选址建议书

 儿童乐园选址建议

1、商业活动频率高的地区。这种地区通常也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，营业额必然较高。这样的店址那就所谓“寸金之地”。商场中店中店都属于这种类型，同时国家消防法有规定 建议在一楼到三楼之间 不建议在三楼以上和地下负一层经营儿童乐园。

2、 人口密度高的地区。在大型区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，则家长带小朋友光顾的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有，会有较多的顾客 而且，由于人口的流动量都很大，容易办理会员卡，所以销售额不会骤起骤落，能够保证店铺现金流的快速回笼。

3、客流量多的城市中心。儿童乐园处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的乐园就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还应该考虑到几个地形或交通的影响，来选择最优地点。对几个客流量多，但如果因为是交通要道，来往的都是车辆，那就不是儿童乐园很好的选择。

4、同类店铺聚集的街区。对儿童乐园这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营同类商品的店铺好些，比如婴童店，童装店等，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。

5、人们聚集或聚会的场所。如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲购物的人到乐园，就有更多的成交机会。同时提高乐园知名度 另外，在学校附近及人气旺盛的公园附近开店也是很好的选择。

通常来说，具有两到三个以上条件的地区那就好的地点，如果能全部具有，则是最佳的店址。

通过以上的基准，我们可以初步确定两到三个地址从有效人流量及综合成本分析进行选择

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养老社区的选址建议

作者：刘帅

来源：《中国房地产业·下旬》2017年第10期

【摘要】我国老年人口日益增加，老龄化问题已成为最严重的民生问题之一。研究表明，未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。而目前我国老年社区存在很多问题，没有真正针对老年人生活习惯、消费习惯及心理特点等方面研究，服务人员素质较低，社区管理、设施等问题亟待完善。本文通过对养老市场、我国老年社区现状以及老年人心理等研究，按照北上广深一线城市、省会城市为主的二线城市以及其他三四线城市的分类对老年社区选址提出建议。

【关键词】养老社区；选址建议

1、养老市场的分析

据统计，我国2015年60岁及以上人口达2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，老龄化水平17.17%，其中80岁以上的老人将达到3067万人；到2025年，我国60岁以上的老人将达3亿，成为超老年型国家。人口老龄化已成为我国面临的最严重的民生问题之一。

同时，上世纪50年代，我国出生人口爆增，多达2亿，这部分人中相当一部分是国家体制改革的受益者，他们目前已经步入老年，并且有一定的购买能力，如果将50岁以上的人群视为养老产品的需求者，那么未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。而目前适合老年人居住社区很少，这意味着为老年人量身定做的老年社区前景较好。预计大约到2020年将会形成比较成熟的养老社区市场。

2、我国老年社区发展概况

我国经历了福利院模式、敬老院模式、老年公寓模式和老年社区模式的发展历程。老年社区主要出现在我国经济较发达地区，包括政府福利型、政府收益型及企业盈利型等建设运营模式。

我国老年社区发展至今呈现出以下特点：（1）处于老年住宅的初级阶段，多为商业盈利型。（2）老年住宅受众群体有限。（3）老年社区建设投资额巨大，资金回收周期长，盈利风险大。（4）老年社区没有形成规模效应，服务、设施较差。

根据周边环境（调查半径至少在1公里）内条件，定位网点类型。

社区型网点。此类网点基本要求为：临近或入驻大型社区之内（社区人口饱有量在8万以上为，社区），人均收入达到城区基本水平。社区人口信息可以依据网点地产开发商提供资料参考，居民人员结构可以从北京市房地产信息网，北京房地产协会查取相关资料。

社区型网点要求区域内最好有学校、大型超市、批发零售机构、小型商业机构，提供多元化的社区环境，适合网点的开设。另外要求网点营业用房至少6年内不受拆迁等城市建设影响，临街、最好位于路口交通枢纽（网点展示效果更佳）、车位充足，层次、结构合理，易于装修改造。符合北京市工商行政管理局的准入要求，新建、迁建网点所租（购）房屋能够用于金融机构的经营场所。能够满足通讯联网和安全保卫条件。根据资本性支出审查测算，要求网点资本净现值归零回收期在三年之内。社区型网点面积控制在300－500平方米区域内。

综合型支行可以不依附于大型社区中，但是要求在城市地理位置显著，如：长安街沿线、东西单、商业枢纽、CBD等商务功能区内。除社区型网点的基本要求外，另外要求该网点周边至少拥有大中型企业三到四家，并且拥有在我行开户办理相关业务的企业。拥有大型商业机构、综合性文化娱乐机构（可以保证人流密集性）。面积控制在600－800平方米。

单点型支行定位为主要服务于重点企业对公客户，依托我行客户进行点对点的金融服务的专业性强、针对性强的个性化网点。选址要求可以摆脱行内区域划分，越级跨区域设置网点。要求依附的客户群体为我行A级（在我行开户额3亿以上，中间业务收入200万元以上）。面积控制在300－600平方米区域内。其他资产指标要求同以上两种网点。

贵宾理财中心、财富管理中心根据特定区域设定（如奥运重点区域、国际机场内、超大型购物广场、高端写字楼内），属于城市高端区域，可以设置为主题式网点。要求客户资源为金卡客户（50万元），白金卡客户（100万元），此类网点不针对不同客户服务，面积控制在2000－3000平方米之间。其他资产指标要求同以上三种网点。

齐鲁证券集中交易机房（银都国际大厦）楼层选址要求

一、机房建设需要的基本条件

1、楼层梁下高度：不低于4m。

2、UPS及电池组部分要求楼板承重：不低于1000kg/m2。

3、电力保障：供配电方式为双路市电供电系统（每路负荷容量不少于800KVA，机房主供电线路为独立变压器）加UPS电源及柴油发电机供电方式，空调系统和其他用电设备应单独供电，以避免空调系统启停对重要用电设备的干扰;柴油发电机应有足够的运输通道、安装环境、独立进风和排烟通道。

4、机房净面积不少于1000 m2。

5、精密空调室外机安装：按机房面积1000 m2计算，室外机需要不低于150 m2的露天平台。

6、办公面积不少于700 m2，办公区与机房应在相邻的楼层。

7、在机房装修前应先做好机房设计方案。

8、机房不能建于地下层或顶层。

9、机房区域内应设单独的气体消防系统，该区域可向大楼消防系统提供报警信号。

二、银都国际大厦现有条件

1，1－5层为群楼，6－23层主楼（写字楼）。

2，1－4层高度4－5m，已计划他用（大堂、门市、餐饮、酒店、银行等）。

3，第5层梁下高度4.6m，暂无确定用途。群楼顶有4－5百平米的露天平台。

4，6－23层以上楼层的梁下高度为2.7m。

5，可提供上述电力保障。

6，货梯较小无法运输精密空调。

7，可在明年8月份整楼交工前配合机房工程完成UPS及电池室楼板承重加固、电力配套、设备吊装等项目的实施。

三、楼层选择及理由

1、机房建议选择第5层。

理由：（1）梁下高度4.6m满足机房整体要求。

（2）精密空调室外机可安装在群楼顶（即6层平台露天平台），空调室外机与室内机相对距离最近。

（3）楼层面积大与主楼，机房区域和面积可选范围大。

（4）大楼总配电室到机房配电室的相对距离最短电缆成本。

（5）机房设备（不管是人力或窗口吊装）垂直运输距离最短运输成本。

2、发电机房建议选择在地下一层，面积不少于40 m2。