万科房地产市场调查与分析共80页

（地产市场分析）万科小区房地产项目可研报告(模板) 优品wanke房地产项目可行性研究报告(模板)目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (7)1.3.问题与建议 (8)第2章项目投资环境与市场研究 (9)2.1.投资环境分析 (9)2.2.区域房地产市场分析 (11)2.3.销售预测 (15)2.4.营销策略 (19)第3章建设规模与项目开发条件 (21)3.1.建设规模 (21)3.2.项目概况现状 (21)3.3.项目建设条件 (22)第4章建筑方案 (26)4.1.设计依据 (26)4.2.项目设计主题和开发理念 (26)4.3.项目总体规划方案 (27)4.4.建筑设计 (28)4.5.结构设计 (29)4.6.给排水设计 (30)第5章节能节水措施 (32)5.1.设计依据 (32)5.2.建筑部分节能设计 (32)第6章环境影响评价 (33)6.1.编制依据 (33)6.2.环境现状 (33)6.3.项目建设对环境的影响 (34)6.4.环境保护措施 (34)第7章劳动卫生与消防 (35)7.1.指导思想 (35)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (35)7.3.消防设计 (36)第8章组织机构与人力资源配置 (38)8.1.组织机构 (38)8.2.人力资源配置 (38)第9章项目实施进度 (39)9.1.项目开发期 (39)9.2.项目实施进度安排 (39)9.3.项目实施过程控制措施 (39)第10章项目招投标 (41)10.1.工程项目招标投标概述 (41)10.2.工程项目招标投标因素分析 (42)10.3.招标依据 (44)10.4.招标范围 (44)10.5.招标方式 (44)第11章投资估算与资金筹措 (45)11.1.投资估算 (45)11.2.资金筹措 (45)第12章财务评价 (47)12.1.项目评估依据 (47)12.2.财务评价基础数据的选择 (47)12.3.财务评价 (47)12.4.不确定性分析 (48)第13章社会评价 (49)13.1.项目对社会的影响分析 (49)13.2.风险分析 (50)13.3.社会评价结论 (51)第14章研究结论与建议 (52)14.1.可行性研究结论 (52)14.2.建议 (52)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：董家园项目2、承办单位概况单位名称：湖南恒建房地产综合开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市衡东县城关镇峥嵘北路478号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：朱春林企业负责人：建设单位简介：公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。

随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。

以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。

其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。

现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。

再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。

倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。

2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。

随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。

现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。

现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。

25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。

由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。

他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。

另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。

万科的行业分析万科（China Vanke）是中国房地产开发公司，成立于1984年，总部位于广东深圳。

万科是中国最大的房地产开发商之一，也是全球最大的开发商之一。

行业背景：中国房地产市场是中国经济的重要组成部分，对国内生产总值（GDP）的贡献率很高。

自改革开放以来，中国的房地产市场经历了快速发展，成为经济增长的重要引擎。

随着城市化进程的加速和居民收入的增加，中国人民越来越迫切地寻求更好的住房条件和生活品质，这驱动了房地产市场的需求增长。

竞争环境：中国房地产市场竞争激烈，拥有众多房地产开发商。

竞争主要体现在产品质量、地理位置、价格、品牌形象和服务等方面。

在这个竞争环境下，万科通过其多年积累的品牌声誉和项目质量赢得了消费者的认可和信任。

市场机会：中国的城市化进程仍在继续，更多的人将迁往城市寻求更好的生活。

这为房地产开发商提供了巨大的机会，特别是在中低收入群体和二线城市市场。

万科在这些市场拥有广泛的项目布局，能够满足不同群体的需求。

挑战：中国房地产市场也面临着一些挑战。

政府的政策调控对房地产市场产生了一定的影响，特别是楼市调控政策可能导致市场需求波动。

此外，房地产市场存在潜在的风险，如投资回报率降低、库存积压和房地产泡沫等。

万科需要密切关注市场动态，稳健运营，并灵活调整策略以应对可能的挑战。

未来发展：万科将继续深耕中国市场，不断拓展业务领域。

公司计划通过战略投资和合作伙伴关系进一步增加市场份额，并加强产品创新和品质提升。

此外，万科还将积极拓展国际业务，以降低对中国房地产市场的依赖，并实现更全球化的发展。

总结：作为中国房地产行业的领先企业，万科在竞争激烈的市场环境中取得了巨大的成功。

通过不断创新和提升产品质量，万科能够适应市场变化，满足消费者需求。

未来，万科将继续致力于中国市场的发展，并通过拓展国际业务实现更广阔的发展空间。

万科地产某项目市场调研报告范文全集第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。

3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及某某公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。

（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力对物业配套的需求购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用（2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查专项访谈问卷（200人次）报纸公开问卷调查（400人次）入室主体问卷（100次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈二、调查组织与实施调查时间安排表时间安排工作内容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。

万科地产深圳某项目初步市场调查报告(doc 21页)万科地产深圳沙嘴项目初步市场调查报告目录一、深圳房地产总体市场状况分析二、项目所在区域市场状况三、本项目主要可比性物业分析四、深圳客户群体置业需求分析五、项目分析一、深圳房地产总体市场状况分析1.总体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的主要热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选，其次是沿滨河大道走廊的海岸住宅，也是买家考虑的主要对象，相对罗湖区住宅销售仍显清淡。

从户型销售情况来看，旺销的单位仍属中等户型，即二房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于70－120平方米之间。

购买这类房型者多为白领阶层，其目的也主要是自住。

另一方面，住宅的绿化环境、配套设施也越来越为人们观注，这也表明现代人的消费意识也在不断的提高。

由于近年来政策和市场对房地产业的双重调整作用，使得深圳房地产开发日趋规范和理性，重功能、重管理、重环境的思想得到充分体现。

深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产发展最快的地方，今年以来一直保持着旺销市头。

2、深圳楼市热点分析1）2000年深圳市因城市建设加快也带旺了楼市的发展，楼市热点从城市规划上主要集中在三大区域。

★中心区二、此区域为跨世纪的焦点，大规模启动实质性施工的福田五、项目所在区域市场状况1.沙嘴-新洲南片区概况沙嘴-新洲南片区位于深圳福田中心区南部，东起新洲路，西至广深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳湾红树林自然保护区。

片区内主要用地性质为旧村用地、工业用地、居住用地、商业用地、市政用地及道路用地等。

沙嘴-新洲南片区凭借其独特的自然环境及紧贴中心区的优势，在近几年的房地产市场中取得了较快的发展。

自1997年后公开发售的商品房项目有近30个，在建及待建项目也为数不少。

2.区域市场发展状况沙嘴-新洲南片区傍深圳湾红树林自然保护区，空气清新，自然环境优势明显。

且滨海大道、滨河大道、新洲路、香蜜湖路及福荣路等多条干道连接罗湖、南山两区，使之与外界的联系极为便利与顺畅。

万科市场分析万科消费市场细分不同项⽬对客户的细分⽅式不同，对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项⽬都是⼀个重新摸索的过程，周期长、效率低。

万科集团希望通过客户背景、购买考虑因素等⽅⾯的研究来对客户进⾏有效细分，为集团未来的中长期规划提供客户资料⽅⾯的决策依据。

“物以类聚，⼈以群分”！万科通过对购房消费市场中的消费者背景资料，家庭结构，消费者对房屋的价值追求，购房动机、房屋需求的特点等研究分析，来对房屋消费群体进⾏了有效的市场细分调查。

可分为：1. 社会所认同的成功⼈⼠。

这些⼈群是社会中⾼端阶层，家庭成员⾼学历，⾼收⼊，⾼社会地位是他们最⼤的特征。

房屋价值：他们把房屋的购买看成是⾃⼰事业上成功的标志，房屋成为⼀个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层⼈之间的联系，促使事业再上⼀个台阶。

房屋需求他们希望⼩区⾥有完备的健⾝娱乐场所。

因为⼤部分家庭都有汽车，因此希望⼩区有良好的停车硬件设施。

⾼⽔平的物业管理，⼤规模的⼭⽔园林设计也是他们所看重的。

他们希望和同等社会档次的⼈居住在⼀起，能够体现⾃⼰的⾝份和实⼒，外界对社区或者房屋档次评价对他们来说也是很重要的。

更多⼈希望在市中⼼买房，3室1厅或更⼤的房屋是他们的理想。

他们期望的⾯积在5类⼈中最⼤，平均价格也最⾼。

2. 社会新锐。

家庭主要成员⽐较年轻，但是学历较⾼，收⼊仅次于成功家庭。

没有孩⼦的⽐例⾼于其他家庭，很多家庭孩⼦年龄较⼩。

房屋价值：这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同，可以给⾃⼰带来⾯⼦上的增光，但是他们更加看重的是这种荣耀给⾃⼰⼼理上带来的享受。

房屋的物理特征上强调的是个性特征，能够体现个⼈的⽣活品位，独⼀⽆⼆的情调。

同时这类家庭注重和朋友⼀起分享⽣活中的快乐时刻，房屋既是下班后放松⼯作压⼒的地⽅，也是最好的朋友聚会，休闲场所。

房屋需求：好的户型对他们来说很重要，这样可以⽅便朋友聚会等活动，还可以体现⾃⼰房屋的个性。

3. 实务的家庭。

这类家庭的收⼊不是很⾼，还处在事业的起点和奋⽃期，⼀般还是做着基层的⼯作。

（一）行业的基本状况分析一、房地产行业发展概述房地产属于一个国家的支柱产业, 其发展状况直接影响到国民经济各部门的发展。

目前, 房地产市场总体上呈良性发展趋势, 总量在增加, 房价基本稳定, 制度在完善。

这些年来, 我国房地产业的迅猛发展, 不仅有效地改善了居民的居住条件, 而且促进了国民经济的快速发展,缓解了就业压力。

但在发展过程中还存在不少问题, 房地产市场持续升温, 房价上升过快, 远远超出了市民的购买力, 空置率高, 泡沫现象严重，供应结构不合理,银行及金融系统信贷非理性扩张等。

因此, 首先, 在宏观政策上要对低端房给予扶持; 其次, 用金融政策优惠鼓励发展经济适用住房或普通商品住房; 最后, 整顿住房金融市场秩序, 规范住房金融业务等等。

怎样才能从根本上规范房地产领域中的投资现象, 推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展? 这正是我国现在正致力做的事情。

【季寅颖《我国房地产市场发展的问题与对策分析》(南京财经大学贸易经济系, 江苏南京210046)】二、我国房地产行业发展现状房地产行业是我国国民经济的支柱，是改善人民生活、增强国民经济的重要产业，在社会经济生活中发挥着重要作用。

目前，我国房地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型的时期，其增长方式由注重规模、速度向注重效益转化，由主要依靠政府调控向靠企业和市场自我调节转化。

国民经济的持续快速增长以及人民消费结构的不断提升，为我国房地产行业的发展创造了更多的机遇，同时也面临着更激烈的竞争。

1>、房地产行业的快速发展推动经济增长，成为支柱产业房地产行业在国民经济体系中属于基础性、先导性的产业，是构成投资、消费和进出口的主要力量。

自1998年我国实行住房市场化改革以来，房地产行业始终保持着持续稳定的发展，对国民经济增长的贡献不断增大。

与此同时，由于房地产行业处在国民经济链条的中间环节，产业关联度高（对其他产业的关联度高达1.416，其中金融保险和商业为0.145，建筑业为0.094），可以通过后向效应带动家电、建筑、装修、商业、金融保险等产业的发展。

关于万科地产的调研分析目 录一、企业状况及发展沿革 11、万科简介及现状 12、发展沿革及背景 2二、万科的产业布局 51、全国城市布局 52、区域纵深布局 63、城市战略开发 74、项目网络分布 85、市场细分 96、标准化 107、物业管理 11三、万科的商业模式 13四、经营状况 18五、风险隐患 20六、展望 23一、企业状况及发展沿革1、万科简介及现状万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

总部设在深圳，至2011年，已在20多个城市设立分公司。

2010年万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，面对房地产的自2004年以来的历次市场调整，万科均得以逆势扩张，实现全国市场占有率的不断提升。

2011年万科实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比2010年分别增长19.8%和12.4%，计算可知万科楼盘2011年平均售价为12049元/平方米。

业务已覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的42个城市。

万科在2008年后市场调整期的优异表现源自于其前瞻的战略、灵活的应对、坚决的执行、产品与管控能力的全面提升。

万科的表现优异可总结为：一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，以中小户型普通商品房为主，2010年万科144平方米以下户型占比达到88%，且这一比例在2011第四季度达91%。

二是坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到60%视为比较理想的销售速度。

第三，2011年年初万科已经预计到市场变化的可能性，加大了上半年推盘力度， 2011年上半年的推盘占比接近全年的一半；最后作为地产行业的标杆企业，万科始终引领国内地产话题，使万科在市场调整中占据了先机。

继2010年销售额突破千亿之后，万科业绩再创新高，第二次成为国内房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。

天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。

一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。

项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。

基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。

东莞商品房购买需求研究报告市场调研部提供 2005 年 3 月 9 日东莞商品房购买需求市场研究报告目第一部份 技术报告录技术报告…………………………………………………………………… 4第二部份 研究结果一、 购房者的决策权研究…………………………………………………9 二、 购买商品房考虑的因素研究……………………………………… 13 三、 房型、结构需求研究……………………………………………… 17 四、 老三厂（东莞市淡肥厂、皮革厂与糖厂）与东莞运河研究…… 26 五、 目标楼盘测试研究………………………………………………… 34 六、 生活形态研究……………………………………………………… 46第三部份 附件附件 1：东莞市区版块图…………………………………………………63 附件 2： “运河东 1 号”地理位置图…………………………………… 64 附件 3：调查问卷…………………………………………………………652 页 共 72 页东莞商品房购买需求市场研究报告技术报告3 页 共 72 页东莞商品房购买需求市场研究报告1、研究目的 “运河东 1 号” 地处东莞老城区，运河东畔，创业路与建设路之间濠岗区域、 原东莞氮肥厂、糖厂和皮革厂地段，银丰路以北约 1 公里，与文化广场距离 1.5 公 里，距离新城市中心约 2 公里，该楼盘是万科（东莞）房地产开发有限公司即将在 2005 年上半年向东莞市场推出的一个全新楼盘。

目前，万科公司已经基本完成了该 楼盘的总体规划与产品设计。

为了寻找到更适合该楼特性的市场营销方案， （东 万科 莞）公司邀请了多家地产代理公司进行该楼盘营销方案的竞标。

我公司作为东莞本 地知名的综合地产代理公司，有幸被选中参与该项竞标，为了提高此次竞标的胜算 率，我部受城市策略顾问公司策划部之委托进行了该项调查，希望此次调查可以帮 助策划部对该楼盘潜在消费群体特征、购房需求、生活形态等方面有一个清晰的认 识。