租⾦额，⼀般以⽇、⽉或者年度为周期，可以⽤相应⽇期内的租⾦总额除以其总营业⾯积来计算。

国内典型购物中⼼的⽇租⾦坪效⼀般在1.0~3.0元/平⽅⽶，⽐如万达的⽇租⾦坪效为1.38元，万科⼴场的⽇租⾦坪效1.37元，中粮⼤悦城2.48元，华润可以达到4.4元。

3租约周期。

租约周期，也叫租赁合同期，是指⼀个租赁合同中双⽅谈判确定的租赁期限。

在过去，新建商场⼀般以3年为周期（主⼒店除外，⼤型的超市、百货等主⼒店，可能租约长达10年、15年，甚⾄20年）。

中国商业地产定位国商业业态分类2011年4月25日目录一、贸易地产分类1、传统商铺-------------------------------------------------42、专业市场-------------------------------------------------43、市中间综合贸易广场---------------------------------------44、社区贸易中间---------------------------------------------55、休闲度假贸易---------------------------------------------56、商住办公楼-----------------------------------------------57、甲级写字楼-----------------------------------------------68、大年夜型贸易中间MALL-----------------------------------------6二、零售贸易分类1、百货业态构造特点----------------------------------------62、超市业态构造特点----------------------------------------63、大年夜型综合超市--------------------------------------------74、便利店业态构造------------------------------------------85、专业店业态构造------------------------------------------86、大年夜型专业店----------------------------------------------97、专卖店业态构造------------------------------------------98、购物中间业态构造----------------------------------------109、仓储市廛业态构造----------------------------------------10三、商铺分类1、按照开创情势分类-----------------------------------------112、按照投资价值分类-----------------------------------------133、按照商铺的地位情势分类-----------------------------------174、社区贸易的重要情势---------------------------------------19四、国内社区贸易概况1、国内社区贸易近况-----------------------------------------222、国内社区贸易的成长偏向-----------------------------------23五、MALL的各类模式1、按开创商背景及购物中间经营治理的模式分类-----------------232、按购物中间的商排场积范畴分类-----------------------------273、按购物中间的定位档次分类---------------------------------284、按购物中间的选址地点分类---------------------------------295、依照国际购物中间协会的分类，大年夜型购物中间共分为8类-------306、按照购物中间的业态复合水等分类---------------------------31一、贸易地产分类:1. 传统商铺:贸易地产最开端的雏形确实是办事于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以通俗居平易近为办事对象，办事种类比较齐备，以知足人们的日常生活起居为全然目标。

学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。

商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。

1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。

地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。

每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。

历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。

可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。

因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。

伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。

在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。

不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。

分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。

消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。

因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。

因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。

第二,地段属性存在一定盲点。

虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。

这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。

商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。

商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。

如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。

二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。

所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。

商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。

这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。

商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。

当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。

围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。

在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。

文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。

城市综合体、大型购物中心商业地产的定位十大功能解析1、开发工作的指导功能。

商业地产定位，对于开发工作具有全过程的指导作用，按照项目开发周期要求、工程进度要求，在空间布局、时间约束等方面，具有纲领的指导意义，为执行者提供战略高度的开发意图，从工期、质量、进度、材料等各个方面，提供方向性、指导性。

2、投资回报的预测功能。

采取什么样的定位，决定着什么样的投资回报。

采用什么样的定位模式，直接影响后续赢利模式的实现。

商业地产定位，决定采取什么样的投资方式、盈利模式，运营模式、经营模式、利润分享模式。

透过生命周期模型，客观而理性的根据投资者、开发者、运营商等之间的能力匹配度，采用相应的合作方式、开发方式、利润分配方式，实现商业地产投资开发的价值链参与主体的利润分配合理性和共生性。

3、建筑风格的选择功能。

依据环境因素，根据五行生化模型，巨鼎建筑风格、业态分布、空间分布等因素。

定位为什么样的商业地产项目，具有对建筑风格的选择功能。

4、招商执行的设计功能。

商业地产的定位决定着后续运营的招商成功与否，对于业态的定位、空间的布局定位、商业体在区域或城市的空间定位等等，决定着如何进行招商设计，盈利模式，直接影响资金链条的长度和投入产出的速度。

5、业态组合的定向功能。

商业地产定位的提出，对于业态的组合，经营什么产品和服务，在什么样的空间、什么样的面积进行产品和服务的提供，定位准确与否，起到关键作用。

6、目标市场的界定功能。

为什么人做，做给什么人的，这些人需要什么样的产品和服务，直接影响到和商业地产项目的业态组合和服务组合以及产品和服务的提供，对于后续运营的成功与否，至关重要，确立什么样的市场需求为目标需求，满足这些目前表需求，就是商业地产定位的基准。

7、消费能力的筛选功能。

通过对消费者的消费能力、购买能力的调查和分析，在界定目标市场的过程中，逐渐明确什么样的消费群体、购买主体作为商业地产项目的消费、购买群体，依据这些群体的特性，进行有针对性的营销、宣传、推广、促销的组织和实施。

商业地产的操盘策略与商圈研究一、商业地产操盘策略商业地产操盘策略是指在商业地产市场中，通过采取合理和有效的方法和手段，以达到最佳效果和利益的一系列计划和行动。

下面介绍几种常见的商业地产操盘策略。

1.定位策略商业地产项目投资前应清晰明确项目的定位，确定是商业综合体、购物中心、主题公园还是其他形式的商业地产，以及定位于高端客户、大众消费者还是特定人群。

定位策略可以为项目的开发、设计、运营等提供方向，增加项目的市场竞争力。

2.场地选择策略商业地产项目需要选择优质的场地，考虑包括地理位置、流量、租金、周边配套设施等因素。

应充分调研市场需求和潜在租户，选择适合的场地，避免场地的不利因素对项目的影响。

3.租赁策略商业地产项目的成功与否很大程度上取决于租户的质量和租金的稳定性。

操盘方需要制定合理的租赁策略，包括优化租户结构、合理分配租金比例、引入核心租户等，以提高项目的租金收入和稳定性。

4.运营策略商业地产项目的运营是持续性的，需要考虑场内店铺的调整、营销活动的开展、消费者体验的提升等方面。

操盘方需要制定科学的运营策略，包括品牌选择、活动规划、市场推广等，以提高项目的市场竞争力和运营效益。

5.融资策略商业地产项目往往需要大量的资金投入，融资策略的制定对于项目的成功与否至关重要。

操盘方需要选择适合的融资方式，如银行贷款、债务融资、股权融资等，并进行风险评估和资金规划。

二、商圈研究商圈研究是商业地产操盘的重要环节，通过对商圈的深入了解和分析，可以为商业地产项目的定位、运营、租赁等提供依据。

下面介绍商圈研究的主要内容及方法。

1.商圈划分商圈是商业地产项目周边的一定范围内具有一定商业活动的区域。

商圈的划分可以根据地理位置、人口密度、消费能力等指标进行，可以采用地理信息系统和大数据分析等方法。

2.人口流动性分析人口流动性是商业地产项目成功的关键因素之一、通过对商圈周边人口流动性的研究，可以了解目标人群的流动规律、消费习惯等，为商业地产项目提供准确的定位和运营策略。

2023-11-10•项目介绍•商业定位分析•招商策略制定目录•商业推广与运营•结论与展望项目介绍01位于市中心核心区域，具有较高的商业价值。

02周边聚集了众多高端住宅和商业区，消费能力较强。

03政府对项目所在区域有明确的规划和支持。

项目背景项目地点位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。

周边有地铁站、公交站等交通配套设施，方便消费者到达。

距离大型商业中心、高端酒店等成熟商业区域较近，具有较好的商业氛围。

01020301总建筑面积为10万平方米，其中商业面积为3万平方米。

02商业部分分为地上和地下两部分，地上为购物中心，地下为商业街和停车场。

项目规模拥有完善的商业配套设施，包括儿童游乐场、电影院、餐饮等。

03商业定位分析目标客户群体分析消费习惯根据市场调研，目标客户群体的消费习惯主要包括餐饮、娱乐、购物等方面。

需求特点根据市场调研，目标客户群体的需求特点主要包括交通便利、配套设施完善、品质保证等方面。

目标客户群体根据项目所在地的市场调研，目标客户群体主要包括周边居民、上班族、购物者等。

竞争对手分析主要竞争对手该项目的主要竞争对手包括其他附近的商业项目和线上购物平台。

竞争对手优劣势竞争对手的优势主要包括品牌知名度高、经营经验丰富等，劣势主要包括价格较高、服务水平不稳定等。

市场机会根据市场调研，该项目的市场机会主要包括提供特色餐饮、娱乐等体验式消费服务和优质的线上购物服务。

01定位原则根据市场调研和分析，该项目的定位原则主要包括提供高品质的商品和服务，创造独特的消费体验和品牌形象。

02定位方向该项目的定位方向主要包括综合性商业中心、体验式消费场所和线上购物平台。

03定位策略该项目的定位策略主要包括提供全方位的商品和服务，打造特色品牌形象和口碑，吸引并留住目标客户群体。

商业定位策略招商策略制定招商目标确定招商目标01明确招商的目的和目标，是为满足商业需求还是增加品牌知名度。

确定招商阶段02根据项目进展情况，将招商过程分为不同的阶段，如预招商、正式招商等。