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第1篇一、引言商铺销售返租作为一种新型的商业运作模式，在我国近年来得到了广泛的关注和应用。
该模式是指开发商将商铺销售给投资者，投资者在购买商铺后，将商铺租赁给开发商或其他相关企业，开发商或相关企业按照约定向投资者支付租金。
然而，由于商铺销售返租涉及的法律关系复杂，相关法律规定尚不完善，导致实践中存在诸多争议和纠纷。
本文旨在分析我国商铺销售返租法律规定，以期为相关当事人提供参考。
二、商铺销售返租的法律性质商铺销售返租的法律性质，主要涉及以下几个方面：1. 合同性质商铺销售返租实质上是一种合同关系，即开发商与投资者之间签订的租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2. 转让性质商铺销售返租过程中，投资者将商铺出售给开发商或其他相关企业，涉及到了所有权转移的问题。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，所有权是指对物的占有、使用、收益和处分的权利。
3. 租赁性质商铺销售返租的核心是租赁关系，投资者将商铺租赁给开发商或其他相关企业，由其使用、经营。
租赁关系符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定。
三、商铺销售返租的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》对租赁合同的规定是商铺销售返租法律关系的基础。
根据《合同法》的规定，租赁合同应当具备以下要件：（1）租赁物的名称、数量、质量、用途等；（2）租赁期限；（3）租金及其支付方式；（4）租赁物的使用、维修责任；（5）租赁物的转让、转租、抵押等权利限制；（6）违约责任。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》对所有权转移的规定，对商铺销售返租中的所有权转让问题具有指导意义。
根据《物权法》的规定，物权变动应当遵循以下原则：（1）物权变动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则；（2）物权变动应当遵循公示、公信原则；（3）物权变动应当遵循登记原则。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对商铺销售返租中的房地产交易进行了规定。
商业地产有哪些产权销售与返租大型商家整体租赁与商铺销售的关系访问统计:点击1713次作者: 摘自: 时间：2011-03-15商业地产有哪些产权销售与返租大型商家整体租赁与商铺销售的关系在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。
这种操作模式的方式是：商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投资者而存在；发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。
因此从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。
（1）两个基本点发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。
购买本项目商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营商业地产有哪些产权销售与返租协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。
（2）两个关系◆发展商与小业主的承包经营关系◆大型商家与发展商的承租方与出租方的关系4.销售风险与回避（1）差价补贴的风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。
例如：假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8%，这之间就存在2.2%的差距。
假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期中共需补贴：1亿元x10年x0.022=2200万元，因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。
而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：发展商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
商铺返租方案商铺返租方案1. 背景介绍在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。
商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。
本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。
2. 返租流程商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：步骤一：确定返租条件商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。
商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。
步骤二：选择合适的返租对象商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。
返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。
步骤三：与租户协商商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。
双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。
步骤四：监督管理商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。
监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。
3. 风险控制商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。
主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。
为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。
- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。
- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。
4. 优势分析商铺返租方案有以下几个优势：- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。
购买商铺使用权（经营权）与产权、租赁区别所谓固定年限使用权（经营权）买断，是指开发商将商铺所有权和使用权(经营权）有效分离，开发商拥有商铺的所有权，而将商铺使用权（经营权）以5年期、10年期、15年期、20年期的固定年限，一次性买给投资者或经营者，投资者拥有该固定年限内的商铺使用权收益，经营者拥有该固定年限内的铺位使用权和经营权。
在固定年限内，该商铺使用权（经营权）可转租转让和继承。
从本质上来说，固定年限使用权买断，属于合同法规定的长期租赁合同。
与产权式商铺比，固定年限使用权买断具有以下显著优势：1、在合同期内，使用权（或经营权）具有独占性和排他性。
购买者拥有使用权（经营权）处置权．2、投资具有更好的安全性，经营具有稳定性。
因为市场商铺所有权属于开发商，为了保证物业的升值增值，开发商必须想方设法把市场做好做旺，并保证市场长期稳定和持久兴旺。
这样商铺所有权人与使用权人的利益在该固定使用权期限内永远绑在一起，只有共同把市场做旺才能达到共赢共荣。
完全规避了产权式商铺，开发商卖完商铺后走人，导致市场最终自生自灭的风险。
3、售价低，投资者收益高。
根据市场调查数据，同一地段商铺，买固定使用权和买产权比，前者的售价权相当于后者的一半，甚至更低，售价低，投资省，但投资的收益却比产权式商铺投资收益更高。
因为开发商对市场实行统一经营管理，全力包装和推介市场，使市场商铺增值快，市场兴旺，租金自然水涨船高．4、市场发展的历史证明，一个市场经历10-20年的经营后，就会进入更新期。
有的将会被淘汰，有的则必须进行市场升级。
产权式商铺由于商铺产权已经为个体所有，开发商此时早已不知到哪里去了，市场很难拧成一股绳安全渡过这个市场＂更年期＂，往往从此土崩瓦解！而固定年限使用权买断，却没有这种风险，因为此时，所有权人开发商仍然与使用权人在一起，利用自身的实力对市场进行有效更新。
即便是使用权期届满，市场仍然红红火火，固定年限使用权人仍享有优先续约权．换句话说，产权式商铺，虽然你买了40年或50年产权，但因为固有的风险，市场生命周期也许只有10年、8年，甚至更短；而固定年限使用权商铺，虽然你只拥有5年、10年、15年、20年使用权，但因为市场的永续兴旺，如果你愿意续约，你却可以拥有30年、40年甚至更长时间的收益．与不定期或短期商铺租赁比，固定年限使用权买断具有以下明显优势：1、投资者：固定年限使用权买断，实际上是一次性将固定年限的租金交齐。
商业地产3种销售模式分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。
此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。
1、“分割出售”概念解释：“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。
开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。
目前，大商场的产权分割已基本被禁止。
优点：快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。
缺点：单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。
难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。
小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
2、“售后返租”概念解释：不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点：解决销售问题，快速回笼资金。
使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。
缺点：现金流量的考验。
商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。
“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。
案例：XX城因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。
商业地产的产权销售及返租商业地产产权销售及返租是一种常见的商业模式。
商业地产指的是商业用途的地产，包括写字楼、购物中心、酒店、高档公寓等。
在这种模式中，地产拥有者将地产的产权出售给投资者，然后以租金形式向投资者返租，这种模式的好处是确保了地产的使用和收入，同时减少了地产拥有者的负担。
一、产权销售商业地产的产权销售指的是地产拥有者将地产的所有权出售给投资者。
出售产权的优点是地产拥有者可以立即获得资金，以便在其他方面推动业务。
对于投资者来说，购买地产的所有权可以分散风险和增加收入。
通过对不同形式的商业地产进行投资，投资者可以在经济周期中保持稳定的投资组合和收益。
对于地产拥有者来说，产权销售还有另外一层意义，即进一步扩大业务。
借助投资者的帮助，地产拥有者可以快速扩大业务范围和业务规模，进一步提升品牌知名度和运营效率。
同时，与投资者保持稳定的合作关系，还有助于地产拥有者向全球投资者推广其业务。
二、返租在产权销售完成后，地产拥有者将通过以租金形式返租地产。
这种模式的好处在于，地产拥有者可以在出售产权的同时仍然保持经营权，这样他们就可以继续管理和影响业务。
另外，返租的租金费用通常比贷款利率低，这使得地产拥有者可以节省一部分成本，提高净收益率。
对投资者来说，通过收到租金，可以稳定地获得收益。
此外，投资者还可以通过出售投资的盈利权或债权获得额外的利润。
这些利润可用于投资其他商业地产或扩大其他业务。
三、商业地产的风险所有的投资都伴随着风险，商业地产也不例外。
首先，地产本身的价值可能会下跌，这对地产拥有者、投资者和债权人都有影响。
此外，经济衰退、政府法规变化、房屋需求下降等因素也可能导致商业地产收益下降。
因此，在进行商业地产投资前，需要进行充分的市场分析和风险评估，以确保获得可持续和稳定的收益。
总之，商业地产的产权销售及返租是一种常见的商业模式，它可以使地产拥有者快速获得资金，扩大业务；对投资者来说则是一种多元化投资和稳定获得收益的途径。
商铺返租销售方案概述商铺返租销售方案是一种针对商业地产业主的销售策略，旨在通过返租的方式让商铺获得更高的出租率和稳定的租金收入。
本文将介绍商铺返租销售方案的基本原理、步骤和优势。
基本原理商铺返租销售方案的基本原理是将商业地产业主持有的商铺出售给投资者，并与投资者签订一份长期的租赁合同，由业主作为租户租赁商铺。
这样一来，商铺的出租权和经营权分离，业主不再需要自己经营商铺，而是通过租金收入获取稳定的投资回报。
步骤商铺返租销售方案的实施步骤如下：1.筛选商铺：–评估商铺的地理位置、交通条件和周边环境等因素；–评估商铺的租金收入潜力和增值潜力。
2.找到合适的投资者：–确定目标投资者的需求和预算；–寻找与商铺特点相匹配的投资者。
3.提供详细信息：–准备商铺的详细信息，包括面积、租金、租赁期限等；–提供商铺的租金收入情况和历史经营数据。
4.确定租赁条款：–与投资者商议租赁期限、租金增长率等租赁条款；–确定双方的权益和责任。
5.准备合同：–资深律师参与，起草租赁合同；–确保合同符合相关法律法规。
6.签订合同：–业主和投资者签订租赁合同；–确保双方理解合同条款和权益。
7.租金收益管理：–业主按合同收取固定租金；–定期与投资者对账，确保租金支付的准确性。
优势商铺返租销售方案具有以下优势：•稳定的租金收入：通过长期租赁合同可以获得稳定的租金收入，减少了业主的经营风险。
•转移经营责任：将商铺的经营责任转移到投资者身上，业主不再需要自己管理和运营商铺。
•资产流动性：将商铺出售给投资者，业主可以获得一笔现金，增加资金流动性和灵活性。
•专业管理：投资者通常会聘请专业的物业管理公司来管理商铺，提高商铺的运营效率和价值。
总结商铺返租销售方案是一种能够帮助商业地产业主降低风险、获得稳定收益的销售策略。
通过将商铺销售给投资者并签订长期租赁合同，业主可以转移商铺的经营责任，获得稳定的租金收入和资金流动性。
此外，专业的物业管理公司还可以提高商铺的运营效率和价值。
产权式商铺所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。
主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。
开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。
产权式商铺是西方发达国家及中国开放发达城市流行的一种房产投资方式。
这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。
投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。
产权式商铺所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。
产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。
主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。
房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。
商铺销售含产权式商业地产返租模板：商铺销售含产权式商业地产返租一、引言商铺销售含产权式商业地产返租是一种具有长期投资价值的商业地产运作模式，在近年来越来越受到投资者和商业地产开辟商的关注。
本旨在提供一个详细的指南，包括步骤、法律要求和附带文件，以相关方进行商铺销售含产权式商业地产返租。
二、背景介绍（1）商铺销售含产权式商业地产返租的定义和特点（2）商业地产市场的趋势和发展潜力（3）投资者对商业地产返租的需求和背景三、步骤和流程1. 市场调研和选址分析（1）商业地产市场的调研和分析（2）选址分析和市场需求预测2. 商铺销售和租赁方案设计（1）商铺销售方案的设计和定价（2）租赁方案的设计和合同条款3. 资金筹集和投资者招募（1）确定资金需求和筹集方式（2）开展投资者招募和资金募集活动4. 商铺销售和产权转让（1）商铺销售合同的签订和履行（2）产权转让过程和手续5. 租赁管理和回报分配（1）租赁管理机构的选择和组建（2）租金的收取和分配机制四、法律要求和合规事项1. 预售许可证和商品房销售合同（1）办理预售许可证的程序和要求（2）商铺销售合同的签订和履行2. 商业房地产投资基金和合同法律关系（1）商业房地产投资基金的设立和管理（2）投资者与投资基金的合同关系3. 法律维权和争议解决（1）合同纠纷的解决方式和程序（2）投资者权益的维护和申诉渠道五、附件本所涉及的附件包括：1. 商业地产市场调研报告2. 商铺销售合同模板3. 租赁合同模板4. 预售许可证申请材料清单5. 商业房地产投资基金设立指南六、法律名词及注释本涉及的法律名词及其注释包括：1. 预售许可证：指开辟商在房屋建设前，根据法律规定取得的为个人出售新建商品房的证件。
2. 商品房销售合同：指开辟商与购房者签订的关于新建商品房买卖的契约。
3. 商业房地产投资基金：指无限上市公司按照法律规定设立的、由投资者以集合资金形式向基金管理人进行委托管理，并从事投资于特定类别的房地产的一种证券基金产品。
商业地产商铺返租需要处理的几个关键点商业地产项目作为商业与房地产的结合，有太多的参与者：发展商、商铺投资者、租赁经营者及最终商品消费者。
而从营销推广模式上看，也从最初的买方与卖方的简单营销关系，发展成为经营与销售兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商铺投资者、租赁经营者之间的多赢局面。
大型商家整体租赁与商铺销售的关系当前市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。
这种操作模式基本概念是：商业项目由大型商家整体长期租赁。
大型商家作为本项目商业经营者角色存在，而商业裙楼再分割成各种不同单位销售给小业主，小业主则是作为商铺的投资者而存在，发展商作为物业开发者，既是三者之间的组织者又是协调者，因而从整体上看，有两个基础点与两个关系：两个基本点：1、发展商与大型商家的租约必须与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。
2、购买本项目商铺前提是：小业主在租期内的不能自行经营与自行出租，必须与发展商签定与租期相一致的承包经营协议，而发展商则通过与大型商家的租赁协议保证小业主的租期收益。
两个关系：1、发展商与小业主的承包经营关系。
2、大型商家与发展商的承租方与出租方的关系。
小知识：商圈一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。
商圈是一个群体，它的层次是多元化的。
第二，消费群体。
一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。
第三，位置。
商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。
第四，目的。
打造商圈肯定有一个目的，即如何体现商业价值。
第五，城市规划。
通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。
商业地产的产权销售与返租产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。
产权销售一般是一次性付款或银行按揭。
银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过20%。
对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下来主要为４种方式。
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。
回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。
◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。
在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
◆独立产权铺位，虚拟回报返租。
市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。
如王府井CEPA、巨库等。
◆独立产权铺位，真实回报返租。
如“新疆二道桥大巴扎”等。
产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。
产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。
按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。
直接返点，返点一般为8%，也有8.8%或10%的，且一般设有担保公司进行返租担保。
1.总款返租总款返租分两种方式。
一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。
大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
总款有按年返的，也有一次性返还几年的。
例如北京王府井某项目，其售价为9万元/m2，返8.8%个点，同时采用商场业态建立名品折扣店。
另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。
整体租赁产权商铺运作模式比较介绍整体租赁与产权商铺运作模式的比较介绍经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。
它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。
本文主要介绍整体租赁，不售产权的运作模式。
整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。
零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对物业的使用权。
譬如大家熟知的太平洋百货、伊藤洋华堂、好又多超市等，都是租用黄金口岸的营业用房，而且由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地。
一、案例情况成都着名的伊藤洋华堂位于春熙路东侧的大科甲巷，隶属于世界着名的零售企业日本伊藤洋华堂株式会社，集团公司的营业额超过三千亿人民币，其“顾客至上”的经营理念和卓越的经营管理方法，在全世界享有很大的声誉。
成都伊藤洋华堂就是租用台湾邱永汉财团旗下的中国利都（成都）房产发展有限公司建设的利都广场地下一楼到地面五楼的商场大楼所设的综合性零售商店。
其经营布局为负一楼：食品超市、风味小吃；一楼：女装、化妆品、首饰；二楼：男装、皮具、鞋类；三楼：儿童天地、内衣；四楼：家居饰品、家电、厨房用具、洗化；五楼：利都美食广场。
二、产权方与经营商的分析1、产权方对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，如能引进目前属于稀缺资源的知名百货经营商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租为代价。
微薄的租金远不能形成对巨额投资成本的合理回报，但开发商对此仍趋之若鹜，其原因在于：首先，配套性和聚集效应很强的百货商场、大型超市等商业经营项目能带动周边住宅或商业物业的销售，自身成为住宅小区的配套项目。
商业地产有哪些产权销售与返租大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。
这种操作模式的方式是：商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的
角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；小业主则是作为商铺的投
资者而存在；发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。
因此从整
体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系。
（1）两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。
购买本项目商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营商业地产有哪些产权销售与返租协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益。
（2 ）两个关系
♦发展商与小业主的承包经营关系
♦大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
4.销售风险与回避
（1 ）差价补贴的风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比批发”的概念）,而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。
例如：假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8% , 这之间就存在2.2%的差距。
假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期中共需补贴：
1亿元x10年x0.022=2200万元，因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展
商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。
而该方面的风险也可通过一定的方式来回避：发展商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好
的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补。
补贴仅仅作为一种资金成本而已。
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。
但这种方式必须非
常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。
(2)大商家经营不良带来的风险
这是商家经营所带来的风险，也是发展商最为担心的风险。
主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。
而发展商却
处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压
力就更加大了。
由此产生的风险也需要通过一定的方式来规避。
应选择实力雄厚的知名商家。
知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强。
针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择商业地产有哪些产权销售与返租大型超市一样是充分迎合
了市场的需求与商家经营的联动关系。
社区中大量的家庭消费需求就可为那些为家庭提供
日常消费为主的超市提供源源不断的生意机会。
这样，商家的持续经营就有了良好的基础，
租金也就有了稳定支付的保障。
(3)返租期满后产权分散带来的风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又
将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢？大型商家如继续租用，则恐怕难以应对
众多的小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值。
发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。
但为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留
下后遗症。
要解决好这一问题，可以考虑采用以下的方法，仅供参考。
首先，要成立业主委员会。
由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地
划分比例关系，通过类似股权”的形式在实现整体效益的情况下，全面、公平地保障所有
业主的收益。
具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、
执行会长、会员等。
业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以
实现商场的统一经营。
其次，在项目前期分割规划中，要充分考虑今后经营的需要。
要合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到分则好售，合则好用”。
这样，即使返租期满后大型商家不再租用，也可以通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场商业地产有哪些产权销售与返租以对应招商。
大型商家整
体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，它有其存在的合理性。
它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。
但同时也应意识到它所带来的风险。
