房地产评估工作方案

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精品 房地产评估实施方案

我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案： 一、评估方法

本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。 （一）成本法 1、成本法概念

所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤

（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； （2）估算重新购建价格 （3）估算折旧 （4）求取评估价格 3、成本法适用对象

（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产； （2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产； （3）单纯建筑物的估价；

（4）市场不完善或狭小的房地产； （5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成

(1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费.

精品 (4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式

房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率 房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。 房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。

综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重

使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：

使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为： 打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数； （二）市场法

房地产评估系统研发方案 （参考报告） 学 院 班 级 学 号 姓 名 南京工业大学 二〇一四年十二月 目 录 一、建设目标 ............................................................................... 1 二、建设原则与依据 .................................................................... 1 三、建设任务 ............................................................................... 2 四、技术路线 ............................................................................... 5 五、总体架构 ............................................................................... 6 六、系统设计 ............................................................................... 7 1 一、建设目标 房地产评估系统建设的总体目标为应用计算机技术、网络技术、GIS技术以及多媒体技术等，实现房地产评估业务的信息化管理与自动化办公。具体内容包括： 1．建立“房地产评估”数据库 构建标准化的“房地产评估”数据库，其中包括：估价参数库、估价因素库、样点案例库、评估项目库、评估方法库等。以期实现公司对房地产评估资源的系统化管理，并达到不断丰富和完善的效果。 2．建立标准化房地产评估模式 通过该系统建设，规范房地产评估业务流程，制定多种类型房地产评估业务的标准文本，形成具有GIS特色的房地产评估体系。 3．实现房地产评估的信息化办公 系统实现对房地产评估参数、影响因素、样点案例以及评估方法的信息化管理，并基于此自动化完成多种类型房地产的评估业务，生成房地产评估报告，实现对房地产评估的完整的自动化作业。 二、建设原则与依据 1．系统建设原则 （1）规范化：系统建设严格遵循《房地产估价规范》、《无锡市城市房屋拆迁估价管理规定》等行业标准和技术规范。 （2）实用性：系统设计以满足用户需求为目标，并尽可能降低系统使用前的培训投入和使用中的维护投入。 2 （3）先进性：系统设计充分考虑采用最新的主流技术、工具，以适应大量空间数据管理，保障系统在一定时间内保持技术领先。 2．系统建设依据 （1）《中华人民共和国行政区划分代码》（GB/ T2260-2006） （2）《房地产估价规程》（GB/T50291-1999） （3）《无锡市城市房屋拆迁估价管理规定》（锡房联[2009]1号） （4）《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》（01400693X/2012-00036） （5）《国土基础信息数据分类代码》（GB/ T13923-92） （6）计算机软件开发规范（GB 8566） （7）计算机软件质量保证计划规范（GB/T 12504） （8）计算机软件配置管理计划规范（GB/T 12505） 三、建设任务 1．系统功能需求 房地产评估系统以“房地产评估数据库”与“房地产评估”为两大核心，同时包括房地产评估信息的查询、房地产评估信息地图信息浏览、房地产评估信息图文一体化管理、自动化生成房地产评估报告等功能。 系统功能主要包括系统设置与维护、查询与统计、房地产评估与管理、估价成果管理等方面的功能。具体功能内容见表1。 3 表1 系统功能说明表 子系统 功能模块 简要描述 系统设置与维护 用户管理 用户名称、密码、权限级别设置，用户级别设为2级。 评估机构与估价师信息 评估机构的资质、规模、法人等情况；估价师资料。 系统管理 规定权限；查看评估记录；报告归档查询等。 打印机设置 打印机设置。 房地产评估数据库 估价参数管理 按用户或角色编辑、更新相应的估价参数（例如：重置价、各种税费等）。 估价因素管理 管理和维护评估一般因素、修正系数表等。 样点案例管理 样点案例信息的新建、导入、修改、删除等，样点案例信息包括名称、权属、坐落、四至、开发程度等。 估价项目管理 管理和维护房地产评估项目的空间与属性数据（例如：项目名称、估价目的、估价内涵等信息）。 评估方法管理 设置评估方法，如市场比较法、收益还原法、成本法等。 评估信息 查询 评估项目查询 根据估价期日、用途类型、选定范围等查询评估项目信息。 样点案例查询 查询估价期日、用途类型、选定范围等样点案例信息。 房地产评估 收益还原法 “收益还原法”估价流程，分折现/不折现法。 成本逼近法 “成本逼近法”估价流程。 市场比较法 “市场比较法”估价流程。 剩余法 “剩余法”估价流程，分一般方法与现金流量法。 系数修正法 “系数修正法”估价流程。 其他估价方法 可扩展... 计算地价 对多种估价方法计算的价格分配权重，计算最终结果。 估价成果 管理 评估报告 按规程生成Word格式的房地产评估工作报告。 评估技术报告 按规程生成Word格式的房地产评估技术报告。 项目图打印 根据地籍号或项目名称打印项目图。 估价辅助 工具 税率计算器 常用税率的计算。 术语及文件 常用术语概念、政策文件、法律法规查询。 图形操作 调用地图及GIS工具浏览并查询空间信息。 帮助 帮助 系统帮助、提示。 4 估价参数确定城镇地价动态监测与基准地价更新系统地价区段划分与调整监测点设立监测点地价评估区段基准地价计算与确定区段基准地价修正系数表编制土地级别划分与调整地价信息采集数据管理系统管理地价指数编制 图1 系统功能结构图（补充参考图） 2．系统界面要求 （1）系统界面总体要求 ① 系统界面中的用词准确、易于理解。 ② 系统功能模块设置合理、界面清晰，易于使用。 ③ 操作力求简单易懂，并在用户操作中适时给予提示。 ④ 提供完善的帮助功能，帮助信息准确，提示性强。 （2）图形界面要求 ① 在有图形显示的界面提供图形操作工具（缩放、平移等）；在需要对图形进行分析的界面提供量算工具（测距、量算面积）。 ② 各类项目和样点案例分图层显示，遵循行业规范，提供多图层自定义控制功能。 （3）数据输入界面要求 ① 当输入的数据格式错误时，自动报错；并提示应输入的数据格式，且清空输入框，定位光标，以便用户重新输入。 ② 用户错误操作时，系统认为是无效操作或给出错误提示，系统不死机。 5 ③ 默认输入值、系统自动输入值的录入框底色用灰色显示，提示用户不用输入，也不能修改。 3. 系统性能需求 系统在命令响应时间、数据处理时间上应比较快速。对于文档，能够较快地执行翻页、查找等功能，对于图表，能够快速地执行浏览、查询等操作。对于较大数据量的处理，系统应给出提示。 4. 系统安全性需求 对于不同的用户，赋予不同安全级别的角色，并采用数据加密技术保证用户帐号信息不外泄。 四、技术路线 6 系统开发的任务、目的基础条件分析经费投入分析技术状况分析明确系统目标系统建设方案形成业务流程和数据流程数据字典需求分析硬件环境设计功能结构设计数据流程设计数据结构设计开发设计拟定总体方案形成总体方案修改意见系统设计界面设计输入输出格式设计功能模块设计程序设计要求形成详细设计方案详细方案修改意见底层模块设计库结构创建 基本功能创建功能界面搭建形成初步系统系统测试系统修改意见系统实施系统试运行系统完善系统试运行系统运行系统运行系统培训 图1 房地产评估系统技术路线 五、总体架构 1．网络环境 系统运行的网络环境为房地产评估公司局域网。客户端通过100M以上带宽的以太网与数据库服务器、应用服务器、输入输出设 7 备相连。 2．数据体系 系统数据从类型上分为基础地理数据、房地产评估项目数据、样点案例数据、评估参数、相关社会经济指标资料、评估报告模板以及系统管理数据等，数据存储管理方式包括空间数据库和属性数据库。 3．技术体系 系统开发采用B/S结构（Browser/Server，浏览器/服务器模式）。 4．软件平台选型 （1）操作系统平台：客户端操作系统为Windows XP或以上版本，服务器端操作系统为Windows Server 2008 R2 Enterprise。 （2）数据库平台：SQL Server2008或以上版本。 （3）GIS平台：采用ArcGIS9.3或以上版本。 （4）信息服务器：IIS 7.5。 （5）浏览器：Internet Explorer 6或以上版本。 （6）办公软件：Microsoft Office 2007或以上版本。 六、系统设计 1．数据库设计 … 2．功能模块设计 …

房地产评估服务方案范本

房地产评估服务方案

一、方案背景

随着房地产市场的快速发展，对房地产的评估需求也越来越大。房地产评估是指对房地产的价值、质量、风险等进行全面评估的过程。在房地产交易、贷款、投资等领域，房地产评估发挥着重要的作用，能够为各方提供准确的市场价值和风险评估，降低交易风险。

二、服务内容

1. 房地产市场调研与分析：

我们将对所评估的房地产项目所处的市场进行调研，收集相关的市场数据和信息，并进行综合分析，以了解市场潜力、供需关系、竞争情况等因素，为评估提供基础支持。

2. 房地产价值评估：

我们将根据客户的需求和评估对象的具体情况，采用适当的评估方法，结合市场数据和专业知识，对房地产的价值进行评估，包括市场价值、租金价值、投资价值等。

3. 房地产质量评估：

我们将对房地产的建筑结构、材料、设备等进行评估，判断其质量状况和使用寿命，并根据评估结果提供相应的建议和措施，确保房地产的质量达到标准。 4. 房地产风险评估：

我们将对房地产所面临的风险因素进行分析和评估，包括政策风险、市场风险、经济风险等，在评估报告中提供相应的风险预警和应对策略。

5. 房地产投资建议：

我们将根据评估结果，为客户提供专业的房地产投资建议，包括购买、出售、持有等方面的建议，以帮助客户做出明智的决策。

三、服务流程

1. 确定评估目标和需求：与客户充分沟通，明确评估的目标和需求，包括评估对象、评估方法等。

2. 数据收集与调研：收集相关的市场数据和信息，并进行充分的市场调研，以获取全面的市场情报和信息。

3. 评估模型和方法选择：根据评估对象的特点和需求，选择适当的评估模型和方法，并进行合理的设定和调整。

4. 评估数据处理与分析：对收集到的数据进行处理和分析，运用适当的统计和分析工具，得出评估结果。

5. 编制评估报告：根据评估结果，编制评估报告，包括评估方法、数据分析、评估结果、风险预警和建议等内容。

光明公众高尔夫球场资产项目

评 估 方 案

1、本竟标评估项目人员配备：

评估项目负责人：

★柳新民 注册资产评估师 注册会计师

★卢肇传 注册资产评估师

评估项目的其他人员配备：

★牟 英 注册房地产估价师

★王培 评估员 助理会计师

★叶诗臻 评估员

★韩敏 评估员

★余波 评估员

2、工作步骤：

根据资产评估准则-评估程序的相关规定，整个评估工作分为八个阶段及步骤。

（1）明确评估业务基本事项

评估人员与委托方及产权持有者进行前期接触时，了解评估业务的委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项，对评估项目进行了相应的风险评估。

（2）签订业务约定书

与委托方签订评估业务约定书。

（3）编制评估计划

本公司评估项目组制定评估计划；具体包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。并将该计划报我公司相关负责人审核、批准。

（4）现场调查；

评估人员根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。听取资产占有方对企业情况、委估资产历史和现状的介绍；根据产权持有者提供的相关条件，对评估对象进行了适当的现场戡查。

（5）收集评估资料；

评估人员要求产权持有者对其提供的评估明细表、财务资料及《房屋所有权证》《土地使用权证》产权证书、历史收入、成本、费用利润、未来损益预测等，并以盖章方式进行确认。

评估人员通过询问、抽样勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。

评估人员直接从市场收集了相关土地资产、房屋建筑物等交易信息。以及从政府部门、其他相关部门获取的土地基准地价、建安成本等公告信息资料。

（6）评定估算；

评估人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，针对委估资产特点，恰当选择相应的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，最终形成评估结论。