成本流程项目成本管理流程
- 格式：doc
- 大小：592.00 KB
- 文档页数：21
9.4.7.拓展论证、定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验或同行相关数据直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。
9.4.8.各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。
9.5.《项目目标成本控制责任书》的编制
9.3.3.方案设计（扩初设计）阶段：
9.3.3.1.方案设计成果确定后5个工作日内，成本管理组织对《项目目标成本测算表》进行细化和修订。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。
9.3.3.2.成本管理部结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段成本控制建议》，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。
b)《项目目标成本控制责任书》是对各项目成本、费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
c)《项目动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
9.2.项目目标成本管理原则
a)市场导向原则：项目目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
项目成本管理流程
（审核版）
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.目的：
2.确保开发项目的成本控制在成本目标之内。
3.适用范围：
4.适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作。
5.术语核定义：
6.项目目标成本：是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
9.4.5.产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、工程、成本、市场反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
9.4.6.施工图预算完成后《项目成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。
9.3.4.施工图预算阶段：
9.3.4.1.施工图完成后15个工作日内，成本管理部组织对《项目成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的项目目标成本。
9.3.4.2.财务部负责组织按已完工程的经验和责任成本体系的要求，编制正式的《项目目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
9.3.2.定位策划、前期设计阶段：
9.3.2.1.获取土地后，成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，组织编制《项目目标成本测算表》，作为各部门的初步成本目标。
9.3.2.2.根据建安成本测算，成本管理部提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
9.3.项目目标成本文件制订
9.3.1.拓展论证阶段：
9.3.1.1.对有意向参与招拍挂或合作开发的地块，成本管理部参与项目可行性研究工作，根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行项目拓展阶段建安成本测算，总经理审批通过后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，具体操作参见《项目拓展论证管理流程》。
b)准确严谨原则：项目目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
c)事前控制原则：项目目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
d)动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与项目目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
9.4.3.成本测算表中各成本项目的工程量，应根据本公司已竣工的或行业相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《项目成本测算表》中的工程量应是按图实际计算的结果。
9.4.4.成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
9.5.2.《项目目标成本控制责任书》应明确：控制目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。（完全成本部自行编制作为掌控其他部门成本的依据？）
9.5.3.财务部汇总目标成本测算表，编制《项目目标成本控制责任书》，初稿完成后反馈到各职能部门和项目公司讨论、修改，直到达成一致，按《责权手册》要求进行审核、审批。
9.3.5.各项目、各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制责任书）在定稿后即时提交国英置业成本管理部，相关数据记录备案。
9.4.项目目标成本测算表的编制
9.4.1.项目成本测算必须应用统一测算表格，并体现量价分离的原则。
9.4.2.项目目标成本的制订以项目规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。
9.5.1.《项目目标成本控制责任书》应包含以下内容：项目概况；地价成本控制（如何进行控制？相应的使用表格？）；开发前期准备费用控制(如何进行控制？相应的使用表格？)；主体建安；社区管网、配套设施费的控制（如何控制？）；园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制；开发间接费的控制（如何控制?相应的使用表格?）。
7.职责：
8.参见《流程图》及工作程序。
9.工作程序
9.1.项目目标成本释义
9.1.1.项目目标成本文件分为三个部分：《项目目标成本测算表》《项目目标成本控制责任书》《项目动态成本月评估报告》：
a)《项目目标成本测算表》是反映项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
9.4.8.各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。
9.5.《项目目标成本控制责任书》的编制
9.3.3.方案设计（扩初设计）阶段：
9.3.3.1.方案设计成果确定后5个工作日内，成本管理组织对《项目目标成本测算表》进行细化和修订。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。
9.3.3.2.成本管理部结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段成本控制建议》，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。
b)《项目目标成本控制责任书》是对各项目成本、费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
c)《项目动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
9.2.项目目标成本管理原则
a)市场导向原则：项目目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
项目成本管理流程
（审核版）
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.目的：
2.确保开发项目的成本控制在成本目标之内。
3.适用范围：
4.适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作。
5.术语核定义：
6.项目目标成本：是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
9.4.5.产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、工程、成本、市场反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
9.4.6.施工图预算完成后《项目成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。
9.3.4.施工图预算阶段：
9.3.4.1.施工图完成后15个工作日内，成本管理部组织对《项目成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的项目目标成本。
9.3.4.2.财务部负责组织按已完工程的经验和责任成本体系的要求，编制正式的《项目目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
9.3.2.定位策划、前期设计阶段：
9.3.2.1.获取土地后，成本管理部参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，组织编制《项目目标成本测算表》，作为各部门的初步成本目标。
9.3.2.2.根据建安成本测算，成本管理部提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
9.3.项目目标成本文件制订
9.3.1.拓展论证阶段：
9.3.1.1.对有意向参与招拍挂或合作开发的地块，成本管理部参与项目可行性研究工作，根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行项目拓展阶段建安成本测算，总经理审批通过后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，具体操作参见《项目拓展论证管理流程》。
b)准确严谨原则：项目目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
c)事前控制原则：项目目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
d)动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与项目目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
9.4.3.成本测算表中各成本项目的工程量，应根据本公司已竣工的或行业相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《项目成本测算表》中的工程量应是按图实际计算的结果。
9.4.4.成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
9.5.2.《项目目标成本控制责任书》应明确：控制目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。（完全成本部自行编制作为掌控其他部门成本的依据？）
9.5.3.财务部汇总目标成本测算表，编制《项目目标成本控制责任书》，初稿完成后反馈到各职能部门和项目公司讨论、修改，直到达成一致，按《责权手册》要求进行审核、审批。
9.3.5.各项目、各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制责任书）在定稿后即时提交国英置业成本管理部，相关数据记录备案。
9.4.项目目标成本测算表的编制
9.4.1.项目成本测算必须应用统一测算表格，并体现量价分离的原则。
9.4.2.项目目标成本的制订以项目规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。
9.5.1.《项目目标成本控制责任书》应包含以下内容：项目概况；地价成本控制（如何进行控制？相应的使用表格？）；开发前期准备费用控制(如何进行控制？相应的使用表格？)；主体建安；社区管网、配套设施费的控制（如何控制？）；园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制；开发间接费的控制（如何控制?相应的使用表格?）。
7.职责：
8.参见《流程图》及工作程序。
9.工作程序
9.1.项目目标成本释义
9.1.1.项目目标成本文件分为三个部分：《项目目标成本测算表》《项目目标成本控制责任书》《项目动态成本月评估报告》：
a)《项目目标成本测算表》是反映项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
