北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)

北京市居住小区物业管理办法一、概述北京市居住小区物业管理办法旨在规范和改善北京市居住小区的物业管理工作，为小区居民提供一个安全、卫生、舒适的居住环境。

本办法根据相关法律法规制定并实施。

二、物业管理责任1. 居住小区的业主委员会（或者业主大会）负责对物业管理工作进行监督和管理，制定物业管理规定，与物业管理公司签订合同，并协助居民解决小区物业管理方面的问题。

2. 物业管理公司应当负责小区的日常管理维护工作，包括但不限于保安、环境卫生、绿化景观、公共设施设备维修保养等，确保居民的正常生活秩序和权益。

3. 物业服务工作人员应当具备相关专业知识和良好的服务态度，按照物业管理规定履行职责，积极解决居民提出的问题和需求。

三、居民权益及义务1. 居民享有按照规定使用共用设施设备的权利，并有权对小区物业管理工作进行监督和投诉。

2. 居民应当按时缴纳物业费用，不得擅自改变、占用共用部位，不得扰乱小区生活秩序。

3. 居民有义务遵守小区公共秩序，注意环境卫生和安全，爱护公共设施设备，不得损坏或者破坏。

四、物业费用管理1. 物业费用按照居住面积或使用面积比例分摊，具体由业主委员会（或者业主大会）根据实际情况决定，并报经全体业主同意后执行。

2. 物业费用主要用于小区物业管理、维修养护、公共设施设备更新等费用支出，物业管理公司应当根据实际需要合理使用。

3. 物业费用支付方式可以采用预收或者后付，但应当保证支付周期的合理性和透明度。

五、纠纷解决机制1. 小区居民在物业管理方面发生纠纷时，可以自行协商解决，如无法达成一致意见，可向居民委员会（或者大会）申诉，由其进行调解。

2. 若居民委员会（或者大会）无法调解或者调解无效，居民可以向物业管理公司投诉，或者向有关部门（如住房和城乡建设局）举报。

3. 物业管理公司应当积极响应居民的投诉和举报，及时处理问题，并向居民公开处理结果。

六、监督与评估1. 相关政府部门应当加强对小区物业管理工作的监督和指导，定期对物业管理公司的绩效进行评估，及时发现和解决问题。

北京市居住小区物业管理办法北京市居住小区物业管理办法第一章总则第一条为规范北京市居住小区物业管理行为，保障小区业主和居民的合法权益，维护小区的良好秩序，依据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于北京市范围内的居住小区物业管理工作。

第二章小区业主大会第三条小区业主大会是小区业主参与小区管理的民主组织。

第四条小区业主大会的职责包括制定小区物业管理规约、选举业主委员会、审议并决定重大事项等。

第五条小区业主大会按照业主人数比例召开，参会业主应占全体业主的三分之二以上。

第六条小区业主大会的决议，应当按照相应程序予以公告，并及时执行。

第三章业主委员会第七条业主委员会由业主大会选举产生，是小区业主的代表组织。

第八条业主委员会的职责包括协助小区物业公司开展物业管理工作、解决居民的合理需求、维护业主权益等。

第九条业主委员会应定期组织开展工作会议，听取居民的意见和建议，并及时向业主大会汇报工作情况。

第四章物业公司第十条小区物业管理工作由专业物业公司承担，物业公司应当具备相应的管理能力和服务意识。

第十一条物业公司的主要职责包括小区环境卫生的清洁和保洁、公共设施的维护和管理、安全防范措施的落实等。

第十二条物业公司应当制定相应的管理规章制度，并经业主委员会审核通过后执行。

第十三条物业公司应当定期召开业主委员会，并及时协调解决业主委员会的各项工作任务。

第五章居民权益保护第十四条小区内的业主和居民享有公共设施的使用权，并有权对物业管理工作进行监督。

第十五条小区内严禁违法乱纪行为，包括但不限于吸烟、饮酒、吵闹等，物业公司有权对违反规定的行为进行劝阻和制止。

第十六条居民对物业公司的服务或管理工作存在异议时，可以向业主委员会提出投诉，并有权要求物业公司立即采取相应措施进行处理。

第十七条物业公司应定期开展居民满意度调查，了解居民对管理工作的满意度和不满意的原因，并采取相应措施予以改进。

第六章法律名词及注释1：物权法：指中华人民共和国的《中华人民共和国物权法》。

关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知京国土房管物[2003]127号各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》［京房地物字（1999）第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。

但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。

为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》(以下简称“标准”)，自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》同时废止。

现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。

附件：北京市居住小区物业管理服务标准北京市国土资源和房屋管理局二○○三年二月二十一日北京市居住小区物业管理服务标准表一、普通商品房居住小区管理服务标准项目范围工作内容及要求（一）综合管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理.（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，持证上岗；（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

关于发布《住宅物业服务等级规范（一级）
（试行）》的通知
京建物［2007］1209号
各有关单位：
为规范本市住宅物业服务行为，促进物业服务质价相符、公开透明，根据有关规定，结合本市实际，现发布《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》（以下简称本规范），并就有关问题通知如下：
一、本规范是住宅项目物业服务的基本规范。

在本市行政区域内从事住宅物业服务的物业服务企业，向业主收取物业服务费用的，均应达到第一项“综合要求”规定的15条规范要求；按照物业服务合同约定提供第二至第十一项内容中的单项或多项服务的，还应达到该单项或多项服务规定的各条规范要求。

二、本规范自2008年1月1日起施行，《关于修订〈北京市居住小区物业管理服务标准〉的通知》（京国土房管物[2003]950号）同时废止。

本规范施行之日起，物业服务企业新承接项目，所签物业服务合同约定服务标准不应低于本规范规定的对应要求。

本规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出、高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要
求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，在全市住宅物业服务标准化活动（活动方案另行制定）结束前达到本规范要求。

三、本规范是检查和评定物业服务的依据。

市、区（县）建委、房管局将按照《住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）》对住宅物业服务进行考评。

对不符合规范要求的，责令物业服务企业限期整改；整改后仍不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级。

特此通知。

附件：1、住宅物业服务等级规范（一级）（试行）
2、住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）
二〇〇七年十一月二十二日。

北京市居住小区物业管理办法第一章总则第一条目的和依据为了加强对北京市居住小区物业管理的监督和引导，保护业主、居民的合法权益，维护社会公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和北京市相关法律法规，制定本办法。

第二条适用范围本办法适用于北京市辖区内各类住宅小区的物业管理。

第三条基本原则物业管理应坚持公平、公正、公开、公益的原则，保障业主、居民的合法权益，维护小区安全和谐稳定。

第四条基本要求物业管理应以服务为宗旨，保障小区内设施设备的正常运行和居民生活的便利，推动小区的经济、社会和环境的可持续发展。

第五条物业管理实施主体物业管理工作由业主委员会或委托的物业服务企业负责实施，政府有关部门应加强对物业管理工作的指导和监督。

第二章物业管理的职责和权益第六条业主委员会的职责业主委员会是小区业主自治的组织形式，履行下列职责：1. 组织业主大会，对小区的事务进行讨论和决策；2. 监督物业服务企业履行合同和提供的服务质量；3. 向物业服务企业提出意见和建议，促使其改进工作；4. 通过业主代表对物业管理工作进行评价和监督。

第七条物业服务企业的职责物业服务企业应履行下列职责：1. 维护小区内公共设施设备的正常运行，保障居民生活的便利；2. 组织小区内的环境整治和维护，保持小区的卫生、安全；3. 执行业主委员会的决议和要求，提供相关的管理信息和报告；4. 积极参与小区的社会活动，促进业主之间的沟通和交流。

第八条政府部门的职责政府有关部门应履行下列职责：1. 加强对物业服务企业的监督和管理，确保其依法提供高质量的服务；2. 组织培训和推广物业管理的相关知识，提高业主和物业从业人员的专业素质；3. 解决物业纠纷和投诉，维护业主、居民的合法权益；4. 对物业管理工作进行定期检查和评估，及时发现和解决问题。

第三章物业管理的制度和措施第九条业主大会制度小区内的业主大会是决策权的最高机构，履行下列职责：1. 讨论和决定小区的管理规章制度；2. 选举业主委员会，监督委员会的工作；3. 审议和决定小区改造、维修、设施设备更新的事宜；4. 确定物业服务企业的职责和权益。

北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）北京市房屋土地管理局2001年5月18日颁布一、服务宗旨与原则以“业主和住户至上、服务第一”为宗旨，坚持方便业主和住户、文明服务原则。

二、房屋及共用设施设备的维修和管理24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度，有回访记录。

房屋及设备小修和电梯、供水从电设施、共用电视天线的管理应达到《房屋及其设备小修服务标准》（京房地修字[98]第799号）。

房屋的大中修执行《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（京房修字[94]第521号）。

定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修；对质量较差，易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度做出评价，列出年度养护维修计划。

检查和大、中、小修要有记录。

三、保洁服务居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。

四、保安服务24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。

对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。

五、绿化管理绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现象。

六、消防管理建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。

七、车辆管理车辆应停放有序。

收取车辆管理费的，应有专人负责看管；机动车应指定专用停车场、划定专用停车位，非机动车应存放在专用停车场所。

八、装修管理监督业主和住户遵照有关规定进行装修。

九、代收代缴服务如代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用，应按照有关规定收费，计数准确，并提供凭据。

北京市居住小区物业管理办法北京市居住小区物业管理办法第一章总则第一条为了规范北京市居住小区物业管理行为，保障居民合法权益，提高小区居住环境质量，根据《中华人民共和国物业管理法》及相关法律法规，制定本办法。

第二章小区管理组织与职责第二条定义小区管理委员会为居住小区的居民自愿组织而成，负责制定小区管理规章制度，协调解决小区内的管理纠纷，促进小区良好秩序的形成。

小区管理委员会成员由选民进行选举产生。

第三条规定小区管理委员会的职责包括但不限于：制定小区内的物业管理规章制度；监督物业公司执行管理合同，维护居民权益；调解小区内的管理纠纷，并提供相应法律援助；组织居民参与小区环境卫生整治等。

第三章物业管理公司的职责第四条小区业主通过选举和招标等方式，聘请物业管理公司提供物业管理服务。

物业管理公司具体职责包括：小区公共设施的维修和管理；物业费用的收取和使用；保安、保洁等人员的招聘和管理；居民投诉的受理和处理。

第五条物业管理公司应制定管理制度并经小区管理委员会审核通过后实施。

在履行职责过程中，应本着公平公正、规范高效的原则，维护居民权益，提升小区管理水平。

第四章业主权益保障第六条物业管理公司应当确保居民的合法权益。

物业管理公司有权收取物业费，但需提供明细账单，并接受业主的监督。

物业管理公司不得随意涨价和乱收费，不得侵犯业主的财产权和人身权。

第七条被物业管理公司解聘的业主代表，有权要求保留相关财务和物业档案。

同时，被解聘的物业管理公司应配合移交工作，并妥善保管相关档案。

第五章监督与考核第八条小区管理委员会和业主有权对物业管理公司的服务进行监督和考核。

物业管理公司应向小区管理委员会和业主报告工作情况，并接受监督机构的检查。

第九条物业管理公司应设立投诉受理窗口，并按照规定时限受理居民投诉。

对于不满意的处理结果，业主有权向上级监管机构投诉。

第六章法律名词及注释1.居住小区：指专供居民居住的住宅区域，包括住宅楼、花园小区等。