南京房地产发展现状

金融纵横２０１３．０９　

南京市房地产市场发展研究　

邵皖宁　基于新型城镇化战略的视角　

摘要：本文基于新型城镇化战略的视角，从南京市房地产市场发展历程、城镇化与房地产市　场发展关系、新型城镇化战略下房地产发展走势研判等几个方面对南京市房地产市场发展进行　

分析研究，最后提出了相应的政策建议。　关键词：新型城镇化房地产市场调控　

中图分类号：Ｆ８３２文献标识码：Ａ文章编号：１００９—１２４６（２０１３）０９—００６５—０５　

新型城镇化是城市和谐发展的理想模　

式，是高级形态的城镇化。新型城镇化是以可　

持续发展理念引领城乡的规划、布局、建设和　

管理，以满足人的多方面需求和全面发展为　

核心，以新型工业化为动力，以新型产业为经　

济载体，以城乡统筹发展为目标，从而在经济　上实现集约发展，在社会上实现和谐发展，在　

环境上实现友好发展，在文化上实现文明的　

多样性共存，在制度上实现一体化管理，在空　

间结构上实现区域经济的一体化，表现为物　质文明、精神文明、政治文明和生态文明的一　

体化。　

１９９８年７月，国务院发布《关于进一步深　化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》　

（国发［１９９８］２３号），正式宣布停止住房的实　

物分配，逐步实行住房分配货币化，我国房地　

产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的　

通道，以住宅产业为核心的房地产业在国民　

经济中占有越来越重要的位置，已成为我国　国民经济中的重要支柱。南京作为江苏的省　

会中心城市，房地产市场的发展尤为迅速，表　

现在固定资产投资结构不断调整，房地产投　

资规模逐年加大，商品房新开工面积、竣工面　

积和销售面积波动上升。近十年来南京房地　

产业的快速发展带动了经济增长，同时也带　

动了相关产业发展，而新型城镇化战略下的　房地产业发展也成为社会各界关注的问题。　

一、南京市房地产市场发展历程　

从１９９８年房改以来，南京市房地产市场　主要经历了四个发展阶段：　

第一阶段是１９９８年到２００４年房地产市　

夏江南京房地产业和社区服务业发展研究　较科学研究　

南京房地产业和社区服务业发展研究　

夏江　（南京大学商学院，江苏南京２１００９３）　摘要：２０世纪９０年代特剐走　丸五　期同，南京房地产业发展迅速，对南京经济的发展发挥了较太　作用。但也存在一些问题。未来５—１０年，南京房地产发展空闰巨太，论文提出南京房地产生发展的目　标定位其主要量化指标，以及面对加八ｗＴＱ南京房地产９ｋＫ，￣的对策。现代城市的发展中。与房地　产生发展相辅相成的皖是城市社区的建设与发展。论文对在新经济时代如何椎动南京社区服务业的发　展正成长为新＊的第三产业ｉ　行了研完，从制度和机制方面提出了对策和建议。　关量词：南京；房地产业；社区服务业　中圈分类号：Ｆ＇２９３．３：Ｆ７１９　文赫标识码：Ａ　文章螭号：１００３－－７６９１（２Ｏ０２）０１－－００２３－－０５　进人２１世纪的南京第三产业将面临巨大　的发展机遇。同时也面临巨大的挑战。作为南　京第三产业的重要组成部分的房地产业和社区　服务业，其发展现状如何，面对经济全球化的　浪潮。面对我国加人ＷＴＯ后的经济开放．面　对新经济，将会受到怎样的影响，会呈现怎样　的发展态势．应该采取怎样的发展战略？这是　本研究报告的主要内容。　１经济全球化背量下房地产业发展的新态势　１．１网蝽以新经济的面目迅速进入房地产业　进人二十世纪９０年代以后，以信息技术、　生命技术、新能源技术、新材料技术、空间技　术、环保技术等为代表的高科技正逐渐融人经　济社会发展之中，成为经济增长的新的推动　力。房地产业也不可避免地受到了强烈的影　响。微软总裁比尔・盖茨曾提出：“房地产业将　会由于技术的进步而发生改变。这种改变已经　开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并　接受它的人，才能在房地产业生存下去。”事　实上．人们现在已经用“混凝土＋鼠标”来形　容传统产业与信息、网络和新经济的关系，而　这也正是能够准确地反映传统的房地产业与新　经济的结合，这种结合将使房地产业实现产业　结构的高度化．成为新兴的第三产业。　我们可以看到在网络经济较为发达的美　国，房地产业已经产生了重要的变化。表现　在：（１）网络技术向传统的房地产经纪业发起　了强有力的挑战；（２）网络使得传统的房地产　评估技术更加科学；（３）网络使得房地产金融　活动更加便捷高效。　１．２传统的房地产企业夼八高科技领域以求　拓展发展新空ｉｉ１　在这方面，香港的房地产发展商大举进人　高科技的做法引人注目。房地产业一直是香港　的重要的支柱产业，但是在经历了亚洲金融危　机以后．香港房地产大幅贬值，房地产商经营　出现困难。面对市场的新情况，香港房地产商　纷纷进军高科技领域。　１．３房地产业扔螺在许多国家和地区占据支　柱产业的地位　２南京房地产业发展的现状与问题　９０年代特别是九五期间，南京的房地产　基金璜目：南京市￣，１４－学重大船持讯鼍　轾济仝球化膏景下南京断井三产发展研竞”干课题成果之一。　作者简介：夏江，南京太学商学晓斟毒嫩．研竞方向：证禾拄贵与房地产。　・２３・

— 1 — 南京都市圈城市社会经济发展比较分析

南京都市圈地跨江苏、安徽两省，以江苏省省会南京为核心，以扬州、镇江、淮安、滁州、芜湖、马鞍山、巢湖等7个城市为主体。南京都市圈地处我国东部沿海和长江地区的交汇地带，是长江中下游沿江城市地带的核心地区，南京都市圈的形成，给南京和区域内的其他城市都提供了更多的发展合作机会。安徽现在正处于皖江城市带承接产业转移示范区建设的重要时期，正在实施“东向”战略，政策优势不断积聚，而南京都市圈的滁州、芜湖、马鞍山、巢湖均为承接示范区的重要城市，芜湖更是核心城市之一，这些城市纳入南京都市圈规划，势必对当地的经济社会发展起到推动作用。加强南京都市圈城市之间的交流合作，对于芜湖来说，在城市圈内向南京等先进城市学习借鉴，对于芜湖东向发展，融入长三角，承接产业示范区的建设具有重要意义。本文阐述了南京都市圈的经济发展背景、环境交通方面的优势，在苏皖两省发展中的地位和对周边的辐射带动能力，以及芜湖与南京都市圈主要经济指标结构的比较，提出我市在南京都市圈发展的优势及不足。

一、南京都市圈的整体发展态势及优势：

“南京都市圈”是其范围锁定在南京周边100公里左右，故又被称为“南京一小时都市圈”。 “南京都市圈”不是行政区划意义上的城市概念，而是一个被发达的交通网络紧密联系起来的城市群落。其实质是以南京为中心形成一个经济区域带，即以一个城市为龙头来带动一大批城市及周围农村发展。南京都市圈土地面积约5.5万平方公里，占江苏、安徽两省面积的23.4%；8城市2009年末户籍总人口为3160.16多万人，约占两省总人口的 — 2 — 21.8%。南京都市圈经济运行呈现总量高、增速快、质量优，辐射带动能力强等特点。

（一）整体经济看，2009年，8城市共实现地区生产总值11554亿元，占两省总和的26.2%，8城市地区生产总值均保持11.5%以上的增幅，其中最高的增幅为芜湖，达到15.4%。从人均水平看，8城市的人均GDP均在万元以上，其中，4万元以上的城市有3个，南京、镇江和马鞍山分别达到55290元、54732元、51897元，扬州和芜湖在3万元-4万元之间，分别为41406元、39142元。

本栏编辑尹汉城　调查研究　宏观调控下南京房地产市场的金融观察　

ｉ＝ｉ于上涨过快的房价和全国蔓延的炒　ｂ房之风．２００３年１０月．央行正式祭出　“１２１号文件”．发出了收紧银根的信号。在　国家陆续出台了一系列房地产宏观调控政　策后，全国房价仍持续增长，面对房产泡沫　论、美国次贷危机、国内通货膨胀加速等因　素，２００７年央行连续５次加息、１０次上调　存款准备金．尤其是２００７年９月房贷新政　的出台．全国乃至南京的房地产成交量以　及部分地区的房价出现了下降。在国家宏　观紧缩的背景下．分析房地产金融政策出　台对南京房地产市场带来的影响．对全面　把握南京房地产市场的现状和趋势．具有　极其重要的意义。　一、我国房地产金融政策宏观调控的　主要内容及效果　为避免整个房地产行业的泡沫产生．　防范金融风险．自２００３年以来房地产宏观　调控政策相继出台．并未产生重大影响．在　此情况下，２００７年国家又出台了一系列宏　观调控措施：一是采取紧缩的货币调控政　策。二是挤压外资购房、外资投资空间．限　外手段力度十足。三是监管、网上签约、存　量房交易范本合同出台．政府整风意图明　显。四是小产权房全面叫停。一系列新政的　出台，尤其是二套房标准的建立．对房地产　及房地产金融市场产生了较大的冲击。深　圳、北京、上海、广州等地区房地产成交量　锐减．部分楼盘、部分地区的房价出现了下　降。据南京网上房地产的数据显示．２００８　年１月份南京住宅认购和成交量双双大　跌，分别较去年１２月下降４３。７％和３２．１％。　２００８年１月１日至２００８年１月２１日．全　市共成交２８８０套，每日平均成交仅为１３７　套，成交量稍微出色的依然是江宁、江北。　而在去年同期，南京每日平均成交达到了　２２０套左右。２００８年１～２月份商品房销售　均价为５３３１元．同比增长１０．１％．相比　２００７年全年销售均价增长０．５％．但是比较　口詹剑　吴军　２００７年末的销售均价略有下降。研究机构　南京中原预测２００８年商品住宅价格涨幅　较２００７年将有所放缓，预计涨幅在１５％－　１９％。　二、影响南京房地产市场和南京房地　产金融的主要因素　１．南京市房地产市场总体形势。２００７　年全年南京楼市的供需比为０．８８：１．处于　供不应求。但到了年底，南京的住房市场供　求关系得到明显改善。２００７年１２月全市　商品住宅上市面积环比增长了１４．１％．销　售面积环比下降６．２％，单月供销比达到了　１．０８：１，成为一年来供需比的最高点。依据　（２００８年南京市住房建设计划》，２００８年南　京市各类住房上市面积预计可达１　１２０万　平方米，比２００７年增加６６－３万平方米。其　中全市普通商品住房上市供应总量约８５０　万平方米．可建成上市供应江南八区约为　４３０万平方米：江宁区约为２２０万平方米；　江北（浦口区、六合区）约为２００万平方米。　可竣工经济适用房（含廉租房）为２４０万平　方米，中低价商品房３０万平方米。２００８年　１～２月份南京市商品房销售额为２４。７４亿　元．销售面积４６。４１万平方米．相比２００７　年１—２月份同比减少６ｏ％多。２００８年前４　个月南京住宅市场成交量表现比较平稳．　较２００７年同比有所减少。２００８年３月份　累计成交面积约４０万平方米．同比减少　１７％左右，４月份截至４月２２日累计成交　４０－２万平方米，有望超过３月份的成交量．　但同比２００７年４月仍有缩减。　据南京网尚房地产研究机构近期公布　的数据显示，２００８年南京商品住宅总体供　应量上涨近２０％．而且热点区域也增多。发　布的报告中还预测了２００８年的五大热点　区域：供应量最大的江北板块中的桥北区　域、后起之秀江宁的方山——九龙湖片区　以及滨江——谷里片区、配套交通逐渐完　善的奥体板块、主城区外延区域板桥新城　和尧化新城、高端楼盘云集的仙林九乡河　区域。　２．南京市政府的房地产政策。中国处　于陕速的城市化进程中，需求旺盛的态势　不会改变．房地产业已成为国民经济的支　柱产业。一个健康稳定的房地产市场将拉　动国民经济可持续发展．它的波动将涉及　到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳　定发展．从而影响到整个国民经济的可持　续发展。同时，稳定的房地产市场为各级政　府通过土地市场的交易获得大量的城市建　设资金提供了保障。更重要的是．房地产业　是资金密集型的产业．它沉积了大量的银　行资金．它的波动直接影响企业对银行的　还款能力。因此，政府需要一个稳定的房地　产市场。房地产调整的重点在于要增加供　给。央行的报告再次确认了这一必然性（合　理的需求增长只能用增加供给来解决）。几　乎全国各地房价上涨较高的城市，如深圳　等．都在用上年的土地供给不足而造成今　年的市场供给不足来作为理由解释房价上　涨的原因。应该说增加供给才能解决房价　和居住权利的问题，这已成为上下各层面　的共识。南京市政府唯有加大土地供应，加　快中低价商品房、经济适用房的建设速度，　降低其申购门槛．完善申购程序．通过增加　市场总体供应．减少市场对纯商品住宅需　求两方面人手．从供需双方控制房价的涨　幅。为了增加土地供应．早在１９９８年．政府　就提出廉租房建设，南京未来两年的住房　建设计划将提高以响应政策号召．土地供　应不会对房地产市场过度限制。未来两年　南京的住房建设计划将逐步落实“９０／７０”　政策，增加中低价位、中小户型商品房的供　应量，加大保障性住房的投入。为了减轻中　低收入家庭的住房问题，２００７年南京市共　落实了２１块、４１００余亩政策性住房储备　用地。由于存量土地比较多．２００８年土地　供应相比２００７年减少１３５万平方米左右．　但是２００９年将在２００８年的基础上增加　２００万平方米的土地供应．因此．未来两年　全垦．主窒垫！　塑型　现代金融２００８年第８期