无产权车位涉及的土地增值税问题

房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？
1.销售没有产权的地下车位是否缴纳营业税？
答：国税函【1995】156号：转让不动产的永久使用权，应当视同销售不动产，按“销售不动产”税目缴纳营业税。

2.销售没有产权的地下车位是否缴纳土地增值税？
答：不需要。

土地增值税对转让国有土地使用权行为征税。

使用权必须具有产权。

大连市地税局12366答复（2009年10月9日）：大地税函〔2008〕188号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，土地增值税是对出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。

出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转
让，实际上只发生出租地下车位的行为，因此不缴纳土地增值税。

应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。

沈阳市地税局答复：
根据沈地税函[2007]118号文件规定，对于出售地下车位使用权的,由于其权属未发生转移,因而不应对其征收土地增值税,应按租赁征收房产税和印花税。

3.房产税？
答：必须按租金收入缴纳12%房产税。

财税【2009】128号：地下建筑物应当按地上建筑物的办法缴纳房产税。

4.土地使用税？
答：财税【2009】128号：
地下建筑物占用的土地必须按规定缴纳土地使用税。

（1）取得土地证的，按土地证的面积缴纳；
（2）没有取得土地证的，按地下建筑
物的垂直投影面积缴纳土地使用税。

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无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。

国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。

目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。

另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。

不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。

其他无产权的建筑物等比照执行。

鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。

使用无产权车库的建设成本从土地增值税税前扣除从而少缴纳土地增值税。

1、相关法律依据分析《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。

基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。

因此，不少房地产企业将地下人防设施改造成车库，产权归国家所有，收益归房地产企业所有。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

基于此法律规定，法律只能保护无产权车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

根据财税【2016】36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权，视同销售缴纳土地增值税2、房地产企业收取购买者20年以内非人防设施改造的无产权车库使用费的车库成本不可以在土地增值税税前进行扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

基于此规定，缴纳土地增值税的前提条件是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，而对于无产权的地下人防设施改造的车库，向购房者收取20年以内的车库使用费，实质上是房地产企业将无产权的车库出租给购房者使用，其收取的车库使用费实质上是一次性收取购房者的20年以内的租金，而不是转让无产权车库的销售收入。

因此，房地产企业收取购买者20年以内无产权车库使用费的经济行为是租赁行为，不是销售行为，不符合征收土地增值税的征收条件：发生转让国有土地使用权或转让建筑物有限产权或者永久使用权。

预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天” 。所以从营业
税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产” 、“转让无 形资产”还是“服务业-租赁业”计算纳税结果是一样的。 对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成
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出售无产权的车位如何确认收入房地产企业【会计实务操作教程】 【问题】 房地产企业出售无产权的车位如何确认收入？是按租金确认收入吗？ 对营业税、企业所得税和土地增值税有什么影响？ 【解答】 对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的 长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商 称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题 的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：“对具有明确租赁年 限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定 为转让不动产永久使用权，应按照´服务业-租赁业´征收营业 税。” 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不 得超过 20年。超过 20年的，超过部分无效” 。而对于超过 20年的车库 销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20年” 。 所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用 地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应 当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《中华人民共和国营业税 暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取

关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。

目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。

土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。

关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。

土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。

土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。

近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。

各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。

与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。

一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

转让无产权车位永久使用权收入未计入土地增值税清算收入的涉税风险解析在土地增值税清算过程中，转让无产权车位永久使用权的收入未计入清算收入，存在一定的涉税风险。

下面我们将对这一涉税风险进行解析。

首先，无产权车位永久使用权是指车位使用权的一种形式，购买者在购房时可以选择同时购买车位的使用权。

按照土地管理法和《国务院关于规范房地产市场秩序的决定》，无产权车位属于共有产权，不属于房产产权，因此在土地增值税清算中并不涉及对无产权车位永久使用权进行税收征收。

然而，由于无产权车位永久使用权通常是作为购房者购买住房的一个附带权益，它本质上是房产的一部分。

所以，在一些地方政策性文件中，将无产权车位永久使用权归入房地产应税清算范围。

这就意味着如果转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入，就可能存在涉税风险。

具体而言，转让无产权车位永久使用权的收入未计入土地增值税清算收入可能导致以下涉税风险：首先，财政部门可能会对未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入进行调查和核定。

如果未计入的收入达到一定金额，财政部门可能要求纳税人进行补税，并处以相应的罚款。

其次，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会被税务机关视为避税行为，从而触发税务机关的反避税调查和处罚。

税务机关有权对纳税人的财务和经营情况进行调查，如果发现存在未计入的收入，可能会要求纳税人进行补缴，并处以相应的罚款和滞纳金。

第三，未计入清算收入的无产权车位永久使用权的转让收入可能会在纳税检查中引发问题。

在税务机关的日常审查、巡视和年度审计中，会对纳税人的收入、成本、利润等进行审查。

如果发现存在未计入的收入，纳税人可能会被要求提供相关的解释和证明材料，并可能面临税务调整和处罚。

“九税二费问题答复汇总一、土地增值税部分1、房地产企业销售无产权车位或长期租赁车位的土地增值税征管问题。

（怒江、玉溪、大理、昆明、曲靖）事由：根据云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>，对房地产企业销售无产权车位的行为，按照“服务业—租赁业”征收营业税。

而国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或臵换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或臵换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

按此文件规定，房地产企业销售无产权车位的行为，应按转让土地使用权征收土地增值税和契税。

在具体征管工程中，对房地产企业销售无产权车位和长期（等同一土地的使用年限）租赁车位的行为，根据云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>的规定，按照“服务业—租赁业”征收了营业税，就不能再按转让土地使用权征收土地增值税和契税，但这样执行又不符合国税函[2007]645号文件规定。

如果按国税函[2007]645号文件规定征收了土地增值税和契税，征收营业税也只能按“转让无形资产—转让土地使用权”税目执行，但又与云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）的规定冲突。

答复：根据土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税清算管理规程第十九条规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

结合城市房地产管理法规定，无产权建筑物属于不可转让的房地产的规定。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

无产权车位、车库纳税处理对于房地产企业出售无产权的车位，2011年之前税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）对这种情形明确为：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”。

而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

因此对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年之前应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

所以从营业税纳税总额与纳税时间上来看，无论企业按照“销售不动产”、“转让无形资产”还是“服务业—租赁业”计算纳税结果是一样的。

实务中还要取决于当地主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第十二条“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入”规定：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

不同交易模式下无产权车位的增值税处理无产权车位作为房地产企业的业态之一，建成后如何进行处置，不同的处置模式，就会产生不同的增值税纳税义务，通常情况下地下车位有以下几种处置模式：A、房地产企业与客户签订【车位租赁合同】，合同期限是20年，20年租金一次性收取。

B、房地产企业与客户签订【车位租赁合同】，期限20年，到期自动续期，租金一次性收取。

C、房地产企业与客户签订【车库转让合同】，转让金额一次性收取。

一A模式下增值税界定及缴纳方式A模式中房地产公司签订的是租赁合同，应以不动产租赁业务缴纳增值税。

收到租金即发生增值税纳税义务，同时应该按照不动产经营租赁开具发票。

A模式下的增值税缴纳方式，需要区分一般计税和简易计税两种情况：（1）如果适用的是一般计税方法，应按不动产经营租赁开具9%税率的增值税发票缴纳增值税：[租金收入/（1+9%）]×9%。

（2）如果适用的是简易计税方法，应按照5%缴纳增值税：[租金收入/（1+5%）]×5%。

二B模式下增值税界定及缴纳方式B模式下，房地产公司签订的依然是租赁合同，依据租赁合同形式应按租赁业务缴纳增值税，但是本合同的特殊之处在于，约定了到期自动续期的条款，如此，虽合同约定为租赁，但实质上合同期限与车位实际使用期限等同，实际上取得的是车位剩余年限的不动产使用权。

根据【合同法】第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

按照实质重于形式原则，此业务的实际上转让的是车位的有限产权或者永久使用权，房企对该车位不再拥有任何权利，权利义务已发生实质上的转移，根据【2016】年36号文规定单位或者个人向其他单位或者个人转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

B房地产公司也许是想避开车位的土地增值税，签订了租赁合同，但是其业务实质是将车位进行了永久转让。

按规定，应认定为销售不动产缴纳增值税。

B模式下的增值税缴纳方式，也需要区分一般计税和简易计税两种情况：（1）如果适用的是一般计税，收到预收款时，先按照3%预交增值税：[租金收入/（1+9%）]×3%；增值税纳税义务实际发生或者开具销售不动产发票，按[租金收入/（1+9%）]×9%-已预交的增值税申报并缴纳增值税。

“车位”问题的土地增值税--关于处理分析按照现行规定，土地增值税清算需区分“普通住宅”、“其他类型房地产”分别清算，而房地产项目建设中发生的成本、费用多为项目共同成本、费用，如何在“普通住宅”、“其他类型房地产”中分摊这些共同成本、费用会很大程度影响项目的土地增值税税负。

尤为值得关注的是，“车位”本身兼具配套功能及可售商品的性质，使得其在土地增值税处理时更为复杂。

本文关注实务操作中车位处理的一些疑难问题，该文曾发表于广东省税务、广州税务。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

即：土地增值税清算时，对车位的已售部分应归集计入清算收入，并匹配相应的成本、费用。

在匹配车位对应的成本、费用需关注如下几个问题：一、地下车位的可售和已售建筑面积如何确定？地下车位建筑面积的确定，主要集中在对于“车道”等地下车库共有面积，是否应计入地下车位的建筑面积，如各地的地下车位产权证有两种记载方式：第一种，地下车位只记载套内建筑面积，即停车框线内面积，大概12㎡左右，对于该层的“车道”等共有面积不分摊进入每个车位面积，只在车权产权证附注里统一记载，例如：该层另共有面积2000㎡。

第二种，将该层的“车道”等共有面积分摊进入每个车位面积，如：车位产权证上列明建筑面积36㎡，其中套内面积12㎡、分摊面积24㎡。

因此，对于地下车位可售建筑面积和已售建筑面积的确定，有两种意见：一是按地下车位的套内建筑面积加上分摊的共有面积，因为地下车库的“车道”与小区内的公共配套设施不同，并非全体业主共有，而是车位业主通过合法交易方式取得的，应归车位业主共有，是地下车位建筑面积的一部分。

地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。

房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

对其取得的销售收入应缴土地增值税。

对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。

凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。

单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。

（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。

即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：•建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

车库的土地增值税税务处理的讨论车库（包括车位，为简洁表述，以下统称为车库）是房地产开发项目的公共配套，其土地增值税税务处理（以下简称为税务处理）一直是难点问题。

若要解决这些问题，需要认识房地产开发项目的车库的类型、权利性质和权属确定的规范，需要掌握房地产行政管理方面的规则。

车库土地增值税税务处理的关键仍然是权属问题，而车库权属的确定规则与车库的类别有较强的关联性。

权属分别是车库税务处理的标准，但是其他类型车库分类，往往是干扰车库税务处理的因素。

因此要准确对车库税务处理，了解车库的分类很有必要。

机车车库以停车方式分类分为自走式车库和机械车库，以位置分类可以分为地上车库和地下车库，以权利性质分类可分为专有车库、共有车库和他有车库，按其与人防工程的关系还可以分为人防区域车库和非人防区域车库，以权属分类分为业主权属车和房地产开发公司权属车库。

以下所提的各类车库的权属分析以物权法为依据，如果是某个地方的处理规则，会明确指出。

在分析车位的权属之前，先对本篇中的权属和产权的含义界定一下。

房产权属是指法定的房产权利归属向或者约定的房产权利归属，房产权属不一需要权利证书确定。

房产产权是指经过房地产管理部门登记，由权利证书明确的房产权利。

上篇文章对各类型的车位权属状况进行了分析，到底这些权属状况是如何决定的？这是在对车库的税务处理中最重要的问题。

尽管在《土地增值税中的公共配套税务处理问题》中讨论过公共配套权属的确定方法，为了将车位的权属状况说清楚，仍需要具体说明车库权属是如何明确的。

车库的权属首先依法明确。

《物权法》第一百四十二条明确：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

也就是说，房地产开发公司建设的车库，在销售前，除有相反证据证明外，权属均归房地产开发公司。

房地产法定权利是约定权利的前提。

房地产开发公司在商品房销售时以公示或销售合同的方式约定车库的权属。

房地产企业销售⽆产权的地下车位是否要缴纳⼟地增值税位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是⼏⼗年的使⽤权，这种⾏为是否将缴纳⼟地增值税呢？我们先从⼟地增值税的征税范围来看，根据中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例第⼆条规定，转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收⼊的单位和个⼈，为⼟地增值税的纳税义务⼈（以下简称纳税⼈），应当依照本条例缴纳⼟地增值税。

从上述规定可以看出，缴纳⼟地增值税应同时满⾜两个条件，⼀是转让⼟地使⽤权或地上建筑物及其附着物；⼆是要取得收⼊。

房地产企业或物业部门出售地下车位的⾏为满⾜了第⼆个条件，即取得了收⼊，那么是否属于转让房地产⾏为呢？从法律性质上看，虽然房地产企业或物业部门是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的所有权，只取得若⼲年的使⽤权，所以该⾏为从实质上看并⾮是⼀个销售⾏为⽽是⼀个出租⾏为，如果是出租⾏为就不在⼟地增值税交纳之列了。

还有⼀个问题，如果地下车位⽆需缴纳⼟地增值税，那么在对整个项⽬进⾏⼟地增值税清算时，地下车位的成本可否作为扣除项⽬呢？这个问题国家税务总局没有明确的⽂件规定，但各地税务机关可能有⾃⼰的规定。

根据《⼤连市地⽅税务局关于进⼀步加强⼟地增值税清算⼯作的通知》（⼤地税函〔2008〕188号）规定，⼟地增值税扣除项⽬中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项⽬中必须建造且⽆偿转让给相关单位或业主使⽤的、⾮营利性的公共事业设施。

⾮营利性的公共事业设施主要是指：物业管理⽤房、⼈防设施、变电站、热⼒站、⽔⼚、居委会、派出所、托⼉所、幼⼉园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、⽆偿供全体业主使⽤的车位、车库、会所等房产。

纳税⼈开发的，⽆偿供物业管理等部门使⽤的经营⽤房产、设施，如全体业主实际享有占有、使⽤、收益或处分该房产、设施权利的，允许计⼊公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使⽤、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计⼊公共配套设施，且在对整个项⽬进⾏⼟地增值税清算时，亦不得列⼊清算范围，其分摊的⼟地成本、各项开发成本、费⽤、税⾦等，不得在清算时扣除。

地下车位的建设成本、分摊方式以及相关的税费对于业 主和开发商来说都是重要的经济因素。了解这些因素有 助于业主和开发商做出明智的决策。
目的和意义
本文旨在详细介绍三种地下车位的成本分摊方式，以及相关的税费计算方法。通过本文，读者 可以全面了解地下车位成本分摊和税费计算的细节，为实际操作提供参考。
对于业主和开发商来说，掌握这些知识有助于他们更好地评估地下车位的投资价值，以及在购 买或租赁过程中做出明智的决策。此外，了解这些成本和税费也有助于业主和开发商在谈判中 维护自己的利益。
解决建议
建议开发商在规划阶段就明确车位 面积的划分，并在合同中明确约定 成本分摊方式，以减少后期争议。
税费计算
无产权非人防车位的税费计算通常根据当地 相关税法规定进行，一般包括土地使用税、
房产税等。
注意事项
由于无产权非人防车位无法办理产权证，因此其转让、出租等行为可能存在法律 风险，需谨慎处理。
在实操中，应遵循属地税务机关 的具体规定和口径，以确保地下 车位的成本分摊和税费计算的合 法性和准确性。
02
如有疑问或需了解更多信息，建 议咨询当地税务机关或专业税务 顾问，以确保业务处理的合规性 和正确性。
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注意事项
在购买人防车位时，需要注意了解当地的相关法律法规和政策 ，以及开发商的销售方式和产权归属问题。同时，还需要了解 车位的维护和管理情况，以免出现不必要的纠纷。
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无产权非人防车位类
成本分摊方式
无产权非人防车位的成本分摊通常按照车位面积占总面积的 比例进行计算。
争议点
由于地下车位的特殊性，成本分摊的争议主要集中在车位面积 的确定上，以及如何合理地计算车位与其他公共区域的分摊比 例。

⼟地增值税清算，地下车位是否分摊⼟地成本
⼟地增值税清算，地下车位是否分摊⼟地成本
回复
部
门：
纳税服务中⼼
回复内容：您好！对地下车位等可售⾯积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售⾯积按规定未计缴⼟地出让⾦的，地下不计容可售⾯积不分摊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”;对地下不计容可售⾯积，按规定有计缴⼟地出让⾦的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”。

⽂件依据：
根据《国家税务总局福建省税务局关于⼟地增值税若⼲政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：同⼀清算单位中包含普通住房、⾮普通住房和⾮住房不同类型房地产的，其扣除项⽬⾦额在不同类型房地产间，原则上按可售⾯积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理⽅式计算分摊。

其他合理⽅式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

”
另根据《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第⼆⼗⼀条规定：“审核扣除项⽬是否符合下列要求： ……
(五)纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，或者同⼀项⽬中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采⽤合理的分配⽅法，分摊共同的成本费⽤。

”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝⽣活愉快！。