2012年上半年商业地产市场概况

2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。

四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。

火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。

（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。

（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。

自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

目 录一、销售规模下降，价格指数回落 (1)1．销售规模下降，市场开始回稳 (1)2．价格指数回落，城市差异明显 (3)3．土地市场遇冷，企业拿地谨慎 (5)二、投资增速降低，开发速度放缓 (6)1．投资增速降低，总额继续扩大 (6)2．结构调整展开，住宅比重减少 (7)3．开发速度放缓，开工面积减少 (8)三、维稳政策主导，价稳量增走势 (9)1．经济增速下滑，宏观形势严峻 (9)2．预调微调加快，维稳政策主导 (10)3．市场逐步回稳，价稳量增走势 (11)2012年上半年，国家延续2010年以来的房地产调控政策，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性购房需求的政策措施，以促进房价合理回归，促进房地产市场稳定健康发展。

在持续严厉的调控政策作用下，2012年上半年浙江省房地产市场延续收缩态势，需求方面表现出“销售规模下降，价格指数回落，土地购置减少”的特征，供给方面表现为“投资增速降低，投资结构调整，开发速度放缓”的特征，整体的供求关系有所转化。

根据国内外宏观经济形势的变化，2012年国家宏观调控政策的总体要求是“稳中求进”，适时适度进行“预调微调”，“稳增长”、“稳房价”已经成为下半年的主要任务。

在此背景下，2012年下半年浙江省房地产市场可能逐步回稳，出现“价稳量增”的新格局。

一、销售规模下降，价格指数回落1．销售规模下降，市场开始回稳在严厉的房地产调控政策作用下，浙江省房地产市场在2011年就表现出收缩态势，全省新建商品房销售面积3827.1万平方米，同比下降20.5%，其中商品住宅销售面积3006.1万平方米，同比下降21.6%；全省新建商品房销售额为3728.2亿元，同比下降16.4%，其中商品住宅销售额为2925.0亿元，同比下降18.2%。

2012年上半年，浙江省新建商品房销售规模继续呈现下降态势。

1-6月全省新建商品房销售面积1418.7万平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售额1468.0亿元，同比降低16.9%。

2012上半年长沙市房地产市场分析报告◇长沙市房产信息中心长沙市房产研究中心注:本报告仅供相关领导，政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

2012年上半年我市（含三县市）完成房地产开发投资486.70亿元，同比23.88%，商品房施工面积6379.55万㎡，其中新开工面积1028.96万㎡，同比减少0.85%、5.19%；竣工面积594.62万㎡，同比减少23.55%。

2012年上半年我市（含三县市）累计批准预售749.82万㎡，同比减少14.90%；实现商品房成交面积99.36万㎡，销售金额355.21亿元，同比分别减少39.64%、30.43%。

Part 1 长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况表1 2012年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积[万㎡] 同比[%] 批准预售面积[万㎡] 同比[%]全市749.82 －14.90 591.99 －26.52其中芙蓉区18.11 －58.87 15.15 －64.86 天心区86.04 16.36 65.35 －4.51 岳麓区100.43 －34.76 68.09 －50.87 开福区69.57 －39.74 41.18 －61.18 雨花区175.96 15.52 144.76 －0.77 望城区78.57 89.71 36.71 76.33 长沙县105.56 －47.43 99.13 －48.45 浏阳市52.19 23.18 38.80 12.40 宁乡县63.38 11.53 55.80 37.54图1 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）小结：上半年全市商品房新批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万㎡二、新建商品房批准预售情况表2 2012年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积[万㎡] 同比[%] 批准预售面积[万㎡] 同比[%]全市133.30 －33.57 84.43 －40.43其中芙蓉区21.61 －29.59 10.91 －36.51 天心区21.64 －5.99 9.18 －45.33 岳麓区17.41 －11.21 9.48 －38.15 开福区11.74 －44.37 10.82 －39.66 雨花区24.20 －25.66 18.65 －36.97 望城区 5.27 －26.53 3.41 －33.42 长沙县10.66 －68.79 9.17 －55.40 浏阳市15.07 －28.19 10.05 －28.88 宁乡县 5.71 －49.89 2.76 －45.95图2 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）2012年1－6月全市新建商品房累计成交599.36万㎡，同比减少39.64%，其中住宅成交备案505.86万㎡，同比减少43.43%。

2012年上半年济南房地产市场简报——上半年济南住宅均价一路下行刚需楼盘成市场主导[提要]随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。

无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。

相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。

从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。

随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。

无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。

相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。

从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。

一、2012年1-6月土地供应及成交量对比分析2012年1-6月，济南市土地供应共68宗，成交53宗；土地供应面积为374.82万平方米，共成交315.81万平方米。

总体来看，2012年前6个月，济南土地市场的供应，除1月份为0外，2月供应面积达到顶峰，之后3、4、5月连续3个月持续回落，6月份开始止跌上扬。

成交则是1、2月为0，3月份将2月供应土地全部成交，4月稍有回落。

2012年1-6月，供应的68宗土地，除6月份供应的土地和历下区两个地块外，其余全部成交。

西客站片区和历下区以绝对优势成为土地市场的热点。

其中西客站片区供应26宗，成交26宗；历下区供应18宗，成交12宗；槐荫区供应6宗、原省体育训练中心2宗、兴隆片区2宗、高新区2宗、天桥区3宗、长清区1宗、山东建筑大学北1宗、市中区4宗，历城区1宗，唐冶东路以东1宗，唐冶中路以东1宗。

2012年1—6月土地供应量对比2012年1—6月土地成交量对比2012年1-6月济南土地供应与成交宗数对比2012年1-6月济南土地供应及成交面积（万平方米）对比济南土地市场成交概述：2012年1月，土地市场一片沉寂，既无新增也无成交，这是自2011年以来，第二次出现1月份土地零供应的局面。

新乡房地产行业在经历了史上最严厉调控政策后，基本上保持了“稳中求进”的总基调，有关情况如下：一、房地产市场情况(一)投放情况2012年，市区新建房地产投放总量大幅增长，上市量呈放缓趋势。

上半年投放207.59万平方米，同比增长38.83%，其中住宅投放184.65万平方米，同比增长46.91%。

5、6月份，市区新建房地产投放44.17万平方米，较去年同期降低55.84%，较3、4月份降低54.69%，其中住宅5、6月份投放42.57万平方米，较去年同期降低54.52%，较3、4月份降低44.98%。

2012年，市区新建房地产投放总量大幅增长，上市量呈放缓趋势。

(二)成交情况2012年，市区新建房地产销售总量小幅下降，成交量呈明显上浮趋势。

上半年销售98.57万平方米，同比降低8.87%，其中住宅销售87.20万平方米，同比降低9.66%。

5、6月份，市区新建房地产销售44.89万平方米，较去年同期增长13.49%，较3、4月份增长69.29%，其中住宅5、6月份销售39.32万平方米，较去年同期增长13.64%，较3、4月份增长59.84%。

2012年，市区新建房地产销售总量小幅下降，成交量呈明显上浮趋势。

2012年，市区二手住房市场略显冷清，非住宅交易异常活跃。

上半年，二手房交易38.42万平方米，同比降低0.28%，其中住宅交易28.56万平方米，同比降低15.11%，非住宅交易9.86万平方米，同比增长101.86%。

5、6月份，市区二手房交易11.82万平方米，较去年同期降低6.80%，较3、4月份降低10.98%。

其中住宅交易9.82万平方米，较去年同期降低9.02%，较3、4月份降低7.93%。

(三)成交价格2012年，市区新建房地产市场销售均价稳中有升。

上半年销售均价3724元，同比增长10.18%，其中住宅销售均价3405元，同比增长9.24%。

5、6月份，市区新建房地产销售均价3637元，较去年同期增长7.09%，较3、4月份增长3.73%。

2012年（年中）全国房地产市场形势分析2012.7全国房地产市场形势分析一、上半年全国市场分析1．政策：各地“微调”政策持续出台 公积金放松为主流2012年上半年房地产市场“调控”政策始终贯穿其中，中央严格执行去年的限购、差别化信贷和税收等多重政策。

为巩固房地产调控成果，温家宝总理在各种场合多次指出“坚决抑制不合理需求，要稳定和严格实施房地产调控政策”。

但中央政府主要打压的是不合理需求，而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励，通过两次下调存准率、三年半来首次降息、公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户，带动第二季度楼市成交量的稳步上升，支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象。

同时各地政府“微调”政策持续不断，据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，自2011年下半年以来进行微调的城市近40个，除了佛山、芜湖、河南、上海、成都等涉及限购条件放松被叫停之外，其他都闯关成功。

闯关通过主要表现“调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房”等方面，其中对公积金政策松绑成为地方政府“政策微调“主流。

2．成交：政策支持刚需入市 上半年全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1-2 月，受前期调控政策及春节的双重影响，成交量跌至近年来低位。

但3 月份以后，政策环境出现了明显变化。

虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。

一方面，通过三次下调存款准备金率和一次降息后，银行的流动性大为改善，去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解；另一方面政府加大了对首套住房的支持力度，首套房贷款利率从略有上浮向9 折甚至是85 折转变，这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影。

此外，从地方层面来看，为市场“松绑”的意愿更为迫切，各地陆续出台微调政策，再加上 “降价走量”等促销策略，刺激各地刚需客户大规模入市，支撑全国楼市走出1-2月的淡季，迎来3月小阳春，4月虽有些倒春寒，但其后“红五月”接力，最后更是有“热六月”接棒，2012年上半年楼市由冷转暖，众多城市都走出了火爆行情。

北京昊远隆基房地产开发总公司上半年经营情况分析简述：2012年一季度公司共计实现收8083万元，完成年度收入计划4.5 亿元的18%，实现投资10312万元，完成年度投资计划8.75亿元的11.8% 。

一、上半年经营指标完成情况（1）收入指标完成情况上半年实现总收入8083万元，完成年度收入指标的18%。

按项目分：北潞馨项目：1-6月份实现到账收入2013万元，完成年度计划20.1%的，完成1-6月份计划的40.6%【1】；黄果树项目：1-6月份实现收入4190万元，完成年度计划的14% ，完成1-6月份计划的59.9%；自有资产租赁：1-6月份实现收312万元，完成年度计划的40.6% ，完成1-6月份计划的130%；资产经营业：1-6月份实现收入1565.7 万元；其中：物业公司：实现收入 876万元，完成年度计划的55.4%（不含北潞园综合用房收入），完成1-6 月份预算数的105.6%；供热中心：实现收入416.6万元，完成年度计划的40.4%；【1】截止25号报表数据奥远建材：实现收入39.1万元；隆昊建材：实现收入168.1万元；【2】昊隆农神：实现收入55万元；锦绣山庄：实现收入12.9万元。

（3）经营收入分析：房地产业方面：上半年房地产业销售收入指标完成不尽理想，黄果树项目完成指标数的一半左右，北潞馨项目完成指标数的三分之一左右。

上半年销售状况的低迷体现出公司自身部分原因，如黄果树项目的前期工程设计及销售代理等方面因素的累计影响了项目的整体销售。

但更多的是受上半年房地产整体市场环境的低迷所累。

随着房地产调控政策的逐渐松动，当前房地产市场已经出现回暖迹象，可以预见下半年的销售前景与上半年相比将出现较大改观。

资产经营业方面：上半年公司资产经营业整体经营状况较好.酒店管理公司因山庄进行装修改造，而黄果树项目的酒店还未正式进行经营，导致上半年度酒店管理公司收入较低，仅有锦绣山庄实现收入12.9万元。