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新城控股调研纪要2022喜马拉雅2022年是房地产行业精准调控、全面去杠杆的一年，“房住不炒”长效机制不断完善，行业逐步回归居住属性。
在行业深度调整的背景下，新城控股(23.950, -0.55, -2.24%)集团股份有限公司(下称新城控股，601155.SH)在坚持“住宅+商业”双轮驱动战略护航下，延续了其稳健经营的增长模式。
近日，新城控股发布2022年年度业绩报告。
报告期内，该公司共实现合同销售金额2337.75亿元，销售面积2354.73万平方米；全年实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归属于上市公司股东的净利润125.98亿元。
截至报告期末，公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。
在保持业绩规模稳定向好的同时，新城控股按照“三道红线”要求稳步降至绿档。
截至2022年末，该公司在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。
若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍。
聚焦2022年，面对纷繁复杂的行业环境，新城控股管理层在业绩沟通会上表示，未来房地产开发业务利润率将趋于常态化，房地产行业也会由高杠杆、高利润率的类金融行业，逐步趋向于类制造业。
因此公司相应地会去做管理体系的升级，也会去做更多的业务探索。
坚持长期主义，立足当下，顺势而为，捕捉机遇，新城控股将不断向着“让幸福变得简单”努力前行。
“住宅+商业”双轮驱动长期以来，新城控股始终坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。
该公司不断夯实城市研究的深度与准度，打造匹配市场周期的大运营体系，既提升了量价端的承诺兑现度，又助力于经营指标的达成。
招商蛇口vs新城控股，两种发展模式，谁赢了？典型房企对外扩张过程中都会形成适合自身的发展模式，例如已经形成企业IP的招商蛇口的“前港-中区-后城”，以及依靠“住宅+商业”双轮驱动飞速发展的新城控股。
双方发展历程在时间上也有较高的重合度，同时均在2015年利用不同方式A股上市，均在2017年跨入千亿。
一、模式确立之初，招蛇和新城的两次机遇招商蛇口和新城控股分别是典型的国企和民企，其中招商蛇口涉及业务领域较广且较早布局全国；新城控股前期集中在长三角地区的一些城市，尚未全国化布局且深耕力度有限。
2010年是新城销售额最接近招商地产的一年，但随后招商地产便再次拉开双方差距，并持续至2015年。
在这段时间内，2012和2015年是我们需要关注的两个时间点，也完全体现了双方的企业发展历程和特点。
图表：2008-2015年招商蛇口与新城控股销售额（亿元）数据来源：公司公告、亿翰智库1、2012年：国企vs民企，招蛇胜出新城控股销售额曾在2010年无限接近招商地产（招商蛇口的前身），但是2012年招商地产的高速增长瞬间拉大两者之间的差距，产生这样的结果有两个原因：第一，招商提前启动全国化布局战略，拓展一二线及强三线重点城市；第二，公司将“保销售、保进度、保融资”贯穿始终。
首先，我们来解释第一个原因。
2000年公司取得深圳高新技术园区的两块土地标志着正式走出蛇口。
2004招商地产战略目标更加清晰，不仅走出深圳，完全布局北京、上海、广州一线城市的布局，并以此为基础，持续布局环渤海、长三角、珠三角以及其他战略性的经济城市。
2006 年公司布局扩张至南京、苏州、重庆、天津、漳州，三大城市圈及重点城市拓展战略严格执行。
此时，公司已经完成了全国化布局的雏形。
2007年公司正式启动全国化布局战略，首次进入佛山、珠海、成都，布局城市增至12个，截至2012年，公司进入城市增至19个，战略布局更加均衡。
而此时，新城控股布局的城市主要集中在长三角区域，覆盖常州、上海、南京、苏州、无锡、长沙及武汉这几个城市，距离全国化布局尚差一大步。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告苏州新作信息科技有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:苏州新作信息科技有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分苏州新作信息科技有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：信息技术咨询服务；信息系统运行维护服务；1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务咨询、工程造价咨询、招标代理。
（依法须经批1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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60家商业地产品牌！在这个瞬息万变的市场中，创新⽐管控更适合⽣存。
在产品线复制中失败案例⽐⽐皆是，那些对复制条件要求极为苛刻的企业，和在复制中注重创新和差异化的商业地产企业却⼀路稳扎稳打。
在产品线的基础上，少⼀些标准化，多⼀些个性化，少⼀些KPI，多⼀些创新机制培育，对管理者赋能升维，才是对商业价值的最⼤化发掘。
1华润商业预计截⾄2020年，华润置地计划投⼊运营的商业项⽬达54个，2021年及以后开业的项⽬还将有17个，加上华润集团委托管理的项⽬，预计5年后，华润置地投⼊运营的购物中⼼将达到90个。
华润商业产品线⼀览2恒隆地产凭借多年在港发展及管理物业的经验和成就，⾃1992年开始，恒隆地产在上海打造了两项地标式物业，恒隆⼴场和港汇恒隆⼴场，⼤获成功。
恒隆商业产品线⼀览恒隆商业产品线⼀览3万科/印⼒集团⽬前印⼒作为万科旗下商业地产管理平台，在全国持有或管理的商业项⽬数量为126家，管理⾯积约1000万平⽅⽶；年已服务4.2亿客户。
印⼒计划未来三年⽬标管理⾯积达到2000万平⽅⽶。
据了解，万科与印⼒的整合仍在进⾏中，在⼴深区域，万科商业⽬前分为万科⼴深公司和印⼒⼴深公司，产品线相对独⽴。
印⼒商业产品线⼀览万科商业产品线⼀览4万达集团⽬前万达集团的投资重点是商业地产、⽂化旅游和互联⽹⾦融三⼤产业，2016年以后，万达每年将开业轻资产型万达⼴场超过50个。
万达商业产品线⼀览5凯德地产凯德地产凯德商业产品线⼀览6⼤悦城地产⼤悦城商业产品线⼀览7龙湖集团龙湖集团商业产品线⼀览8新鸿基新鸿基规划和在建的项⽬主要集中在华东地区，尤其是上海和南京两⼤城市，诸如上海徐家汇国贸中⼼ITC、南京国⾦中⼼IFC、上海莘庄天荟。
新鸿基在去年的年度财报中表⽰，未来五⾄六年内，集团在内陆投资物业⾯积约1200万平⽅尺。
新鸿基商业产品线⼀览9太古集团2000年后太古集团将太古汇、太古⾥及颐堤港三类产品线落地内陆，⽬前在内陆正运营的商业地产项⽬仅有5座，除北京三⾥屯太古⾥项⽬外，其余4座均为与其他开发商共同持有。
