商业市场返租销售案例专题研究(PPT 36张)

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商业地产实操案例返租销售方案课件

Part
05
商业地产返租销售风险防范与控制
风险识别
市场风险
商业地产市场波动可能导致返租销售的收益不稳定，影响投资者的收益。
金融风险
金融市场波动可能影响投资者的资金流动性，增加还款压力。
经营风险
商业地产项目经营管理不善，导致租金收入减少或无法按时收取。
法律风险
返租销售合同可能存在法律漏洞，导致合同履行出现问题。
返租销售的优缺点
风险较高
由于返租销售模式涉及较大风险，如果开发商经营不善或市场变化等原因导致物业价值下降，投
资者将面临较大损失。
返租期满后的选择
返租期满后，投资者需要面临是否继续返租或自行经营的选择，如果处理不当可能会影响投资收益。
法律风险
返租销售模式涉及的法律关系较为复杂，投资者需要注意合同条款和相关法律法规，以免产生纠纷。
02
商业地产与住宅地产的主要区别在于其用途和投资回报方式。
商业地产分类
根据用途分类
零售地产、办公楼、酒店、工业地产等。
根据产权形式分类
产权商铺、使用权商铺等。
商业地产市场现状与趋势
现状
随着城市化进程加速和消费升级，商业地产市场持续繁荣。
趋势
线上线下融合、体验式消费、共享经济等新模式成为商业地产发展的新方向。
金融风险应对
制定合理的资金计划，保持足够的流动性，同时建立风险管理机制，及时应对金融市场波动。
经营风险应对
选择有经验的管理团队进行项目经营管理，建立完善的财务管理和审计制度。
法律风险应对
聘请专业律师对合同进行审查，确保合同条款的合法性和有效性。
Part
06

商业地产销售返租模式

经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要开发商具备雄厚的资金实力和经营管理能力，能够确保项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开发商需要与投资者明确约定返租协议的具体条款和违约责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成功关键在于统一经营和管理，以提升项目的整体商业价值和租金收益。
03
商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
01
02
03
04
资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可以在项目建成初期快速回笼资金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进行统一经营管理，提升项目的整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
01
选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的可持续发展。
03
02
合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按照约定履行职责。
04
04
商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
THANK YOU

商业地产实操案例返租销售方案ppt课件

6
优势四：有利于银行加快资金周转，降低风险。
对于售后返租投资型物业，银行一般要求首付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障，大大降低了银行的贷款风险。
7
产权返租的４种方式
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 ◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。 ◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。 ◆独立产权铺位，真实回报返租。
商最为担心的风险。主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大了。
12
销售风险与回避
（3）返租期满后产权分散带来的风险分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营
4
优势二：
保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。

【精品报告】返租销售模式案例

付款方式
单价推售状况
项目基本信息
中航名人酒店成都中航瑞赛置业有限公司高新区国际城南金融城旁 26640平方米 300000平方米 7.98 精装公寓、商业中航物业管理有限公司精装公寓 2012-12 38—105㎡ 300套一次性付款优惠3%、分期无优惠，不能按揭均价16000元/㎡豪装酒店19-22层在售
CHINA LAND 新港地產™
案例研究：城市名人酒店（出售经营权+固定回报率模式）
◆经营保证：中国城市名人酒店集团管理；银行担保，解除后顾之忧；公司无条件回购；成熟经营，即买即收租。 ◆ 按份购买，每份20万元，前3年回报10%，第四
年开始，每年递增1%，年回报最高可达17% ◆ 三年后客户可申请退款，退款之后不再享受租金
弗斯达酒店神仙树店（铂仕酒店）
开发商
中海兴业（成都）发展有限公司
项目地址
成都市高新区泰和二街333号
占地面积
20667平方米
建筑面积
63000平方米
容积率
3.0
建筑形态
酒店式精装公寓
物业公司
中海兴业（成都）发展有限公司
推售产品
酒店式精装公寓
开盘时间
2012-03
主力户型
20-48㎡
付款方式
只接受一次性付款，无优惠
项目基本信息&销售信息
项目名称
中森华徐东国际城
开发商
武汉中森华世纪房地产开发有限公司
项目地址
武昌区徐东才华街润园路
占地面积
125333平方米
建筑面积
730000平方米
容积盘时间主力户型付款方式
单价推售状况
前5年7%，第5-10年7.5%，第10-15年8% ◆租金补贴根据购买金额递增（如：30-40w，

上海商业部返租专题研究-商业-返租[26页].pdf

1
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商业地产实操案例返租销售方案

返租方式
可选择固定租金或按比例分成租金，以保障投资者在一定期限内的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约责任等相关条款，确保合同内容完整、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收益。
THANKS
谢谢您的观看
返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通常需要大量资金投入，返租销售模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问题。

商业地产返租现象专题研究

商业地产返租现象专题研究金门面顾问市场研究中心供稿售后返租,即返租销售，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

一、售后返租发展沿革售后返租模式于上世纪70年代起源于美国,后来流行于JP、台湾和香港等国家和地区。

在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划小面积,分零出售给购买者.随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。

在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8％至10%甚至更高利率支付的租金。

返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购.售后返租模式于上世纪九十年代末期进入我国大陆，很快便受到了发展商、投资者以及有关各方的青睐。

对于发展商来说，商铺如果只租不售,至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅速回笼；对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代"的向往,不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说,30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成.由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此,这种营销方式出现不久就遭到建设部明令禁止。

建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列.此后此种模式一度沉寂.但近年来，由于楼市产品同质化现象极其严重、竞争日益激烈，开发商们只能在“回报率"、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以期能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益。

销售返利政策案例分析ppt课件

13
3、根据不同营销阶段调整返利侧重点。因为A药企的三个主打品种分别处于不同的营销阶段： “仲景胃灵丸”作为新品上市重点推广;“宝宝一贴灵” 作为市场覆盖的二次普及;“珍菊降压片”作为普药重点放在销量的再次提升上，所以三者的返利力度是完全不一样的。
8
返利的基本目的
1、以促进阶段性目标达成为目的。A药企的“进度返利” 就是为了促成经销商按时完成每季度的销售任务;这样有利于市场拓展前期的快速铺货、渠道覆盖以及分销网络的建设;有利于将年度的大目标化小，化整为零，增强经销商完成年度目标的信心。 2、以提升整体销量或销售额为目的。激励、刺激经销商多卖产品，把产品的销量尽量做大，从而提升产品整体的销量或销额是返利最主要的目的。这也是返利为什么总是与销量或销售额挂钩(经销商随着销量或销售额的提升而享受更高比例的返利)的根本原因。比如A 药企的年度返利就是在进度返利的基础上对于经销商一年销售工作的肯定和奖赏。
销售返利政策案例分析
1
销售返利是厂家激励经销商的一种方式，也是调动客户销售热情的一种手段。本文以北京某制药企业（下文简称A药企）的返利协议为例，详细介绍返利该企业返利政策、返利目的、返利形式、返利注意事项和返利功能
2
返利协议（原文）
本文引用了该药企销售返利协议中的部分原文，一共分为销售进度返利政策、年度总量返利政策、及时回款返利政策、产品专卖返利政策和新产品推广返利政策这五项
1、每批及时结清货款的经销商，按月享受当月回款总额0.5%的及时回款返利;连续180天无应收帐款的经销商，享受180天回款总额1%的回款返利;全年无应收帐款的经销商，除以上两项之外，另外享受年度销售总量0.5%的回款返利; 2、以上返利为累加返利，经销商可重复享受;但如出现一次拖欠货款行为即取消所有回款返利; 3、返利金额作为组织经销商参加高级学习培训班的费用投入;

XXXX年年商业市场返租销售案例专题研究

沃尔玛、苏宁电器、KFC
1F内铺：120—150，街铺150， 2F：超市辅营区150
1F：3.8万/㎡ 2F：2.5万/㎡ 3F：1.8万/㎡
街铺：8-10万/㎡内铺：暂无销售
3年共返租25%其中7%、8%在首期中减， 10%在总价中减；
销售背景本项目由我司操作，于2008年5月发售，街铺直接销售，内铺仅销售超市辅营区部分及负一层，采用 3年返租的方式，返租比例逐年递增，分别为售价总额的7%、8%、10%，合计返租25%，其中7%、8%在首期付款中扣除，10%在总价中扣除，部分商家看中沃尔玛惠州首家进驻，购买内铺；
返租方式
开盘售价（万/㎡）
目前售价（万/㎡）
租金（元/㎡/月）
经营状况
3年共返租25% 其中7%、8%在首期中减，10% 在总价中减；
1F：3.8 2F：2.5 3F：1.8
街铺：8-10 内铺：暂无销
售
1F内铺：120— 150，街铺150， 2F：超市辅营
区150
一般
3年返租租金 24%一次性在首期款中抵扣，5 年按合同价分
层数
2层，F1-2
定位方向业态规划开盘售价目前售价
振业城商业街
—— 街铺：2.6万/㎡内铺：1.6万/㎡
暂无销售
销售模式
3年共返25%，第一年8.3%以每季度返还，其余16.7%在首付款中抵扣
销售背景本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方式，3年共返25%，第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性在铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次，销售情况较好。
经营现状项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。

商业地产实操案例返租销售方案共42页文档

1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
商业地产实操案例返租销售方案
1、合法而稳定的权力在使用得当时很少遇到抵抗。 ——塞 ·约翰逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感；权力不易确定之处始终存在着危险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是士比

2020年商铺投资返租方案.pptx

学海无涯
商铺投资返租方案
一、投资优惠政策交 1 万抵 2 万，交 5 万抵 7 万，交 10 万抵 13 万二、返租 5 年政策 ·1-5 年返租率分别为总房款的 6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5 年共返租金 35%； ·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前 3 年租金收
以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。
三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。回购的金额为客户实际购买总价源自，税费由乙方承担。学海无涯
四、示例以一层 C0026 号 60.95 平米商铺为例： ·报价 5792 元/平米，总价 35.3022 万元； ·享受交 10 万抵 13 万元优惠后，总价为 32.3022 万元；单价为 5300 元/平米； ·购房时返租三年，实际缴纳总房款为 323022 万元×【100%（6%+6.5%+7%=总价的 19.5%）
=80.5%】=260033 万元，单价为 4266 元/平米。 ·一套 60 平米商铺总价优惠近 10 万元！首付 13 万元，做十年按揭，每月还款仅 1000 多元！ ·第 4 年支付租金 24228 元！第 5 年支付租金 25843 元！保守估计 8 年回本！8 年纯赚一套
商铺！
再以二层 A33 号 25.31 平米商铺为例： ·报价 6208 元/平米，总价 15.7124 万元； ·享受交 5 万抵 7 万元优惠后，总价为 13.7124 万元；单价为 5418 元/平米； ·购房时返租三年，实际缴纳总房款为 13.7124 万元×【100%（6%+6.5%+7%=总价的 19.5%）

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中信地铁商城
东门荟
新银座
第一部分、社区商业类
梅林商业步行街缤纷商业中心
燕南路8称
地理位置销售时间物业类型商业规模层数定位方向业态规划主力商家租金状况开盘售价目前售价返租方式
梅林商业步行街
福田区梅林路（梅林一村旁） 2006 集中商业 13200㎡ 2层创品淘宝广场女人街、餐饮、电器国美电器、福满园酒楼街铺：200-300元，内铺：120-150元街铺：5.1万/㎡，内铺：2.8万/㎡街铺：51000万/㎡，内铺：28000万/㎡，F2只租不售一层内铺返租3年
缤纷商业中心
项目名称地理位置销售时间物业类型商业规模层数缤纷商业中心南山艺园路东（荔香公园北侧） 2007年集中商业 20000平米 3 复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为一体的大型商业中心餐饮、服饰、娱乐、服务配套等
定位方向
业态规划
主力商家
租金状况开盘售价目前售价返租方式
人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器街铺：300-400元/㎡，内铺：100-200 元/㎡
1F街铺：7万/㎡，2F：3万/㎡暂无铺位销售 1、2层内铺返租3年
销售背景项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%，3年合计返还15%，
开盘售价为：街铺7万元/㎡，内铺3万元/㎡，实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；
销售背景本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售
一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%，3年合计返还24%，目前售价为：
街铺51000元/㎡，内铺28000元/㎡，实现1层100%销售；
经营现状
项目商业类型为社区商业，由于2009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。
物业类型
商业规模层数定位方向业态规划
集中商业
20000㎡ 3层社区商业超市、服饰、餐饮、服务配套
深圳区域商业市场返租销售案例专题研究
美格行商业地产
2011.1
第一部分、社区商业类
第二部分、商业街区类
第三部分、购物中心类
第四部分、专业市场类
社区商业、商业街类返租项目列表
项目名称梅林商业步行街缤纷商业中心商业规模 13200㎡商业类型社区商业社区商业销售时间 2006年返租方式 3年返租销售 1F内铺 3年返租售1、 2楼内铺，年回报5% 返租2年，每年8%回报 15年返租销售，每年按成交价的8% 返还租金；开盘售价（万/㎡）街铺：5.1 内铺：2.8 1F街铺：7 2F：3 目前售价（万/㎡）暂无销售目前租金（元/㎡/月）街铺：200-300 内铺：120-150 1楼街铺：300 内铺：120-140， 2楼内铺：6080 1F:街铺300400 内铺100200 1内铺：300400； 2楼：150-300； 3楼：100-150, 4楼：整层待租经营状况较好
20000㎡
2007年
街铺：10 内铺：3
较好
燕南路 88号
20000㎡
社区商业
2006年
街铺：7.6 内铺：5.5
街铺：15-20 内铺：7-8
一般
万花筒概念购物街
9500㎡
社区商业
2002年
——
暂无销售
一般
万科城风情步行街
30000㎡
商业街
2005年
带租约销售
均价1.4 （含2楼）
街铺3-5 2层：1.5-3
较好
龙华电子市场
13000㎡
专业市场
2004年
1F:街铺： 1F:街铺：2001F：7-8 内铺： 6-7 300内铺：1001.5-2 2F：内铺：2-3 200 2F: 801.2-1.5 2F：1-2 120
较好
梅林商业步行街
龙华电子街
万科城
燕南路88号
振业城
万花筒
布吉东大街
缤纷商业中心
——
较好
振业城商业街
17000㎡
商业街
2006年
3年共返25%，第一年8.3% 以每季度返还，其余 16.7%在首付款中抵扣
街铺：2.6 内铺：1.6
暂无销售
——
较差
购物中心、专业市场类返租项目列表
项目名称港惠新天地商业规模商业类型销售时间返租方式 3年共返租25% 其中7%、8%在首期中减，10% 在总价中减； 3年返租租金 24%一次性在首期款中抵扣，5 年按合同价分区回购 2年8个月返租销售2-4F，每年按成交总价的6%返还租金开盘售价（万/㎡） 1F：3.8 2F：2.5 3F：1.8 目前售价（万/㎡）街铺：8-10 内铺：暂无销售租金（元/㎡/月） 1F内铺：120— 150，街铺150， 2F：超市辅营区150 经营状况
未经营
新银座服装批发城布吉东大街
20000㎡
专业市场
2007年
3年共返租 24%
暂无销售
——
较差
24000㎡
专业市场
2004年
返租10年，每年8%，首付扣除24%
返租3年，3年共返租24%
1F:街铺： 5-6、内铺： 1.5-2
1F：6-7 内铺：3
1F:街铺：200300 内铺： 100-200
75000㎡
购物中心
2008年
一般
中信地铁商城
18000㎡
购物中心
2007年
均价5.5
暂无销售
——
较差
东门荟
30000㎡
主题商场（专业市场）
2010年
1F街铺：约20，内铺：9， 2F：7-8， 3F：6， 4F：4 -1F：3.4， 1F：7.8， 2F：3.6， 3F：2.7
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1街铺：1000， 2楼：200-300 3楼：120-160， 4楼：90-120；
每年返租售价总额的8%，经营现状项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。
燕南路88号
项目名称地理位置销售时间燕南路88号福田区燕南路与振华路交汇处 2006年