2019.5合富辉煌-济南高铁熙水台营销拓盘方案

高铁地下商业招商运营方案一、背景分析高铁地下商业是指建设在高铁车站地下的商业综合体，以满足高铁出行人群的生活和消费需求。

随着高铁交通的普及和发展，高铁地下商业也受到越来越多的关注和重视。

高铁地下商业的发展具有以下特点：1. 交通便利性：高铁地下商业位于高铁车站地下，与高铁出行紧密相连，交通便利，客流量大，具有较强的发展潜力。

2. 品牌效应：高铁地下商业的地理位置优越，客流量大，对品牌商家有着较强的吸引力，有助于品牌的推广和销售。

3. 消费需求：高铁出行人群具有较高的消费水平，对高品质、便捷的消费场所有着较大需求，因此高铁地下商业对于满足消费需求具有很大的市场空间。

4. 政策扶持：政府对高铁地下商业的发展给予了一定的政策扶持，包括税收优惠、土地资源支持等。

综上所述，高铁地下商业具有较大的发展潜力和市场空间，对于商业运营而言，具有较高的吸引力和利润空间。

二、招商运营方案1. 定位策略针对高铁地下商业的特点和市场需求，我们将制定如下定位策略：（1）高端定位：定位为高品质、高服务的消费场所，吸引高端人群和品牌商家入驻。

（2）便捷定位：高铁地下商业地理位置优越，交通便利，为高铁出行人群提供方便快捷的消费场所。

（3）多样化定位：综合多种消费需求，提供餐饮、购物、休闲、娱乐等多种服务，满足不同人群的消费需求。

2. 招商策略为了吸引更多的品牌商家入驻高铁地下商业，我们制定了如下招商策略：（1）品牌优先：优先吸引知名品牌商家入驻，提高商业的品牌形象和吸引力。

（2）多元化合作：与各种商业类型进行合作，包括餐饮、购物、休闲、娱乐等，满足不同消费需求。

（3）政策扶持：与政府部门合作，争取政策支持，提供税收优惠、土地资源支持等，降低商家的入驻成本。

（4）客户导向：以客户需求为导向，根据高铁出行人群的特点和生活习惯，吸引对应的商家入驻。

3. 运营策略为了保障高铁地下商业的良好运营和服务质量，我们制定了如下运营策略：（1）服务品质：提高服务品质和商业环境，打造高品质的消费场所，吸引更多的消费者。

目录一、项目概况 (1)（一）地理位置 (1)（二）项目概况 (1)（三）规划设计方案的主要经济指标 (3)二、济南市房地产市场分析 (4)（一）宏观环境分析 (4)1.土地市场分析 (4)2.济南商品房住宅市场分析 (9)3.房地产市场预测 (14)（二）微观环境 (15)1.竞争楼盘 (15)2.毓秀雅居项目分析 (18)2.1项目概况分析 (18)2.2户型设计及面积分配比例 (20)2.3项目市场定位 (20)2.4项目价格定位 (24)三、项目实施规划 (24)四、项目投资估算及投资计划 (27)（一）项目投资估算 (27)（二）项目总投资估算 (29)五、项目销售计划及收入估算 (30)（一）销售计划 (30)（二）销售收入估算 (30)六、项目融资安排 (31)（一）资金来源 (31)（二）资金来源表和利息估算 (31)七、项目财务评价 (32)（一）动态盈利能力指标评价 (32)（二）静态盈利能力及计算 (35)八、财务评价报告编制心得 (36)一、项目概况（一）地理位置毓秀雅居南面是济南的黄金走廊——经十东路，北临世纪大道，西临凤岐路，东临凤鸣路，交通便利。

（二）项目概况毓秀雅居位于山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。

本项目北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。

建大花园总占地约400亩，为济南市东部雪山片区最大的房地产项目，该项目与我校3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。

有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。

再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。

建大商业街已经全面营业，有全国连锁品牌家家悦超市，有7+1美食广场、服装广场、KTV、银行、便利店、门诊等。

山东建筑大学、山东建大教育置业有限公司、山东师范大学二附中已签署合作建设协议书，协议书规定本项目业主子女可无条件享受本校区山师二附中附小的九年制义务教育。

目录第1章项目区域市场分析 (3)1.1 燕山板块 (4)1.2 文化东路板块 (10)1.3 高新区板块 (15)1.4 市场研究结论 (22)1.5 本案竞争项目 (26)第2章项目自身分析 (40)2.1 项目地块情况 (40)2.2 项目区域分析 (42)2.3 项目经济技术指标 (46)2.4 项目S.W.O.T分析 (46)2.5 物业优势及劣势分析 (48)2.6 2.6物业机会及威胁分析 (52)2.7 各因素交叉分析 (53)2.8 分析总结 (55)第3章项目市场定位 (55)3.1 市场定位 (55)3.2 项目客群定位 (57)3.3 项目推广定位 (60)3.4 最终形象定位 (63)第4章营销推广策略 (64)4.1 推广阶段划分 (64)4.2 阶段性推广策略 (65)4.3 媒体策略 (70)4.4 销售策略 (75)4.5 定价策略 (78)第5章产品部分 (83)5.1 项目产品建议 (83)5.2 物业管理建议 (105)5.3 物业管理服务内容建议 (105)5.4 户型个体鉴赏 (110)第1章项目区域市场分析项目所在区域处于济南东部成熟生活区。

为济南近年开发的热点区域之一，根据项目所处地理位置、城市空间结构、区域经济水平和房地产开发成熟度，将项目所在区域住宅市场划分为燕山板块、文化路板块、高新区板块。

燕山板块：是指二环东路以东，龙洞路以西，解放东路以南，旅游路以北的范围。

区域内土地储备较为充沛，城市规划重点发展的区域，优越的交通条件和自然景观促使该板块迅速演变成为济南房地产市场的一个热点板块。

文化东路板块：指历山路以东、经十路以北、二环东路以西、解放路以南区域。

该区域学府林立、文化氛围浓厚，是东部发展最早的板块，居住氛围浓厚，交通及各项配套非常齐全，特别是教育条件优越，楼盘品质高，目前多已入住，以二手交易为主。

随着学校的搬迁、旧城改造力度的加大，使得区域内潜在市场供应量加大。