房屋买卖合同纠纷中解约定金的适用无讼阅读--无讼阅读

无讼阅读实务中如何应对存量房买卖合同纠纷（一）文/郭青松安徽君聚律师事务所本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源近期合肥又火了一把，2016年前几个月的存量房涨幅均位居全国前列。

不出意外，多地接连发生大量的存量房买卖合同纠纷，尤其以包河区、政务区为代表，截至目前，受理案件数量约有四五百件。

结合近期办理的多个案件，我们对于存量房买卖中的法律问题和风险进行梳理并作出解析。

一、合同的成立与生效首先，近期办理的几例存量房买卖案例如下：1、未办理房产证以及土地证，如拆迁安置房以及城镇因历史原因未办理产权的房产，但已实际交付；2、房屋经过多次交易，涉及到案外第三人，且均未办理房产登记以及移转过户手续，尚未交付；3、有合法的房产证，买方代卖方还清银行按揭，尚未过户；4、有合法的房产证，买方仅只支付部分定金，尚未预约银行提前还款；5、夫妻一方以对方未取得同意为由，要求确认合同无效。

对于上述案例，首先应当明确的一点是基础法律关系的成立与生效。

简言之，只要买卖双方意思表示真实一致，且未违反法律法规的禁止性效力规定，双方签订的购房合同均应当成立且合法有效。

这一点，从《物权法》第十五条（“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条等多部法律以及司法解释中均能找出明确依据。

至于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。

该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。

实践中，无论是拆迁安置房还是未经得共同共有权人处分的买卖合同，法院一般均支持合同效力。

二、救济方式的选择若卖方因房屋价格上涨不同意出售房产，买方主要可以采用以下两种救济方式，一是要求继续履行合同并追究违约责任（赔偿损失），二是要求解除合同并赔偿损失。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房屋买卖定金合同诉讼指南本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 出卖人1.2 买受人1.3 定金第二条：房屋基本信息2.1 房屋位置2.2 房屋面积2.3 房屋所有权第三条：定金金额及支付3.1 定金金额3.2 支付方式3.3 支付时间第四条：定金退还及条件4.1 定金退还条件4.2 定金退还方式4.3 定金退还时间第五条：合同的履行与解除5.1 合同履行5.2 合同解除条件5.3 解除合同后的定金处理第六条：争议解决方式6.1 协商解决6.2 调解解决6.3 诉讼解决第七条：违约责任7.1 出卖人违约责任7.2 买受人违约责任第八条：合同的生效、变更与终止8.1 合同生效条件8.2 合同变更8.3 合同终止第九条：保密条款9.1 保密内容9.2 保密期限9.3 违反保密条款的责任第十条：不可抗力10.1 不可抗力的定义10.2 不可抗力导致的合同履行困难10.3 不可抗力后果的处理第十一条：附件11.1 房屋所有权证11.2 买卖双方身份证明11.3 其他重要文件第十二条：其他约定12.1 房屋交付时间及方式12.2 房屋过户手续办理12.3 房屋质量保证第十三条：争议的管辖法院13.1 管辖法院的选择13.2 管辖法院的确定第十四条：合同的签署14.1 合同签署地点14.2 合同签署时间14.3 合同签署人第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.1 出卖人出卖人是指房屋的所有人，即本合同所述房屋的法定所有权人，其姓名/名称、住址/登记地址、联系方式等详细信息如下：姓名/名称：________________住址/登记地址：________________联系方式：________________1.2 买受人买受人是指愿意购买合同所述房屋并签订本合同的自然人/法人或其他组织，其姓名/名称、住址/登记地址、联系方式等详细信息如下：姓名/名称：________________住址/登记地址：________________联系方式：________________1.3 定金定金是指买受人为了保证履行本合同的购买义务，按照约定向出卖人支付的一定金额的金钱，作为购买房屋的预付款。

无讼阅读｜合同法合同解除相关问题的实务探析（五）本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）十七、解除权行使期限如何确定？适用一年除斥期间？最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

需要注意的一点是，即使是根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条的规定，也不可以参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，从而推定解除权的除斥期间是一年。

以下是两个判决的分析。

吉林省高院在“王振碰与长春华建房地产开发有限公司及吉林省金盛房地产开发有限公司股权转让纠纷案”中，推定适用解除权除斥期间一年的规定。

吉林省高院认为，《合同法》第九十五条关于合同解除权行使期限的规定，正是为避免合同当事人权利义务关系长期处于不确定状态而确立了解除权行使受合理期限规制的原则。

但该条款并未明确法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限情况下，解除权行使的合理期限。

因此，应依据目前立法精神及司法规范填补立法的缺陷。

《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

虽然此司法解释调整的是商品房买卖合同关系，但是买卖合同为有偿交易的典型，其规则对一般有偿交易关系具有普遍指导性，对本案可类推适用。

但是最高院在“沈杰与杨志辉、衷桂清股权转让纠纷案”中，认为不应推定适用此规定，根据我国合同法第九十五条第二款、第九十六条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

民事起诉状(退还定金)民事起诉状原告：[原告姓名]被告：[被告姓名]案号：[案号]原告特此向贵庭提起民事诉讼状，请贵庭根据民事诉讼法的相关规定，依法审理并判决如下：一、被告退还原告定金[具体金额]元。

一、案情简介原告与被告于[日期]签订了一份购房合同，约定原告向被告支付[具体金额]元作为购买房屋的定金，双方约定有违约情况时，非违约方可要求违约方支付双倍定金作为违约金。

，自签订合同起，被告一直未能按照约定的日期办理房屋交付手续，导致原告的购房计划受到严重影响。

原告多次与被告沟通要求履行合同义务，但被告始终推脱不付诸行动。

二、事实依据1. 购房合同：原告与被告签订的购房合同明确约定了购房定金的付款金额和日期，买卖双方均签字确认。

2. 交付手续：根据购房合同的约定，被告应当按照约定的日期办理房屋交付手续，但被告未能按时履行合同义务。

3. 违约责任：购房合同中明确约定了违约责任，约定如违约方不履行合同义务，非违约方可要求违约方支付双倍定金作为违约金。

三、法律依据1. 民法典第一百六十一条：买卖合同订立后，合同的内容不得修改。

2. 民法典第一百七十七条：在合同成立前，买卖双方对合同内容作出书面约定的，应当按照约定的内容履行。

3. 合同法第九十九条：当事人可以约定违约方支付一定数额的违约金。

违约金不得高于违约方因违约造成的损失。

四、诉讼请求基于上述事实和法律依据，原告特向贵庭提起以下诉讼请求：1. 判决被告退还原告定金[具体金额]元。

2. 被告承担本案的诉讼费用。

五、证据目录1. 购房合同原件及复印件一份。

2. 被告推脱不办理交付手续的书面证据。

3. 其他与本案相关的证据。

附言为了维护原告的合法权益，原告特此依法向贵庭提起诉讼，希望贵庭能依法公正审理，并判决被告退还原告定金，让公正的法庭还原事实，维护合法权益。

原告：[原告签名]。

退购房定金合同诉讼书尊敬的[法院名称]：我是[原告姓名]，于[支付定金日期]向[被告姓名/公司名称]支付了购房定金[定金金额]元。

根据我们之间的协议，该定金是为了确保我购买位于[房屋地址]的房产。

由于[具体原因，如房屋质量问题、交易未能按时完成等]，我无法继续购买该房产，因此要求退还已支付的定金。

以下是关于本案的事实和理由：1. 购房定金支付：我在[支付定金日期]向[被告姓名/公司名称]支付了购房定金[定金金额]元。

该定金是通过[支付方式，如银行转账、现金支付等]支付的，并有相关凭证作为证明。

2. 协议内容：根据我们之间的口头/书面协议，该定金是为了确保我购买位于[房屋地址]的房产。

协议中明确规定，如果交易未能完成，定金应予以退还。

3. 交易未能完成的原因：尽管我已支付了定金，但由于[具体原因]，我无法继续购买该房产。

我已经多次与[被告姓名/公司名称]协商解决此事，但未能达成一致意见。

4. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第[相关条款编号]条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

在本案中，由于[被告姓名/公司名称]未能履行合同义务，导致交易未能完成，因此应承担相应的违约责任，包括退还已支付的定金。

基于以上事实和理由，我恳请贵院依法判决如下：1. 判令[被告姓名/公司名称]立即退还我已支付的购房定金[定金金额]元；2. 判令[被告姓名/公司名称]承担本案的诉讼费用。

附上相关证据材料，包括购房定金支付凭证、协议复印件（如果有）、与[被告姓名/公司名称]的沟通记录等，以供贵院审理本案时参考。

敬请贵院依法公正审理，维护我的合法权益。

谢谢！此致敬礼！原告：[原告姓名]日期：[起诉日期]。

房屋买卖合同买房解约诉状-范文模板及概述示例1:尊敬的法官：我是原告[你的姓名]，id号码是[你的id号码]，现住址为[你的住址]。

我在此，请求法庭解决我与被告[对方姓名]之间的房屋买卖合同买房解约一事。

一、案件背景自[具体日期]起，我与被告在房屋买卖交易中签订了一份房屋买卖合同，合同编号为[合同编号]。

根据该合同的约定，我已经向被告支付了购房定金[购房定金金额]元，并在[具体日期]提出办理相关购房手续入户。

然而，在进行购房手续办理过程中，我发现被告未按照合同约定交付合法的房产证，也没有提供相应的相关权属证明文件。

我也多次向被告催促要求出具相应的证明文件，但被告以各种理由推脱。

二、合同解约请求根据我与被告的房屋买卖合同，如果被告无法在约定的时间内交付合法的房产证或提供相关权属证明文件的话，我有权解除合同，并要求退回我支付的购房定金。

目前，因为被告未能按照合同约定提供房产证或权属证明文件，以及多次推迟交付的行为，严重影响到我的正常购房进程。

基于此，我特此向法庭提交本诉状，并请求法庭依法判决解除我与被告之间的房屋买卖合同，并要求退回我支付的购房定金。

三、证据支持作为证据，我提供以下文件作为支持：1. 房屋买卖合同原件及其复印件；2. 我支付购房定金的银行转账记录；3. 多次要求被告提供合法房产证和权属证明的书面通知；4. 其他相关支持文件。

四、法律依据依据中华人民共和国《合同法》第七十四条和第七十九条的规定，我有权依法解除房屋买卖合同，并要求退还购房定金。

五、诉讼请求基于以上事实和法律依据，我请求法庭判决如下：1. 解除与被告签订的房屋买卖合同；2. 要求被告退还我支付的购房定金；3. 本诉讼费由被告承担。

这是我对于房屋买卖合同买房解约诉状的基本内容。

在法庭的审理中，我将提供更多的证据和具体细节以支持我的诉讼请求。

衷心希望法庭公正地判决此案，并保护我的合法权益。

原告：[你的姓名]日期：[当前日期]示例2:【标题】房屋买卖合同买房解约诉状【引言】您最近与某房产开发商签订了一份房屋买卖合同，但由于某种原因，您需要解除该合同。

房屋买卖合同解除起诉状-卖方违规定金背景根据双方签订的房屋买卖合同，卖方应按约定将房屋出售给买方，并且买方应在合同签订后支付一定的定金作为保证。

然而，在履行合同的过程中，卖方未履行合同规定的义务，导致合同无法继续履行。

为了维护自己的合法权益，买方决定解除合同并起诉卖方，要求退还定金。

解除合同的原因卖方在合同生效后，未按照合同规定将房屋出售给买方，严重违反了合同约定。

根据《合同法》第四十一条的规定，当一方未按照合同约定履行义务时，对方可以解除合同，并要求违约方赔偿损失。

由于卖方的违约行为，买方在购买房屋的过程中遭受了经济损失，因此要求卖方退还定金。

定金的退还要求根据合同约定，买方在签订合同时支付了一定金额的定金作为购房的保证金。

然而，由于卖方违反合同约定而导致合同解除，根据《合同法》第四十四条的规定，买方有权要求返还已支付的定金。

买方特此向法院提出解除房屋买卖合同并要求卖方退还定金的诉求，希望法院能依法保护买方的合法权益。

法律依据《合同法》第四十条规定：“当事人一方违反合同，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。

”《合同法》第四十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以解除合同。

”《合同法》第四十四条规定：“债务人未履行债务或者履行债务不符合约定的，债权人有权要求其履行，或者依法要求其承担违约责任。

债权人选择要求其承担违约责任的，可以在依法要求对方履行的期限届满后，也可以在约定的期限内直接要求其承担违约责任。

”《合同法》第四十九条规定：“解除合同后，损失不足以赔偿，有过错的一方应当补偿对方的损失。

”请求判决解除房屋买卖合同，卖方返还买方支付的定金；卖方承担本案的诉讼费用。

陈述事实和理由买方在购房过程中秉持诚实守信的原则，依据合同诚实履行了合同约定的义务，但是卖方的违约行为给买方造成了很大的困扰和损失。

买方特此请求法院根据相关法律规定，判决解除房屋买卖合同，要求卖方退还买方支付的定金，并要求卖方承担本案的诉讼费用。

解除购房合同的起诉书范文法院名称：___________________ 案号：________________原告：_____________________地址：_____________________联系电话：_______________被告：_____________________地址：_____________________联系电话：_______________诉讼请求：原告要求法院判决解除购房合同，被告应将已支付的购房款项及违约金返还原告。

事实和理由：一、原告和被告于_____________年____________月_____________日签订了购房合同，约定购买被告位于___________________的房产，购房款为人民币_____________万元。

二、根据合同约定，原告已经支付了人民币_____________万元作为首付款，并从_____________年_____________月_____________日起开始支付按揭。

三、由于被告未能按照合同约定的时间交付房产，致使原告支付了额外的利息和房租等费用，并且已经多次催促被告履行合同义务，但被告仍未能按照约定时间完成交房事宜。

四、被告的行为已经构成了严重的违约，并损害了原告的合法权益。

五、原告基于合同约定以及中国的相关法律法规，有权解除购房合同，被告应该将所有已支付的购房款项以及违约金返还给原告。

法律依据：《合同法》第十一条、第四十一条、第五十五条、第二百三十四条等相关规定。

证据目录：1.购房合同2.支付凭证3.催收函件、沟通记录等诉讼费用：______________________(原告或被告)承担。

请依法处理！原告：(签名)_____________委托代理人：(签名)_________委托代理人：(签名)_________日期：_____________年_____________月_____________日。

房屋买卖解约起诉书尊敬的法院：我是原告，名为张三，现住址为XX市XX区XX街XX号。

被告为李四，住址为XX市XX区XX街XX号。

本人于XXXX年X月X日与被告签订了一份房屋买卖合同，合同编号为XXXXX。

根据该合同，我以XX万元的价格购买了被告名下的位于XX市XX区XX街XX号的房产。

合同约定，在双方签字后的30日内，我需支付房款的70%，剩余的30%在过户时支付。

然而，自签订合同以来，被告一直未能履行合同中规定的义务，导致我无法按时支付房款的70%。

经多次催促和协商，被告仍未能解决支付问题，严重影响了我的购房计划和权益。

鉴于被告的违约行为，我不得不考虑解除房屋买卖合同，并要求被告退还已支付的房款。

我曾书面通知被告解约的意愿，并要求其退还我已支付的款项，但被告不仅拒绝退款，还以各种理由拖延解约事宜。

根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方当事人有权请求履行，也可以请求解除合同。

同时，根据合同约定，双方解约需经过书面通知，我已履行了书面通知的义务。

基于以上事实和法律依据，我提出以下诉讼请求：1. 判决解除房屋买卖合同，确认合同无效；2. 判决被告退还我已支付的房款，金额为XX万元；3. 被告承担本案的诉讼费用。

附：相关证据材料清单1. 房屋买卖合同原件及复印件；2. 我书面通知解约的函件及复印件；3. 被告拖延解约事宜的通信记录；4. 我已支付的房款的相关证明文件。

我希望法院能公正、客观地审理本案，保护合法权益，维护正常的市场秩序。

对于被告的违约行为，应予以严肃处理，确保公平和正义。

特此申请。

原告：张三日期：XXXX年X月X日。

房屋买卖中的解除与退还定金房屋买卖合同是一份双方约定的合同，买卖双方在签署合同后，须根据合同条款全面履行各自的责任和义务。

然而，在某些特殊情况下，一方可能需要解除合同或要求退还已支付的定金。

本文将探讨房屋买卖中的解除与退还定金的相关事宜。

一、买方解除合同的情况买方解除房屋买卖合同可以由以下情况引起：1. 合同约定的解约条款：在合同中，双方可能会约定解除合同的具体条件和程序。

例如，合同中可能规定在特定情况下，买方可以通过书面通知解除合同。

2. 卖方违约：如果卖方未按合同约定的时间交付房屋或提供合法的产权证明等情况，买方有权解除合同并要求退还定金。

3. 买方行为受限：出现特殊情况，如买方遭遇突发意外或身体状况变化导致无法继续购房。

此时，买方也有权解除合同并要求退还定金。

二、退还定金的程序和条件1. 书面通知解除合同：买方在解除合同时，通常需要书面通知卖方，并明确解除合同的原因和要求退还定金的金额。

在该通知收到后，双方应协商解决。

2. 卖方同意退还定金：如果卖方同意解除合同并退还定金，双方应通过书面协议记录解除合同的具体条件和退还定金的方式。

3. 卖方不同意退还定金：如果卖方不同意退还定金，买方可能需要通过法律途径解决纠纷。

在司法程序中，法院将会根据合同约定和相关法律规定来判定是否应退还定金。

4. 定金的赔偿：如果买方解除合同属于无理由解约，根据合同约定，卖方有权要求赔偿。

在这种情况下，卖方可能可以扣除一部分或全部定金作为赔偿。

三、退还定金的方式1. 直接退还现金：当买方解约并要求退还定金时，卖方可以直接以现金方式退还定金。

这是最常见和简单的方式。

2. 直接扣除赔偿金额：如果买方解约属于无理由解约，卖方有权按照合同约定扣除定金作为赔偿。

3. 双方协商其他方式：如果双方商定其他退还定金的方式，如通过转账、支票等方式。

总结：在房屋买卖中，解除合同和退还定金是一个相对复杂的过程。

买卖双方应严格按照合同约定履行各自的权益和义务。