商品房五证二书以及预售许可证

商品房五证两书一表具体法律规定商品房五证两书一表具体法律规定:商品房是指供居住或者其他合法使用的住宅建筑物或者住宅建筑物区段。

购买商品房时，开发商需提供出售商品房所在建筑物的房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及购房居民大会的决议书等文件。

这些文件统称为“商品房五证两书一表”。

（一）房屋所有权证房屋所有权证是商品房购买者最为关心的证书之一，证明购房人对购买的房屋享有所有权。

在购买商品房时，开发商需向购房人提供具有法律效力的房屋所有权证。

（二）国有土地使用证国有土地使用证是指土地所有者为了合法使用土地所需出具的证书。

购买商品房时，购房者需要注意开发商是否能够提供国有土地使用证，以保证购房的合法性。

（三）建设工程规划许可证建设工程规划许可证是商品房项目规划核准证书，是开发商合法进行建设的前提条件。

购买商品房时，购房者需核实开发商是否取得了建设工程规划许可证。

（四）建设工程施工许可证建设工程施工许可证是商品房项目施工的有效证明，购房者在购买商品房时，需要确认开发商是否具备合法的建设工程施工许可证。

（五）商品房预售许可证商品房预售许可证是商品房销售的许可证明，购房者在购买商品房时，需确认开发商是否取得了合法有效的商品房预售许可证。

（六）购房居民大会决议书购房居民大会决议书是指购房者在商品房交易中需要了解并参与的会议决议，确保购房者的合法权益。

（七）一表一表即指合同备案表。

购房者在购买商品房时，需要与开发商签订房屋买卖合同，并进行备案。

购房者应查明合同内容是否合法，以保证双方权益。

以上便是商品房五证两书一表的具体法律规定，购房者在购买商品房时需谨慎核实开发商提供的相关文件，确保房屋交易的合法性和安全性。

“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。

何谓两书？两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。

房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需要说明的问题。

律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。

一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。

房地产前期开发报建五证两书一表（一）五证：（1）《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

（2）《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

（3）《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

（4）《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

（5）《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（二）两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制。

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。

房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

其中“五证”属于行政许可的范围和性质，”两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

（三）一表：《竣工验收备案表》这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。

“房地产五证”办理流程房地产五证是指房地产开发和销售过程中需要办理的五项证件，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和商品房销售许可证。

这些证件是依法规定的，也是购房者购房的重要依据。

下面将详细介绍房地产五证的办理流程。

一、国有土地使用证国有土地使用证是指地方土地行政管理部门依法签发给使用该土地的单位或个人的证明文件。

办理国有土地使用证的流程如下：1.土地使用方向土地部门提出申请，填写土地使用申请书，并提供相关材料，包括土地权属证明、土地使用计划等；2.土地部门进行审核，并调查核实相关情况；3.土地使用方支付土地使用金；4.土地部门组织评估确定土地使用权出让金；5.土地使用方支付土地使用权出让金；6.土地部门颁发国有土地使用证。

二、建设用地规划许可证建设用地规划许可证是指土地行政部门依法签发给使用土地进行建设的单位或个人的证明文件。

办理建设用地规划许可证的流程如下：1.建设用地方提出申请，填写建设用地规划申请书，并提供相关材料，包括土地使用证、建设项目规划方案等；2.土地行政部门进行审核，并调查核实相关情况；3.土地行政部门组织评审，确定建设用地规划提案；4.建设用地方支付规划费用；5.土地行政部门颁发建设用地规划许可证。

三、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证是指建设行政主管部门依法签发给承担建筑工程施工任务的单位或个人的证明文件。

办理建筑工程施工许可证的流程如下：1.建设单位提出申请，填写建筑工程施工许可申请书，并提供相关材料，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；2.建设行政主管部门进行审核，并调查核实相关情况；3.建设单位支付审查费；4.建设行政主管部门进行审查，出具建筑工程施工许可证。

四、商品房预售许可证商品房预售许可证是指房地产主管部门依法签发给开发商允许预售商品房的证明文件。

办理商品房预售许可证的流程如下：1.开发商提出申请，填写商品房预售许可申请书，并提供相关材料，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等；2.房地产主管部门进行审核，并调查核实相关情况；3.开发商支付审查费用；4.房地产主管部门进行审查，出具商品房预售许可证。

房地产开发的五证是哪五证在现实⽣活中房屋买卖产⽣的风险是⾮常多的，⽽风险的承担者往往是购房者，所以进⾏房屋的买卖时，就需要注意风险的防范，防范风险的⽅式之⼀就是查看开发商五证，那么房地产开发的五证是哪五证?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

房地产开发的五证是哪五证房地产商在预售商品房时应具备《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可证》、《国有⼟地使⽤证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

⼀、房地产开发的五证是怎样的“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售⾏为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款⼊住之后拿到房屋的产权证书。

“五证”包括：市房屋⼟地管理局的“中华⼈民共和国国有⼟地使⽤证”;城市规划管理局的“中华⼈民共和国建设⽤地规划许可证”;城市规划管理局的“中华⼈民共和国建设⼯程规划许可证”;城乡建设委员会的“建设⼯程开⼯证”;房屋⼟地管理局的“商品房销售许可证”。

此外，属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”;属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”。

⼆、购房时如何查询开发商的五证房地产商在预售商品房时应具备《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可证》、《国有⼟地使⽤证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑⼯程施⼯许可证》由市建委核发，《国有⼟地使⽤证》和《商品房预售许可证》由市国⼟资源和房屋管理局核发。

那么，购房时如何查询开发商的五证呢?⼀般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。

您购房时只需看⼀下《国有⼟地使⽤证》和《预售许可证》这“两证”就⾏了。

因为如果开发商未取得《建设⽤地规划许可证》和《建设⼯程规划许可证》是拿不到《国有⼟地使⽤证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施⼯许可证》是拿不到《预售许可证》的。

五证两书一表五证：一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件关于两书的介绍：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制，有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。

“两书”四大保障保障一：强制执行新版“两书”由省建设厅监制，委托省房地产业协会统一印制，统一了格式，内容也更规范，特别是根据相关法规规定，对商品住宅保修期限作进一步明确，更有利于全面保护住房消费者的合法权益，减少矛盾纠纷。

根据规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《辽宁省新建商品住宅质量保证书》和《辽宁新建商品住宅使用说明书》。

《辽宁省新建商品住宅质量保证书》可以作为商品住宅买卖合同的补充约定。

每套商品住宅应发放“两书”各一式两份，其中房地产开发企业和商品住宅购买人各留存一份。

保障二：界定明确与旧版相比，新版“两书”除了格式上的统一外，在内容上更明确了商品住宅质量保证书的保修期限问题。

新版“两书”除了统一印制外，省建设厅还将对内容进行规范，《辽宁省新建商品住宅质量保证书》明确规定了住宅面积、使用年限、竣工验收核验时间和质量等级、住宅各部位、部件保修内容与保修期、国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款等内容；《辽宁省新建商品住宅使用说明书》则规定了住宅的基本参数、住房安全使用应注意的问题、住宅建筑平面示意图以及住宅水、电线路布置示意图等。

购房中的五证是哪⼏个证
买商品房时五证⼆书
1、五证
《国有⼟地使⽤证》
《建设⽤地规划许可证》
《建设⼯程规划许可证》
《建设⼯程施⼯许可证》、《建筑⼯程开⼯证》
《商品房销售(预售)许可证》
2、“⼆书”
《住宅使⽤说明书》
《住宅质量保证书》
《建筑⼯程竣⼯验收备案表》
《住户验房交接表》《楼宇验收记录表》等验收意见表
交付商品房时需要完成消防、规划、⼈防、竣⼯备案等法定的单项验收⼯作。

完成永久⽔、电、市政及煤⽓、通信、通邮等⽣活必需的基础设施项⽬建设后，⽅可将房屋交付业主使⽤。

(按原来的规定，商品房交楼时还要具备《竣⼯综合验收合格证》，依据《中华⼈民共和国⾏政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整⾏政审批项⽬的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅⼩区等群体房地产开发项⽬《竣⼯综合验收》。

)
购房者⼀般记不住“五证”的名称和发证机关，购房时只需看⼀下《国有⼟地使⽤证》和《预售许可证》这“两证”就⾏了。

未取得《建设⽤地规划许可证》和《建设⼯程规划许可证》是拿不到《国有⼟地使⽤证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施⼯许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明开发的商品房具备进⼊市场交易的资格。

最全的房地产业专业术语1、房地产：房产与地产的合称,是不动产。

2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》﹙营业执照﹚3、商品房：专门用以买卖的房屋。

有产权保障，可自由出租抵押。

4、商住房:即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。

5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。

4、安居房:﹙经济实用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。

﹙其实行的是土地无偿划拔,住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资,并享受政府扶持税费减半征收。

其房价由政府部门核定,利润只能在3％以下。

﹚5、跃层:是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。

﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、卫生间。

﹚6、复式：概念上是一层,并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等,用楼梯联系上下。

﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。

﹚7、错层:纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。

8、标准层：平面布置相同的住宅楼层。

9、高层:8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构10、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构11、骑楼：有雨遮之一楼直道部分12、裙楼:指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公13、承重墙:承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏14、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。

15、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙16、隔墙:用以隔断空间的墙，一般不承重17、结构墙：主要承受侧向力或地震作用,并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。

18、框架结构:由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。

房地产五证二书与房地产四图一书五证二书：五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。

未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。

在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

以上就是人们常说的五证二书！五证办理流程：原则上为：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（15个工作日）（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

房地产“五证”“两书”“三表”一、五证1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

2、房地产五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

3.《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

4.《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

5.《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

6.《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证7.《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

二、二书1.二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2.两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

3.《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

三、三表1.竣工验收备案表。

2.房屋实测面积表。

3.住宅工程质量分户验收表。