房地产项目开发贷款调查报告记录格式(正稿)

房地产开发贷款调查报告客户名称：木星房地产开发有限公司调查单位：调查日期：一、授信基本情况（本部分主要是介绍本次授信的总体情况，让审批人员先有个总体认识）一、申请人：木星房地产开发有限公司（下称“木星地产”）二、申请贷款种类及金额：房地产开发贷款3亿元三、授信项目名称：木星空中花园D区四、借款利率：同期基准利率上浮50% （利率主要是参考市场的利率和跟房地产公司博弈的结果。

如果房地产公司实力雄厚，多家银行争夺其业务，利率比较低。

如果以比较低的利率争取审批通过，客户经理需要说明一下这个客户的重要性，能给银行带来多少综合收益）五、担保方式：土地使用权抵押，符合条件后追加在建工程抵押。

宇宙集团提供集团担保。

企业实际控制人木星人提供个人保证担保。

（这是比较普遍的担保方式。

有些大型房地产集团可能只提供其他项目公司担保，这就要银行自己衡量风险了。

在建工程抵押是比较稳妥的担保方式，也可以控制开发商的还款进度，相当卡主其脖子。

当然，到后面操作阶段需要严格执行，不然就流于形式，货卖完了，钱用光了，轮到银行哀求开发商还款了。

）六、授信期限：3年（根据其实际进度）七、还款方式：2021年还1亿元，2022年还2亿元：（根据其销售现金流进行设计。

在稳妥一点可以加上：采用先还后解压的方式；销售收入的60%用于归还贷款）八、放款条件：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》齐全；（基本条件）2、项目自有资金与贷款资金同比例到位，自有资金总额不低于项目总投资30%；（基本条件）3、股东方出具承诺函，承诺对本项目超投资负责，在我行贷款未偿付前，不得收回投资以及分红。

（控制项目的完工风险及保证还款放到第一位）4、在我行开立监管专户以及保证金账户。

九、申请人在我行历史授信情况：申请人我行暂无授信记录。

二、申请人情况（一）申请人基本情况企业名称：木星房地产开发有限公司（下称“木星地产”）注册地：银河木星法定代表人：木星人注册资本：20000万元人民币成立日期：2003年04月10日经济类型：有限责任公司（中外合资）经营范围：房地产开发业贷款卡号：88888888888888股东情况：（二）股东宇宙地产集团情况介绍：法定代表人：木星人注册资本：900,000,000.00元人民币企业类型：股份有限公司（台港澳法人独资）成立日期：1998年3月18日贷款卡号：6666666666666666经营范围：房地产业，拥有国家建设部颁发的一级开发资质。

房地产开发贷款调查报告一、前言随着城市化进程的加速和居民对住房需求的不断增长，房地产市场持续繁荣。

在此背景下，申请企业名称向我行提出了房地产开发贷款申请。

为了全面评估该企业的资质、项目的可行性以及潜在风险，我们进行了深入细致的调查，并撰写了本报告。

二、申请企业基本情况（一）企业概况申请企业名称成立于成立年份，注册资本为注册资本金额，是一家具有丰富房地产开发经验的企业。

企业的经营范围涵盖了房地产开发、销售、物业管理等领域。

（二）股权结构企业的股权结构清晰，主要股东为股东 1 名称、股东 2 名称等，各股东的出资比例分别为比例 1、比例 2等。

（三）经营管理团队企业拥有一支专业、经验丰富的经营管理团队。

核心成员包括核心成员 1 姓名，负责项目开发；核心成员 2 姓名，负责市场营销等。

（四）财务状况通过对企业近三年财务报表的分析，其资产规模逐年增长，负债水平合理，盈利能力稳定。

具体财务数据如下：｜年份|资产总额|负债总额|净利润|｜｜｜｜｜｜年份 1|金额 1|金额 2|金额 3|｜年份 2|金额 4|金额 5|金额 6|｜年份 3|金额 7|金额 8|金额 9|三、开发项目情况（一）项目名称与位置项目名称为项目名称，位于具体位置，地理位置优越，交通便利。

（二）项目规划项目总占地面积为占地面积平方米，总建筑面积为建筑面积平方米。

规划建设住宅套数套住宅、商业面积平方米商业配套等。

（三）项目进度目前，项目已完成土地购置、规划设计等前期工作，即将进入施工阶段。

（四）市场定位项目定位于中高端住宅，目标客户为目标客户群体。

四、市场分析（一）区域房地产市场概况对项目所在区域的房地产市场进行了调研，发现近年来该区域房地产市场需求旺盛，房价稳中有升。

（二）竞争对手分析周边存在竞争对手 1 名称、竞争对手 2 名称等竞争对手。

与竞争对手相比，本项目具有优势 1、优势 2等独特优势。

（三）市场前景预测综合考虑区域经济发展、人口增长、政策环境等因素，预计未来该区域房地产市场仍将保持良好的发展态势，本项目具有较好的市场前景。

房地产开发公司申请项目贷款调查报告关于XXX房地产开发有限公司申请项目贷款1500万元的调查报告XXX公司(下简称：“XXX公司”)，现计划开发位于XXX的“XXX”房地产项目，特向我社申请项目贷款1500万元，期限2年。

有关调查情况及贷款可行性分析如下：一、公司概况（一）公司名称：XXX公司（二）成立日期：XXXX年XX月XX日（三）经营年限：XX（四）公司地址：XXXX（五）经营范围：单项开发位于“XXX的商住用地”。

（六）公司类型：XXX（七）投资总额与注册资本：公司的投资总额为XXX万元，注册资本为XXX万元。

注册资本出资明细如下：出资人出资额出资比例出资总额XXXXXX万元XXX%XXX万元XXXXXX万元XXX%（八）公司治理架构：根据公司章程，XXX公司设立股东会，股东会是公司的最高权力机构，有权决定公司的一切重大问题。

执行董事是本公司的法定人代表，执行董事不能履行职责时。

应授权总经理或者股东代表本公司。

（九）主要管理人概况：法定代表人: XXX,其简历为总经理：XXX，其简历为（十）行业经历：公司于XXX年XX月成立，“XXX”项目是公司成立后第一个项目，但公司的股东对房地产的开发有多年的实践经验。

项目由XXX公司承建，XXX较具实力的建筑企业，现有工程技术和经济管理职称人员305人，其中工程技术人员230人，具有高级职称人员12人，中级职称人员70人，曾获得XXX颁发多个奖项和承建多个大型建筑工程，如：XXX等。

（十一）借款人银企合作情况以及在我社结算情况主要结算户所在行帐号年结算量年日均存款基本帐户一般帐户XXX公司的结算主要集中在XX银行，目前已在我社开立了一般帐户，计划在今后进一步加强与我社的合作关系。

通过查询人民银行征信系统，截止目前，借款申请人XXX公司在我社和其他银行没有信贷记录，尚未有不良信用记录。

二、贷款用途1、贷款需求XXX公司计划开发位于XXX的“XXX”房地产项目，该项目建设总投资5813万元，XXX公司已投入资金2672万元，已备待投入资金500万元，自有资金共计3172万元，自有资金比例达55%，因建设资金不足特向我社申请贷款1500万元用于项目建设。

中国银行湖北省分行房地产开发贷款项目发起报告规范化格式（试行）关于××房地产开发贷款项目发起报告★表中除特别标注外，货币单位均为万元人民币。

上报单位客户经理联系电话/手机LOTUS（邮箱）第一部分：简要信息借款人名称：（以下简称：“”）客户性质□存量客户□新授信客户客户开发资质□一级□二级□三级□暂定客户股东或实际控制人开□一级□二级□三级□暂定发资质是否为集团客户□是□否所属集团名称（如有）集团授信限额（如有）客户切分限额客户在我行地位□总行级重点客户□分行级重点客户□其他外部机构评级（填写具体评级机构名称、时间和评级）最近两期内部信用评级（填写具体评级时间和评级、风险限额/债务承受额度）最近两年内部债项评级（关注类注明高、低风险）客户在人行信贷系统客户在我行历史履约记录信用记录情况----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------还款计划贷款资金支付方式□自主支付□受托支付其他需说明的情况该栏主要填写不能通过上表反映授信方案内容而需要特别说明的事项，如非正常类债项原因、客户历史不良记录等说明。

第二部分：借款人评估借款人简介成立时间/经营期限注册资本/实收资本法定代表人企业注册地点企业经营范围注册资本及其变化情况简要说明公司最初资本金，期间大致经历几次增资，以何种方式增资等情况。

如资本金尚未全部到位，请说明原因及到位计划。

企业后续是否有进一步增资计划历史沿革企业经营范围变动、改制、重组、上市或经营方式变化等重要变化及原因。

借款人股东背景借款人股权结构树状图（包括股东及下属投资企业）简要说明借款人股权结构，并提供股权结构树状图、股东出资及投资控股企业情况，并完成“附件一”近三年股东变化情况如股东有变化，要具体写明变更前后股东名称和持股比例变化情况等，重要股东变更要具体说明变更理由及对企业经营的管理的影响。

字体大小：标题：黑体三号；正文：宋体四号；表格：宋体五号华融湘江银行（XX分行（支）行）关于XX客户申请XX项目XX万元授信调查报告(房地产)总（分）行：根据总行授信工作的有关要求，我行存量（新增）客户XX申请XX房地产项目授信XX万元，现将具体情况及调查意见报告如下：一、资格用途（一）申请人主体资格。

客户名称及历史沿革、成立时间、所有制形式、注册（实收）资本、法定代表人、经营范围、房地产资质等级；（二）申请人组织架构（集团公司以控股架构进行说明，非集团客户以管理架构进行分析，并绘制架构图）（三）申请人股东背景分析1、股东简介。

（四）申请人信用评级情况。

1、前两年度客户在我行信用等级；2、本年度模型评级结果和信用等级，并说明评级时使用的评级模型类别、行业归属、客户规模、定量得分、定性得分。

（五）授信用途。

用途为**项目开发建设。

二、品格地位（一）申请人品格和股东品格1、申请人的信用记录: 征信记录查询结果进行说明，对未结清授信业务与报表记录进行勾对，对不相关符的原因进行说明，对不良的信息进行说明；2、主要股东的信用记录：征信记录查询结果进行说明，对主要股东的授信情况；（二）主要经营负责人品格1、主要管理者能力（法人代表、经营负责人、财务人员）、学历职称、从业经验、管理能力；2、有无赌博、吸毒等不良习惯；（三）申请人与银行合作:借款人基本账户开户行，本行账户类型，与本行业务合作情况、对本行的综合贡献情况；在同业中的授信情况；银行授信情况表：根据本行授信与他行授信情况的比较分析，评价本行授信中同业授信中的优势情况；（三）行业地位调查借款人的房地产开发经验和以往经营业绩，对已开发项目、累计开发面积进行简要介绍；对在建项目、存量土地储备情况予以说明。

（如果申请项目分期，需对前期项目建设、销售情况分析）已开发项目列表：三、经营情况资产负债情况。

近三年及近期资产负债情况表重点调查即期报表相关科目的真实性以及对其具体内容进行说明。

房地产项目贷款调查报告一、公司基本情况[借款公司概况]**房地产开发有限公司于*年*月*日成立，营业执照号：______，组织机构代码证：____，税务登记证：_______，注册资金__万元（其中具体出资），公司地址位于*市*路*号，法定代表人：____，企业类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发，商品房销售。

贷款卡号为______。

[法定代表人情况]介绍法定代表人的工作简历,所经历重大事项应有所提级(如_____，男(女)，19__年出生，__学历，工程师。

系**市**建筑有限公司股东、董事会成员。

19__年至今，一直承包该公司第*五工程处并担任处长，__年至__年_月任该公司董事长兼总经理职务，__年__月，_____辞去**公司董事长兼总经理职务，组织成立了**市**房地产开发有限公司，占有股份__%。

)[资产及财务状况]**市**房地产开发有限公司总资产__万元，其中固定资产__万元（具体包括如办公用房__万元、机器设备__万元），流动资产__万元，其中应收账款__万元（具体包括），货币资金__万元（银行存款__万元、现金__万元）、预付帐款__万元（具体包括）、存货__万元（具体包括）；总负债__万元，其中应付账款__万元（具体包括），预收帐款_ _万元（具体包括），应付福利__万元，资产负债率为 __%。

所有者权益中实收资本为__万元（具体包括），盈余公积__万元，未分配利润__万元, 所有者权益合计__万元。

二、借款用途目前，该公司正准备开发位于**区**路*号的房产项目“**花园”，总投入预计为__万元，在办理预售许可证前，即主体竣工前，该项目需投资__万元（不包括购土地款），其中土建成本需用资金为__万元（__平米*__元/平米；），前期报建费用为__万元（主要费用城市建设配套费），项目前期规划、地勘、设计及临设、水电等费用约__万元。

办理预售许可证后，可以用房屋预售款作为后期资金来源。

房地产开发企业贷款调查报告汇报人：日期:•调查背景和目的•调查方法和范围•调查结果概述•贷款风险分析•贷款收益分析•建议和结论01调查背景和目的近年来，中国房地产市场持续繁荣，房地产开发企业对于资金的需求日益增加。

然而，随着市场逐渐饱和，房地产市场存在一定的下行压力，这给房地产开发企业的资金链带来了挑战。

为了确保房地产开发企业的稳定运营和持续发展，银行和其他金融机构需要对贷款申请进行严格的调查。

调查背景调查目的0102030402调查方法和范围数据收集数据分析专家意见030201调查方法地域范围调查涉及各种规模的房地产开发企业，包括大型、中型和小型企业。

企业规模贷款类型调查范围03调查结果概述房地产开发行业规模庞大，总资产和销售额均呈现出稳步增长的趋势。

然而，行业内企业的平均规模较小，且资产负债率普遍较高。

房地产开发企业概况行业规模房地产开发企业数量贷款需求强烈贷款用途贷款需求情况贷款申请和审批情况贷款申请情况01贷款审批标准02贷款利率和期限0304贷款风险分析总结词详细描述市场风险总结词信用风险是房地产开发企业贷款的另一种重要风险，它主要来自于借款人的违约和无法按时还款。

详细描述信用风险是指由于借款人财务状况恶化、经营不善、市场环境不利等因素导致的贷款违约风险。

这些因素可能会导致借款人无法按时还款，从而给贷款带来风险。

信用风险流动性风险总结词详细描述政策风险总结词政策风险是房地产开发企业贷款的另一种重要风险，它主要来自于政府政策的变化和调整。

详细描述政策风险是指由于政府政策变化、调控加强、税收政策调整等因素导致的贷款风险。

这些因素可能会导致房地产市场波动，从而给贷款带来风险。

05贷款收益分析通常，房地产开发企业贷款的利率会根据银行的报价、企业的信用评级和借款人的具体情况进行确定。

银行通常会提供一定的折扣或优惠。

贷款收费除了利息，银行还可能会收取一些其他的费用，如手续费、管理费等。

这些费用通常在贷款发放时一次性收取，但也可能按期收取。

房地产项目贷款调查模板关于对XX公司XX项目新增XX万元XX开发贷款及核定等额授信的调查报告上级行：XX公司申请我行对其开发的XX项目发放XX万元XX开发贷款。

经我行调查，该项目贷款符合我行房地产贷款业务办理条件，我行申请对XX公司XX项目发放XX万元XX开发贷款，期限XX年，贷款利率按人民银行同期限基准利率上浮不低于XX％执行，贷款方式为用本项目全部土地及在建工程抵押（或由XX公司提供连带责任保证担保等），同时申请核定（新增）等额专项授信额度。

现将有关情况报告如下：一、借款人情况（一）基本情况调查要点：主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、经营业绩和发展前景等；法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；是否存在政府有关部门或尽职调查认定的闲置土地、囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为；借款人为项目公司的，还应调查借款人主要股东实力和经营业绩等情况。

1、借款人概况介绍XX公司基本情况，包括但不限于成立时间、注册资本、注册－1－地、组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、所有制性质、关联关系及是否纳入房地产开发企业准入名单等。

股东构成如下：（若股东很分散，至少列举前三大股东）如果成立后股权发生变更的，应填写：股权结构较为复杂，不能直接看出实际控制人的，需要提供分层次的股权架构图。

2、经营者素质介绍法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等。

3、经济技术实力介绍已建在建项目规模、开竣工日期、销售进度、投资额等信息。

－2－4、股东情况借款人主要股东注册资本、注册地、组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、信用等级等情况，近年主要开发业绩。

（二）财务情况调查要点：主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，详细调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解存货、应收应付类款项、预收预付款项、银行借款等重点科目具体构成。

房地产开辟贷款调查报告送审单位客户经理申请人申请金额敞口金额负责人审查人详见填写要求 1详见填写要求 2申请期限利率授信品种申请性质担保方式申请用途(可选同期基准、基准上浮、手续费率详见填写要基准下浮 ) 求 3(可选流贷、贴现、承兑、保函、开证等，并写明各品种的金额、币种)(可选首贷、原额度续借、增量；若是增量，写清增量的敞口额度以及增量后总的授信额度与总的敞口额度) (可选信用、保证、抵押、质押、保证金，并写清保证金比例 %)还款来源本行存量结构关联企业额度成立日期注册资实收资本本所有制性详见填写行业类日均存款质要求 4 别投资构成信用等级详见填写要求 5法定代表总资产净资产人资产负债率借款总额净资产借款率销售收入流动比率存货周转天数利润总额速动比率对外担保经营性净现金流应收账款周转天数对付帐款周转天数担保人名称成立日期注册资实收资本本所有制性详见填写行业类是否关联质要求 4 别投资构成信用等级详见填写要求 5总资产净资产资产负债率借款总额流动比率销售收入速动比率利润总额对外担保抵、质押抵、质押物率一、授信方式：1、授信业务(融资)品种：房地产开辟贷款/经营性物业贷款2、金额：若是增量授信，注明增量的敞口额度以及增量后总的授信额度与总的敞口额度。

3、期限：贷款期，其中提款期、宽限期、还款期。

4、利率/费率：若利率/费率需要上报审批，应明示审批情况。

5、担保方式：如分阶段采取不同担保方式，需列明担保方式与对应授信金额，还款期内是否要按照还款进度撤销相应的担保。

二、授信方案1、参预方式如是银团贷款，应列明银团贷款总金额，组成各方的地位及各自份额；2、提款安排：( 1 ) 首次提款条件；( 2 ) 提款进度安排及相应条件；3、还款计划：( 1 ) 是否有宽限期的安排；( 2 ) 房地产开辟贷款：用于还款的销售回笼款的比例；( 3 ) 经营性物业贷款：按年/季/月列明计划还款金额( 4 ) 对提前还款是否有限制条件。

《房地产开发公司申请项目贷款调查报告》摘要：关XXX房地产开发有限公司申请项目贷款500万元调报告XXX公司(下简称“XXX公司”)现计划开发位XXX“XXX”房地产项目特向我社申请项目贷款500万元期限年，责任人二责任人XX年XX月XX日关XXX房地产开发有限公司申请项目贷款500万元审报告、风险提示项目房地产项目开发根据目前济形势房地产市场景气程般存较市场风险，二、有利因素项目总投约583万元目前发展商已投入金达67万元另有500万元筹金已到位并已逐步投入项目建设借款人有金总计达55%合有关规定要外项目报建手续齐备合开工所有项目条件且目前已基完成桩基工程项目总体进展情况较关XXX房地产开发有限公司申请项目贷款500万元调报告XXX公司(下简称“XXX公司”)现计划开发位XXX“XXX”房地产项目特向我社申请项目贷款500万元期限年有关调情况及贷款可行性分析如下、公司概况（）公司名称XXX公司（二）成立日期XXXX年XX月XX日（三）营年限XX （四）公司地XXXX （五）营围单项开发位“XXX商住用地”（六）公司类型XXX （七）投总额与册公司投总额XXX万元册XXX万元册出明细如下出人出额出比例出总额XXX XXX万元XXX% XXX万元 XXX XXX万元 XXX% （八）公司治理架构根据公司程XXX公司设立股东会股东会是公司高权力机构有权定公司切重问题执行董事是公司法定人代表执行董事不能履行职责应授权总理或者股东代表公司（九）主要管理人概况法定代表人 XXX,其简历总理XXX其简历（十）行业历公司XXX年XX月成立“XXX”项目是公司成立项目但公司股东对房地产开发有多年实践验项目由XXX公司承建XXX较具实力建筑企业现有工程技术和济管理职称人员305人其工程技术人员30人具有高级职称人员人级职称人员70人曾获得XXX颁发多奖项和承建多型建筑工程如XXX等（十）借款人银企合作情况以及我社结算情况主要结算户所行帐年结算量年日存款基帐户般帐户XXX公司结算主要集XX银行目前已我社开立了般帐户计划今进步加强与我社合作关系通询人民银行征信系统截止目前借款申请人XXX公司我社和其他银行没有信贷记录尚有不良信用记录二、贷款用途、贷款XXX公司计划开发位XXX“XXX”房地产项目该项目建设总投583万元XXX公司已投入金67万元已备待投入金500万元有金共计37万元有金比例达55%因建设金不足特向我社申请贷款500万元用项目建设、按揭整项目完工建筑面积37656其可销售住宅面积808697 车库90 销售金额至少达750万元（住宅价6500元不考虑车位销售收入）届住宅按揭将我社办理预计我社提供配套按揭贷款额6500万元按揭具体成数、年限按社（珠农信发〔009〕）件执行三、项目可行性分析（）项目取得情况该项目位XXX通XX工程款取得土地XX金额9万元加上增加容积率56万元土地合计价值7万元；该地块已办里了房地产权证（证粤房地证XXX）（二）项目开发格（）项目已市建设局批准取得了单项房地产开发企业《质证》（）公司开发项目具备了完整开发承建手续已市有关部门规划、设计、方案审批已通并取得了“四证”其有金37万元占工程总投55％合省社规定达到项目总投0%及以上要其“四证”及有关件明细表如下件明名称编证件日期备建设用地批准建设用地规划许可证建设工程施工许可证建设工程规划许可证房地产权证质证（三）项目建设规模和建设容、项目名称XXX 项目占地面积73095平方米项目建筑面积37656平方米项目建设周期建设周期月、项目建设容用途面积（）占总面积比例备地上建筑住宅808697 767％架空层0096 5％配电、物业用房75 07％计9798 86％地下建筑车库90 3％人防399 556％通讯、其他设备用房50 05％计758 88％合计37656 00％（四）项目工程进及施工安排项目预计开工约009年月建筑工程建至可预售约009年月主体竣工约00年月配套建设工程包括水电安装、消防、区道路、林绿化工程完成至00年月交付使用约00年月（五）投估算及金筹措项目投预算及金筹措表单位万元（RB）项目投金金筹措完成进预算已付款付备筹借款计、土地款（面积73095㎡）7 7 5（容积率）7 7 已完成二、勘察、设计、规费、报建等7 7 7 7 已完成三、桩基础 5 5 5 5 已完成四、地下室58 58 58 58 拟建五、主体建筑、安装97 97 7 500 97 拟建六、给排水（含消防）等96 96 96 96 拟建七、电梯80 80 80 80 拟建八、配套工程（道路、绿化）356 356 356 356 拟建总计583 67 3 33 500 583 项目总投583万元公司主要通筹、银行贷款等方式其筹33万元、银行贷款500万元截止目前已支付土地款7万元勘察、设计、规费、报建等7万元、桩基5万元（六）市场分析及市场定位、市场分析（）对宏观济环境及政策环境分析房地产业与区域济发展紧密相关是济发展晴雨表也是体现普罗众生活水平和生活质量重要指标因房地产业是关系到国计民生重要行业国对房地产发展管理从产业政策向公共政策回归根据国发展和改革委员会005年月发布并执行《产业结构调整指导目录》非别墅类房地产开发项目允许类项目用地规划高层、低密、户型主纯住宅区户型面积≤90 户型占总面积7889％＞90 户型占比％（）对行业目前景气及发展前景分析、房地产业目前景气分析据市统计局分析我市008年房地产业总体运行良年下半年国陆续出台了系列宏观调控政策如降低银行贷款利率、减征二手房让所得税、土地增值税、调整住房供应结构等对我市房地产发展产生了定良影响使房地产市场保持良性发展房地产景气指数继续保持着平稳运行态势B、房地产业发展前景分析房地产价格不会出现急剧波动从“理性回归”到“买方市场”价格方面影响其变动因素较多,也较复杂微观层面上楼盘所处地段、地价、原材成、区规划与配套、商品房户型结构、施工质量以至开发商信誉等等都直接对房价构成影响从宏观层面看政府保障性住房政策调整与实施信贷与存款准备金政策变化人民币汇率改革股票期货及其他市场发展变化乃至国际金融市场动荡都会或多或少地影响房地产市场与房地产相关原材与能价格变动不可能不房价有所反应；008年出台各项新政策进步将房地产市场从“理性回归”推到“买方市场”“理性回归”,不仅仅是开发商告别“厚利”代、愿提升品质、认真客户觉识而且是信贷紧缩和民生地产市场条件下变通身心理预期和调整市场预期穷则变变则通通则久开发商“理性”应回归到“以客户心”代这不仅要“理性定价”还要提供高品质产品与贴心买才应该是市场主角形成良性“买方市场”才能推动整房地产行业健康和可持续性发展综合以上分析房地产行业发展较乐观（3）对项目所区域房地产发展规划及趋势分析按照珠市规划将建立由“主城区—次心城—外围新城—心镇”构成多层次、组团型城市空体系以主城区核心辐射次心城、次心城两副心带动唐湾新城组团、横琴新城组团与东部群岛各心镇发展；培育次心城带动三灶新城组团、港区新城组团与平沙心镇发展；完善次心城带动区各心镇发展以港区新城带动崖门水道沿岸发展并成市向珠三角西翼济、化辐射枢纽到00年将形成、唐湾、横琴、临港、三灶、白蕉、珠港新城等七城市组团建成“八纵六横”系城市部各组团城市快速和高速公路交通骨干络主城区包括由新、吉、拱北、前山等组成心城区和由南屏、湾仔、洪湾组成南湾城区对主城区规划是进步整合优化完善都市功能整合全市相关提升会展、讯、旅游业品质根据上述分析项目位XXX项目目标与区域规划容相衔接和协调所地属城市生活规划区域（）对项目建设条件及周边环境公共交通设施、公共体育设施、学校幼儿、医院等相关生活配套设施分析新社区东起迎宾北路西至明珠北路以东南板樟山遂道以北北至梅华西路面积 98平方公里人口75893人其常住人口7707人城市规划新主要发展职能是行政办公、化体育心、居住并将逐步发展成城市形象代表性地区辖区有区人民政府、市体育心、市科技心、特区报业厦等重要单位和机构政治、化、体育、商业氛围日益浓厚社区凝聚力逐步增强0多年规划建设该区城市公共配套设施及交通设施日臻完善成规模住宅区相继建成居住人口日趋集新以浓厚人氛围、方便生活环境成置业者首选区域、市场定位（）项目户形结构及所占总面积比例明细情况用途户型面积比例住宅二室二厅、三室厅（90 以下）65户69 7889％三室二厅、四室二厅（90 以上）7户388 ％车库30 其他合计8087 00％（）客户群体分析项目用地规划高层、低密、户型主纯住宅区户型面积≤90 户型占总面积7889％＞90 户型占比％总面积8087总户数9户、≤90 户型二室二厅、三室厅共65户主要面对次置业等阶层客户该类客户有定济能力对楼盘价格可以接受B、＞90 户型三室二厅、四室二厅共7户主要面对二次置业上阶层客户该类客户群体身济实力较强对楼盘价格可以接受（七）销售情况分析及预测、销售价格分析根据008年市房地产市场情况分析市区房屋销售价格比007年平下跌约0～30％左右即平每平方米下跌约500～3000元左右目前该项目周边类楼盘销售价格价6500～7000元结合该项目特和周边类楼盘情况XXX公司初步计划以价6500元平方米进行销售该楼盘定价有定市场依据定位较合理我社项目测算保守考虑项目销售价格将定6500元、销售计划按照XXX公司工程进预测到009年月主体工程量可达到预售条件预计009年月可开盘销售总销售面积8087平方米预计销售收入750万元根据项目规模、施工进和产品等特初步确定进行次性销售根据现阶段房地产市场情况预计商品房销售情况①阶段（00年月～00年3月）可销售约0％8087×0％×6500元＝75万元；②二阶段（00年月～00年7月）可销售约30％8087×30％×6500元＝355万元；③三阶段（00年8月～00年月）可销售约0％8087×0％×6500元＝700万元；④四阶段（00年月～0年3月）可销售约0％8087×0％×6500元＝75万元根据以上预测截止0年3月可销售整项目90％销售收入约0580万元具体见下表容008年009年00年0年35 6 7 8 9 035 93 筹建期前期准备阶段建设期地下室完工主体工程70％主体完工辅助工程施工至完成销售期销售及交付期（八）项目收益分析、销售利润分析根据项目周边环境、市场状况、价格水平等初步拟定市场平价水平销售销售收入住宅销售价按每平方米6500元计共8087平方米,销售收入8087平方米×6500元平方米750万元合计销售总收入（不考虑车位销售收入）750万元税前利润销售收入成税前利润750万元583万元＝5937万元税利润销售收入（成+所得税）税利润750万元（583万元+763万元）＝7万元、盈利能力分析按照以上销售利润分析项目投回报率税利润成＝78％属回报优良盈利能力较强（九）不确定性分析、项目盈亏平衡分析盈亏平衡投总成（销售收入税金）58% 该项目销售利润率盈亏平衡58%即该项目完成58%销售率可保说明该项目有较强承担风险能力、项目敏感性分析假定项目所材价格上升设计标准提高使得建安、配套费用增加投成上升0%以及市场竞争、销售因素使单位售价下降0%分别计算项目利润变化、变动成上升0% 固定成（土地及补偿费用）+变动成（总投土地及补偿费用）× 650万元（变动成上升0%总成）则公司利润销售收入 650万元（变动成上升0%总成） 5600万元B、单位售价下降0% 销售收入（下降0%销售收入）销售收入（下降0%前销售收入）×90% 0575万元则公司利润销售收入（下降0%销售收入） 650万元（变动成上升0%前总成）5万元计算测算变动成上升0%和销售单价下降0%显示项目利润对两者都有定敏感性但利润仍比较理想说明该项目盈利能力较四、公司财状况分析综合偿债能力分析财分析XXX年年报财数据总产XXX万元总债XXX 万元产债率XX％；流动产XXX万元占总产XXX％；流动债XXXX万元主要其他应付款流动比率XXX%由公司项目还没有销售公司暂没有营收入按照XXX公司销售预测公司长期偿债能力较五、项目金运营计划及金缺口分析、项目筹计划项目预计总投成约583万元其（）筹金35万元支付地价款7万元；勘察、设计、规费、报建等7万元；桩基础约5万元；地下室约58万元（）通银行项目贷款融500万元支付建筑安装工程（主体工程部分）约500万元（3）剩余建筑安装工程（安装部分）8万元、电梯80万元、给排水96万元、配套工程356万元共万元及各项费用通回笼销售款支付综合以上分析项目金缺口500万元、项目投金计划（）公司开发成金主要由3项组成公司有金（35万元）、银行借款（500万元）、项目期支付工程款（万元）根据公司金安排有金35万元用支付地价款7万元；勘察、设计、规费、报建等7万元；桩基础约5万元；地下室约58万元该部分金已投入约35万元剩余58万元将陆续投入（）按照工程进从009年6月份开始项目出现金缺口我社给予项目贷款500万元支持项目开发根据工程进该款项将可以支持到00年季项目主体完成（3）预测从00年月份项目可开始可正式销售保守预测到00年3月份止销售回笼金约75万元到00年7月份止销售回笼金约355万元公司金已比较充裕并可开始归还我社贷款3、关项目期金项目期金主要是楼房销售款根据项目有关施工进和施工计划结合实际可行情况预计项目主体00年月封顶并开始开始销售具备发放按揭贷款条件开始销售前6月保守预计项目住宅销售达0％销售款约700万元预计可回笼销售金3000万元以上金将足够项目全部期建设金及相关费用并可开始归还我社贷款综合以上分析公司期金压力较少期建设金和归还贷款有定保障、项目金缺口分析通以上、、3项分析可见009年6月其有金已使用完毕银行500万元贷款金投入009年三、四季及00年季是项目主体建造期也是金使用期楼盘已完工验收并开始销售开始销售前6月保守预计项目住宅销售达0％销售款约700万元预计可回笼销售金3000万元以上金将足够项目全部期建设金及相关费用可以安排归还我社贷款500万元分析楼盘销售款回笼和销售比例也是比较保守但金链也比较容易衔接项目运作也比较轻松由分析该项目主要009年6月～00年季存500万元金缺口如我社给予500万元贷款项目便可顺利完成六、还款分析（）还款分析根据上述项目可行性项目收益分析开始销售前6月保守预计项目住宅销售达0％销售款约700万元预计00年7月份可回笼销售金3000万元以上金将足够项目全部期建设金及相关费用预计从00年8月份开始每月销售金回笼约000万元金充裕可以满足分期还款计划要（二）二还款该笔贷款以XXX名下XXX物业提供抵押担保XXX评估公司初评评估价665万元其（）XXX面积共XXX平方米评估价共XXX万元；（）XXX面积共XXX平方米评估价共XXX万元根据企业实际金缺口给予500万元项目贷款综合抵押率控制57％以抵押物足值风险较明细如下（表）面积平方米、单价元平方米、价格万元名称地受让产权证面积单价评估价格备合计七、贷款综合收益分析（）贷款利息收入若我社给予贷款贷款利率按人民银行基准利率上浮XX%计算,即月利率XXX‰, 500万元贷款每年利息收入XXX万元（二）金组织项目建设期下游工程建筑商我社工程款结算量约XXX万元日存款约XXX万元；项目开始销售起每月销售收入约XXX万元年结算量约XXX万元日存款约XXX万元（三）业收入公司基账户到我社手续正办理公司承诺将公司员工代发工业等由我社办理其部分公司员工已办理了我社借记卡及手机银行卡业预计业收益较明显（四）其他收益我社对项目提供按揭贷款支持所带利息收入约XXX万元（XXX万XXX‰XXX 年）加上代收水电费、管理费将我社带可观业收入八、贷款风险及防措施（）政策风险据市统计局分析我市008年房地产业总体运行良年下半年国陆续出台了系列宏观调控政策如降低银行贷款利率、减征二手房让所得税、土地增值税、调整住房供应结构等对我市房地产发展产生了定良影响使房地产市场保持良性发展房地产景气指数继续保持着平稳运行态势按照国现颁布各项政策几年对房地产开发行业有着积极作用近几年受政策影响而出现风险较少（二）市场风险0多年规划建设该区城市公共配套设施及交通设施日臻完善成规模住宅区相继建成居住人口日趋集新以浓厚人氛围、方便生活环境成置业者首选区域加上该项目销售价格适合该区域价格水平对销售有促进作用因该项目利润空较如出现滞销现象可通降价促销或其他优惠条件尽快回笼金（三）、监管风险、项目工程监管承建商及监理单位已具备开发该项目相关质通定期或不定期现场或非现场检其工程进是否按计划执行确保金按进使用、项目金监管我社支持房地产项目如“XXX”、“XXX”、“XXX”等对每项目都成立专门管理组制定管理办法对项目工程进、销售情况、金使用等进行跟踪落实发现问题采取措施尽快确保项目顺利完工我社成功验得到上级领导肯定“XXX”项目定按照房地产项目管理办法进行管理确保每笔金都用该项目上使项目能尽快完成保障我社信贷金安全九、结论和见XXX公司具备房地产开发质所开发项目市场定位准确价格策略合理项目建设各项条件准备充分盈利能力较强还款充足因（）建议给予XXX公司发放项目贷款500万元期限年利率实行年定按期基准利率上浮XX％执行；（）贷款发放七季开始分期还款以上建议妥否请审批责任人二责任人XX年XX月XX日关XXX房地产开发有限公司申请项目贷款500万元审报告、风险提示项目房地产项目开发根据目前济形势房地产市场景气程般存较市场风险；外借款人前期项目投入以地价主可投入项目建设其他有金不多；三、项目工期长销售前景具有定不确定性临近区域待销售楼盘较开发商缺乏核心品牌市场竞争力二、有利因素项目总投约583万元目前发展商已投入金达67万元另有500万元筹金已到位并已逐步投入项目建设借款人有金总计达55%合有关规定要外项目报建手续齐备合开工所有项目条件且目前已基完成桩基工程项目总体进展情况较另方面项目售价预计定6500元每平方米根据周边楼盘销售情况定价有定市场依据且基合购房者心理价位且项目以户型主（其90平方米以下占78%）项目销售前景有定保障预计总销售可达750万元项目盈亏平衡58%借款人具备定抗风险能力及还款能力三、借款人次申请项目贷款除项目身外增加提供有商铺作抵押发展商具备较强综合济实力项目期操作风险可控借款人实际控制人林玉潮有多项房地产项目开发验业诚信高信誉较询借款人征信情况其信用记录良项目预计能我社带约6500万元按揭贷款业支持年结算量约9000万元日存款预计可达500万元贷款带综合收益明显3、审见建议落实以下条件前提下予以项目贷款500万元期限三年利率按期档次基准利率上浮0%执行、办理借款人提供商铺有效抵押手续追加项目整体作补充抵押待项目达到预售条件可除项目抵押；、要借款人实际控制人林玉潮及其配偶提供连带责任担保；3、制定金封闭运作管理办法贷款根据工程进及有金情况支付使用；、借款人我社开立唯金监管帐户所有项目运作金和售楼款由我社监管使用并以面形式承诺售楼款除用项目期工程外其余优先用归还我社贷款；5、与借款人签订该项目按揭贷款向明确该项目楼房按揭贷款无条件优先我社办理；6、合约定贷款发放8月开始分期按季归还；7、与借款人签订全面合作协议约定其存款结算、手机银行卡及业集我社办理上报单位要加强对贷款金使用及销售回笼款监控并密切留有关房贷政策及市场环境变化有效防贷款风险确保贷款到期收回关XXX公司500万元项目贷款贷检报告、贷款发放情况、XXXX年XXX月XXX日市农村信用合作社贷款审委员会审批给予XXX公司项目贷款500万元我社根据社贷款出账审批表已向企业发放贷款500万元抵押物公司法人合法拥有XXX房产总面积XXX平方米、借款人截至XXX年XXX月XXX日我社贷款余额500万元3、借款人每月能按归还贷款利息配合我社工作二、信贷金运用、项目进展和趋势、企业状况、该贷款用途“XXX”项目建设金每笔金（不含贷款利息）使用社项目管理组审批金封闭使用帐户余额XXX万元贷款期能正常按月归还利息、该公司法人、股东、营围、营场所、重要职位等无重变化尚发现公司营存有违法违纪行3、项目基情况⑴、项目建设容项目名称XXX；项目占地面积73095平方米；项目建筑面积37656平方米；项目建设周期建设周期月总投入约5800万元建设容技术指标下表表项目建设容技术指标表用途面积（）占总面积比例备地上建筑住宅808697 767％架空层0096 5％配电、物业用房75 07％计9798 86％地下建筑车库90 3％人防399 556％通讯、其他设备用房50 05％计758 88％合计37656 00％⑵、项目开工009年月建筑工程建至可预售约009年月主体竣工约00年月配套建设工程包括水电安装、消防、区道路、林绿化工程完成至00年月交付使用约00年月⑶、项目工程进桩基础已完成地下室建设工程及地面±0工程基完成现正进行、层楼板建设预计9月份可建至层、销售情况预计009年月份可进行预售5、信贷金使用情况支付混凝土款项XXX万元；支付钢材款项XXX万元；支付夹板款项XXX 万元三、风险防及控制措施、认真执行贷款项目管理办法和帐户管理办法认真总结和检讨金管理工作方法金封闭运作严禁项目以外金不受我社监督下使用确保每笔金用该项目上、不定期到项目现场进行检了施工进确保工程进按计划进行3、加强对项目金和使用计划监督开拓和促进我社各项业调人XXX年XX月XX日责人签名。

授信调查人员声明：本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。

授信调查人员签名：时间：年月日1、实地调查及贷后检查报告一、项目法人的基本情况（一）项目法人的法律地位与组织体系1、必须阐述受信客户（以下简称客户）成立时间，工商审批单位，客户法人种类，注册资本，注册地址，法人代表。

客户的建筑资质，建筑施工技术能力；2、客户的股东构成情况，主要股东名称，股份绝对额及占比。

如控股股东对该客户的人员、资金、物资有重要影响的，须对主要股东的资本构成、生产经营、资金财务等基本情况作必要说明。

3、客户的组织体系A、如为单一体制，应阐述贷款客户内部管理，项目报建、施工管理、财务筹资、技术质量、项目营销等内设机构的情况。

同时附客户机构体系图说明；如果客户为房地产项目开发而成立的项目公司，须说明客户与实际控制公司在人员任免、资金调度和计价、财务成本核算、施工设施材料使用等方面的处理规则；B、客户如为集团公司制，须说明主要参股或控股公司名称，主营业务，资金负债，经营状况等情况。

如果其中的下属公司对本次授信有重要影响的，必须详细叙述；分析集团公司对属下子公司的控制、管理情况；4、客户的员工情况：人数，职称，文化结构，管理和生产人数。

有无特殊人员。

5、法定代表人介绍：姓名，生辰，文化程度，政治面貌，职业履历，业绩和道德评价。

6、公司法人治理结构评价。

信贷调查人员认为其它需要说明的情况。

同时附表说明，推荐表格如下：客户主要股本结构和主要股东情况客户对外控（参）股企业主要情况（二）项目法人开发能力与经营业绩1、主要阐述客户的开发资质、资金实力、行业背景、同业地位、施工水平、项目运作等方面的情况；2、叙述客户近年度的主要经营指标，如收入、盈利情况等；客户主要经营指标统计分析表3、简述客户近三年主要房地产项目开发的情况，已开发楼盘名称、施工面积、投资额、销售收入、利润、市场销售情况、目前物业管理情况、行业与市场评价、项目业主评价；对已开发完工的房地产项目的有无欠付土地款、工程款、规费等情况、有无遗留问题要重点调查与阐述；5、客户财务报表所涉及的和对我行本次授信有重要影响的在建或拟建项目，须叙述相关项目的基本情况，如土地面积、建筑面积、项目市场定位与设计、项目投资、筹资方案、已投资情况、后期筹资计划、工程形象进度等情况；上述所列的项目中，必须在调查的基础上，分别就已完工正在实现销售的项目、在建但已进入预售阶段的项目、在建并预计在授信期内进入预售阶段的项目、在建（拟建）并在我行授信期内不能进入预售阶段的项目、房地产开发商用于土地储备或在我行授信期内计划进行的土地储备与项目开发等情况进行说明（具体要求见调查报告有关事项的说明）。